עסקאות 80/20 הפכו בשנה האחרונה למאוד פופולאריות. משלמים 20% מערך הדירה היום ו-80% בסוף התהליך עם קבלת המפתח. יש גם 90/10. יש שיטות שונות לגרום לכם לקנות דירות ובמקרים רבים זה מתאים מאוד לרוכשים. הדירות האלו ימסרו במקרה הטוב בעוד 3-4 שנים ובמקרה הארוך בעוד 6-7 שנים. העסקאות האלו לא רק מיוחדות מבחינה מימונית ולא רק מבטאות הנחה משמעותית, יש להן גם יתרון מיסוי במס רכישה, והן גם מבטאות סוג של אופציה על מחיר הדירות. אבל יש בהן גם סיכון - סיכון מיסוי וגם סיכון באם מחירי הדירות יירדו. נתחיל בחצי הכוס המלאה.

עסקאות 80/20 - מה מס הרכישה?

מס רכישה למשקיעים עומד על 8%-10%. מס רכישה לרוכשי דירה יחידה הוא אפס עד בערך 2 מיליון שקל ואז זה עולה לפי מדרגות.  במצב שבו אנשים רוכשים דירה ומתכוונים למכור את הדירה שלהם (משפרי דיור) הם מקבלים תקופה של שנה לממש את הדירה שלהם מבלי לשלם מס רכישה של משקיעים. האם משקיעים יכולים להשקיע בדירות מבלי לשלם מס רכישה.  יש מסלול מסוים, לא פשוט ויש בו גם סיכון, אבל נביא אותו כאן, רק קודם קצת על מס רכישה וההבדל בין הרוכשים. 

החלום להחזיק בשתי דירות במקביל הוא לא אפשרי לרוב האוכלוסייה - גם בעקבות המיסוי הכבד שמוטל על דירה שנייה - במקרה ואתם מחזיקים ב'דירה יחידה' ואתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת, תידרשו לשלם מס גבוה משקל הראשון. בדירה ראשונה יש הקלות גדולות. ומה קורה אם רוכשים דירה על הנייר? האם זו נחשבת לדירה נוספת ואז אתם הופכים למשקיעים ומחוייבים במס מלא? מסתבר שיש רבים שנכנסים להשקעה בשוק הדירות בדלת האחורית מבלי לשלם מס רכישה של משקיעים. ככה זה עובד.

מס רכישה גבוה למשקיעים נובע מהרצון להקל על רכישת דירה למגורים ולהקשות על משקיעים כדי שיהיו יותר דירות לזוגות צעירים. הגישה המיסוית הזו הביאה לכך שיש משקיעים רבים שפועלים "תחת" הילדים ובני המשפחה. במקום שהדירה היה רשומה על שמם והם ישלמו מס רכישה גבוה וגם בהמשך מס שבח אם יממשו, הם רושמים את הדירה על הילדים. אחרי הכל, סיכוי טוב שזה בסוף גם יעבור אליהם.

• הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
• האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשנים האחרונות ובמיוחד על רקע מבצעי 20\80 יש עוד דרך להשקיע בדירות ללא מס רכישה גבוה. כאשר רוכשים דירה במבצעים האלו מקבלים הטבה כפולה. הדירה הנרכשת היא על הנייר, במקרים רבים לא באמת רוכשים דירה אלא זכות לדירה, ויש 3-4 שנים לפחות עד לקבלת הדירה. כל הזמן הזה, תחת תנאים מסוימים הרוכשים לא נחשבים כמחזיקים בשתי דירות. אין להם מס רכישה גבוהה.

המשקיעים האלו שנהנו מהנחה מימונית גדולה, חושבים שהערך של הזכות הזו לדירה ילך ויעלה והם ירוויחו, וכך הם דוחים את מס הרכישה לשנים רבות ובינתיים יש להם אופציה על מחירי הדירות. המחירים ב-4 השנים הקרובות יעלו, נממש את הזכות הזו ונשלם מס רכישה של משקיעים או שבכלל נמכור את הדירה ברווח. במהלך 4 השנים הבאות הם יכולים למצוא אופציות נוספות למימוש הנכס, וגם למה לחשוב כל כך רחוק, יהיו עוד שינוי חקיקה, שינויים בשוק הדירות ושינויים במיסוי. בינתיים הם קיבלו אופציה על מחיר הדירות. אבל אליה וקוץ בה.

