מתפלאים שהדירות מתייקרות? תראו איך זינקו רווחי הקבלנים הגדולים תוך שנה
למרות שבשנת 2015 נרשם שיא של שנים במכירת דירות חדשות ומחירי הדירות המשיכו לעלות, ענף הבניה עדיין נמצא בסיכון גבוה והאירועים הביטחוניים האחרונים צפויים להחמיר את הסיכון, כך עולה מסקירה שערכה חברת המידע העסקי CofaceBdi.
את הגידול במכירת דירות חדשות ניתן לייחס גם להמשך ירידת הריבית בעשרת החודשים הראשונים של שנת 2015 שער הריבית הממוצע ירד בכ-81% ביחס לתקופה המקבילה, עמד על 0.13% בלבד ועודד נטילת משכנתאות ורכישת דירות חדשות. לצד הגידול בביקושים גם מחירי הדירות המשיכו לעלות, בחציון הראשון של שנת 2015 הסתכם ממוצע מחירי הדירות בכ- 1.365 מיליון שקל, גידול של כ- 6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
הרווח של הקבלנים הגדולים עלה
כתוצאה מהגידול בביקושים ועליית המחירים, לפי CofaceBdi חל גם גידול בשיעורי הרווח של הקבלנים הגדולים, שיעור הרווח הגולמי של הקבלנים הגדולים בישראל עמד במחצית הראשונה של שנת 2015 על 17.2%, שיפור משמעותי לעומת 14.8% בתקופה המקבילה אשתקד. הקבלנים הגדולים הצליחו בעקבות כך לשפר את שיעור הרווח הנקי שלהם לפני מס מסך ההכנסות ל-7% לעומת 5.3%. שיעור השינוי במחזור ההכנסות של הקבלנים הגדולים הסתכם במחצית הראשונה של 2015 ב- 14%, לעומת ירידה של 0.3% במחצית הראשונה של 2014.
לעומת הקבלנים הגדולים בישראל, היחסים הפיננסיים הממוצעים של קבלני הבניין הקטנים והבינוניים מעט פחות טובים. שיעור הרווח הגולמי מסך ההכנסות שלהם הסתכם בשנת 2014 ב-11.4% לעומת 13.5% בשנה הקודמת. שיעור הרווח הנקי לפני מס עמד בשנת 2014 על 2.6%, זאת לעומת 3.5% בשנת 2013. שיעור השינוי במחזור ההכנסות של הקבלנים הקטנים והבינוניים עמד בשנת 2014 על ירידה של 7% לעומת עלייה של 17% בשנת 2013.
- מחיקת רישום BDI שלילי ושיפור נתוני האשראי – האם פעולות אלו אפשריות?
- צפי לגידול של 50% בשיעור החברות שיקרסו בישראל לעומת 25% בעולם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
11% מהחברות בענף ברמת סיכון גבוהה
עם זאת, אייל ינאי, מנכ"ל משותף ב-CofaceBdi, מציין כי בעוד שחברות הבניה שעוסקות בעיקר ביזמות הגדילו את רווחיהן , חברות הביצוע פעולות ברווח נמוך וגם השנה מספר חברות בניה קרסו לאור החסמים ואי הודאות בענף. "הסיכון בענף עדיין גבוה וכ-67% מהחברות בענף הן בעלות דירוג סיכון מעל הממוצע במשק, וכ- 11% מהחברות הן בעלות סיכון גבוה (סכנת סגירה)".
ינאי התייחס גם למצב הביטחוני וציין כי מספר המועסקים בענף הבנייה בישראל בסוף הרבעון הראשון של 2015 עמד על 235.1 אלף, כ- 75% תושבי ישראל, כ- 22% תושבי שטחים וכ- 3% עובדים זרים. לדבריו, "בשנים האחרונות חל גידול משמעותי במספר עובדי השטחים המועסקים בענף הבנייה בישראל וניתן לראות כי כל עובד חמישי בענף הוא תושב השטחים. ממשלת ישראל העדיפה לצמצם את מספרם של העובדים הזרים למינימום ולהגדיל את מספר עובדי השטחים. כעת באם המצב יסלים ויוטלו סגרים ממושכים על עובדי השטחים או שקבלנים יעדיפו שלא להעסיק עובדים פלסטינים ייתכן ונראה תופעה של איחור במסירת דירות חדשות ועלייה בשכר העבודה לפועלים זרים או ישראלים מה שעלול להטיל סיכונים נוספים על הענף ולגרור גם עליית מחירים".
הסקר נערך לקראת כינוס הנדל"ן השנתי ה-18 של ארגון הקבלנים והבונים תל אביב-יפו-בת ים, אשר יתקיים במלון דן אילת בין התאריכים 21-24 באוקטובר.
- 10.בדיוק הפוך קרה 20/10/2015 09:40הגב לתגובה זובדיוק הפוך קרה - הרווח היזמי קטן יותר בשנים האחרונות בגלל עליית מחירי הקרקע והיטלי הפיתוח לא מבין איך ביזפורטל מעלים כזו כתבה חובבנית
- 9.שלמה מעוז 19/10/2015 12:56הגב לתגובה זוקבלנים לא הורידו מחיר אלה הפוך עוד העלות מה שאומר שכל ירידת מחיר הסחורות הגיע לכיס הקבלן וחבל
- 8.וביבי רוחץ את ידיו 19/10/2015 12:38הגב לתגובה זוככה נראה שוק של קונים בהמתי שלו מתמקח על המחיר !!!
- 7.כותבי תרחישים 19/10/2015 12:23הגב לתגובה זומחסור הדיור=מכוון בהוראתו והנימוקו של בובו השק-רם בשנת 2011 התחל הנביה היו 46800 דירות לאור ההוראה ההזויה התחלות הבניהירדו להלן בשנת 2012 הבניה ירדה ל 43400 דירות בשנ 2013 הבניה ירדה ל 43900 דירות בשנ 2014 הבניה ירד ל 43000 דירות שימו לב שבשנת 2011 היו תוכניות להגדיל הבניה ל 48000 דירות =אבל ההוראה של השק-רם= הקטינה השק-רם דואג רק לבנקי ולשירקהההה ולא לדור הצעיר וחסר הדיור- רק וועדת חקירה =וועדת חקירה קמות בעקב הפגנות
- 6.החלילן מהמלין 19/10/2015 11:41הגב לתגובה זושאוכל התייקרויות אדירות במזון בדיור בעמלות בנק וביטוח וכו וכו בגלל רווחי ם קרטליים ורמאויות עוד בטרם מדברים על בטחון. והכל בחסות ראש ממשלה מר בטחון שעושה מלחמה שרים וחכ"ים בעלי IQ נמוך ומלחכי פנכה. ואחר כך כועסים על דודו טופז וגרבוז
- 5.בן אהרון 19/10/2015 11:30הגב לתגובה זוחברת היזמות עושה מכרז, חברות ביצוע נלחמות על העבודה ומורידות מחירים והתוצאה: חברות הביצוע בסוף קורסות ופשוטות רגל. זה מזכיר לי את המשל על החמור שהורידו לו כל יום את מנת האוכל, עד שבסוף מת מרעב.
- 4.עמי 19/10/2015 11:29הגב לתגובה זולא היתה פעם שהתפרסמה כתבה בעתון ואו בטלויזיה שהנה אוטוטו אנו צפויים לירידה כלשהיא במחירי הדיור,או אז הם מגייסים את בובליל או עוד פיגורות מהענף. כולל את מר דאנוס השמאי המהולל ושופכים דליי מים על כל סיכוי לירידת מחיר בנימוקים כאלה ואחרים, הכל מותר וכשר בכדי לשמור על מתח רווחים גבוה,ואנחנו אוכלים אותה כי הם מריצים את עדר הקונים השבויים למכלאות ושם הם ננעלים.זוהי עזות מצח.
- 3.קפיטליזם בתפארתו! (ל"ת)פליקס 19/10/2015 11:28הגב לתגובה זו
- ישראלי שפוי 19/10/2015 11:52הגב לתגובה זוהישראלים היו מעדיפים שהקבלן יפשוט רגל, ישאיר דירות לא גמורות ו/ או יגיע בבנקים למצב של תספורת. רווח של 5-7% הוא בהחלט סביר על פרויקט עם סיכון ומינוף גבוה
- 2.לקבלנים חלק גדול בעליית המחירים והם מספרים סיפורים (ל"ת)דעת קורא 19/10/2015 10:56הגב לתגובה זו
- 1.ניר 19/10/2015 10:36הגב לתגובה זורווח נקי של 5% זה סיכון עצום!! אני לא קבלן ובטח לא מצדד בהם אני בטוח שהם חיים מצויין ונהנים מהמצב המעוות בשוק הנדל״ן. אבל אני רוצה לראות את כל הכתבים בשקל וחצי שישקיעו במיזם שעלותו מאות מליוני שקלים ושהרווח הנקי עומד על 5%. מדובר כאן בסיכום עצום!! 5% יכול להפוך להפסד בקלות לדעתי הם לוקחים על עצמם סיכון מטורף!. לעניין מחירי הדירות מחיר שיווי משקל נקבע מביקוש והיצע כל עוד ההיצע עולה על הביקוש מחירי הדירות ימשיכו לעלות.. הפיתרון היחידי הוא להגדיל את ההיצע כל שאר הנסיונות לא יעבדו הממשלה עושה צחוק מהאזרחים!
- כותבי תרחישים 19/10/2015 12:36הגב לתגובה זוקבלן מדווח על רווח לאחר קבלת תעודת גמר 1-הבניה נמשכת בין 30-50 ח בינתיים הקבלן ומשפחתו מושכים משכורות 2- עלות הקרקע נחשב להוצאה- הקרקע נירשם במירב המקרים ע"ש חב בת או עש הבן הנכד או הבת וההכנסה נירשמת תחת שמות אחרים 3- בעלי ענין מושכים כספים כהוצאה- 4-הקבלן ומשפחתו קונים דירות במחירים אחרים1 5-תוך הבניה של הבנין הראשון הם מכניסים הוצאה של הבנין השני (משרדים משכורות ,וכך לאורך זמן - בכך מגדילים הוצאות ומקטינים הכנסות 6- שופרסל מרויחה פחות מ 2% על המחזור
- בן 19/10/2015 10:57הגב לתגובה זווהסיכון לא באמת כל כך גדול בסביבה של עליית מחירים רצופה שהממשלה יצרה להם.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.38% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
