שוק המשכנתאות מתקרר: ירידה בהיקפים ועלייה בזהירות

מנתוני בנק ישראל עולה כי בחודש אפריל 2025 ניתנו הלוואות לדיור בהיקף כולל של כ־8.05 מיליארד שקל, ירידה קלה לעומת חודש מרץ, שבו נרשם שיא תקופתי של כ־9.2 מיליארד שקל. הפילוח לפי שיעור המימון (LTV) חושף מגמה ברורה של זהירות, הציבור בוחר במימון מתון, כאשר הקטגוריה הבולטת ביותר היא של הלוואות ביחס מימון של 60% עד 75%, שהסתכמו בכ־3.63 מיליארד שקל, כמעט מחצית מהשוק. בנוסף, ניתנו הלוואות בהיקף של כ־2.29 מיליארד שקל ברמות מימון של 45% עד 60%. לעומת זאת, הלוואות בסיכון גבוה, מעל 90% מימון, הסתכמו רק ב־2 מיליון שקל בלבד.

הלוואות להשקעה בנדל"ן נותרו בשוליים, עם היקף של כ־783 מיליון שקל בלבד, המשקפים פחות מ־10% מסך האשראי לדיור. נתון זה ממשיך את מגמת ההיחלשות של שוק דירות ההשקעה, בין היתר על רקע מיסוי כבד וריבית גבוהה.

גם הלוואות במסגרת מחיר מטרה ודירות מוזלות שמרו על יציבות, עם היקף של כ־299 מיליון שקל. לעומת זאת, הלוואות למחזור משכנתאות מבנקים אחרים הסתכמו ב־550 מיליון שקל, ירידה לעומת השיא של מרץ (640), אך עדיין מעידות על פעילות ממשית מצד לווים המחפשים לשפר את תנאי ההחזר.

הציבור בונה על ירידת ריבית: עלייה בבחירה במסלולים משתנים

לצד מגמת הזהירות בבחירת רמות המימון, הנתונים לחודש אפריל מצביעים גם על שינוי מעניין בהרכב המסלולים שהציבור מעדיף במסגרת תיק המשכנתא. חלק משמעותי מההלוואות נלקחו במסלולים בריבית משתנה, בעיקר במסלולים הלא צמודים למדד, אך גם במסלולים הצמודים, דבר שמעיד על תחושת ציפייה גוברת בקרב הלווים לירידה אפשרית בריבית במהלך החודשים הקרובים. כך למשל, מתוך כ־6.6 מיליארד שקל שהועמדו באפריל במסלולים לא צמודים, כ־3.75 מיליארד שקל ניתנו בריבית משתנה. גם במסלולים הצמודים למדד נרשמה נטייה דומה, כאשר מתוך כ־1.43 מיליארד שקל, כ־893 מיליון שקל ניתנו בריבית משתנה.

• היקף המשכנתאות באפריל - 8 מיליארד שקל; האם השוק מתקרר?
• נתקעת בלי משכנתא? תשלם ביוקר: שילם מאות אלפי שקלים - ונשאר בלי דירה ובלי החזר

מגמה זו, המתרחבת בחודשים האחרונים, עשויה להעיד על אופטימיות זהירה או על ניסיון לנצל הזדמנות לפני שינוי מוניטרי, אך היא גם עלולה להוות סיכון בטווח הבינוני, במיוחד אם הריבית תישאר גבוהה או תרד באיטיות מהצפוי. הלוואות בריבית משתנה תלויות ישירות במדד הפריים, וכל שינוי כלפי מעלה עלול להוביל לעלייה חדה בהחזר החודשי של הלווים. מצב כזה עלול להכביד בעיקר על משקי בית בעלי הכנסה פנויה נמוכה או כאלה שלקחו הלוואה בשיעור מימון גבוה יחסית.

הנתונים הכלליים מקבלים משנה תוקף כשבוחנים את מצבם הפיננסי של הלווים בפועל. באפריל נרשם שיא חדש בפיגורים בתשלומי משכנתא, שהגיעו לסך של כ־3.6 מיליארד שקל, עלייה שממשיכה מגמה שנרשמה מאז חגי תשרי. מדובר ב־0.6% מיתרת החוב הכוללת לדיור, אך המשמעות היא אלפי משפחות שמתקשות לעמוד בהחזרים, לעיתים יותר מ־90 יום ברציפות. הקושי התזרימי הזה בא לידי ביטוי גם בעלייה חדה במספר מיחזורי המשכנתאות: מתחילת השנה בוצעו כ־5,400 מיחזורים בחודש בממוצע, קפיצה לעומת כ־4,300 מיחזורים בחודש בלבד ברבעון האחרון של 2024. למרות הקלות רגולטוריות, כ־90% מהמיחזורים עדיין מתבצעים באותו בנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית.

דו"ח המשכנתאות של בנק ישראל, שפורסם היום, מצביע על רמת הפיגורים הגבוהה ביותר מאז תחילת המדידה על-ידי הבנק. מדובר בסכום של 3,875 מיליארד שקלים. מאז תחילת שנת 2024 ועד היום נרשם גידול של כ־15.37% בפיגורים. בהתייחס לנתונים אלו, מציינים בהתאחדות יועצי המשכנתאות כי לצד יציבות יחסית בשוק — המתבטאת גם בגובה המשכנתא הממוצעת, שממשיך לנוע סביב מיליון שקלים — מגמת העלייה בפיגורים מדאיגה. "ללא תוכנית כוללת שתיקח בחשבון את כלל אתגרי השוק – משבר הנדל"ן יחריף, וזוגות צעירים רבים יתרחקו מחלומם לדירה משלהם", אמרו בהתאחדות.

• חצי מהעסקים הקטנים העלימו מס - הישרדות או עבריינות?
• ב-180 מיליון שקל: מהדרין וטראלייט מקימות פרויקט אגרו-וולטאי בצפון
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"