בשבועות האחרונים, עם שורת תקיפות מדויקות של טילים ארוכי טווח, גם תל אביב גילתה מחדש את פגיעותה, בעיקר באזורים שעד כה נחשבו לחזקים, בטוחים ויציבים.

הפגיעה הישירה באחד ממגדלי המגורים הסמוכים לקריה לא הותירה רק נזק פיזי, אלא גם סדק בתחושת הביטחון של התושבים. זה היה רגע שבו השאלה האזרחית, הביטחונית והנדל"נית התלכדה לנקודה אחת: האם זה באמת סביר שמוקד העשייה הצבאית של ישראל ימשיך לפעול ממיקום רגיש כל כך? הרי הוא מוקף במגדלים, דירות של משפחות גדולות ומאות אלפי אזרחים?

בעבר, הקריה סימלה יציבות. עבור רבים, מגורים בסביבתה נתפסו כהזדמנות: מרכז העיר, תחבורה מצוינת, יוקרה מבחינה אורבנית - וגם קרבה לאחד המקומות הכי שמורים בישראל.

אך היום, אחרי התקפות חוזרות ונשנות, אותה קרבה הפכה לחשש. האזור שהעניק יתרון, הפך למוקד סיכון. בנייני מגורים שנמצאים במרחק נגיעה ממטרות אסטרטגיות ברורות, כמו בסיס המטה הכללי או מתקני מודיעין רגישים, נחשפים לסכנות שלא נלקחו עד כה בחשבון.

בנוסף, מגמה שקטה יחסית מתחילה להירשם בשטח: עזיבה איטית אך מתמשכת של תושבים, הקפאת עסקאות, ותחושת אי ודאות שתופסת מקום גם בשוק המשרדים והמסחר הסמוך. הרי בסוף - אדם שמשלם שכירות של 13 אלף שקל ולמעלה מכך - שואל את עצמו: למה אני צריך 'לשמור' על בסיס הקריה? או למה שאני אהיה מטרה נשגבת ושם יתמקדו באזור המגורים שלי.

החשש לא נעצר בשאלה איפה נוח לגור, אלא מעלה סימני שאלה מהותיים: האם נכון לשלב את לב הצבא בתוך לב העיר?רעיון פינוי הקריה אינו חדש. הוא כבר נידון בעבר, הוגשו לגביו תוכניות, ועלה בשוליים של דיונים אסטרטגיים לא מעטים.

משרד הביטחון דיבר בעבר על מעבר לנגב, כחלק ממהלך כולל של איחוד בסיסים בבאר שבע וסביבתה. אבל בפועל, מעט מאוד מזה קרה. והסיבות לכך רבות: מדובר במהלך יקר מאוד, שדורש תשתיות עצומות, זמן תכנון ארוך, ופתרון חלופי מאובטח לכל יחידות המטה והמודיעין.

גם ההתנגדות בתוך מערכת הביטחון אינה מבוטלת, בעיקר מתוך שיקולים של נגישות ושל קרבה למקבלי ההחלטות, ושיקולי שגרה וחירום.

ואם זה יצא לפועל - מה יקרה לעיר?

הפינוי הפוטנציאלי של הקריה, אם וכאשר יתרחש, צפוי לשחרר עשרות דונמים של קרקע מהמבוקשות בישראל, ולהפוך את מרכז תל אביב. מדובר בשטח שבין עזריאלי לשרונה, בין בגין לקפלן – אזור שמוגדר כבר היום כצוואר בקבוק תחבורתי ותכנוני.

פינוי הקריה יכול לאפשר חיבור רחובות שנותקו, הקמה של פארק עירוני משמעותי, בניית שכונות מגורים, מגדלי תעסוקה, מוסדות ציבור ותחבורה, ופתיחה של ציר חדש לגמרי בלב המטרופולין.

כפי שפרסמנו בעבר - שחרור השטח עשוי לאפשר הקמה של מאות אלפי מ"ר חדשים, עם עשרות אלפי תושבים, משרדים ומבני ציבור. תוצאה כזו תוכל להקל על הביקושים, לשנות את התמהיל העירוני, ולהפוך את מרכז תל אביב מאזור צבאי אזרחי מעורב לאזור עירוני קלאסי, מתפקד ומתוכנן.

מה שפעם נחשב לעוגן ביטחוני ויציב, מתחיל להיתפס כעיכוב. יותר ויותר קולות - בציבור, באקדמיה ובקרב אנשי תכנון - טוענים שההיגיון בהשארת בסיס צבאי כל כך מרכזי בתוך מרקם עירוני אזרחי פשוט לא קיים עוד.

הטילים לא מבחינים בין משרד ביטחוני לדירת משפחה, והתוצאה עלולה להיות הרסנית.

השאלה הגדולה שנותרת פתוחה היא: האם צה"ל באמת יפנה את אחת מחטיבות הקרקע היקרות במדינה?

כמה שווה הקרקע של הקריה?

לפי הערכות שמאיות קודמות שנבחנו על ידי עיריית תל אביב ומוסדות מדינה, השווי הפוטנציאלי של הקרקע הזו (תלוי כמובן בזכויות שיאושרו), עשוי לנוע בין 5 ל-7 מיליארד שקל, ואף יותר.

החישוב הזה הוא עוד לפני שמביאים בחשבון את הפוטנציאל הכלכלי האדיר של מה שייבנה עליה: מגדלי מגורים, תעסוקה, שטחי מסחר, מוסדות ציבור, תחבורה, פארקים. כל אלה עשויים להזרים מיליארדים לקופת המדינה, העירייה ויזמים עתידיים.

מדובר, בלי הגזמה, באחת מההזדמנויות הנדל"ניות הגדולות ביותר בתולדות המדינה. פינוי הקריה יכול לשנות את פני העיר, אך גם לייצר תמריץ כלכלי עצום: מהלך אחד, שיוכל לממן לא רק תשתיות ביטחוניות חדשות בדרום, אלא גם מהפכת תכנון במרכז.

ולכן נשאלת השאלה, במילים הכי פשוטות: למה שהמדינה תבזבז את אחת הקרקעות היקרות בישראל - על מחסנים, מתקני מודיעין סגורים ומגרשי חנייה של צה"ל?

כשכל מטר באזור נמכר ב-60-80 אלף שקל, לא ייתכן שהמרכז של המרכז - ימשיך לשמש שטח מגודר עם מצלמות ובלי תכנון.