כלכלני פיא: חלק מחברות הנדל"ן מתומחרות גבוה מידי

"ענף הנדל"ן בישראל שהיה נתון במיתון עמוק מאז 1995, החל להראות ניצני התאוששות במהלך 2003 ומאז רשמו מניות הנדל"ן הנסחרות בבורסה הישראלית תשואה דו ספרתית חיובית", כך מסרו היום (א') כלכלני פיא בסקירתם המקיפה על ענף הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות. לדבריהם, מגמה זו התחזקה בתחילת 2005 כאשר מדד מניות הנדל"ן, המקיף את כל מגזר מניות הנדל"ן (חברות נדל"ן מניב וחברות יזמיות הפעילות הן בארץ והן בחו"ל), רשם תשואה עודפת על מרבית מדדי המניות המובילים. כלכלני פיא מצאו כי בחינה של מדדי המניות המובילים על פני שבע שנים מצביעה על כך כי תשואת מדד הנדל"ן הייתה גבוהה משמעותית בהשוואה למדד מניות ת"א 100, למדד ת"א 25 ולמדד המניות הכללי. התשואה המצטברת של מדד מניות הנדל"ן בשנים 2000-2003 בשיעור של (11.9%-) הייתה נמוכה משמעותית מזו של מדד ת"א 100 (9.7%). מגמה זו התחלפה בין השנים 2004-2006 בהם רשם מדד הנדל"ן תשואה עודפת משמעותית (186.8%) על מדד זה. הסיבות שתרמו לעלייה במחירי מניות הנדל"ן: גאות בשוק הנדל"ן מעבר לים - חברות נדל"ן מניב שהשקיעו בנדל"ן בחו"ל בעבר, נהנו גם השנה מירידת התשואות בחו"ל ומימשו את השקעותיהם כשהן רושמות רווחי הון משמעותיים ומחלקות דיבידנדים לבעלי מניות. הרחבת המימון החוץ בנקאי לחברות הנדל"ן - החל מסוף שנת 2004 התרחב גל ההנפקות של חברות הנדל"ן בישראל. הנפקות של מניות ואג"ח אפשרו לחברות להרחיב את בסיס ההון לצורך השקעות חדשות ושיפור מבנה ההתחייבויות. גיוסי ההון צמצמו את תלותן של החברות באשראי בנקאי ובצורך להעמיד בטחונות. ההנפקות שיפרו את חשיפתן של החברות לשוק העסקי ולשוק ההון. חוק קרנות הריט - בתחילת 2006 נפתח עידן חברות (קרנות) הריט גם בישראל. הריט מאפשרות ליחידים להשקיע סכומים קטנים בפרויקטים גדולים בנדל"ן. התפתחותן של קרנות הריט בישראל צפויה להשפיע על זרימת ההון אליהן ממשקיעים המבקשים ליטול חלק בהשקעות נדל"ן מניב, ומזרימת כספים לענף הנדל"ן המניב. הרחבת גיוסי הון בחו"ל - חברות נדל"ן ישראליות החלו מגלות עניין בגיוס כספים מעבר לים בד בבד עם הגידול בהשקעותיהם בחו"ל והפיכתן לחברות נדל"ן גלובליות. מגמה זו צפויה להתחזק גם ב-2007. גיוס הון בשווקים הבינלאומיים מהווה שלב נוסף בהרחבת פעילותן לשווקים חדשים ולהצפת ערך מיידית לבעלי המניות. המשך מגמת ביקושים בשוק הנדל"ן המניב בישראל הביאה השנה לעליות במחירי הנדל"ן - משקיעים מקומיים וזרים שזיהו את רמת המחירים הנמוכה בנדל"ן המניב בישראל בשנים עברו, המשיכו להגביר את השקעותיהם במגזר זה ותרמו גם השנה להמשך ירידת תשואות מתונה. אימוץ תקן חשבונאי בינלאומי לנכסים הקבועים במאזן - בראשית 2008 יכנס לתוקפו תקן חשבונאי בינלאומי לפיו ישוערכו נכסי הנדל"ן על פי שווים ההוגן (שווי שוק/ שווי שמאי) לעומת הרישום לפי "עלות או שוק הנמוך מביניהם". המעבר לתקן החדש צפוי להגדיל את ערכם של הנכסים במאזן, לגידול מקביל בהון העצמי של החברות ולהפחתת מכפילי ההון של מרבית חברות הנדל"ן המניב הנסחרות בבורסה. מבט לעתיד - הגורמים שישפיעו בשנה הקרובה: איתנותה הכלכלית של מדינת ישראל - הרחבת ההשקעות על ידי משקיעים זרים ומקומיים. מדיניות הריבית - המשך הפחתה של הריבית הריאלית בישראל צפויה להביא להוזלה של עלויות המימון הן ליזמים, והן לרוכשים ולהשפיע על צמיחת המשק וצמיחת ענף הנדל"ן. גלובליזציה - הרחבת ההשקעות בנדל"ן לשווקים בינלאומיים על ידי חברות ישראליות מלווה בגיוסי הון בשווקי חו"ל. מגמת רשום רווחי הון כתוצאה ממימוש השקעות בחו"ל ומהנפקות חברות ישראליות בבורסות העולם צפויה להשפיע לחיוב על רווחי החברות גם ב-2007. רווחי ההון צפויים להשתלם כדיבידנדים לבעלי המניות. אלביט הדמיה שהנפיקה זה מכבר עשויה לסייע לחברות המתכננות להנפיק בקרוב בחו"ל: גזית גלוב, כלכלית ירושלים, דלק בלרון (קבוצת דלק), אפי אירופה (קבוצת אפריקה). לסיכום - מניות הנדל"ן נסחרות במחיר גבוה: כלכלני פיא מעריכים, כי חלק ממניות הנדל"ן הישראליות נסחרות כיום במחירים גבוהים המגלמים את מלוא ההשפעה שהוזכרה לעיל. רק התפתחויות עסקיות חדשות והצלחות הנפקות מתוכננות של החברות בשווקי חו"ל יכולים להצדיק עליית מחירים נוספת במניות אלו. לדבריהם, "אי הצלחה של ההנפקות עלולה להקטין את עליית מדד מניות הנדל"ן ברבעונים הקרובים". * חברת פיא עשויה להיות בעלת עניין או לפעול בכל אחד מניירות הערך המוזכרים בכתבה.