יעשה את השינוי? הנה כמה חישובים לגבי העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה
מס רכישה במסגרת מאמצי הממשלה להפחתת מחירי הדירות, אישרה אתמול הממשלה את הצעתו של שר האוצר להגדיל את שיעורי מס הרכישה החלים על מי שבבעלותם דירה אחת לפחות, בעת רכישה של דירה נוספת, בנין או חלק ממנו, והמכונים בעגה היומיומית כ"משקיעים".
מס רכישה הינו מס מחזורי החל בעת רכישה של נכס מקרקעין ואשר איננו מושפע כלל מהשאלה האם נוצר רווח כלשהו בעסקה. המס מוטל באופן גורף ובשיעורים משתנים התלויים בשווי הנכס הנרכש ובשאלה האם בבעלותו של הרוכש נכסים נוספים.
בעקבות ההחלטה האמורה, יוגדל שיעור מס הרכישה החל על מי שירכוש דירה להשקעה כאמור, החל מיום 1 ביולי, ומס הרכישה יהא בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 4,800,605 מיליון ש"ח ובשיעור של 10% על חלק השווי העולה על סכום זה.
יצוין כי העלאה זו הינה שלב נוסף במסגרת גזירות מס הרכישה שהוטלו בשנים האחרונות, על מי שמעונין לרכוש דירה או בנין אך בבעלותו כבר לפחות דירה אחת, כאשר לאחר ההעלאה האחרונה ב־2013 ונכון להיום, שיעורי מס הרכישה על דירות ל"השקעה" הינם בטווח שנע בין 5% ל־10%.
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עורכי הדין צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, מסבירים ל-Bizportal כיצד המהלך ישפיע על רוכשי הדירות להשקעה ומדגימים את הסוגיה במספר דוגמאות המשוות את מס הרכישה שישולם לאחר יום 1 ביולי 2015 לעומת זה החל היום:
עלות הרכישה תקפוץ בעשרות אלפי שקלים
רוכש דירה בשווי של 1,500,000 שקל, שזו לא דירתו היחידה, ישלם מס רכישה בסך של 78,370 שקל לו יבצע את עסקת הרכישה עד ליום 30 ביוני 2015, לעומת מס רכישה של 120,000 שקל, אותו יידרש לשלם באותה עסקה אשר תחתם ביום 2 ביולי 2015, כלומר 41,630 שקל יותר.
רוכש דירה בשווי של 2,000,000 שקל, שזו לא דירתו היחידה, ישלם מס רכישה בסך של 108,379 שקל לו יבצע את עסקת הרכישה עד ליום 30 ביוני 2015, לעומת מס רכישה בסך של 160,000 שקל, אותו יידרש לשלם באותה עסקה אשר תחתם ביום 2 ביולי 2015, כלומר 51,621 שקל יותר.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
כאשר שווי הדירה הנרכשת הינו 3,000,000 שקל, מס הרכישה החל היום הוא 168,379 שקל לעומת 240,000 שקל אשר יחול לאחר התיקון, כלומר 71,621 שקל יותר.
כאשר שווי הדירה הנרכשת הינו 4,000,000 שקל, מס הרכישה החל היום הוא 233,516 שקל לעומת 320,000 שקל אשר יחול לאחר התיקון, כלומר 86,484 שקל יותר.
בהתאם לתיקון, ההוראות המגדילות את שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה לשיעורים שבין 8%-10%, יחולו כהוראת שעה לגבי רכישת דירות בתקופה שמיום 1 ביולי 2015 ועד יום 31 בדצמבר 2020.
אין השפעה על רוכשי דירה יחידה עד מחיר של 1,568,800 שקל
עו"ד סירוטה הולנדר מדגישה כי אין בגזירות הללו כדי להשפיע על מי שרוכש "דירה יחידה", והוא ייהנה מפטור מלא ממס רכישה על חלק שווי הרכישה שעד 1,568,800 שקל ומעבר לכך מס בשיעורים שבין 3.5%-10% בהתאם לשווי הדירה הנרכשת. "נציין בהקשר זה כי גם מי שבבעלותו פחות מ-1/3 דירה הרוכש דירה נוספת יחשב כמי שרוכש "דירה יחידה", וכך גם מי שמוכר את דירתו היחידה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה יחשב לגבי הדירה "החדשה" כמי שרוכש דירה יחידה (יצוין כי בכוונת האוצר לצמצם את תקופת המכירה של הדירה הנוספת מ-24 ל-12 חודשים)".
