מרכז עירוני חדש ברמלה יאפשר הקמת 1,250 דירות
רמלה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז החליטה לאמץ מסמך מדיניות עדכני למרכז עירוני חדש שמקדמת עיריית רמלה במשולש הרחובות הרצל, ויצמן ודני מס, המאפשר הגדלה של כמות היחידות במתחם לכ-1,250 דירות, כמעט פי 3 ממה שמתירה התכנית המקורית משנת 1994. עוד יוגדלו שטחי המשרדים, המסחר והתעסוקה עד ל-125 אלף מ"ר.
שטח התכנית הינו כ-120 דונם כאשר הבינוי המוצע ישלב בנייה בגובה של 6-10 קומות עם בניה נקודתית בגובה של 12-15 קומות. גבהי הבניה כוללים קומת קרקע כפולה המיועדת למסחר.
לפי מינהל התכנון, "למרות חלוף השנים ומיקומו בלב העיר, המתחם נמצא בתת ניצול של הפוטנציאל התכנוני שטמון בו. הבינוי הקיים בעיקר חד קומתי וישנם מספר מגרשים ריקים שלא מומשו. לאור הקרבה למערכות הסעת המונים (מטרו, רכבת ורכבת קלה) אחוזי הבניה המוצעים נעים בין 400% ל-500%, כאשר הצפיפות הגבוהה הינה לאורך הרחובות הראשיים".
על כל יחידת דיור - 3 מ"ר שטחים ציבוריים
בנוסף, התכנית מאפשרת שימושים של מלונאות ומבני ציבור נוספים, בהם בית ספר יסודי. במתחם ישנם כיום כ-18 דונם המיועדים למבני ציבור. לפיכך נקבע כי להשלמת המענה הפרוגרמתי יש להקצות 4-5 מ"ר עבור כל יחידת דיור במגרשים הסחירים. המתחם יכלול מערך של שטחים פתוחים בהיקף של כ-30 דונם, ובנוסף לכך נקבע במסמך כי על כל יחידת דיור מתוכננת יש לתכנן 3 מ"ר שטח ציבורי פתוח (שצ"פ).
- רמלה: היתר מלא ל-270 דירות במתחם ‘בן גוריון’ - התחלת שלב א’ במגה פרויקט
- נעצרו 14 תושבי רמלה בחשד לסחיטה באיומים ועבירות מיסוי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במתחם קיימים 4 מבנים הסטורים המיועדים לשימור בהם לשכת ראש העיר, מצודת הטיגרט שבמשטרה, ובית כנסת.
בהיבט התחבורתי, נקבעה מדיניות ליצירת מערך דרכים מקומי חדש הכולל רחוב שרוחבו כ-18 מטר ובו מדרכות רחבות ושביל אופניים, לצד מדרחוב מסחרי ברוחב של 22 מטר ושבילים מקשרים. עוד נקבע כי המרחק בין מעברי הולכי הרגל לא יעלה על 150 מטר. מרבית המתחם מצוי בתחום השפעה של 300 מטר מתחנת רק"ל ותחנת מטרו שמתוכננת ברחובות ויצמן ובר אילן.
מתכנן מחוז מרכז, גיא קפלן, ציין כי "המסמך נערך על ידי הצוות המקצועי של הרשות המקומית ומהווה תשתית תכנונית להמשך התפתחותה של רמלה, תוך חיזוק העירוניות המתחדשת באזור אשר תהווה דוגמא להמשך תכנון ההתחדשות העירונית ברמלה. המסמך יקדם רובע עירוני חי ותוסס במרכז העיר, הכולל שימושים מעורבים, ויתמרץ את מימוש הפוטנציאל לפיתוח ע''י משיכת אוכלוסייה חדשה, משרדים ועסקים חדשים. מדיניות זו תמומש באמצעות תכניות מפורטות אשר ניתן להגיש גם לכל מתחם בנפרד".
- 5.יוסי 23/01/2020 16:28הגב לתגובה זומתקדמת בצעדי ענק
- 4.רעיה 22/01/2020 21:55הגב לתגובה זורמלה עיר מדהימה וחינוך יוצא מן הכלל.
- 3.רעיה 22/01/2020 21:54הגב לתגובה זורמלה עיר מדהימה, ומי שלא מגלה את פוטנציאל ההשקעה שיש פה, יצטער על כך בעתיד. קניתי דירה בבאר יעקב ואני גרה ברמלה.
- 2.מם 22/01/2020 21:43הגב לתגובה זוהקבלן מ. אביב מעכב את בניית 6 הבנינים במכוון כדי לסחוט מהרוכשים עוד כסף
- 1.סיתון שרה 22/01/2020 19:29הגב לתגובה זוהרבה פשעים וגניבות ברמלה הכל מטויח עאלק דו קיום הכל בולשיט
- רמלאית 22/01/2020 20:20הגב לתגובה זווהעיר לא מתמודדת עם תחזוקה פשוטה של נקיון כבישים וכ'ו איך יתמודדו עם עוד פי 3 תושבים??
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
