יד ראשונה: כמה שילמו על דירת 300 מ"ר ברוטשילד בת"א?
Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו הקבלנים בתקופה האחרונה:
תל אביב
דירה בשטח 300 מ"ר נמכרה במגדל מאייר של קבוצת ברגרואין ברוטשילד תמורת 29 מיליון שקל. הדירה היא בקומה ה-32 ונמכרה לתושב חוץ ממוסקבה. העסקה בוצעה באמצעות סותב'יס ישראל.
פנדום מקבוצת וייס מכרה בשכונת הדר יוסף דירת 4 חדרים, 104 מ"ר 2 מרפסות 22.3 מ"ר וחנייה, בקומה 7 מתוך 8, ב- 3.3 מיליון שקל. בדירת 3 חדרים, 74 מ"ר 2 מרפסות 33.8 מ"ר וחנייה, בקומה 5 מתוך 8, נמכרה בפרויקט ב- 2.52 מיליון שקל. בנוסף, דירת 2 חדרים, 42 מ"ר מרפסת 12 מ"ר וחנייה, בקומה 2 מתוך 8, נמכרה ב- 1.5 מיליון שקל.
יפו
קבוצת אלמוג מכרה דירת פנטהאוז דו מפלסית, 5 חדרים, בקומה 2 ו-3 מתוך 3, בשטח של 182 מ"ר 44 מ"ר מרפסת גג , ב-6.25 מיליון שקל. אכלוס מידי
רמת גן
חברת מטרופוליס מכרה דירת 4 חדרים בשטח של 111 מ"ר עם מרפסת של 13 מ"ר, עם חנייה תת קרקעית, בפרויקט תמ"א 38 ברחוב מוריה 17 ב- 2.295 מיליון שקל. אכלוס צפוי בעוד כשנתיים
חברת מצלאוי מכרה דירת 3 חדרים בקומה 23 מתוך 34 קומות בבניין, בשטח של כ-92 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה 14 מ"ר, ב-2.736 מיליון שקל. אכלוס צפוי בעוד כ- 24 חודשים.
- דירות מקבלן: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בפרויקט תמ"א 38 בשכונת הדר יוסף שבת"א?
- יד ראשונה מקבלן: בכמה נמכרה דירת 2 חדרים בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פתח תקווה
חברת דוניץ מכרה דירת 5 חדרים בקומה 14 מתוך 17 קומות, בשטח של 123 מ"ר 13 מ"ר מרפסת, בשכונת נווה גן ב-2.01 מיליון שקל. אכלוס – אוקטובר 2016.
אריאל
חברת יורו ישראל מכרה דירת 4 חדרים קומה 2 מתוך 5 קומות בשטח של 97 מ"ר ומרפסת 10 מ"ר ב-1.1 מיליון שקל. אכלוס אוקטובר 2016.
ראש העין
חברת צרפתי שמעון מכרה בשכונת פסגות אפק דירת 4 חדרים בקומה 2 מתוך 5 קומות בשטח של 107 מ"ר מרפסת 12 מ"ר חניה מחסן ב-1,520,000 ₪. מועד אכלוס מאי 2017
קריית אתא
חברת שרביב מכרה בית דו משפחתי 6 חדרים, בשטח של 152 מ"ר על מגרש של 210 מ"ר ב-1.78 מיליון שקל. מועד מסירה 30.4.2016.
אור עקיבא
חברת אפי קפיטל מכרה דירת גן 4 חדרים בקומת הקרקע מתוך 7 קומות, בשטח 101 מ"ר 70 מ"ר חצר ב-1.452 מיליון שקל. מועד אכלוס אוגוסט 2017.
חברת לוינשטין מכרה דירת 3 חדרים בקומה 1 מתוך 15 קומות בבניין בשטח של כ- 88.5 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה 12 מ"ר במחיר ב-1.03 מיליון שקל. אכלוס צפוי בעוד כ- 9 חודשים.
באר יעקב
קבוצת יצחקי מכרה דירת 4 חדרים מיני פנטהאוז בקומה 19 מתוך 21 בשטח של 102 מ"ר ועוד מרפסת של 22 מ"ר (חניה מקורה ומחסן), ב-1.74 מיליון שקל. אכלוס מיידי.
קבוצת אלמוג מכרה דירת מיני פנטהאוז, 5 חדרים, בשטח של 161 מ"ר 84 מ"ר מרפסות, בקומה 19 (מתוך 20) ב- 2.64 מיליון שקל. אכלוס ב- 06/17.
חיפה
קבוצת אלמוג מכרה דירת פנטהאוז 5 חד' בשטח של 142 מ"ר 100 מ"ר מרפסת, בקומה 6 (מתוך 6 ) ב- 2.05 מיליון שקל. לאכלוס ב 02/17.
רחובות
קבוצת בובליל מכרה דירת 4 חדרים, 108 מ"ר מרפסת 12 מ"ר וחנייה, בקומה 14 מתוך 23, ב- 1.427 מיליון שקל.
טבריה
חברת פידמונט אנטרפריזס מכרה דירת 3 חד' בשטח של 90 מ"ר 14 מ"ר מרפסת עם נוף לכנרת בקומה 8 מתוך 8 ב-950 אלף שקל. דירת 4 חד' בשטח של 104 מ"ר 24 מ"ר מרפסת, בקומה 3 מתוך 8, נמכרה ב- 1.095 מיליון שקל.אכלוס - 2018
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
עכו
חברת אפגד מכרה דירת 4 חדרים בשטח של 98 מ"ר 14 מ"ר מרפסת בקומה 5 מתוך 24 ב-1.02 מיליון שקל. דירת 5 חדרים בשטח 119 מ"ר 14 מ"ר בקומה ה-18 מתוך 24 נמכרה ב-1.26 מיליון שקל.אכלוס - פברואר 2018.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.17% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