באשר לדירות המתקבלות בירושה מבהירה סירוטה הולנדר כי ככל שחלקו של היורש בדירה עולה על 1/3, יחשב היורש כבעל דירה ולפיכך בעת רכישה של דירה נוספת יחולו עליו שיעורי מס הרכישה המוגדלים. "אחת הדרכים לצמצם את החבות במס הרכישה היא חלף רכישת בית בנוי עליו משולם מס רכישה בשיעור מוגדל כאמור, לרכוש קרקע שמס הרכישה בעבור רכישתה הינו בשיעור של 6% (וזה חל על מרכיב הקרקע בלבד) ולבצע בנייה עצמית, כאשר בגין מרכיב הבניה לא יחול מס רכישה כלל. ואולם, מסלול זה מתאים בדרך כלל רק למי שלו היכולת המקצועית לבצע פרויקט בניה עצמית ואינו מתאים לכלל הציבור".
לסיכום אומרת עו"ד סירוטה הולנדר: "נראה אפוא כי הגזירות הנוכחיות יצמצמו במאד את היקף עסקאות הרכישה המבוצעות כיום, ויגרום למשקיעים לחפש אלטרנטיבות להשקעה מחוץ לגבולות המדינה. להערכתי הצעד עשוי להוביל לירידה במחירי הדירות בעקבות השחקנים הרבים שייצאו מהשוק".
- 5.נדלניסט 16/06/2015 09:57הגב לתגובה זוהרי לא מכריחים אף אחד לרכוש דירה נוספת בכוח, זו בחירה. טענות על תשואה נמוכה בבנק יש להפנות לקרנית פלוג - היא מקור הבעיה. על הצעירים ידעו להטיל תוספת מס הכנסה ומע"מ שאלו מסים שהם חובה לחלוטין! לדעתי הבכיינים הם בעיקר הקבלנים שמתפרנסים ממכירת דירות למשקיעים, הם באמת ייפגעו מהמס, יגיעו אליהם פחות קונים שמתחרים על כל דירה, והרוכשים שיגיעו יהיו צעירים שיש להם פחות כסף וקשה להוציא מהם את המחירים שהתרגלו להוציא
- 4.אנשים מתחמקים ממס 16/06/2015 09:55הגב לתגובה זוואז הבן פנוי לרכוש נכס נוסף כאשר הנכס החדש הוא בעצם הנכס היחיד שלו ולכן הוא פטור לגמרי מכל מס רכישה (וגם ממס שבח אם יהיה שבח).
- 3.יריב 15/06/2015 16:23הגב לתגובה זוזה לא ירתיע אף אחד
- 2.מאיר פ 15/06/2015 15:49הגב לתגובה זוהקבלנים בישראל לא אוהבים להרוויח קצת לכן בלי משקיעים וקונים עשירים יבנו פחות ובכלל לא
- אחד שיודע 15/06/2015 16:03הגב לתגובה זוואיך בדיוק כל הקבלנים הממונפים יחזירו את ההשקעות והלוואות שלהם? וממה הם יתפרנסו? אולי מחיש גד?
- אחד שיודע 15/06/2015 16:03הגב לתגובה זוואיך בדיוק כל הקבלנים הממונפים יחזירו את ההשקעות והלוואות שלהם? וממה הם יתפרנסו? אולי מחיש גד?
- אחד שיודע 15/06/2015 16:03הגב לתגובה זוואיך בדיוק כל הקבלנים הממונפים יחזירו את ההשקעות והלוואות שלהם? וממה הם יתפרנסו? אולי מחיש גד?
- 1.אבי w 15/06/2015 15:24הגב לתגובה זוהמדינה רוצה להשתתף בחגיגה העלאה הקודמת של מס הרכישה רק העלתה את המחירים וגרמה למשקיעים להחזיק את הדירות צמוד אליהם עד למילוי פוטנציאל הרווח
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
