הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
סקר

מתפלאים שהדירות מתייקרות? תראו איך זינקו רווחי הקבלנים הגדולים תוך שנה

לעומת זאת, 11% מחברות הביצוע נמצאות בסכנת סגירה, כך לפי סקר CofaceBdi. צפו בגרפים
לירן סהר | (13)
נושאים בכתבה BDI בנייה קבלנים

למרות שבשנת 2015 נרשם שיא של שנים במכירת דירות חדשות ומחירי הדירות המשיכו לעלות, ענף הבניה עדיין נמצא בסיכון גבוה והאירועים הביטחוניים האחרונים צפויים להחמיר את הסיכון, כך עולה מסקירה שערכה חברת המידע העסקי CofaceBdi. 

 

את הגידול במכירת דירות חדשות ניתן לייחס גם להמשך ירידת הריבית בעשרת החודשים הראשונים של שנת 2015 שער הריבית הממוצע ירד בכ-81% ביחס לתקופה המקבילה, עמד על 0.13% בלבד ועודד נטילת משכנתאות ורכישת דירות חדשות. לצד הגידול בביקושים גם מחירי הדירות המשיכו לעלות, בחציון הראשון של שנת 2015 הסתכם ממוצע מחירי הדירות בכ- 1.365 מיליון שקל, גידול של כ- 6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

 

הרווח של הקבלנים הגדולים עלה

כתוצאה מהגידול בביקושים ועליית המחירים, לפי CofaceBdi חל גם גידול בשיעורי הרווח של הקבלנים הגדולים, שיעור הרווח הגולמי של הקבלנים הגדולים בישראל עמד במחצית הראשונה של שנת 2015 על 17.2%, שיפור משמעותי לעומת 14.8% בתקופה המקבילה אשתקד. הקבלנים הגדולים הצליחו בעקבות כך לשפר את שיעור הרווח הנקי שלהם לפני מס מסך ההכנסות ל-7% לעומת 5.3%. שיעור השינוי במחזור ההכנסות של הקבלנים הגדולים הסתכם במחצית הראשונה של 2015 ב- 14%, לעומת ירידה של 0.3% במחצית הראשונה של 2014.

 

לעומת הקבלנים הגדולים בישראל, היחסים הפיננסיים הממוצעים של קבלני הבניין הקטנים והבינוניים מעט פחות טובים. שיעור הרווח הגולמי מסך ההכנסות שלהם הסתכם בשנת 2014 ב-11.4% לעומת 13.5% בשנה הקודמת. שיעור הרווח הנקי לפני מס עמד בשנת 2014 על 2.6%, זאת לעומת 3.5% בשנת 2013. שיעור השינוי במחזור ההכנסות של הקבלנים הקטנים והבינוניים עמד בשנת 2014 על ירידה של 7% לעומת עלייה של 17% בשנת 2013.

 

11% מהחברות בענף ברמת סיכון גבוהה

עם זאת, אייל ינאי, מנכ"ל משותף ב-CofaceBdi, מציין כי בעוד שחברות הבניה שעוסקות בעיקר ביזמות הגדילו את רווחיהן , חברות הביצוע פעולות ברווח נמוך וגם השנה מספר חברות בניה קרסו לאור החסמים ואי הודאות בענף. "הסיכון בענף עדיין גבוה וכ-67% מהחברות בענף הן בעלות דירוג סיכון מעל הממוצע במשק, וכ- 11% מהחברות הן בעלות סיכון גבוה (סכנת סגירה)".

 

ינאי התייחס גם למצב הביטחוני וציין כי מספר המועסקים בענף הבנייה בישראל בסוף הרבעון הראשון של 2015 עמד על 235.1 אלף, כ- 75% תושבי ישראל, כ- 22% תושבי שטחים וכ- 3% עובדים זרים. לדבריו, "בשנים האחרונות חל גידול משמעותי במספר עובדי השטחים המועסקים בענף הבנייה בישראל וניתן לראות כי כל עובד חמישי בענף הוא תושב השטחים. ממשלת ישראל העדיפה לצמצם את מספרם של העובדים הזרים למינימום ולהגדיל את מספר עובדי השטחים. כעת באם המצב יסלים ויוטלו סגרים ממושכים על עובדי השטחים או שקבלנים יעדיפו שלא להעסיק עובדים פלסטינים ייתכן ונראה תופעה של איחור במסירת דירות חדשות ועלייה בשכר העבודה לפועלים זרים או ישראלים מה שעלול להטיל סיכונים נוספים על הענף ולגרור גם עליית מחירים".

הסקר נערך לקראת כינוס הנדל"ן השנתי ה-18 של ארגון הקבלנים והבונים תל אביב-יפו-בת ים, אשר יתקיים במלון דן אילת בין התאריכים 21-24 באוקטובר.

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    בדיוק הפוך קרה 20/10/2015 09:40
    הגב לתגובה זו
    בדיוק הפוך קרה - הרווח היזמי קטן יותר בשנים האחרונות בגלל עליית מחירי הקרקע והיטלי הפיתוח לא מבין איך ביזפורטל מעלים כזו כתבה חובבנית
  • 9.
    שלמה מעוז 19/10/2015 12:56
    הגב לתגובה זו
    קבלנים לא הורידו מחיר אלה הפוך עוד העלות מה שאומר שכל ירידת מחיר הסחורות הגיע לכיס הקבלן וחבל
  • 8.
    וביבי רוחץ את ידיו 19/10/2015 12:38
    הגב לתגובה זו
    ככה נראה שוק של קונים בהמתי שלו מתמקח על המחיר !!!
  • 7.
    כותבי תרחישים 19/10/2015 12:23
    הגב לתגובה זו
    מחסור הדיור=מכוון בהוראתו והנימוקו של בובו השק-רם בשנת 2011 התחל הנביה היו 46800 דירות לאור ההוראה ההזויה התחלות הבניהירדו להלן בשנת 2012 הבניה ירדה ל 43400 דירות בשנ 2013 הבניה ירדה ל 43900 דירות בשנ 2014 הבניה ירד ל 43000 דירות שימו לב שבשנת 2011 היו תוכניות להגדיל הבניה ל 48000 דירות =אבל ההוראה של השק-רם= הקטינה השק-רם דואג רק לבנקי ולשירקהההה ולא לדור הצעיר וחסר הדיור- רק וועדת חקירה =וועדת חקירה קמות בעקב הפגנות
  • 6.
    החלילן מהמלין 19/10/2015 11:41
    הגב לתגובה זו
    שאוכל התייקרויות אדירות במזון בדיור בעמלות בנק וביטוח וכו וכו בגלל רווחי ם קרטליים ורמאויות עוד בטרם מדברים על בטחון. והכל בחסות ראש ממשלה מר בטחון שעושה מלחמה שרים וחכ"ים בעלי IQ נמוך ומלחכי פנכה. ואחר כך כועסים על דודו טופז וגרבוז
  • 5.
    בן אהרון 19/10/2015 11:30
    הגב לתגובה זו
    חברת היזמות עושה מכרז, חברות ביצוע נלחמות על העבודה ומורידות מחירים והתוצאה: חברות הביצוע בסוף קורסות ופשוטות רגל. זה מזכיר לי את המשל על החמור שהורידו לו כל יום את מנת האוכל, עד שבסוף מת מרעב.
  • 4.
    עמי 19/10/2015 11:29
    הגב לתגובה זו
    לא היתה פעם שהתפרסמה כתבה בעתון ואו בטלויזיה שהנה אוטוטו אנו צפויים לירידה כלשהיא במחירי הדיור,או אז הם מגייסים את בובליל או עוד פיגורות מהענף. כולל את מר דאנוס השמאי המהולל ושופכים דליי מים על כל סיכוי לירידת מחיר בנימוקים כאלה ואחרים, הכל מותר וכשר בכדי לשמור על מתח רווחים גבוה,ואנחנו אוכלים אותה כי הם מריצים את עדר הקונים השבויים למכלאות ושם הם ננעלים.זוהי עזות מצח.
  • 3.
    קפיטליזם בתפארתו! (ל"ת)
    פליקס 19/10/2015 11:28
    הגב לתגובה זו
  • ישראלי שפוי 19/10/2015 11:52
    הגב לתגובה זו
    הישראלים היו מעדיפים שהקבלן יפשוט רגל, ישאיר דירות לא גמורות ו/ או יגיע בבנקים למצב של תספורת. רווח של 5-7% הוא בהחלט סביר על פרויקט עם סיכון ומינוף גבוה
  • 2.
    לקבלנים חלק גדול בעליית המחירים והם מספרים סיפורים (ל"ת)
    דעת קורא 19/10/2015 10:56
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ניר 19/10/2015 10:36
    הגב לתגובה זו
    רווח נקי של 5% זה סיכון עצום!! אני לא קבלן ובטח לא מצדד בהם אני בטוח שהם חיים מצויין ונהנים מהמצב המעוות בשוק הנדל״ן. אבל אני רוצה לראות את כל הכתבים בשקל וחצי שישקיעו במיזם שעלותו מאות מליוני שקלים ושהרווח הנקי עומד על 5%. מדובר כאן בסיכום עצום!! 5% יכול להפוך להפסד בקלות לדעתי הם לוקחים על עצמם סיכון מטורף!. לעניין מחירי הדירות מחיר שיווי משקל נקבע מביקוש והיצע כל עוד ההיצע עולה על הביקוש מחירי הדירות ימשיכו לעלות.. הפיתרון היחידי הוא להגדיל את ההיצע כל שאר הנסיונות לא יעבדו הממשלה עושה צחוק מהאזרחים!
  • כותבי תרחישים 19/10/2015 12:36
    הגב לתגובה זו
    קבלן מדווח על רווח לאחר קבלת תעודת גמר 1-הבניה נמשכת בין 30-50 ח בינתיים הקבלן ומשפחתו מושכים משכורות 2- עלות הקרקע נחשב להוצאה- הקרקע נירשם במירב המקרים ע"ש חב בת או עש הבן הנכד או הבת וההכנסה נירשמת תחת שמות אחרים 3- בעלי ענין מושכים כספים כהוצאה- 4-הקבלן ומשפחתו קונים דירות במחירים אחרים1 5-תוך הבניה של הבנין הראשון הם מכניסים הוצאה של הבנין השני (משרדים משכורות ,וכך לאורך זמן - בכך מגדילים הוצאות ומקטינים הכנסות 6- שופרסל מרויחה פחות מ 2% על המחזור
  • בן 19/10/2015 10:57
    הגב לתגובה זו
    והסיכון לא באמת כל כך גדול בסביבה של עליית מחירים רצופה שהממשלה יצרה להם.
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן