בנזין או דירות? פז מתכננת לנצל את שטח תחנות הדלק לבניה
חברת האנרגיה פז נפט דיווחה הבוקר (א') על תוצאותיה לשנת 2017, עם עלייה של כ-3.7% בהכנסות אשר הסתכמו בסך של כ-11.3 מיליארד שקל, לעומת הכנסות של כ-10.9 מיליארד שקל אשתקד. החברה נסחרת כעת במכפיל של כ-10.6 על רווחי 2017.
הרווח הנקי צמח בכ-4% לסך של כ-571 מיליון שקל בשנת 2017, לעומת כ-548 מיליון שקל אשתקד, זאת בעיקר כתוצאה מהפרשי שערוך של שווי הוגן נדל"ן להשקעה. לחברה מדיניות חלוקת דיבידנד של 70% מהרווח הנקי ובהתאמה הכריזה על חלוקת דיבידנד של 400 מיליון שקל מרווחי 2017 (משקף תשואת דיבידנד של כ-6.6% על מחיר המניה הנוכחי).
התוכנית: בניה על תחנות דלק
במסגרת המצגת למשקיעים חשפה פז את כוונתה לממש זכויות בתחנות התדלוק. ממצגת שפרסמה פז למשקיעים עולה לחברה כ-44 אלף מ"ר זכויות בטווח הקצר שאושרו ושטרם מומשו. בטווח הארוך, המוגדר לפי החברה יותר מחמש שנים, בכוונתה לקדם השבחת מקרקעין שעשוי להניב זכויות בניה נוספות של כ-106 אלפי מ"ר. בחישוב גס שווי זכויות אלו נאמד ביותר ממיליארד שקל. בטווח הקצר הזכויות מתייחסות בעיקר למסחר ותעסוקה, אך בטווח הארך שווי הזכויות עשוי לכלול גם מגורים במרכזי הערים.
בחזרה לתוצאות השנתיות, מלבד עסקי הנדל"ן העתידיים, שולי הרווחיות הגולמית ירדו ל-16% בשנת 2017, לעומת כ-16.4% אשתקד. החברה מציינת כי השבתת בית הזיקוק והדממת מתקני הייצור בפז"א לצורך שיפוץ תקופתי ועיצומים של עובדי חברת פז"א בעיצומו של השיפוץ הביאו לירידה בכמויות הזיקוק, אשר גרמה לירידה ברווח הגולמי.
- מחברה של 2 מיליארד שקל להערת עסק חי: מה קרה לאקוואריוס והאם דווקא עכשיו מדובר בהזדמנות?
- פז נפט: הפסידה חצי מיליארד שקל; ה-EBITDA המתואם ירד ב-3.1%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שולי הרווחיות התפעולית ירדו ל-5.9% לעומת כ-6.9% אשתקד, ירידה המיוחסת בעיקר להפרשי שערוך של שווי הוגן נדל"ן להשקעה (הפרש של כ-105 מיליון שקל ביחס לאשתקד). שינוי זה אף הביא לירידה בשולי ה-EBITDA אשר עמד על כ-9% בשנת 2017, לעומת שולי EBITDA של כ-10.5% אשתקד, זאת למרות ירידה של כ-30 מיליון שקל בהוצאות הפחת.
בנטרול הפרשי השערוך כאמור, שולי הרווחיות התפעולית ירדו ב-0.1% בשנת 2017 ושולי ה-EBITDA ירדו בכ-0.4% ביחס לאשתקד.
החברה מציינת כי החל מסוף שנת 2016 ועד סוף שנת 2017 חלה מגמת שיפור במרווחי הזיקוק, אולם לקראת סוף שנת 2017 החלה מגמה של שחיקה במרווחי הזיקוק.
נדחה בגלל שופרסל
יונה פוגל, מנכ"ל פז: "אנו מסכמים שנת פעילות טובה, עם רווח גבוה המשקף ביצועים טובים של הקבוצה, וכמו תמיד הגיוון בפעילות מאפשר למגזרים לפצות זה על זה. השחיקה במרווחי הדלק פוצתה השנה על ידי גידול בכמויות במתחמי התדלוק. הרווחיות השנה הושפעה לשלילה מתוצאות בית הזיקוק שעבד 3 רבעונים בלבד בשל השיפוץ התקופתי ומשך הזמן שנדרש לצורך הפעלתו מחדש, וכן בעקבות מספר תקלות שחלו במהלך השנה ופגעו ביכולתו של בית הזיקוק ליהנות ממרווחים טובים ששררו בשוק מרבית השנה. כעת, אנו עם בית זיקוק משופץ, הסכם עבודה המספק שקט תעשייתי ל 5 השנים הבאות ומתקן OGR הצפוי להתחיל לפעול במחצית השנייה של 2018 (מתקן הפרדת גזים הממיר גז מפעלי במוצרים למכירה בעלי ערך גבוה). כל אלו צפויים לאפשר פעילות אופטימאלית של בית הזיקוק שיאפשרו למקסם את הרווחיות בשנים הבאות". פוגל נהנה משכר בעלות שנתית של כ-5.6 מיליון שקל בשנת 2017.
נזכיר כי פרסום הדוחות הכספיים השנתיים של פז נפט נדחה מיום חמישי, לאחר שהחברה הודיעה כי תמכור את אחזקותיה בשותפות שופרסל פיננסים (20%) לפי שווי של כ-731 מיליון שקל, נמוך בכ-62 מיליון שקל ביחס לשערוך הקודם של השותפות עליו דיווחה החברה.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
