הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

בנק ירושלים: שלוש מניות נדל"ן מניב בהמלצת קנייה עם אפסייד דו-ספרתי

חברת אמות של אלוני חץ זוכה לאפסייד הגדול ביותר - 27% עם מחיר יעד של 16.4 שקלים למניה
אבי שאולי | (3)
נושאים בכתבה בנק ירושלים

בנק ירושלים ברוקראז' מחדש סיקור של חמש מחברות הנדל"ן המניב המשמעותיות בשוק: עזריאלי, מליסרון, אמות, ביג וגב-ים. במסגרת הסקירה בחן האנליסט ישי ששון את מצב שוק הנדל"ן המניב בישראל ואלו המסקנות שהגיע אליהן.

ישי ששון: "בחנו את נתוני שוק המשרדים בת"א ר"ג וגבעתיים, ונוכחנו לראות כי על אף ההכרזות הרבות הקיימות, לא צפוי עודף היצע באזורים אלו בשנים הקרובות. קיימת סבירות לעודף היצע בתחום המשרדים באזור פ"ת, בני ברק ורמת החייל, אשר עלולה להוביל לירידת מחירים, אך לה השפעה מוגבלת על מרכז ת"א, רמת גן וגבעתיים, בשל התחליפיות הנמוכה בין שני האזורים".

לגבי התחרות בשטחי המסחר מעריך ישי ששון שישנו יתרון לגודל וכי הפתרון להתמודדות נכונה עם התחרות הגוברת הינו מיתוג רשתות הקניונים והמרכזים המסחריים, בצד אכלוסם בשוכרי עוגן.

עיקרי ההמלצות:

עזריאלי קבוצה -0.85% - "חברה בעלת ניהול מצוין, המוצא ביטויו באסטרטגיה ארוכת טווח, התמקדות בתחומי הליבה וזיהוי מנועי צמיחה עיקריים: ייזום התרחבות לחו"ל. עם זאת, מחיר המנייה הנוכחי משקף באופן מלא איכויות אלו ואנו מחדשים סיקור לחברה בהמלצת תשואת שוק". מחיר היעד 155 שקלים - נמוך ממחיר השוק.

מליסרון 0.27% - "החברה נוקטת באסטרטגיית מיתוג טובה, בצד התקשרות עם רשתות בינלאומיות. אלו אפשרו את הגדלת הפדיון בשנת 2014, על אף הגידול בתחרות ומצב השוק. אסטרטגיה זו בשילוב השבחתם של מבנים קיימים היא שמהווה את מנוע הצמיחה. עם זאת, לאחר העליות האחרונות במניה המלצתנו היא תשואת שוק". מחיר היעד 153.1 שקלים - אפסייד של 4%.

אמות 0.62% - "החברה משלבת בין ניהול איכותי המתבטא בתזרים נאה מנכסים קיימים, בצד פעילות ייזום המהווה מקור צמיחה משמעותי. התנהלותה בצד המימוני הינה מחושבת, ולאחרונה נקטה במספר צעדים להפחתת עלות החוב. אנו מחדשים סיקור בהמלצת קניה ובמחיר יעד של 16.4 שקל למניה המשקף פער של 27% על מחיר השוק הנוכחי. אמות הינה המועדפת עלינו בסקטור".

ביג 2.04% - "עוסקת בניהול וייזום מרכזים מסחריים פתוחים (פאואר סנטרים). עומס שכ"ד הנמוך, בצד בניית תמהיל שוכרים איכותי ועלויות תחזוקה נמוכות יוצר לחברה תזרים יציב בצד תפוסה מלאה. מנועי הצמיחה הינם פעילות הייזום, בצד המשך פעילות בשוק האמריקני. אנו משיקים סיקור בהמלצת תשואת יתר ובמחיר יעד של 228.1 שקל למניה המשקף פער של 17.9% על מחיר השוק הנוכחי".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    אבי 29/03/2015 21:25
    הגב לתגובה זו
    כל הכבוד להתעמקות
  • 2.
    הנמר מבנגזי 29/03/2015 14:50
    הגב לתגובה זו
    נראה שנעשתה עבודת מחקר מעמיקה על החברות ושיש פה לא מעט דברי חוכמה. שאלה - הוא פנוי במקרה?
  • 1.
    שאלה של זמן הקניונים יפלו..ותבוא הנפילה של המומלצים... (ל"ת)
    חיים 29/03/2015 14:46
    הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא דירה להשקעה

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)  שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום. 

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים.  יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים. 

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.


פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן