נדלן דירה בניה
צילום: תמר מצפי

שוק המשכנתאות מתקרר: ירידה בהיקפים ועלייה בזהירות

באפריל ניתנו הלוואות לדיור בהיקף של 8.05 מיליארד שקל, ירידה של 12% לעומת מרץ; רוב ההלוואות ניתנו במימון של עד 75%

אביחי טדסה | (10)
נושאים בכתבה משכנתא

מנתוני בנק ישראל עולה כי בחודש אפריל 2025 ניתנו הלוואות לדיור בהיקף כולל של כ־8.05 מיליארד שקל, ירידה קלה לעומת חודש מרץ, שבו נרשם שיא תקופתי של כ־9.2 מיליארד שקל. הפילוח לפי שיעור המימון (LTV) חושף מגמה ברורה של זהירות, הציבור בוחר במימון מתון, כאשר הקטגוריה הבולטת ביותר היא של הלוואות ביחס מימון של 60% עד 75%, שהסתכמו בכ־3.63 מיליארד שקל, כמעט מחצית מהשוק. בנוסף, ניתנו הלוואות בהיקף של כ־2.29 מיליארד שקל ברמות מימון של 45% עד 60%. לעומת זאת, הלוואות בסיכון גבוה, מעל 90% מימון, הסתכמו רק ב־2 מיליון שקל בלבד.


הלוואות להשקעה בנדל"ן נותרו בשוליים, עם היקף של כ־783 מיליון שקל בלבד, המשקפים פחות מ־10% מסך האשראי לדיור. נתון זה ממשיך את מגמת ההיחלשות של שוק דירות ההשקעה, בין היתר על רקע מיסוי כבד וריבית גבוהה.


גם הלוואות במסגרת מחיר מטרה ודירות מוזלות שמרו על יציבות, עם היקף של כ־299 מיליון שקל. לעומת זאת, הלוואות למחזור משכנתאות מבנקים אחרים הסתכמו ב־550 מיליון שקל, ירידה לעומת השיא של מרץ (640), אך עדיין מעידות על פעילות ממשית מצד לווים המחפשים לשפר את תנאי ההחזר.


הציבור בונה על ירידת ריבית: עלייה בבחירה במסלולים משתנים


לצד מגמת הזהירות בבחירת רמות המימון, הנתונים לחודש אפריל מצביעים גם על שינוי מעניין בהרכב המסלולים שהציבור מעדיף במסגרת תיק המשכנתא. חלק משמעותי מההלוואות נלקחו במסלולים בריבית משתנה, בעיקר במסלולים הלא צמודים למדד, אך גם במסלולים הצמודים, דבר שמעיד על תחושת ציפייה גוברת בקרב הלווים לירידה אפשרית בריבית במהלך החודשים הקרובים. כך למשל, מתוך כ־6.6 מיליארד שקל שהועמדו באפריל במסלולים לא צמודים, כ־3.75 מיליארד שקל ניתנו בריבית משתנה. גם במסלולים הצמודים למדד נרשמה נטייה דומה, כאשר מתוך כ־1.43 מיליארד שקל, כ־893 מיליון שקל ניתנו בריבית משתנה.


מגמה זו, המתרחבת בחודשים האחרונים, עשויה להעיד על אופטימיות זהירה או על ניסיון לנצל הזדמנות לפני שינוי מוניטרי, אך היא גם עלולה להוות סיכון בטווח הבינוני, במיוחד אם הריבית תישאר גבוהה או תרד באיטיות מהצפוי. הלוואות בריבית משתנה תלויות ישירות במדד הפריים, וכל שינוי כלפי מעלה עלול להוביל לעלייה חדה בהחזר החודשי של הלווים. מצב כזה עלול להכביד בעיקר על משקי בית בעלי הכנסה פנויה נמוכה או כאלה שלקחו הלוואה בשיעור מימון גבוה יחסית.


הנתונים הכלליים מקבלים משנה תוקף כשבוחנים את מצבם הפיננסי של הלווים בפועל. באפריל נרשם שיא חדש בפיגורים בתשלומי משכנתא, שהגיעו לסך של כ־3.6 מיליארד שקל, עלייה שממשיכה מגמה שנרשמה מאז חגי תשרי. מדובר ב־0.6% מיתרת החוב הכוללת לדיור, אך המשמעות היא אלפי משפחות שמתקשות לעמוד בהחזרים, לעיתים יותר מ־90 יום ברציפות. הקושי התזרימי הזה בא לידי ביטוי גם בעלייה חדה במספר מיחזורי המשכנתאות: מתחילת השנה בוצעו כ־5,400 מיחזורים בחודש בממוצע, קפיצה לעומת כ־4,300 מיחזורים בחודש בלבד ברבעון האחרון של 2024. למרות הקלות רגולטוריות, כ־90% מהמיחזורים עדיין מתבצעים באותו בנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית.


