מחקר של ג'יפי מורגן מנפץ את אחד החששות הכי גדולים כעת בשוק - ובכל זאת מסמן כיוון ברור

ביום שאחרי הברקזיט, טראמפ והעלאות הריבית בארה"ב, נותר דבר אחד שמטריד את הסוחרים - הנה הניתוח
יוסי פינק | (17)
נושאים בכתבה S&P500 מכפיל

מדדי המניות בוול סטריט נסחרים בעצבנות בתקופה האחרונה. אמנם בטווח הזמן הקצר-בינוני קשה לאתר מוקד סיכון משמעותי לשווקים, ובכל זאת מדד הנאסד"ק רשם לאחרונה תנודתיות חריפה וגם ב-S&P500 ראינו לפתע מספר ימים של ירידות חדות. מרבית ההסברים לעצבנות הזו מיוחסים לתימחור המתוח של שוק המניות האמריקני, תימחור שבמקרה של זעזוע בלתי צפוי - עלול לחשוף את המדדים לתיקון משמעותי מטה.

המדד הפופולרי ביותר לבחינת תימחור שוקי המניות הוא מכפיל הרווח העתידי (כלומר שווי השוק חלקי הרווח השנתי הצפוי), ככל שהמכפיל גבוה יותר, זה אומר שהשוק יקר יותר. כיום מכפיל הרווח העתידי של ה-S&P500 עומד על כ-17.5, זאת לעומת מכפיל ממוצע של 15.3% ב-5 השנים האחרונות, מכפיל ממוצע של 14 ב-10 השנים האחרונות ומכפיל ממוצע של 16 ב-25 השנה האחרונות. כלומר השוק כיום יקר בכל השוואה היסטורית. האם זה אומר ששוקי המניות בדרך למטה?

אז בפרזנטציה לקראת הרבעון השלישי שפרסמו לאחרונה בענקית ההשקעות ג'יפי מורגן שכוללת 70 שקפים על הכלכלה האמריקנית ומצב השווקים, יש שקף אחד שמתייחס ליכולת הניבוי של מכפיל הרווח את התשואה הצפויה בשנה הקרובה במדד ה-S&P500 (ראו שקף מס' 6 בקישור זה). ולפי השקף הזה ניתן לראות שלרמת המכפיל אין כמעט שום השלכה על הצפוי בשנה הקרובה ב-S&P500. כך לדוגמה, כאשר המכפיל היה 13 למשל, קרה ששנה לאחר מכן ה-S&P500 נפל 40% ומנגד קרה גם שהמדד קפץ 50%. וזו דוגמה אחת מיני רבות.

אז בהסתכלות של שנה קדימה אין למכפיל כמעט שום משמעות, אבל מהניתוח של ג'יפי מורגן שבחן את המצב מאז 1992 עולה כי לרמת המכפיל יש השפעה גדולה מאוד על התשואה השנתית הממוצעת ב-S&P500 בהסתכלות לטווח הבינוני-ארוך. כאשר בחנו את התשואה הממוצעת של המדד ב-5 שנים ניתן לראות בצורה ברורה כי כאשר המכפיל נמוך (למשל סביב 12-13) התשואה השנתית הממוצעת על פני 5 שנים עומדת על סביב 20% ואילו כשהמכפיל גבוה (מעל 17) התשואה השנתית הממוצעת בהסתכלות של 5 שנים קדימה היא חד ספרתית נמוכה ואפילו שלילית בחלק לא קטן מהמקרים. כלומר אם להאמין לסטטיסטיקה, המכפיל הנוכחי מאותת על צפי לתשואות נמוכות יחסית ואף שליליות בממוצע ב-5 השנים הקרובות.

