חברת הנדל"ן המניב מדיפאואר -0.04%  בדרך לעסקה בסך 61 מיליון שקל לרכישת מרכז מסחרי בג'ורג'יה – הראשונה של החברה במדינה ובכלל בדרום-מזרח ארצות הברית. כמו עסקאות קודמות של מדיפאואר, גם כאן מדובר על מרכז שכונתי ובו סופרמרקט המשמש כשוכר עוגן. בראיון לביזפורטל מספר המנכ"ל רון שטרן על העסקה ופעילות החברה ברקע תמורות בשוק קמעונאות המזון וכניסה לנכסים מסחריים הפונים לקהל אמיד יותר.

תחילה למספרים: 5.4 אלף מ"ר שטח כולל להשכרה, NOI שנתי של כ-1.2 מיליון דולר בחוזים הקיימים, שיעור תפוסה כולל של 98%, ממוצע דמי שכירות של 20 דולר למ"ר לחודש ותקופת שכירות ממוצעת של 9.3 שנים. בפרטמר האחרון אגב מדובר בנתון לא לגמרי מייצג, שכן סופרמרקטים בנכסים של מדיפאואר יכולים לחתום על חוזים ל-10-15 שנה בעוד אצל השוכרים האחרים מדובר ב-3-4 שנים, כך שהשונות גבוהה.

עבור העסקה בג'ורג'יה אמרתם שתקחו הלוואה של 65% מהסכום לפחות, זה אומר שבמקסימום ההון העצמי יעמוד על 35%. האם לא מדובר בשיעור מינוף גבוה מדי ומה תוכל לספר על עלויות המימון?

"אם תסתכל על מדיפאואר תראה שתמיד 60-70% מסכום העסקאות מגיע מהלוואות שאנחנו נוטלים. שיעור המינוף במאזן שלנו בדרך כלל הוא 65%, זה היעד שלנו ואיפה שלטעמנו החברה צריכה להיות, וכעת זה 64%. ברמות הסיכון הקיימות, ובהסתכל על חוזק התזרים והאיכות שלו, יעד של 65% כפי שהצבנו מייצר לנו אופטימום מבחינת התשואה על ההון.

• העסקה נחתמה: מדיפאואר רוכשת 16 מרכזיים מסחריים בארה"ב תמורת 276 מיליון דולר
• מדיפאואר צומחת ב-NOI וב-FFO; ירידה ברווח הנקי בעקבות מימון העסקה החדשה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"בימים אלה אנחנו סוגרים מימון לעסקה עליה דיווחנו לרכישת חמישה נכסים בפנסילבניה, ושם נתנו לנו ריביות של 3.6-3.65%. בינואר 2020 היו הלוואות ששיעור הריבית בהן היה 3.43-3.56% ל-10 שנים. צריך לומר שאין לנו שליטה על גובה הריבית בשווקים האמריקאיים, אנחנו משתדלים ליצור מערכת יחסים טובה מול הגופים המממנים ובין כה וכה ההלוואות שלנו הן תמיד לטווח ארוך ובריבית קבועה, כך שאנחנו לא לוקחים סיכונים. זה אומר שיהיו תקופות שבהן ניקח הלוואות זולות יותר ובאחרות ניקח הלוואות יקרות יותר. היום הריבית הממוצעת שלנו היא 4% ובעבר הייתה גבוהה יותר".

אתם משקיעים במרכזים מסחריים קהילתיים, חוץ מסופרמרקטים, תאר לנו מה זה אומר מבחינת התמהיל.

"קודם כל, תמיד זה יהיה מרכז פתוח ולא קניון. שנית הכוונה למרכז שבלב האוכלוסיה, בשכונות, ולא באם הדרך או על כביש מהיר. לצד הסופרמרקטים נמצא נותני עסקי הסעדה ונותני שירותים – מספרות, מרפאות, מכוני יופי ומכוני כושר, ולא חנויות אלקטרוניקה, אפנה או הנעלה".

חלק מהתחומים שתיארת הם בדיוק אלה שספגו, בשונה מסופרמרקטים, פגיעה חמורה בתקופת הקורונה, ואילו בג'ורג'יה סיפרתם על שיעור תפוסה של 98%. איך זה קורה?

• גולף תרכוש את ג'אמפ ועונות תמורת 30 מיליון שקל
• העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים

"לפחות בארצות הברית, הריטייל הוא הסגמנט שתפקד הכי טוב והכי חזק בימי הקורונה. הנכסים שלנו עבדו כל הזמן בקורונה, כלומר אף אחד מהם לא היה סגור לחלוטין. בתוך כל מרכז היו הסופרמרקטים שעבדו טוב מן הרגיל עם צמיחה של 20-30% במכירות ב-2020, עסקי ההסעדה שינו תצורה ועברו למשלוחים ובאמת בשוליים היו מכונים ונותני שירותים שנפגעו. ועדיין, קח בחשבון שרוב השטח בנכס מושכר לסופרמרקטים ולמרפאות. כמו כן, לפחות בהתחלה, הטיפול של ארצות הברית במשבר מבחינת סיוע לשוכרים היה טוב מבישראל, כך שגם עסקים שהושבתו שרדו והיום הביקוש עולה".

בראיון קודם לאתר אמרת שבתרבות האמריקאית בפרברים "הסופר הוא מוקד משיכה גדול ולצרכן לא כדאי לעשות משלוח". בינתיים קמעונאיות המזון פה דיווחו על שיעור עולה של מכירות באונליין, ובארה"ב המגמה חזקה עוד יותר. לכך תוסיף את זה שג'ורג'יה היא מדינה צומחת, כפי שגם ציינתם, מה שאומר שהאוכלוסיה גם הופכת או תהפוך לאמידה יותר – כזו שאין לה בעיה לאמץ טכנולוגיה כמו משלוחי אונליין וגם לשלם על כך פרמיה. מכל זה עולה שיכול להיות שהמעמד של הסופרמרקטים כשוכר עוגן שלכם ילך ויפחת.

"כל מה שאמרת נכון אבל הוא מתחבר לתמונה אחת. קודם כל, גם אם סופרמרקט עובר ליותר מכירות אונליין, זה עדיין מצדיק את הקיום שלו – זו לא ירידה במכירות. חוץ מזה, בנכס בג'ורג'יה שטח הסופרמרקט הוא 32 אלף פוט – נמוך מהממוצע אצלנו, ודבר שמאפיין באמת אזורים עם דמוגרפיה חזקה יותר. יתר על כן, זה לא סופרמרקט רגיל אלה רשת ספראוט שממוקדת במזון אורגני, וזה הסניף היחידי שלה ברדיו של 15 מייל.

"גם בפנסילבניה אנחנו רואים את אותו הדבר: בעוד שבדרך כלל סופרמרקט בנכסים שלנו מתפרש על 40% משטח הנכס, בחמשת הנכסים שרכשנו שם זה 28%. ככל שהאזור עשיר יותר וצפוף יותר תמצא מרכיב קטן יותר של סופרמרקט בתמהיל הנכס ויותר נותני שירותים. זה לא מפתיע, ידוע שאנשים עשירים יכולים להרשות לעצמם לפצל את הקניות שלהם בין הסופרמרקט לירקן, למעדנייה, הקצבייה והמאפיינה, למשל. אוכלוסייה חלשה יותר מרכזת באותה עגלה את רוב הקניות שלה – ועל כן יש סניפים גדולים יותר של סופרמרקטים.

"מעבר לכך, לשאלתך על האונליין – אי אפשר להסתפר אונליין או להשתמש אונליין בציוד שיש בחדר כושר. בכל מקום אני רואה מסביבי בפילדלפיה עוד ועוד סופרמרקטים של אמזון – סניפים רגילים, לא 'אמזון גו' שבהם אין קופאים וגם לא סניפים של הולפודס. ואם זה מה שעושה אמזון, שלה הרי הכי קל להוציא משלוחים, אז זה אומר הרבה על התפקיד של אופליין מול אונליין בתחום של סופרמרקטים. יחד עם זאת, ואמרתי את זה בעבר, הסופרמרקטים יהיו חייבים להמציא את עצמם מחדש, למשל להוסיף עוד פעילויות לילדים או להפעיל בתוכם בתי קפה – ויש עוד רעיונות".

מקשיחים עמדות

מדיפאואר, שמנהלת ומשביחה מרכזים מסחריים קהילתיים,  סגרה את הרבעון הראשון של 2020 עם NOI של כ-4 מיליון דולר, בדומה לתקופה המקבילה אשתקד. ה-FFO הסתכם ל-1.6 מיליון דולר, לעומת 1.7 מיליון שנה קודם לכן. מתחילת השנה המניה ירדה בכ-5%, אולם ב-12 החודשים האחרונים השלימה עלייה של כ-21% לשער של כ-596.5 שקל, המשקף לה שווי של כ-253 מיליון שקל. בעלי המניות הגדולים בחברה הם יאיר גולדפינגר (כ-48%), קרן הגידור אלפא הזדמנויות (כ-9.8%), הראל (9.6%) ומיטב דש (9.3%).

העסקה בפנסילבניה צפויה להרחיב את השטח המסחרי המושכר של החברה בכ-60% (לפי חישוב שאינו כולל את העסקה המסתמנת בג'ורג'יה), ולהביא לגידול בשווי הנכסים הכולל ל-360 מיליון דולר. ממוצע חוזי השכירות בחמשת הנכסים בפנסילבניה הינו כ-6 שנים.

בג'ורג'יה אתם מדברים על תקופת שכירות ממוצעת של כ-9 שנים, אבל האם בעידן של אחרי הקורונה החוזים לא הופכים גמישים יותר, לא רק בעבודה משרדית אלא גם בתחום המסחר?