היתרונות והחסרונות של עסקת 80/20 ולמה רשות המסים יכולה לדרוש מכם מס גבוה?
עסקאות 80/20 הפכו בשנה האחרונה למאוד פופולאריות. משלמים 20% מערך הדירה היום ו-80% בסוף התהליך עם קבלת המפתח. יש גם 90/10. יש שיטות שונות לגרום לכם לקנות דירות ובמקרים רבים זה מתאים מאוד לרוכשים. הדירות האלו ימסרו במקרה הטוב בעוד 3-4 שנים ובמקרה הארוך בעוד 6-7 שנים. העסקאות האלו לא רק מיוחדות מבחינה מימונית ולא רק מבטאות הנחה משמעותית, יש להן גם יתרון מיסוי במס רכישה, והן גם מבטאות סוג של אופציה על מחיר הדירות. אבל יש בהן גם סיכון - סיכון מיסוי וגם סיכון באם מחירי הדירות יירדו. נתחיל בחצי הכוס המלאה.
עסקאות 80/20 - מה מס הרכישה?
מס רכישה למשקיעים עומד על 8%-10%. מס רכישה לרוכשי דירה יחידה הוא אפס עד בערך 2 מיליון שקל ואז זה עולה לפי מדרגות. במצב שבו אנשים רוכשים דירה ומתכוונים למכור את הדירה שלהם (משפרי דיור) הם מקבלים תקופה של שנה לממש את הדירה שלהם מבלי לשלם מס רכישה של משקיעים. האם משקיעים יכולים להשקיע בדירות מבלי לשלם מס רכישה. יש מסלול מסוים, לא פשוט ויש בו גם סיכון, אבל נביא אותו כאן, רק קודם קצת על מס רכישה וההבדל בין הרוכשים.
החלום להחזיק בשתי דירות במקביל הוא לא אפשרי לרוב האוכלוסייה - גם בעקבות המיסוי הכבד שמוטל על דירה שנייה - במקרה ואתם מחזיקים ב'דירה יחידה' ואתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת, תידרשו לשלם מס גבוה משקל הראשון. בדירה ראשונה יש הקלות גדולות. ומה קורה אם רוכשים דירה על הנייר? האם זו נחשבת לדירה נוספת ואז אתם הופכים למשקיעים ומחוייבים במס מלא? מסתבר שיש רבים שנכנסים להשקעה בשוק הדירות בדלת האחורית מבלי לשלם מס רכישה של משקיעים. ככה זה עובד.
מס רכישה גבוה למשקיעים נובע מהרצון להקל על רכישת דירה למגורים ולהקשות על משקיעים כדי שיהיו יותר דירות לזוגות צעירים. הגישה המיסוית הזו הביאה לכך שיש משקיעים רבים שפועלים "תחת" הילדים ובני המשפחה. במקום שהדירה היה רשומה על שמם והם ישלמו מס רכישה גבוה וגם בהמשך מס שבח אם יממשו, הם רושמים את הדירה על הילדים. אחרי הכל, סיכוי טוב שזה בסוף גם יעבור אליהם.
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשנים האחרונות ובמיוחד על רקע מבצעי 20\80 יש עוד דרך להשקיע בדירות ללא מס רכישה גבוה. כאשר רוכשים דירה במבצעים האלו מקבלים הטבה כפולה. הדירה הנרכשת היא על הנייר, במקרים רבים לא באמת רוכשים דירה אלא זכות לדירה, ויש 3-4 שנים לפחות עד לקבלת הדירה. כל הזמן הזה, תחת תנאים מסוימים הרוכשים לא נחשבים כמחזיקים בשתי דירות. אין להם מס רכישה גבוהה.
המשקיעים האלו שנהנו מהנחה מימונית גדולה, חושבים שהערך של הזכות הזו לדירה ילך ויעלה והם ירוויחו, וכך הם דוחים את מס הרכישה לשנים רבות ובינתיים יש להם אופציה על מחירי הדירות. המחירים ב-4 השנים הקרובות יעלו, נממש את הזכות הזו ונשלם מס רכישה של משקיעים או שבכלל נמכור את הדירה ברווח. במהלך 4 השנים הבאות הם יכולים למצוא אופציות נוספות למימוש הנכס, וגם למה לחשוב כל כך רחוק, יהיו עוד שינוי חקיקה, שינויים בשוק הדירות ושינויים במיסוי. בינתיים הם קיבלו אופציה על מחיר הדירות. אבל אליה וקוץ בה.
