הכלכלן מיכאל שראל מסביר - ההודעה אתמול של בנק ישראל, חושפת את הבלוף הגדול בתכנית הדגל 'מחיר למשתכן'

בנק ישראל יצא אתמול (א') בהודעה דרמטית לפיה אלו הזכאים לרכוש דירות בתכנית מחיר למשתכן, יוכלו להביא הון עצמי נמוך מאוד לצורך רכישת הדירה (לכתבה המלאה). ד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי באוצר וכיום יו"ר פורום קהלת לכלכלה, חושב שזו עוד טעות וסבור שההודעה אתמול חושפת את הבלוף הגדול. בשיחה עם Bizportal אומר היום שראל כי "ההחלטה שהתקבלה אתמול ע"י בנק ישראל מציגה ומדגימה את הסתירה הגדולה בתכנית מחיר למשתכן. הם בעצם מודים שהדירה שווה יותר ושהמחיר שלה יהיה גבוה יותר בעתיד ושאלו הזכאים רק זוכים להנחה נקודתית. ההודעה אתמול היא בפועל הודאה באשמה - שהתכנית רק מגבירה את הביקוש לדירות ולא באמת מורידה את המחירים". ​נזכיר בעניין זה כי לפי ההודעה אתמול, המשכנתא לזכאים במסגרת 'מחיר למשתכן' תינתן לפי הערכת שמאי ולא לפי המחיר בתכנית. כלומר בנק ישראל סבור שלאחר ביצוע הרכישה מצד הזכאים בתכנית, מחיר הדירה יהיה שווה יותר, ולכן הוא מאפשר לבנקים לתת הלוואה במינוף גבוה מאוד, שהרי בפועל הנכס שישמשכבטוחה על ההלוואה - מחירו יהיה גבוה יותר (ולכן המינוף לא באמת חריג). מעבר לעניין חשיפת הבלוף שבתכנית, כמה בעייתי בעיניך המהלך עליו הוכרז אתמול? "המצב הוא שש מבצע וחבל לא לנצל אותו, ועכשיו המבצע הוא אפילו עוד יותר קורץ. למשל זוג שגר בשכירות בת"א ולא חשב לקנות דירה, עכשיו יש לו אפשרות לקנות דירה בפריפריה במחיר מבצע ועוד באמצעות הון עצמי מאוד נמוך. ואותו זוג בכלל לא בהכרח מתכוון לגור בדירה אותה הוא רכש,  אלא כנראה ימשיך להתגורר בשכירות בתל אביב". ומה בעניין הסיכון לרוכשי הדירות במשכתנא של 90%? "בראייתי, ההחלטה לא רק מגדילה את הביקוש אלא ישנו סיכוי שלא יעמדו בהחזרים. וזה מאוד תלוי מה יקרה בהמשך ויכול להיות שמחירי הדיור יישארו כפי שהם או עם ירידה מתונה. אך אם התרחיש שהבנק הכי חושש ממנו יקרה והוא מצב בו מחירי הדיור יירדו בחדות תוך מיתון במשק ועלייה בשיעור האבטלה, זה יגדיל את מספר האנשים שלא יוכלו לעמוד בהחזרים". שראל גם יוצא כנגד סבסוד העלויות על ידי  המדינה - או בעצם, על ידי האזרחים: "הזוגות הצעירים שלא רוכשים דירה, או אלו שלא זכו בהגרלה - הם ישלמו את ההנחה של מי שכן זכה במבצע. התכנית מחיר למשתכן מעמיקה את הפערים החברתיים ולא מקטינה את אי השוויון כי בסופו של דבר היא מסייעת לאנשים שבפועל כבר יכולים לקנות דירה". האם התערבות בכוחות השוק תוביל לירידת מחירי הדיור? "הבירוקרטיה והרגולציה בתכנית 'מחיר למשתכן' מזכירה מעורבות בולשביקית (לא במובן הקומוניסטי). הממשלה חושבת שהיא יודעת לתכנן לפרטי פרטים את השוק בצורה יותר טובה מכוחות השוק החופשי. הפקידים והרגולטורים יחליטו על פרטי התכנון, איך הדירה תראה, מה יהיו הסטנדרטים, איך המכרזים ינוהלו, איזו הנחה תינתן ואפילו אילו הסכמים יחתמו עם הקבלנים. בראייתם זה יפעל טוב יותר מהשוק החופשי. כמובן שזה לא המצב והמעורבות יוצרת יותר לחצים ולא ניתן לאמוד את שווי ההנחה שמקבלים". מעבר לכך,  "תומכי תכנית 'מחיר למשתכן' מניחים כי ההנחה שניתנת לרוכשי הדירות תיצור מצב של ירידות מחירים בשוק. למרות שקשה להבין את ההיגיון הזה כיוון שמדובר באחוז קטן של דירות ביחס לגודל שוק הדיור". "המצב הוא שנראה שאף אחד לא משלם ולכן התכנית מחיר למשתכן נראית נהדרת. אבל  הסבסוד בקרקע מייצר מחסור בהכנסות והוא יושלם ע"י מיסים אחרים או קיצוץ בהוצאות הממשלה. מי שישלם את המחיר הם משלמי המיסים או מקבלי השירותים החברתיים בין אם בחינוך או ברפואה". שראל מבהיר כי ישנן השלכות על יעד הגרעון התקציבי: "הציבור ישלם מחיר גבוה מאוד על התוכנית הזאת. החמור עוד יותר הוא שלא עוקבים ומנטרים את העלות של התכנית ואיננה מגולמת בחישוב יעד הגרעון השוטף. כך הממשלה מאפשרת לפרוץ את יעד הגרעון שהיא קבעה לעצמה. יש לכך השלכות מבחינת המצב הפיסקאלי וגם מבחינת השקיפות והדיווח". מה דעתך על המחסור בהיצע הדירות? "ישנם מהלכים שמבוצעים כעת והינם טובים וביניהם קיצור הבירוקרטיה ושיפור תהליכי תכנון. אך דבר אחד שלא מטופל מספיק והוא החסם הגדול ביותר בתחום ההיצע. אלו הם תמריצי הרשויות המקומיות; לא כדאי להן לפתח נדל"ן למגורים ולכן מעכבות הן את תהליכי התכנון ואישורי הבנייה. הרשויות מהוות שחקן וטו ללא התמריץ, עם הרבה סיבות והמרכזית בהן היא הארנונה הנמוכה במגורים ביחס למסחר ותעשייה". שראל גם מתייחס לרדיפה אחר ההטבות מצד הרשויות המקומיות: "הסכמי הגג מאפשרים לרשויות המקומיות לקבל צ'ופרים על בנייה למגורים ופתרונות נקודתיים. הרבה רשויות  דוחות כמה שיותר את תהליכי הבנייה על מנת שיקבלו צ'ופרים. הרציונל הוא - למה בחינם כשאפשר לקבל חבילת הטבות ממשרד האוצר? רשויות שחשבו לקדם את סוגיית הדיור לא עושות זאת כי הן מחכות להסכמי הגג וההטבות".