חברת אלמוג, הפועלת בענף הבנייה כבר כארבעה עשורים ומתמחה כיום בעיקר בפרויקטים של פינוי-בינוי, יצאה בסוף השבוע שעבר בגיוס אג"ח לראשונה בסכום של 90 מ' שקל. ונראה שהיא כבר נערכת לקראת הנפקה לציבור שתצא לפועל בתוך כשנה-שנה וחצי, לפי שווי מוערך של מעל מיליארד שקל.

בשלב ראשון, החברה השלימה לאחרונה את הגיוס כאמור, והוא בוצע תוך שימוש בעודפים מפרויקט בחיפה כבטוחה, ובריבית של כ־6%. ככל הנראה, הגיוס בוצע מתוך מטרה לאפשר לשוק ההון להכיר את החברה מקרוב כהכנה להנפקת מניות עתידית.

החברה, בניהולו של יקי אמסלם, מחזיקה כיום בצבר פעילות של כ-12 אלף דירות, כמעט כולן במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. החברה צופה כי כבר בשנים 2026-2027 תיכנס לביצוע של כ־2,500 דירות, בשני מגה פרויקטים: האחד בבת ים (946 דירות), והשני לאורך רחוב פועלי צדק סמוך לשדרות ירושלים בתל אביב (כ־800 דירות).

שני הפרויקטים צפויים לתרום יחדיו הכנסות של מאות מיליוני שקלים בשנים הקרובות. חשוב לציין - הפעילות השוטפת מתבצעת במתכונת של בנייה עצמית, מה שיכול לומר (עד רמה מסוימת) שיאפשר לחברה לבלום פגיעה ברווחיות גם בתרחישי ירידת מחירים מתונה, ההנחה הרווחת היא שבעקבות שליטה מלאה בשרשרת הביצוע והוצאות כלליות מופחתות - היא חשופה פחות מחברות שעושות את זאת בהליך של מיקור חוץ.

כמו כן, עוד דבר חשוב הוא שהראל השקעות מחזיקה כיום ב־20% מהחברה, לאחר שבשנת 2021 היא השקיעה בהון העצמי לפי שווי של כ-550 מ' שקל לפני הכסף (669 מיליון לאחר ההשקעה). מאז, הראל הקצתה לחברה מסגרות אשראי בהיקף של כמה קרוב ל-300 מ' שקל. ומתוך סכום זה, החברה ניצלה בפועל עד כה באזור ה-80 מ' שקל.

שיעור רווחיות בפרויקטים

לדברי החברה, שני פרויקטי הענק בתל אביב ובבת ים מהווים מנועי צמיחה מרכזיים לקראת השנים הקרובות, עם רווחיות גולמית שצפויה לנוע בין 18% ל-26%, תלוי בפרויקט ובשלביו. שני המיזמים כבר הושלמו חתימות עם בעלי הדירות, ובאחד מהם, זה שעתיד להתחיל שיווק ראשון ברבעון הראשון של 2026: הדירות מיועדות להיות קטנות יחסית (באזור ה-50-60 מ"ר), ובכך ככל הנראה יאפשרו לחברה להציע מחירים נמוכים יחסית לשוק: סביב 2 מיליון שקל לדירה, כולל חניה וממ"ד: "בחרנו לצאת לגיוס חוב מתוך רצון לחשוף את החברה לשוק ההון - לא רק כדי לגייס הון, אלא כדי להתחיל לבנות את האמון", אומרים בחברה. "התגובות שראינו בשוק, שכללו ביקושי יתר - חיזקו את התחושה שאנחנו פועלים נכון".

בנוגע להנפקה הצפויה, החברה אינה מתחייבת למועד מדויק, אך על פי הערכות פנימיות, הגיוס יכול לצאת לפועל כבר במהלך 2026. בכפוף לבשלות עסקית ולתנאי השוק. בחברה מציינים כי היעד מבחינת שווי מוערך להנפקה הוא 1.5 מיליארד שקל, וכי הם מבקשים להגיע לשם כשהבסיס הפיננסי והתפעולי מבוסס מספיק, והפרויקטים כבר בשלבים מתקדמים. "אנחנו לא ממהרים – אבל כן מתקדמים בצורה עקבית", נמסר מהחברה. "אם נרגיש בשלב כלשהו שניתן לממש את הפוטנציאל של אלמוג בשוק הציבורי – נעשה את זה בזמן הנכון, ובשווי הנכון".

יהיה מאוד מעניין לראות האם החברה תעמוד ביעדים השאפתנים ובמידה וכן - מתי זה יצא לפועל. בנוסף, בימים בהם אנחנו נמצאים: עיצומה של מלחמה רב מערכתית ומיקוד במלחמה עם איראן. נראה שאין דרך אחרת חוץ מלדחוף את ההתחדשות העירונית קדימה לראשית הבמה ולתת לפרויקטים אלו את כל האורות הירוקים הנדרשים (כל עוד הם עומדים בתנאים שנקבעו) בצורה מהירה יחסית. כדי שנוכל לחיות עם מיגון מתאים בבתים שלנו. אכן יכול להיות שזה יקרה ואם כן - ככל הנראה החברה גם תהנה ממגמה שכזאת.

הכנה פסיכולוגית לשוק ההון

למרות שמדובר בגיוס בהיקף מוגבל יחסית, בהיקף של 90 מ' שקל בלבד. נדמה שהמהלך של אלמוג חורג מהצורך התזרימי המיידי. למעשה, נראה שזהו צעד שנועד לבחון את הדופק של השוק ולבנות את המוניטין הציבורי של החברה לקראת ההנפקה המתוכננת.

גיוס כזה מאפשר לה לחשוף את עצמה בהדרגתיות למשקיעים מוסדיים, לבחון את רמת הביקושים, לשדר איתנות תפעולית ולתרגל עבודה תחת כללי הדיווח והרגולציה של שוק ההון. מבלי להיחשף עדיין לכללי המשחק המלאים של חברה ציבורית.

במובן הזה, מדובר בצעד טקטי שמעניק לחברה "רגל בדלת" מול השוק, וממצב אותה כמי שבונה תהליך ארוך טווח, עם נוכחות הדרגתית והכרה מבוססת עם השוק. תגובת השוק, שכללה ביקושי יתר, מלמדת שנכון לעכשיו, החברה נתפסת יחסית יציבה, מתוכננת, וכזה ששווה לעקוב אחריו גם בטווח הבינוני והארוך.