רשות המסים נגד משקיעי ה-80:20: זהירות, ייתכן שתשלמו מס גבוה יותר
משקיעים רבים בעסקאות האלו נכנסו לסיבוב. הם סבורים שהמחירים יעלו ואז הם ימכרו עוד לפני המסירה את הסכות שלהם. יכול להיות כאן רווח משמעותי. המיסוי עליו תלוי במצבם ומצב הדירה. אם זו כבר דירה, וזו דירתם היחידה אין להם מס שבח, יש להם מס רכישה נמוך. אם זו לא דירה ראשונה אז יש כמובן מס רכישה גבוה ומס שבח. אם מדובר במשפרי דיור, אס מרגע שהזכות הופכת לדירה יש להם גרייס של שנה למכור את הדירה. יש כאן מבחינת רבים שמאמינים בעליית מחירי הדירות יכולת להרוויח בלי מס צריך לזכור שיש מצב שמחירי הדירות ירדו ואז הם בבעיה גדולה - הם לא תמיד יכולים למכור את האופציה, בשלב מסוים הקנס לקבלן גדול מדי מכדי שיהיה כלכלי לצאת מהעסקה בלי נזקים גדולים.
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- עד 60 מליון שקל: ריט 1 נכנסת לשותפות בבראשית ביזנס בנתניה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בכל מקרה, משקיעים שרוכשים דירה חדשה עם הון עצמי נמוך ומוכרים אותה לפני האכלוס עשויים להיחשב כמי שמבצעים עסקה מסחרית, ולא עסקת נדל"ן רגילה – ולפיכך להתחייב במס הכנסה גבוה יותר. רשות המסים מחריפה את הביקורת על מודל 80/20: רוכשים שמוכרים את הדירה זמן קצר לפני האכלוס עלולים להיחשב כמבצעים "עסקת אקראי מסחרית", שתסווג כמס הכנסה במקום מס שבח – דבר שמוביל לחבות מס כפולה.
עסקת נדל"ן או עסק מסחרי?
בתי המשפט כבר הכריעו במספר מקרים שבהם נמכרו דירות זמן קצר אחרי הרכישה, כי מדובר בעסקאות מסחריות החייבות במס הכנסה מלא. כך למשל, בפסיקה שניתנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, נקבע כי אישה שרכשה דירה ברחוב בן יהודה בתל אביב ומכרה אותה כעבור ארבעה חודשים ברווח של 600 אלף שקל – תחויב במס הכנסה ולא במס שבח.
המבחנים של רשות המסים לקביעת "עסקת אקראי מסחרית"
כדי להחליט האם מדובר בעסקת נדל"ן רגילה או בעסקה מסחרית, בית המשפט ורשות המסים מסתכלים על מספר פרמטרים מרכזיים:
- משך ההחזקה – ככל שזמן ההחזקה קצר יותר, כך גדל הסיכוי שהעסקה תיחשב למסחרית.
- נסיבות הרכישה – אם מטרת הקנייה הייתה גריפת רווח מהיר, הסיכוי למס מסחרי עולה.
- אופן המימון – עסקאות עם מימון חיצוני גבוה ועם הון עצמי נמוך עלולות להיחשב כמסחריות.
- בקיאות הקונה – אם הקונה הוא משקיע ותיק או בעל רקע בנדל"ן, זה מחזק את הטענה שמדובר בעסקת מסחר.
- שיעור הרווח – ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך עולה הסיכוי שהעסקה תוגדר כעסקת מסחר.
- נסיבות המכירה – אם הנכס נמכר מוקדם מאוד וכתוצאה מעליית מחיר, זה עשוי להיחשב כהשקעה מסחרית.
האם כל עסקה בשיטת ה-80:20 תיחשב למסחרית?
אין נוסחה חד-משמעית – כל עסקה תיבחן לגופה. עם זאת, אם מדובר באדם שרוכש ומוכר תוך חודשים ספורים בלי שהתכוון בכלל להתגורר בדירה, רשות המסים עשויה לראות בכך פעילות מסחרית.
- 1.זאב 08/02/2025 14:29הגב לתגובה זואת זה שכחו יש להחזיק 18 חודש את הדירה בפתור לדירה ראשונה
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