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    ranr 20/07/2017 18:01
    הגב לתגובה זו
    מדד "מכפיל רווח עתידי " נמוך, מנבא תשואה גבוהה בממוצע שנתי עתידי, כלומר ממוצע הרווח של מספר שנים קדימה. וכך להיפך. מאחר וחושב מכפיל רווח עתידי 17.5 הרי שצפויה תשואה ממוצעת רב שנתית חד ספרתית ואולי אף שלילית.
  • 14.
    מוחמד 18/07/2017 00:55
    הגב לתגובה זו
    ומונעים מימושים היום זו עובדה הבנק היפני שוויצרי וכמעט כולם עד מתי ידפיסו כסף ויקנו???
  • 13.
    מי הסאקר? 18/07/2017 00:39
    הגב לתגובה זו
    כל העניין הוא, מה הבנאדם, הכתב מביא הביתה בסוף החודש. הכתב מקבל תשלום לפי כל מיני פרמטרים: מספר הקליקים - כמה פעמים וכמה אנשים לוחצים להיכנס לכתבה. אם נותנים כותרת מגרה, משהו שמעניין את כ-ו-ל-ם, כמו לאיזה כיוון השווקים הולכים להתפתח, יש הרבה קליקים. כמה זמן יושבים על כתבה - אם הכתבה ארוכה, או אם היא סתומה שקשה להבין, הקוראים יושבים הרבה, חופרים על הכתבה וגם חוזרים אליה כמה פעמים לראות אם הבינו או אם מישהו מהקוראים הצליח להבין ולהסביר. אורך הכתבה - כמה מילים, אותיות יש בכתבה, וכל המרבה וגו'. כתבה ארוכה שלא אומרת כלום עדיפה על משהו קצר וקולע, שוב כי הקורא ישתהה שם יותר. בקיצור, אתם הבנתם את זה? משתמשים בנו הקוראים, בך בי, כמדיום לעשות עליו רווחים (פרסומות), ומתגמלים את הכתבים על כל השטויות שמתפרסמות חדשות לבקרים.
  • 12.
    למורנו הדגול יוסף 17/07/2017 12:06
    הגב לתגובה זו
    וגם מה אתה רוצה ומסביר..נסו שנית עם כוונות טובות לכתוב ברור ואף דברים נכונים..
  • 11.
    יוסי 17/07/2017 10:28
    הגב לתגובה זו
    מכפיל רווח ממוצע ב5שנים האחרונות - 15.3%, העתידי "רק" 17.5%., אבל בשביל להגיע לממוצע הארוך של 25 שנה- 16%, ישנה עוד דרך ארוכה.
  • 10.
    צר לי. לא מבין מה הכתבה באה ללמד (ל"ת)
    נתי 17/07/2017 10:24
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    האנליסט 17/07/2017 09:56
    הגב לתגובה זו
    יש שתי סיבות למכפיל גבוה. א. אנחנו בתחילת מהפכה שיכולה לשנות לגמרי את התוצאות הכספיות של החברות. ב. באף תקופה בהיסטוריה הריבית והתשואות של האגחים (אלטרנטיה) לא היו כל כך נמוכות.
  • 8.
    ביאליק 17/07/2017 09:19
    הגב לתגובה זו
    מה קרה ב10-12 השנים האחרונות....סאב פריים למשל...יש פיקים בהנחות...
  • 7.
    כותב 17/07/2017 08:29
    הגב לתגובה זו
    והשוק עומד לתקן
  • עשו מהלך ביום חמישי? (ל"ת)
    אז למה 17/07/2017 08:53
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    בורסה 17/07/2017 08:16
    הגב לתגובה זו
    המכפילים האלה לא חוזים כלום כי כל הזמן הכלכלה משתנה וזה שאולי יהיו ירידות בשלב כלשהו לא מאורה לעניין אותנו כיוון שההשקע היא לטווח ארוך של עשרות שנים קדימה. 10, 20, 30 שנים ואין סיבה לדאוג מירידות.
  • 5.
    כתבה מיותרת (ל"ת)
    אחד העם 17/07/2017 07:54
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    אדם 17/07/2017 07:53
    הגב לתגובה זו
    אז מה הכיוון....?....דישדוש ..ירידות ...עליות...זה ממש לא ברור .
  • 3.
    תאוות בצע וגרידיות (ל"ת)
    מגן הציבור 17/07/2017 07:53
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    האמיתי 17/07/2017 01:51
    הגב לתגובה זו
    הרי ברור שהמכפיל גבוה התשואה צפוייה להיות יותר נמוכה מה זה גבב השטויות הללו לא מקצועי בעליל יש בועה ענקיתתתת
  • 1.
    המתחזה 17/07/2017 01:26
    הגב לתגובה זו
    או שהכתבה הועתקה מאיזה אתר אחר?
  • המסר מסתתר....) (ל"ת)
    אדם 17/07/2017 09:56
    הגב לתגובה זו
מאור דואק מנכל מניף קרדיט מניף שירותים פיננסייםמאור דואק מנכל מניף קרדיט מניף שירותים פיננסיים
דוחות

משבר אשראי בשוק הנדל"ן - מניף מגלגלת חובות שיזמים לא מסוגלים להחזיר

היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל לעומת כ-421 מיליון שקל ברבעון המקביל והיקף החובות בפיגור זינק פי 3 ל-361 מיליון שקל; הדוח מרמז על מצוקה מתגברת בשוק מימון הנדל״ן: קבלנים מתקשים לקבל אשראי בנקאי, פרויקטים נגררים, ועלויות הבנייה והירידה במכירות מכבידים על יכולת ההחזר

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה מניף

הדוח של הרבעון השלישי שפרסמה חברת האשראי החוץ בנקאי מניף מניף -3.69%  , אחד הגופים המרכזיים במימון ליזמי נדל״ן, מציג תמונה שמרחיקה מעבר לביצועי החברה עצמה. מההתבוננות במספרים, בשינויים במבנה תיק האשראי, ובקפיצות בחובות הנדחים והפיגורים, ניתן לראות את מה שמתרחש כיום מאחורי הקלעים בענף הנדל״ן הישראלי: ירידה במכירות שהובילה למצוקה תזרימית מתמשכת, קבלנים שמתקשים לקבל אשראי בנקאי, התייקרות בעלויות הבנייה, ומשק שבו יותר ויותר פרויקטים זקוקים ל"חמצן כלכלי" כדי לשרוד את הסביבה הנוכחית.