דו"ח המשכנתאות של בנק ישראל, שפורסם היום, מצביע על רמת הפיגורים הגבוהה ביותר מאז תחילת המדידה על-ידי הבנק. מדובר בסכום של 3,875 מיליארד שקלים. מאז תחילת שנת 2024 ועד היום נרשם גידול של כ־15.37% בפיגורים. בהתייחס לנתונים אלו, מציינים בהתאחדות יועצי המשכנתאות כי לצד יציבות יחסית בשוק — המתבטאת גם בגובה המשכנתא הממוצעת, שממשיך לנוע סביב מיליון שקלים — מגמת העלייה בפיגורים מדאיגה. "ללא תוכנית כוללת שתיקח בחשבון את כלל אתגרי השוק – משבר הנדל"ן יחריף, וזוגות צעירים רבים יתרחקו מחלומם לדירה משלהם", אמרו בהתאחדות.

קיראו עוד ב"בארץ"

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    יציבות הבנקים 26/05/2025 11:55
    הגב לתגובה זו
    הבנקאים חוגגים. והאזרח הקטן נאלץ לשלם בגדול.
  • 8.
    לא הייתי בונה על הורדת ריבית בטווח הקרוב (ל"ת)
    אנונימי 26/05/2025 08:02
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    שגית 26/05/2025 07:08
    הגב לתגובה זו
    שלא מאשר לכל מיני הזויים משכנתא
  • 6.
    לכל מי שמתעלמים מהמשבר הכלכלי הוא כבר כאן (ל"ת)
    אנונימי 25/05/2025 15:50
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    אנונימי 25/05/2025 15:39
    הגב לתגובה זו
    אם ניטלו בחודש אפריל כ 8 מילארד שח משכנתאות ומתוכן 3.32 מיליארד הן משכנתאות ממוחזרות מה זה אומר זה אומר שבעצם מדובר על 4.68 מיליארד שח הלוואות חדשות לדיור והן מהוות צניחה! לא פחות מכך! בהיקף המשכנתאות.הנתונים לגבי הגידול בהיקף ההלוואות בפיגור מעורר דאגה וטוב שהנתונים מתפרסמים כאן לראשונה.
  • מאיפה הנתונים לגבי מחזור המשכנתאות (ל"ת)
    אנונימי 25/05/2025 22:01
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    מחירי הדירות ההזויים בעולם הם אסון ועושק זה 7.10 של הכלכלה . (ל"ת)
    בלוף מחירי הדירות ההזויים 25/05/2025 15:10
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אנונימי123 25/05/2025 14:37
    הגב לתגובה זו
    וזה מהמספרים שלכם אבל יפה שאתם מציגים את זה כרק 2 מיליארד...
  • 2.
    20 שנה של יוקר מחייה בין הגבוהים במדינות המערב. תודה לביבי וחבורת הזבל שלו (ל"ת)
    ערן 25/05/2025 13:08
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    סופר סבבבבבב פריים לפנינו לצערי (ל"ת)
    ששון 25/05/2025 12:42
    הגב לתגובה זו
חומוס
צילום: רותם ליברזון

כמה מנות חומוס צריך למכור כדי להעלים הכנסות של כ-4 מיליון שקל?

רשות המסים הגישה כתב אישום חמור נגד יגאל פדלון, בעל רשת חומוסיות, בטענה שבמשך שלוש שנים דיווח על מחצית בלבד ממחזור עסקיו; לפי האישום, המע"מ שלא שולם עומד על יותר מ־700 אלף שקל

רן קידר |
נושאים בכתבה העלמות מס

בפרשה נוספת של העלמת הכנסות, הגישה רשות המסים כתב אישום נגד יגאל פדלון, בעל רשת חומוסיות בת"א, נתניה ומודיעין, ונגד החברה שבבעלותו “יגאל פדלון מסעדות בע"מ”. על פי כתב האישום, בין השנים 2022 ל-2025 ביצע הנאשם עסקאות בהיקף כולל של מעל 9 מיליון שקל, אך דיווח לרשות המסים על עסקאות בהיקף של כ־4.8 מיליון שקל בלבד. בכך, נטען, השמיט פדלון עסקאות בסכום כולל של למעלה מ-4 מיליון שקל, תוך ניהול פנקסי חשבונות כוזבים והגשת דוחות כוזבים לרשות המסים. 

סכום המע"מ שנמנע מהמדינה כתוצאה מהשמטת העסקאות מוערך ביותר מ־700 אלף שקל, והוא מבוסס על נתונים כוזבים שהוגשו במשך 38 דוחות תקופתיים לרשות המסים, במטרה להתחמק מתשלום מס אמת.

