מחירי הדירות לא צפויים לרדת ב- 2010 גם לא ב-2011
ב-30.11.09 פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את הנתון לפיו בתשעת החודשים הראשונים של 2009 חלה ירידה של 39% במספר הדירות שהוחל בבנייתן במחוז תל-אביב וזאת בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2008.
אין ספק כי נתון זה משקף שינוי קיצוני בשטח המעלה שאלות ותהיות לגבי כמות הדירות הנבנות באזור תל-אביב בפרט והמרכז בכלל והשפעתם העתידית של כמויות אלו על מחירי הדירות.
עלייה במחירי הדירות וירידה בדמי השכירות
בחודשים האחרונים אנו עדים לפרסום סקרים של מכוני מחקר וגופים פרטיים וכן לדיווחים בעיתונות על עסקאות נדל"ן למגורים המשקפים מחד עלייה זוחלת במחירי הדירות ומנגד ירידה במחירי השכירות. לכאורה מדובר בנתונים סותרים.
ניתוח פשוט של שתי מגמות אלו פותר את הסתירה הלכאורית. כאשר כמות הדירות הנרכשת לצורכי השקעה בתקופה זו (2009) גדלה באופן משמעותי הרי שמצאי הדירות להשכרה גדל ומגמת מחירי השכירות הינה בירידה . האם ירידה זו בדמי השכירות תצנן את הביקושים לדירות? לדעתנו התשובה היא לא וזאת על סמך הנתונים שיסקרו להלן:
עודף ביקוש מובנה בשוק הדירות
כפי שכולנו יודעים שעור הדירות החדשות הנפלטות לשוק בשש השנים האחרונות באופן גס עומד על כ- 30000 דירות בשנה (2004- 33,197 דירות, 2005 -32,605 דירות, 2006- 30,885 דירות, 2007- 29,943 דירות, 2008 - 30,428 דירות , 2009 ינואר - ספטמבר 25,537 דירות). מנגד, כמות בתי האב המצטרפת מידי שנה לאוכלוסיה בארץ עומדת על כ- 40,000, דבר שיוצר באופן טבעי עודפי ביקוש.
את המשוואה הזו ניסתה הממשלה בתקופה האחרונה ל"פרק" וזאת באמצעות הגדלת היצע הקרקעות. נקודת המוצא הייתה אם נגדיל את היצע הקרקעות ונציף את השוק הרי שנגדיל את כמות התחלות הבנייה, נגדיל עקב כך את היצע הדירות ובסופו של דבר נוריד את מחירי הדירות.
הגדלת היצע הקרקעות ע"י הממשלה
אכן, לפני מספר חודשים החלה הממשלה במהלך של הגדלת היצע הקרקעות לבנייה למגורים במדינה. אנו מוזמנים לבחון את ביצועו של מהלך זה בשטח. לצורך כך בדקנו את הרשימה העדכנית של כל מכרזי המינהל.
מתוך הרשימה הזו שלפנו את כל הקרקעות המיועדות לבנייה רוויה. עוד לפני העיון ברשימה אנו צריכים לזכור כי בחלוקת העבודה שבין מינהל מקרקעי ישראל לבין משרד השיכון, המינהל מטפל בעיקר בשיווק הקרקעות במרכז הארץ בעוד משרד השיכון מטפל בעיקר בפריפריה. כעת נעיין בנתונים:
חוסר מובהק בקרקעות ציבוריות באזורי הביקוש
רשימת המכרזים המעודכנת של המינהל לשווק קרקעות לבנייה רוויה, אכן מלמדת אותנו כי סה"כ מוצעות קרקעות בחודש דצמבר 2009 לכ- 3,275 יחידות דיור. מספר זה הינו יפה לכשעצמו. אלא שהרשימה הזו מלמדת אותנו יותר על מה שאין בה מאשר על מה שיש בה.
אם נחפש ברשימה זו קרקעות באזורי ביקוש הרי שהמצאי יהיה כדלקמן: תל-אביב - 14 יחידות , ירושלים - 20 יחידות , חיפה - 0 יחידות, גבעתיים - 0 יחידות, הרצלייה - 0 יחידות , רמת גן - 0 יחידות, רמת השרון - 0 יחידות. כמובן שרשימה זו אינה ממצאה את כל המכרזים שיפורסמו ע"י המנהל במהלך 2010-11 אבל אין ספק שיש בה להעיד על הבעייתיות.
היטיב לתאר את המצב סמנכ"ל המינהל לשיווק כאשר ציין בפשטות כי רוב רובן של הקרקעות במרכז הארץ ובאזורי הביקוש הינם בבעלות פרטית.
עודף היצע של דירות בפריפריה לא מוריד את מחירי הדירות כאשר אלו הם הנתונים, השאלה הנשאלת היא האם ניתן להוריד את מחירי הדירות באזורי ביקוש ע"י הורדת מחירים בפריפריה. תשובתנו היא לאו מוחלט. ולשם המחשה ניקח אולי דוגמא מתחום הרכב.