וזו לא הגזמה. על פי הדוח, היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה בין הצדדים זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל, יותר מכפול לעומת כ-421 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה. לצד זה, החובות שבהם ההסכם כבר הסתיים אך טרם חלפו תשעה חודשים ממועד הסיום, כלומר חובות שהיו אמורים להיסגר זה מכבר, הגיעו ל-361 מיליון שקל, כמעט פי שלושה משנה שעברה. ביחד מדובר בכמעט 1.27 מיליארד שקל של חובות שנדחו, גולגלו או פשוט לא שולמו בזמן.

כשמניחים את זה מול ההון העצמי של מניף, מתקבלת תמונה מדאיגה יותר: החובות הנדחים והלא משולמים עומדים כבר היום על יותר מפי שניים מההון העצמי של החברה. בסביבה של ירידה במכירות דירות, איחורים במסירות ועלייה בעלויות הבנייה ברקע המלחמה, גם שינמוך קטן בתרחיש ההחזר עלול לדרוש הפרשות משמעותיות בעתיד. מניף אמנם מציגה רווחיות, אבל כשמשווים את ההפרשות לסכום האדיר של החובות שנדחו או לא שולמו בזמן, ברור שהן נמוכות מאוד. הפער בין היקף הדחיות לבין ההפרשה בפועל מעורר סימני שאלה לגבי הסיכון שהחברה לוקחת על עצמה.

מי הם הלקוחות של מניף? 

מדובר לרוב בקבלנים ויזמים שמראש מגיעים למגרש הזה במצב פחות חזק, מי שנזקקים להלוואות חוץ-בנקאיות, לעיתים בריבית גבוהה עם שעבודים שניים, רק כדי להשלים הון עצמי ולצאת לדרך. המודל הזה עובד היטב כשהשוק גודש במכירות ובקצב סגירת עסקאות מהיר שמזרים כספים לחברה. אבל כשהשוק מאבד גובה, עלויות הבנייה מזנקות, המלאים נערמים (נזכיר שהיקף הדירות הלא מכורות מתקרב לכ-85 אלף דירות) והמחירים מתחילים להתיישר כלפי מטה מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת, הלווים האלה הם הראשונים להיכנס ללחץ. כאן בדיוק הסיפור עשוי להפוך ממצוקת אשראי למחנק אשראי.

הדוח מציג כי החברה פועלת במבנה שבו היזם משלם ריבית לאורך חיי הפרויקט, בעוד פירעון הקרן נדחה למועד הסיום. זהו מודל שמסתמך על כך שהפרויקט יתקדם כמתוכנן ויניב תזרים רק בסוף התהליך, בעיקר ממכירת הדירות או מהשלמת הבנייה. לצד זאת, מניף עצמה מדגישה בדוח כי היא מודעת לקשיים המתגברים בענף וכי חלק מההתנהלות השוטפת שלה כולל התאמה של לוחות הזמנים ותשלומים שוטפים ללקוחות שנקלעו לעיכובים. החברה מבינה שהמציאות בענף מורכבת יותר, ולכן במקרים רבים היא בוחרת לדחות מועדי פירעון, לעדכן הסכמי מימון או לאפשר פריסה מחודשת של התחייבויות. במילים אחרות, החברה מודעת לקשיים ובוחרת לדחות אותם, בתקווה שמשהו ישתנה בחודשים הבאים. אלא שהשנה האחרונה הוכיחה שוב שאין אפשרות לסמוך על קצב המכירות. ברבעונים האחרונים כל השוק ראה ירידות משמעותיות במספר העסקאות, שמובילה לדחיות במסירות, גידול במלאים, והעברת הלוואות לסבבי הארכה חוזרים ונשנים.

