צילום: מורן ישעיהו

בעקבות חוק המזומן: רוכשי דירות יד שניה צמצמו עסקאות בינואר

מכבסים כסף שחור בקירות? באוצר סבורים כי הגבלת הרכישות במזומן הפחיתה את מספר העסקאות. היקף רכישות המשקיעים ירד ב-27% והעלייה בקרב משפרי הדיור נבלמה

מורן ישעיהו | 12/03/2019 11:50 (12)

נושאים בכתבה זוגות צעירים מחירי הדירות משפרי דיור נדל"ן למגורים שוק הדיור

שוק דירות יד שניה חוזר לירידות בחודש ינואר 2019 לאחר גידול חד של 20% בהיקף העסקאות בחודש דצמבר האחרון. כך עולה מסקירה שמפרסם היום (ג') הכלכלן הראשי במשרד האוצר. בהשוואה לינואר אשתקד מדובר בירידה של 8%.

באוצר מסבירים כי מדובר בתנודתיות חריגה שמאפיינת פלח שוק זה בחודשים האחרונים שעשויה לנבוע בין היתר מהקדמת עסקאות לחודש דצמבר טרם כניסת החוק האוסר שימוש במזומן בעסקאות נדל"ן.

בניכוי עסקאות מחיר למשתכן, ירד סך העסקאות בשוק החופשי בחודש ינואר השנה בשיעור של 5% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה של 13% בהשוואה לדצמבר האחרון - והסתכם בעסקאות רכישה של 8,000 דירות. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות של עסקאות בשוק החופשי שנרשמו בחודשי ינואר בעשור האחרון.

אמנם, בדיקת כלל עסקאות הרכישה בענף הנדל"ן למגורים מצביעה על עלייה בשיעור של 3% בהשוואה לינואר אשתקד עם 9,200 דירות שנרכשו בינואר האחרון, אם כי בהשוואה לחודש דצמבר 2018 מדובר בירידה של 14%.

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש ינואר עמד על 3.1 אלף דירות, מהן 1.2 אלף דירות בסבסוד ממשלתי. בניכוי העסקאות המסובסדות נרשמה עליה של 5% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בהשוואה לינואר אשתקד, וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. זאת לאחר עליה חדה של 18% במכירות אלו בחודש דצמבר האחרון בהשוואה למקביל לו ב-2017.

בפילוח גיאוגרפי, נמצא כי באזור חדרה נמשך קצב גבוה של מכירות, על רקע מבצע מכירות באור-עקיבא וכך גם באזור רחובות. מנגד, באזור המרכז נרשמה ירידה של 14% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי, עם סיומו של מבצע המכירות באור יהודה. שיעורי ירידה דומים נרשמו גם באזורי ירושלים ובאר שבע.

המשקיעים רכשו בחודש ינואר נרכשו 1.1 אלף דירות, נתון המבטא ירידה של 27% הן בהשוואה לינואר אשתקד והן בהשוואה לדצמבר האחרון. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 12%, ירידה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לינואר אשתקד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם ירידה חדה של 44% ברכישות המשקיעים (בהשוואה לינואר אשתקד), לאחר גידול של 14% בחודש דצמבר, שיעור גידול הגבוה פי 4 מאשר זה שנרשם באותו החודש ברמה הארצית. ניתוח הממצאים מלמדים כי תנודתיות זו הושפעה במידה רבה מפעילות תושבי החוץ שהיוו כ-7% מרוכשי הדירות להשקעה ברמה הארצית.

מכירות המשקיעים בחודש ינואר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, ירידה חדה של 22% בהשוואה לינואר אשתקד, זאת לאחר עליה חדה של 44% בחודש דצמבר (בהשוואה לדצמבר 2017). שיעור הירידה במכירות המשקיעים בחודש ינואר גבוה משמעותית מהירידה שנרשמה בסך העסקאות בדירות יד שניה (8%), אם כי הגידול החד שנרשם במכירות המשקיעים בדצמבר היה אף הוא גבוה משמעותית מזה שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שניה.

הירידה החדה במכירות המשקיעים בינואר הקיפה את כל האזורים, למעט תל אביב, שם נרשמה ירידה מתונה יחסית (5%) ואזור חדרה בו נרשמת בחצי השנה האחרונה עליה מתמשכת במכירות אלו בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת - יתכן כי זו קשורה בגידול החד בהיצע הדירות החדשות, בפועל וזה המתוכנן, באזור זה.