בשנה האחרונה יצא יצרן רכב הודי (Tata Motors) בשיווק רכב זול במיוחד בשווי של 2500$. האם שווי הרכב הזה מאיים על מכירות הרכבים המשפחתיים בארצנו או בעולם. כלומר, האם מחיר הרכב ההודי יגרום לירידת מחירי המכוניות המשפחתיות. לדעתנו התשובה היא לא, ומסיבה פשוטה. לא הרבה מוכנים לוותר על מזגן ברכב, רדיו טייפ, הגה כח ושאר הפינוקים.
ואולם בואו ונניח שחברת מרצדס הייתה מודיעה שהיא מוזילה את דגמיה למחיר דמיוני שהינו שווה ערך בשקלים ל- 100,000 ש"ח. במצב זה יש להניח שהחברות שמשווקות רכבים משפחתיים בארצנו כגון מזדה, טויוטה, מיציבושי ואחרים היו "נכנסות ללחץ" וזאת בלשון המעטה, ומחירי הרכבים הללו היו חייבים להשתנות.
ובחזרה לעניננו, כאשר מחירי הדירות יוזלו בפריפריה לא יהיה בכוחן של ירידות מחירים אלו להשפיע על מחירי הדירות במרכז ובאזורי הביקוש. כידוע מילת המפתח בנדל"ן היא "מיקום" ודירה זולה בפריפריה יפה ופונקציונאלית ככל שתהיה לא תגרום להסטת הביקושים מהמרכז לפריפריה , ועל כן ממילא לא תגרום להוזלת מחירי הדירות באזורי הביקוש.
רפורמת הדירות חייבת לכלול את המגזר הפרטי
בנסיבות אלו כל ניסיון למהלך של הוזלת הדירות ומציאת פתרון לזוגות צעירים במדינה במחיר שפוי חייב לעבור בדרך של שיתוף המגזר הפרטי ובעלי הקרקעות הפרטיים במדינה. לדעתנו הדרך אינה ע"י מיסים, היטלים או חלילה הפקעות אלא דרך הפוכה של תמריצים ועידוד.לדעתנו על הממשלה לנקוט בחקיקה (בין בדרך של תכנית מתאר ארצית או בין בדרך אחרת) אשר מעניקה כ"הוראת שעה" לשנתיים הקרובות (שניתנות להארכה) תוספת של 20% לזכויות הבניה בקרקעות שהינן מיועדות לבנייה רוויה.
תוספת זכויות זו, יהיו בעלי הקרקעות הפרטיים רשאים לנצל בתנאי שיבנו את כל הדירות בתוך 24 חודשים. מחצית מהדירות המהוות את התוספת (דהיינו 10%) - דירות שלושה וארבעה חדרים בלבד- תימכרנה לזוגות צעירים ע"פ פיקוח של משרד השיכון ובמחירי עלות בניה בלבד, ואילו המחצית האחרת תנוצל לרווחתם של בעלי הקרקעות.
משמעות מהלך זה הינו, מחד הוזלת מחירי הדירות לזוגות צעירים עד לשיעור של 50% בכל רחבי הארץ ובמקביל הגדלת היצע הדירות בכל הארץ. תוכנית כגון זו מטרתה לגרום בראש ובראשונה לבעלי הקרקעות הפרטיים לרבות חברות הבנייה לממש ולנצל את כל מאגרי הקרקעות הפרטיים שברשותם שכן לא בכל יום ניצבת בפניהם אפשרות לקבלת תשואה עודפת של 10% על הונם.
כאשר כמות הדירות החדשות הנמכרות מידי שנה ביוזמה פרטית הינה כ-13,000 דירות (2005- 13,206, 2006- 13,308, 2007- 13,876 , 2008- 13,402, 2009 ינואר- אוקטובר - 11,150 ) הרי שתוספת של 20% תגדיל את כמות הדירות ב-2600 יחידות. מתוכן 1300 דירות המיועדות לזוגות צעירים במחירי עלות בניה ובכל אזורי הארץ לרבות אזורי הביקוש.
כמובן שעצם החקיקה תעודד את בעלי הקרקעות לבנות ותביא לגידול ואולי אף להכפלת כמות הדירות החדשות שיבנו , כלומר עד כדי 26,000 דירות חדשות בשנה.
מהלך כזה, אנו מאמינים שיהיה בכוחו להשפיע באופן מעשי הן על מחירי הדירות בשוק ובוודאי על מחירי הדירות לזוגות צעירים.
אנו סבורים כי "חוסנה" של החברה הישראלית ניכר ביכולתה להפנות משאבים לטובת הדור הצעיר במדינה שתורם את שנות חייו היפות ביותר כדי להגן על קיומה. אין לדעתנו צעד פטריוטי יותר מאשר להעניק לזוגות צעירים במדינה זכות למגורים במחיר "שפוי", במיוחד כאשר אין הדבר עולה למשלם המיסים הישראלי ולו אגורה אחת בבחינת "זה נהנה וזה לא חסר".
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