מאור דואק מנכל מניף קרדיט מניף שירותים פיננסייםמאור דואק מנכל מניף קרדיט מניף שירותים פיננסיים
דוחות

משבר אשראי בשוק הנדל"ן - מניף מגלגלת חובות שיזמים לא מסוגלים להחזיר

היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל לעומת כ-421 מיליון שקל ברבעון המקביל והיקף החובות בפיגור זינק פי 3 ל-361 מיליון שקל; הדוח מרמז על מצוקה מתגברת בשוק מימון הנדל״ן: קבלנים מתקשים לקבל אשראי בנקאי, פרויקטים נגררים, ועלויות הבנייה והירידה במכירות מכבידים על יכולת ההחזר

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה מניף

הדוח של הרבעון השלישי שפרסמה חברת האשראי החוץ בנקאי מניף מניף -3.69%  , אחד הגופים המרכזיים במימון ליזמי נדל״ן, מציג תמונה שמרחיקה מעבר לביצועי החברה עצמה. מההתבוננות במספרים, בשינויים במבנה תיק האשראי, ובקפיצות בחובות הנדחים והפיגורים, ניתן לראות את מה שמתרחש כיום מאחורי הקלעים בענף הנדל״ן הישראלי: ירידה במכירות שהובילה למצוקה תזרימית מתמשכת, קבלנים שמתקשים לקבל אשראי בנקאי, התייקרות בעלויות הבנייה, ומשק שבו יותר ויותר פרויקטים זקוקים ל"חמצן כלכלי" כדי לשרוד את הסביבה הנוכחית.

וזו לא הגזמה. על פי הדוח, היקף החובות שמועד פירעונם נדחה בהסכמה בין הצדדים זינק ברבעון השלישי ל-907 מיליון שקל, יותר מכפול לעומת כ-421 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה. לצד זה, החובות שבהם ההסכם כבר הסתיים אך טרם חלפו תשעה חודשים ממועד הסיום, כלומר חובות שהיו אמורים להיסגר זה מכבר, הגיעו ל-361 מיליון שקל, כמעט פי שלושה משנה שעברה. ביחד מדובר בכמעט 1.27 מיליארד שקל של חובות שנדחו, גולגלו או פשוט לא שולמו בזמן.

כשמניחים את זה מול ההון העצמי של מניף, מתקבלת תמונה מדאיגה יותר: החובות הנדחים והלא משולמים עומדים כבר היום על יותר מפי שניים מההון העצמי של החברה. בסביבה של ירידה במכירות דירות, איחורים במסירות ועלייה בעלויות הבנייה ברקע המלחמה, גם שינמוך קטן בתרחיש ההחזר עלול לדרוש הפרשות משמעותיות בעתיד. מניף אמנם מציגה רווחיות, אבל כשמשווים את ההפרשות לסכום האדיר של החובות שנדחו או לא שולמו בזמן, ברור שהן נמוכות מאוד. הפער בין היקף הדחיות לבין ההפרשה בפועל מעורר סימני שאלה לגבי הסיכון שהחברה לוקחת על עצמה.

מי הם הלקוחות של מניף? 

מדובר לרוב בקבלנים ויזמים שמראש מגיעים למגרש הזה במצב פחות חזק, מי שנזקקים להלוואות חוץ-בנקאיות, לעיתים בריבית גבוהה עם שעבודים שניים, רק כדי להשלים הון עצמי ולצאת לדרך. המודל הזה עובד היטב כשהשוק גודש במכירות ובקצב סגירת עסקאות מהיר שמזרים כספים לחברה. אבל כשהשוק מאבד גובה, עלויות הבנייה מזנקות, המלאים נערמים (נזכיר שהיקף הדירות הלא מכורות מתקרב לכ-85 אלף דירות) והמחירים מתחילים להתיישר כלפי מטה מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת, הלווים האלה הם הראשונים להיכנס ללחץ. כאן בדיוק הסיפור עשוי להפוך ממצוקת אשראי למחנק אשראי.

הדוח מציג כי החברה פועלת במבנה שבו היזם משלם ריבית לאורך חיי הפרויקט, בעוד פירעון הקרן נדחה למועד הסיום. זהו מודל שמסתמך על כך שהפרויקט יתקדם כמתוכנן ויניב תזרים רק בסוף התהליך, בעיקר ממכירת הדירות או מהשלמת הבנייה. לצד זאת, מניף עצמה מדגישה בדוח כי היא מודעת לקשיים המתגברים בענף וכי חלק מההתנהלות השוטפת שלה כולל התאמה של לוחות הזמנים ותשלומים שוטפים ללקוחות שנקלעו לעיכובים. החברה מבינה שהמציאות בענף מורכבת יותר, ולכן במקרים רבים היא בוחרת לדחות מועדי פירעון, לעדכן הסכמי מימון או לאפשר פריסה מחודשת של התחייבויות. במילים אחרות, החברה מודעת לקשיים ובוחרת לדחות אותם, בתקווה שמשהו ישתנה בחודשים הבאים. אלא שהשנה האחרונה הוכיחה שוב שאין אפשרות לסמוך על קצב המכירות. ברבעונים האחרונים כל השוק ראה ירידות משמעותיות במספר העסקאות, שמובילה לדחיות במסירות, גידול במלאים, והעברת הלוואות לסבבי הארכה חוזרים ונשנים.