רשות המסים נגד משקיעי ה-80:20: זהירות, ייתכן שתשלמו מס גבוה יותר

משקיעים רבים בעסקאות האלו נכנסו לסיבוב. הם סבורים שהמחירים יעלו ואז הם ימכרו עוד לפני המסירה את הסכות שלהם. יכול להיות כאן רווח משמעותי. המיסוי עליו תלוי במצבם ומצב הדירה. אם זו כבר דירה, וזו דירתם היחידה אין להם מס שבח, יש להם מס רכישה נמוך. אם זו לא דירה ראשונה אז יש כמובן מס רכישה גבוה ומס שבח. אם מדובר במשפרי דיור, אס מרגע שהזכות הופכת לדירה יש להם גרייס של שנה למכור את הדירה. יש כאן מבחינת רבים שמאמינים בעליית מחירי הדירות יכולת להרוויח בלי מס צריך לזכור שיש מצב שמחירי הדירות ירדו ואז הם בבעיה גדולה - הם לא תמיד יכולים למכור את האופציה, בשלב מסוים הקנס לקבלן גדול מדי מכדי שיהיה כלכלי לצאת מהעסקה בלי נזקים גדולים.

• בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

בכל מקרה, משקיעים שרוכשים דירה חדשה עם הון עצמי נמוך ומוכרים אותה לפני האכלוס עשויים להיחשב כמי שמבצעים עסקה מסחרית, ולא עסקת נדל"ן רגילה – ולפיכך להתחייב במס הכנסה גבוה יותר. רשות המסים מחריפה את הביקורת על מודל 80/20: רוכשים שמוכרים את הדירה זמן קצר לפני האכלוס עלולים להיחשב כמבצעים "עסקת אקראי מסחרית", שתסווג כמס הכנסה במקום מס שבח – דבר שמוביל לחבות מס כפולה.

עסקת נדל"ן או עסק מסחרי?

בתי המשפט כבר הכריעו במספר מקרים שבהם נמכרו דירות זמן קצר אחרי הרכישה, כי מדובר בעסקאות מסחריות החייבות במס הכנסה מלא. כך למשל, בפסיקה שניתנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, נקבע כי אישה שרכשה דירה ברחוב בן יהודה בתל אביב ומכרה אותה כעבור ארבעה חודשים ברווח של 600 אלף שקל – תחויב במס הכנסה ולא במס שבח.

המבחנים של רשות המסים לקביעת "עסקת אקראי מסחרית"

כדי להחליט האם מדובר בעסקת נדל"ן רגילה או בעסקה מסחרית, בית המשפט ורשות המסים מסתכלים על מספר פרמטרים מרכזיים:

• משך ההחזקה – ככל שזמן ההחזקה קצר יותר, כך גדל הסיכוי שהעסקה תיחשב למסחרית.
• נסיבות הרכישה – אם מטרת הקנייה הייתה גריפת רווח מהיר, הסיכוי למס מסחרי עולה.
• אופן המימון – עסקאות עם מימון חיצוני גבוה ועם הון עצמי נמוך עלולות להיחשב כמסחריות.
• בקיאות הקונה – אם הקונה הוא משקיע ותיק או בעל רקע בנדל"ן, זה מחזק את הטענה שמדובר בעסקת מסחר.
• שיעור הרווח – ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך עולה הסיכוי שהעסקה תוגדר כעסקת מסחר.
• נסיבות המכירה – אם הנכס נמכר מוקדם מאוד וכתוצאה מעליית מחיר, זה עשוי להיחשב כהשקעה מסחרית.

האם כל עסקה בשיטת ה-80:20 תיחשב למסחרית?

אין נוסחה חד-משמעית – כל עסקה תיבחן לגופה. עם זאת, אם מדובר באדם שרוכש ומוכר תוך חודשים ספורים בלי שהתכוון בכלל להתגורר בדירה, רשות המסים עשויה לראות בכך פעילות מסחרית.