הזוגות הצעירים (כלומר, מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה) רכשו בינואר 4.9 אלף דירות, מהן 1.2 אלף דירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לינואר אשתקד נרשם גידול של 8% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, אם כי בהשוואה לרמת השיא שנרשמה בדצמבר האחרון ירדו רכישות אלו ב-10%. שני שלישים מהגידול ברכישות הזוגות הצעירים התרכזו ברחובות וחדרה.

עוד עולה כי חלק גדול מהרוכשים הינם רווקים מתחת לגיל הזכאות למחיר למשתכן. ניתוח רמות השכר שלהם, בפרט על רקע מחירי הדירות שנרכשו, מעלה את הסבירות שאצל חלק לא מבוטל מהם רישום הבעלות על הדירה באופן בו נעשה היה משיקולי צמצום חבות מס של מי שבסבירות גבוהה מימנו את רכישת הדירה.

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש ינואר ב-3.2 אלף דירות, ירידה של 9% בהשוואה לינואר אשתקד. בכך נבלמה העליה שנרשמה ברכישות אלו בשלושת החודשים הקודמים (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת). פרק הזמן הנדרש למשפרי הדיור למכור את דירתם הקודמת נותר ללא שינוי משמעותי בהשוואה לדצמבר, וגבוה כמעט בחצי שנה בהשוואה לינואר אשתקד.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

9.
סידרה ב 12/03/2019 20:49
הגב לתגובה זו
גם אחרי קיזוז שכירות ,ישאר 400 אלף זה סכום עצום , בטח לזוג צעיר בתחילת דרכו.
8.
לא פראייר 12/03/2019 20:48
הגב לתגובה זו
איך דירת 100 מ"ר ,שעולה לקבלן 400 אלף , נמכרת במחירי בועה הזויים 1,2-1,5 מליון שקל.
בעתיד ,כנראה שבקושי שתקבל קרקע עבור 2 חדרים במרכז הארץ (ל"ת)
אתה חי הסרט 13/03/2019 12:17
הגב לתגובה זו
7.
כחלון גרם למיתון והבריח משקיעים הם קונים בחו"ל (ל"ת)
שקרים 12/03/2019 16:41
הגב לתגובה זו
6.
כמה שטויות 12/03/2019 16:40
הגב לתגובה זו
אין ריבית על הכסף. האנשים מאויימים עם מיסים מס רכישה ומס שבח וכחלון הפחיד אותם עם מס דירה שלישית. הבורסה על הפנים ולאף אחד לא אכפת ובנוסף מס גבוה. מיתון בכל המדינה ומסתירים מעם סגולה הכי טיפש בעולם.
5.
נטו ירידת מחירים 12/03/2019 15:28
הגב לתגובה זו
דירה שעלתה במחיר בועה, 1,2 מליון תחתך 50%, לא תעלה יותר 600 אלף.
אבל רק מחיר הקרקע במרכז , עולה גם בהרבה יותר ....... (ל"ת)
אבל 13/03/2019 12:21
הגב לתגובה זו
תמשיך לחלום, אולי ישאר רק כחלום,חלומות לא תמיד מתגשמים (ל"ת)
תמשיך לחלום 13/03/2019 12:20
הגב לתגובה זו
4.
מצדיע לכחלון 12/03/2019 15:28
הגב לתגובה זו
מקריסה כלכלית וממחירי בועה בשוד החופשי , יש אלטרנטיבה דיור בר השגה מוזל פחות 500 אלף בממוצע .הכסף נשאר אצלנו , הפסקנו לממן קבלנים .
3.
תזכורת 12/03/2019 14:28
הגב לתגובה זו
למי ששכח לא נותנים לעבריינים לדפוק לנו את החיים באמצעות החוק
2.
רועי 12/03/2019 13:58
הגב לתגובה זו
הדבר היחידי שמונע קריסה טוטלית זאת התוכנית לתחזוק הבועה בעזרת הגרלות מחיר למיתאבד......שהבועה תתפוצץ תיק 8000 יפתח
1.
הירידות מתחזקות 12/03/2019 13:07
הגב לתגובה זו
כמו באוסטרליה, הגבלות על נתינת משכנתאות בקלות ראש, גרמו לירידה בביקוש ולירידה במחירים. גם בישראל, המלחמה בהון השחור של תושבי החוץ, והחל מהשנה גם של תושבי הארץ, תביא לירידות בביקוש ובמחירים

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן