השמאי הממשלתי: "בהפקעה לטובת המטרו - ההשבחה עולה על הפגיעה"
מדינת ישראל שואפת להגדיל את היצע הקרקעות כדי להתגבר על משבר הדיור, אבל לא עושה מספיק. כך למשל, היא "תוקעת" אלפי יחידות בגלל המטרו. מדובר בפרוייקטים של התחדשות עירונית ולפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, קיימות כ-12 אלף בקשות בתוואי המדובר. כלומר - פגיעה ישירה בהיצע.
השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני דיבר אמש על שווי הנדל"ן בסמוך לתחנות המטרו והשפעות של הפקעת נכסים לטובת הפרויקט. הוא סיפר שפנו אליו כדי שיבדוק את האפשרות לתביעות עתידיות בגין פגיעה כתוצאה מחפירה במנהרות תת קרקעיות הפוגעת בקרקע העילית. עיני הוסיף שהוא מתייעץ בעניין עם השמאי הקודם, אייל יצחקי, ושומע חוות דעת מקצועיות נוספות בנושא.
לפי עיני, נקודת המוצא, בהתאם לקווים המנחים, היא כי האדם סביר יעדיף לא לקנות דירה אם כמה עשרות מטר מתחתיו מבצעים חפירה תת קרקעים לטובת הפרויקט. לפי השמאי הממשלתי, קיים ספק אם פגיעה מתחת לקרקע מקנה עילה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. ואילו ככל שיש פגיעה מתחת לקרקע - ההשבחה בגין הקירבה לתחנת המטרו מפצה על כך. בכל הקשור להפקעה מעל הקרקע - כל מקרה לגופו, אם ההשבחה עולה על הפגיעה להיפך.
אבל רגע, אומרים המתנגדים, תנו לכוחות השוק לקבוע. האדם הסביר אכן יעדיף לא לרכוש דירה אם מבצעים חפירה באזור הזה, אבל הוא גם לא יעדיף להישאר ללא דירה בכלל. הטענה של עיני מובנת. כלומר, הוא בא ומזהיר מראש כי סעיף 197 (דרישה לפיצוי מהוועדה המקומית בגין פגיעה בערך המקרקעין) אולי לא תקף במקרה הזה.
- איום נוסף על ענף ההתחדשות העירונית וגם - כמה מרוויח יזם בתוכנית פינוי בינוי
- השמאי הממשלתי רוצה להסיר מגבלות על הרווח היזמי בהתחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה היא למה. הרי מצד אחד, המדינה טוענת כי מדובר בפגיעה של ממש בבעלי הקרקעות, כך שאין טען לבצע את הפרוייקט ומצד שני היא לא מוכנה שהוועדה המקומית תשפה. אולי זה בכלל החשש שלה, שיוגשו אלפי תביעות לפי 197? עיני טוען כי הקרבה למטרו מפצה בכל מה שקשור לפגיעה מתחת לקרקע, אבל לא קובע במפורש מה קורה מעל. אז למה לא לתת לציבור להחליט? למה המדינה מחליטה במקומו? מדיע - תשפו. לא מגיע - אל תשפו.
"החלקה התת קרקעית התלת מימדית (בתלת מימד הכוונה לשטח שמתחת לקרקע, שטח הקרקע עצמו והשטח שמעל הקרקע, א"י) - לבעלים פרטיים אין אפשרות שימוש במצב הקיים. במצב היוצא (כלומר, במצב אחרי השינוי, א"י) - יש השבחה, שהיא הקרבה למטרו", אמר עיני בפורום הנדל"ן של חברת המימון רובי קפיטל של יעקב ניצן, שאירח עשרות שמאי מקרקעין מכל הארץ ואת בכירי עולם הנדל"ן.
עיני סקר את הנושא מניסיונו בעבודה על המנהרות השונות המשמשות לתחבורה - מנהרות הכרמל, כביש בגין (50) בירושלים וכביש 16 בירושלים. לדעתו, השאלה האם יש לפצות אדם על לקיחת שטח תלת מימדי תת קרקעי אינה שמאית אלא ערכית.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
והיא אכן כזאת. הרי בסוף, לא תרצו לקנות מחר וילה במיליוני שקלים ולדעת שהוועדה המקומית חופרת לכם מתחת לקרקע נכון? הנושא הזה מעלה שאלות מהותיות גם בנוגע לפיצויים על השטח מעל הקרקע. בנו לכם גשר מעל הבית? ברור שהערך ירד. כאן, בסיפור המטרו, זה עניין שונה לגמרי. אם המדינה ידעה שעומד להיבנות שם מטרו, היא הייתה צריכה להסדיר את נושא ההתחדשות העירונית (שבוודאי ידעה עליו קודם) ורק אז לאשר את המטרו. איך קורה שקודם מאשרים פרוייקט ואז דנים בהשלכות על בעלי הקרקע? לא ברור.
דבר אחד שכן ברור מדברי עיני הוא שגם אם ההשבחה עולה על הפגיעה, עדיין - היצע של אלפי דירות נתקע בינתיים. שוב דבר לא יכול לשכנע אחרת - מדינת ישראל לא עושה מספיק כדי להגדיל את ההיצע. היא לא בונה לגובה ולא מפשירה קרקעות במהירות. בימים שבהם מחלקות ההנדסה שובתות בגלל סיפור הלאמת הארנונה, ובעקבות כך מעוכבים היתרי בניה בלי סיבה מוצדקת - אולי צריך להקדים תרופה למכה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0.97% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0.97% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