מבט על הנתונים שצורפו לכתב התביעה מראה כי הממוצע החודשי עליו דיווח פדלון היה כ-125,000 שקל ואילו הממוצע החודשי שעליו לא דיווח היה כמעט 112,00 שקל. 

אם נעשה חישוב קצר, ונשערך שהזמנה ממוצעת של לקוח היא כ-50 שקלים, נראה שמדובר בכ-2250 לקוחות שעברו מדי חודש ברשת ולא דווחה עליהם הכנסה. בחישוב יומי ובחלוקה לשלושת הסניפים, מדובר על כ-25 לקוחות מדי יום בכל אחד מהסניפים שלא דווחו עבורם הכנסות. כמובן שזהו מידע משוערך בלבד, אבל הוא נותן סדר גודל לגבי היקף ההעלמות שבהן מואשם פדלון. 

רשת "חומוסים" נפתחה לפני כ-20 שנה במודיעין, ומאז התרחבה. הרשת מציעה אתר אינטרט, אפליקציה בחנות אפל ועובדת עם אפליקציות משלוחים חיצונית כגון וולט ותן ביס. ניתן רק לשער שהסכומים שלא דווחו לא עברו דרך הערוצים הדיגיטליים.

בצלאל סמוטריץ
צילום: ועדת הכספים

סמוטריץ' מבטיח: "מחירי הדירות יירדו, המסים יירדו" - האם להאמין לו?

נכנסים לכלכלת בחירות; סמוטריץ' יודע שאם מחירי הדירות יעלו - הציבור יאשים אותו, ומכין פתרונות וגם - מה התוכנית של סמוטריץ' לשנה הבאה ועל הפטור ממס לעולים חדשים

רן קידר |

שר האוצר, בצלאל סמוטריץ', הציג את עקרונות התקציב. הוא דוחף להורדת הריבית ובצדק; ומדבר על הורדת מסים והורדת מחירי הדירות. סמוטריץ' יודע שיש חשש גדול שמחירי הדירות יחזרו לעלות עם סיום תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית, והוא יודע שהוא זה שתוטל עליו האשמה בעליית מחירי הדירות, אז הוא מכין תוכנית (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?).

סמוטריץ' לא הציג תוכנית, אלא דיבר מלמעלה, בקווים כלליים. צריך לזכור שאנחנו בשנת בחירות, הבוחר הוא "המלך", הסיכוי שיפגעו בכיס שלו - נמוך. ירצו לתת לו תחושה טובה, תחושה של עושר. תחושה של ביטחון כלכלי.  בכנס של יועצי המס הוא אמר באופן ברור: "אל תקנו דירות, המחירים ימשיכו לרדת". 

סמוטריץ' טען כי שנת 2026 תהיה "גשר ממלחמה לצמיחה", עם תוספת משמעותית לביטחון, שצפויה לחרוג מ-100 מיליארד שקל, לצד ייצוב יחס החוב-תוצר. במרכז התוכנית: הורדת מס הכנסה על הכנסות מעבודה, שתעודד יציאה לעבודה והעלאת פריון. "זה יחזיר כסף לכיסי העובדים ויעזור למשק לצמוח", אמר, תוך הדגשה כי ההפחתה תתמקד במדרגות הנמוכות יותר כדי להגיע למעמד הביניים הרחב. נזכיר כי מדרגות המס הוקפאו השנה והמשמעות היא מיסוי גדול יותר. סמוטריץ' בעצם רמז על כוונה להסיר את ההקפאה בחלק מהמקומות. 

סמוטריץ' גם הבטיח הטבות מס משמעותיות לעולים חדשים: פטור ממס לא רק על הכנסות מחו"ל (כפי שקיים כיום למשך 10 שנים), אלא גם על הכנסות שיופקו בישראל עצמה. צעד כזה יכול להפוך את ישראל ליעד עלייה אטרקטיבי יותר, אבל השאלה היא למה לספק הטבה גדולה כל כך בשעה שאפשר להיטיב עם הציבור הישראלי עצמו. תושביך קודמים לעולים חדשים.  

החשש הוא שמהלכים אלו יובילו לעלייה בגירעון, אם כי חייבים להגיד שהגירעון בשליטה, ולמרות מלחמה של שנתיים ישראל התבררה כחזקה מאוד כלכלית. הפגיעה בנתונים הכלכליים היא לא אנושה כפי שיכול היה להיות. אין כלכלן אחד שחושב שהנתונים הכלכליים בהינתן השנתיים האחרונות, הם לא הפתעה לטובה. לכן, דווקא בהינתן הצמיחה של אחרי המלחמה כפי שצופים כלכלנים וגם בנק ישראל בתחזיות קדימה, עשויות לתמוך ולהשתלב בהורדת מסים.