חולמים על בית בניו יורק? צפו ב-5 טיפים שיעזרו לכם לחסוך כסף
שוק הבתים האמריקני חוזר לדהור בשנה האחרונה ולפי נתוני פברואר רשם זינוק של 10.2% במשך 12 חודשים, הזינוק החד ביותר זה 7 שנים. אולם מחירי הבתים עדיין נמוכים ב-26% בהשוואה למחירי השיא של אפריל 2006 ולכן ייתכן וקיים פוטנציאל לעליות מחירים נוספות בשנים הקרובות, במיוחד לאור מלאי הבתים הנמוך במדינה וההקלה במתן אשראי מצד הבנקים.
בשל המחסור באפיקי השקעה מניבי תשואה בישראל, במיוחד בשוק הנדל"ן המקומי, אשר אינו מספק כיום תשואה הגבוהה מ-5%, משקיעי הנדל"ן הישראלים חוזרים לבצע רכישות בארצות הברית, חלק לא קטן מהם לניו יורק.
פעמים רבות משווקי הבתים במדינה מבטיחים תשואה משכירות הגבוהה מ-10% ומתעלמים מההוצאות הנלוות הרבות המפחיתות משמעותית את שכר הדירה שנותר בפועל ביד. ניר אמזל, מנכ"ל Hap Investments, מספק חמישה טיפים לצמצום הוצאות כשרוכשים דירה להשקעה בניו יורק:
1. קבלת זיכוי מארנונה ל-15 שנה: בחלק מהמקרים יש לבדוק האם ניתן להשיג לנכס פטור ממס רכוש (PROPERTY TAX ), שהוא למעשה הארנונה של מדינת ניו יורק, לתקופה של 15 עד 20 שנה. חשוב לבדוק האם הבעלים של הדירה/ בניין מצייד אותנו בפטור הזה ויש לקחת את קיומו/היעדרו של פטור כזה בחשבון בעת בדיקת כדאיות העסקה. פטור כזה חוסך בין 400 ל-1,000 דולר בחודש על מיסוי עירוני ומהווה נדבך חשוב בהשאת התשואה השוטפת.
2. צמצום המיסוי: מעבר למיסוי העירוני יש גם מיסוי על רווחים שוטפים משכירות (המשולם למדינה ולממשל הפדרלי). רמת המיסוי בניו יורק היא 35%. ניתן לצמצם את המיסוי על ידי שימוש בתכנון מס נכון ולגיטימי. שיטות לדוגמא הינן: קיזוז הוצאות שוטפות של דמי ניהול, קיזוז הריבית על המשכנתא (במידה ולוקחים), ריבית בגין הלוואות אחרות אם נלקחו, הוצאות שהוצאו בגין הדירה (תיקונים, תחזוקה, וכו'). אגב, ישראל וארה"ב חתומות על אמנה למניעת כפל מס, בנוסף יש אפשרות ליהנות מפטורים במס כי ארה"ב מעודדת השקעות הון זר. יש לזכור כי בארה"ב קיימות רמות מיסוי שונות- העיר, המדינה והפדרלית וצריך לבדוק מה סך החשיפות שם ואחר כך מה מוכר בארץ וכמה נשאר בסוף ולשם כך חובה להתייעץ עם יועץ מס.
3. עלויות נילוות/סיכונים: ניתן לצמצם עלויות נלוות וסיכונים בניהול השוטף על ידי שימוש במערכת מסודרת לתחזוקת הבניין, ניהול ההשכרה של הדירה וטיפול שוטף בנכס. ניתן לצפות את העלויות הכוללות ולגדר את ההוצאות עפ"י הסכם ניהול מסודר שייחתם עם החברה המנהלת.
4. הגדרת הנכס: חשוב מאוד לוודא מהי הדירה שאנו קונים והאם היא קונדו (CONDOMINIUM) או קו-אופ (CO-OP)מכיוון שיש לכך השלכות דרמטיות על היכולת שלנו לבצע עסקאות בנכס. כעיקרון קונדו הוא מודל יותר קרוב לדירה בבית משותף הרשומה בטאבו בדומה למודל המוכר לנו בישראל ודרגות החופש בביצוע דיספוזיציה בנכס הינן גבוהות יותר.
5. יש לדרוש שקיפות מלאה- מי היזמים אצלם שמים את הכסף, רמת האמינות שלהם, הניסיון (TRACK RECORD), מוניטין וכיו"ב. לגבי מתווה העסקה עצמו יש לברר מהן הערבויות מה הביטחונות שנותן היזם ומה רמת הזיקה הקניינית של המשקיע לנכס הסופי? קרי, האם מקבלים בעלות על דירה או חלק יחסי בחברה עם עוד הרבה משקיעים שמחזיקים ביחד בבניין / קומפלקס שלם.
- 3.מעניין. (ל"ת)ממורכז 28/04/2013 10:25הגב לתגובה זו
- 2.שולי 27/04/2013 19:59הגב לתגובה זולא הייתי מסתמך על ההאפ האלה.
- 1.אנונימי 26/04/2013 12:10הגב לתגובה זוומה הכותרת קשורה?
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
