בנזין או דירות? פז מתכננת לנצל את שטח תחנות הדלק לבניה
חברת האנרגיה פז נפט דיווחה הבוקר (א') על תוצאותיה לשנת 2017, עם עלייה של כ-3.7% בהכנסות אשר הסתכמו בסך של כ-11.3 מיליארד שקל, לעומת הכנסות של כ-10.9 מיליארד שקל אשתקד. החברה נסחרת כעת במכפיל של כ-10.6 על רווחי 2017.
הרווח הנקי צמח בכ-4% לסך של כ-571 מיליון שקל בשנת 2017, לעומת כ-548 מיליון שקל אשתקד, זאת בעיקר כתוצאה מהפרשי שערוך של שווי הוגן נדל"ן להשקעה. לחברה מדיניות חלוקת דיבידנד של 70% מהרווח הנקי ובהתאמה הכריזה על חלוקת דיבידנד של 400 מיליון שקל מרווחי 2017 (משקף תשואת דיבידנד של כ-6.6% על מחיר המניה הנוכחי).
התוכנית: בניה על תחנות דלק
במסגרת המצגת למשקיעים חשפה פז את כוונתה לממש זכויות בתחנות התדלוק. ממצגת שפרסמה פז למשקיעים עולה לחברה כ-44 אלף מ"ר זכויות בטווח הקצר שאושרו ושטרם מומשו. בטווח הארוך, המוגדר לפי החברה יותר מחמש שנים, בכוונתה לקדם השבחת מקרקעין שעשוי להניב זכויות בניה נוספות של כ-106 אלפי מ"ר. בחישוב גס שווי זכויות אלו נאמד ביותר ממיליארד שקל. בטווח הקצר הזכויות מתייחסות בעיקר למסחר ותעסוקה, אך בטווח הארך שווי הזכויות עשוי לכלול גם מגורים במרכזי הערים.
בחזרה לתוצאות השנתיות, מלבד עסקי הנדל"ן העתידיים, שולי הרווחיות הגולמית ירדו ל-16% בשנת 2017, לעומת כ-16.4% אשתקד. החברה מציינת כי השבתת בית הזיקוק והדממת מתקני הייצור בפז"א לצורך שיפוץ תקופתי ועיצומים של עובדי חברת פז"א בעיצומו של השיפוץ הביאו לירידה בכמויות הזיקוק, אשר גרמה לירידה ברווח הגולמי.
- מחברה של 2 מיליארד שקל להערת עסק חי: מה קרה לאקוואריוס והאם דווקא עכשיו מדובר בהזדמנות?
- פז נפט: הפסידה חצי מיליארד שקל; ה-EBITDA המתואם ירד ב-3.1%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שולי הרווחיות התפעולית ירדו ל-5.9% לעומת כ-6.9% אשתקד, ירידה המיוחסת בעיקר להפרשי שערוך של שווי הוגן נדל"ן להשקעה (הפרש של כ-105 מיליון שקל ביחס לאשתקד). שינוי זה אף הביא לירידה בשולי ה-EBITDA אשר עמד על כ-9% בשנת 2017, לעומת שולי EBITDA של כ-10.5% אשתקד, זאת למרות ירידה של כ-30 מיליון שקל בהוצאות הפחת.
בנטרול הפרשי השערוך כאמור, שולי הרווחיות התפעולית ירדו ב-0.1% בשנת 2017 ושולי ה-EBITDA ירדו בכ-0.4% ביחס לאשתקד.
החברה מציינת כי החל מסוף שנת 2016 ועד סוף שנת 2017 חלה מגמת שיפור במרווחי הזיקוק, אולם לקראת סוף שנת 2017 החלה מגמה של שחיקה במרווחי הזיקוק.
נדחה בגלל שופרסל
יונה פוגל, מנכ"ל פז: "אנו מסכמים שנת פעילות טובה, עם רווח גבוה המשקף ביצועים טובים של הקבוצה, וכמו תמיד הגיוון בפעילות מאפשר למגזרים לפצות זה על זה. השחיקה במרווחי הדלק פוצתה השנה על ידי גידול בכמויות במתחמי התדלוק. הרווחיות השנה הושפעה לשלילה מתוצאות בית הזיקוק שעבד 3 רבעונים בלבד בשל השיפוץ התקופתי ומשך הזמן שנדרש לצורך הפעלתו מחדש, וכן בעקבות מספר תקלות שחלו במהלך השנה ופגעו ביכולתו של בית הזיקוק ליהנות ממרווחים טובים ששררו בשוק מרבית השנה. כעת, אנו עם בית זיקוק משופץ, הסכם עבודה המספק שקט תעשייתי ל 5 השנים הבאות ומתקן OGR הצפוי להתחיל לפעול במחצית השנייה של 2018 (מתקן הפרדת גזים הממיר גז מפעלי במוצרים למכירה בעלי ערך גבוה). כל אלו צפויים לאפשר פעילות אופטימאלית של בית הזיקוק שיאפשרו למקסם את הרווחיות בשנים הבאות". פוגל נהנה משכר בעלות שנתית של כ-5.6 מיליון שקל בשנת 2017.
נזכיר כי פרסום הדוחות הכספיים השנתיים של פז נפט נדחה מיום חמישי, לאחר שהחברה הודיעה כי תמכור את אחזקותיה בשותפות שופרסל פיננסים (20%) לפי שווי של כ-731 מיליון שקל, נמוך בכ-62 מיליון שקל ביחס לשערוך הקודם של השותפות עליו דיווחה החברה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
