מתוך דו"חות מידאס - הרעה במצב של מתחם שרונה בת"א
שרונה שלוש שנים מההקמה וההרעה במצב של פרויקט שרונה נמשכת. מדו"חותיה הכספיים של חברת מידאס השקעות (המחזיקה ב-51% מהפרויקט) עולה כי במהלך הרבעון השני השנה החברה ביצעה הפחתה של 15 מיליון שקל משווי המתחם על רקע ביקורת של רשות ני"ע ערך.
במסגרת אותה ביקורת של הרשות נבדקו מספר השגות ביחס להנחות שעמדו בבסיס הערכת השווי, כמו: דמי השכירות הראויים לנכס בצל מגמת הירידה בפדיונות ובהכנסות מדמי השכירות; עומס על השוכרים (כלומר, יחס הפדיון לדמי השכירות); והשווי השלילי של פעילות הניהול של הנכס (המצויה בגרעון הנובע מהוצאות פרסום ושיווק).
בשורה התחתונה, אם ברבעון הראשון של השנה השווי לפרויקט שרונה הוערך ב-241 מיליון שקל, כעת השווי ירד ל-226 מיליון שקל בלבד. ההכנסות של מידאס השקעות מדמי שכירות (NOI) בפרויקט שרונה ירדו ל-2.01 מיליון שקל ברבעון השני לעומת 2.3 מיליון שקל ברבעון המקביל של השנה שעברה. שיעור התפוסה ירד במעט מ-85% ברבעון המקביל ל-84% ברבעון השני השנה. רק לשם השוואה, בסוף שנת 2015 שיעור התפוסה עמד על 99%.
לפי הערכת השווי של טרייסטמן-אגמי שהזמינה מידאס, בזמן הקצר שמתחם שרונה פועל היה מוקף הנכס באתרי בנייה שהפריעו לפעילותו השוטפת וגם כיום, קיימת הפרעה לפעילות התקינה לאור הפרויקטים הנבנים בסביבה הקרובה. עם זאת, מעריך השווי ציין: "בעתיד הקרוב, עם סיום הבנייה של כל הפרויקטים הסובבים את הנכס, יהנה הפרויקט מקהל לקוחות מקומי של עשרות אלפי אנשים ביום וכן ייהנה מנגישות וחשיפה שכיום נמנעים ממנו".
- שרונה: כמה עולה דירה ממוצעת, ומה המחיר למ"ר בשכונה שנחשבת לטובה ביותר בארץ
- מחירי הדיור בכפר יונה: 23 אלף שקל למטר, נוף מדהים ופקקים. קונים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בסך הכל בפרויקט שרונה קיימים 29 שוכרים כיום לעומת 38 שוכרים בשנת 2016. בשנה האחרונה נחתמו 6 הסכמים נוספים, כאשר השטח המושכר הכולל הינו 5,233 מ"ר (שיעור תשופסה של 84% כאמור). דמי השכירות הכוללים משטח המתחם כולו מסתכמים ב-822 אלף שקל לחודש. דמי השכירות הממוצעים עומדים על 157 שקל למ"ר. במהלך הרבעון השטחים המושכרים המשיכו להצטמצם ועומדים כיום על 5,233 מ"ר, לעומת 6,136 מ"ר בסוף 2015.
אבישי אברהם, מנכ"ל משותף במידאס: "לפני כחודשיים התחלנו הידיינות מול הרשות כדי להסביר את עניין הירידה ב-NOI וכיוב' מו להערכת השווי לפרויקט. לאחר בדיקה מעמיקה בשטח, מבחינתנו ומבחינת הרשות אין ויכוח שה-NOI המייצג הוא 17 מיליון שקל. מאות אלפי מטרים הולכים להיבנות בקרוב, ובראיה שלנו אנו חושבים שהתהליך ייקח שנה וחצי עד שנתיים. מנגד, הרשות טוענת כי זה ייקח עוד יותר זמן ומשם נובע הפער. חשוב להדגיש כי בהסכמה עם הרשות הגענו להפחתה בדו"חות".
- 4.אין זהב 24/08/2017 09:00הגב לתגובה זוהיה ברור מראש שפרוייקט שרונה לא יצלח וחבל שהרסו את הבתים האוטנטיים מתקופת המנדט וגם קודם לכן עיריית תל אביב המטורפת הזאת תומכת בכל פרוייט שנראה לה שיכניס עוד כסף לקופתה המלאה שכבר עכשיו מפוצצת במיליארדי שקלים חולדאי הורס את תל אביב!
- 3.עמי 24/08/2017 08:26הגב לתגובה זוזאת לא תל אביב האמיתית לכו לדרום תל אביב, פלורנטין, יפו יש שם מקומות מגניבים וזולים
- 2.שרונה 24/08/2017 01:05הגב לתגובה זוהכי טוב לחסוך עוד כמה שנים הקניונים יהיו היסטוריה וגם שרונה..
- 1.קרט 23/08/2017 19:18הגב לתגובה זווהרבה שוכרים עתידיים ירתעו בגלל התדמית השלילית שתהיה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
