בדיון סוער שהתקיים השבוע בכנסת בסוגיית משבר הדיור, האשים ראש הממשלה בנימין נתניהו את ממשלת קדימה ביצירת המצוקה בטענה שלא איפשרה בנייה במרכז הארץ. ההתרחקות המהירה של הציבור הישראלי מחלום הדירה, לאחר שהמחירים זינקו בכ-70% בחמש השנים האחרונות, כנראה מתחילה להדיר שינה מעיניו של ראש הממשלה, אשר לפי משרד השיכון צפוי לכנס בקרוב דיון בנושא הגבלת מחיר הקרקעות לבנייה.

Bizportal שוחח עם ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, על הסוגיות הבוערות בשוק הדירות ועל הסיכוי של תוכניות הממשלה להתממש:

הממשלה מצהירה על אין ספור תוכניות להצפת השוק בדירות, ואחת מהמלצות צוות 90 הימים הייתה לבנות עשרות אלפי יח"ד על קרקעות מושבים וקיבוצים. תהליכים כאלה, יארכו לפחות 4-5 שנים, אתה לא חושב שהמדינה צריך לבצע אקט מיידי להפחתת מחירים, למשל הקפאת מחירי הדירות?

"זה לא ישים, נאמר ויהיה צו הקפאת מחירים ויזם לא יוכל להציע מחיר מקסימאלי על דירה ויהיו 20 אלף דירות עבור 30 אלף רוכשים, מה יהיה קריטריון המכירה? יעשו הגרלות? מעבר לזה, מה יקרה בשוק היד שנייה? לא ניתן לבצע שם הקפאה. הפתרון של שנות ה-90 של הבאת קרוואנים היה מצוין, אני לא בטוח שמי שמבקש כיום דירה בישראל הוא באותו המצב של העולים החדשים, אך אני מאמין שיהיו כאלה שישמחו לפתרון זה. במקביל, באותה התקופה הוקמו ועדות (ול"לים) שהפשירו קרקעות של קיבוצים ומושבים, אך ב-2002-2003 בג"צ הקשת המזרחית סתם את הגולל. במצב הנוכחי, אני לא מאמין שבעוד 4-5 שנים ידביקו את הפער של שיווק הקרקעות או שיצליחו להוציא לפועל מאסה של תוכניות פינוי בינוי. מעבר לזה, יש חשש מאוד גדול שקיצור תהליכי התכנון על קרקעות חקלאיות ובמרכזי הערים יגרום לתקלה תכנונית."

אז מי האשם העיקרי?

"לאחרונה משרד הפנים הגדיל את זכויות הבנייה מתוקף תקנות שבס במרכז הערים מ-25% ל-30%, אך הבעיה היא שלא בכל מקום מאשרים תוספת זו מצד אחד המדינה רוצה לפתור את הבעיה, אך מצד שני הרשויות מסרבות להעניק זכויות נוספות מאחר ואינן מעוניינות להתמודד עם ההתנגדויות לציפוף הבנייה מטעם התושבים. אני לא חושב שצריכים להגביל את הרשויות המקומיות, אנחנו לא רוצים שיאושרו שכונות ללא ביוב או כבישים, כפי שקרה בשנות ה-90 בעקבות התכנון המהיר."

• שני הכובעים של ברק: ראש "ישראל דמוקרטית" ויחצ"ן של תחום הקנאביס
• המלצות המשרד לביטחון פנים להסדרת יצוא קנאביס יוגשו תוך שבועיים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"הליך אישור התוכניות צריך להיות יותר יעיל וברור, חייבים לאייש את ועדות התכנון באנשי מקצוע נוספים אשר יוציאו תוכניות תוך שבועיים ולא תוך שלושה חודשים, כמו כן צריך לקצר את זמן ההתנגדויות. רשויות מקומיות אינן מעוניינות בתושבים נוספים, הן מעדיפות שטחי משרדים ומסחר כדי לקבל יותר הכנסות מארנונה, לכן צריך להשתמש בגזרים ולתת תוספת תקציבית נאה עבור כל משפחה נוספת שמגיעה להתגורר במקום, אך אני לא רואה את המדינה מאשרת כספים כאלה."

מה דעתך על אמירותיו של שר הבינוי והשיכון אורי אריאל בדבר תחילת ירידה במחירי הדירות בסוף 2014?

"אמירות כאלה הן חוסר אחריות, מסוג הדברים שאומרים כדי ליצור ציפייה בציבור לירידת מחירים, אך אנשים כבר לא מאמינים להם. עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי ב-2008-2009 נוצר חוסר ודאות והציבור עצר רכישות, אך במארס-אפריל 2009 חזרו הרוכשים ובגדול. אותו הדבר קרה לאחר המחאה החברתית ב-2011, חצי שנה לאחר מכן, בתחילת 2012 חזרו לרכוש כל דבר שזז. מי שצריך דירה שילך ויקנה ומי שחושב על רכישה ספקולטיבית צריך להרחיקו. הבעיה שאמירות כאלה גורמות לעצירת בנייה בקרב הקבלנים ואז בסופו של דבר גם המחירים חוזרים לעלות וגם הביקושים מוכפלים. המסר צריך להיות אנחנו הולכים לטפל במחסור, אך אי אפשר לעשות זאת בטווח הקצר והפתרון הרגעי הוא קרוואנים. תוך כמה שנים נשחרר מלאי דירות אשר יובילו ליציבות ולירידת מחירים."

אז אתה לא אופטימי

"לא, קיימת כאן מצוקה אדירה והיא רק תגבר כשיפנו את ההתנחלויות ביהודה ושומרון, נראה גידול משמעותי בביקוש לדירות בתוך המדינה, מדובר במאות אלפי אנשים שיצטרכו למצוא עבורם פתרונות דיור בטווח המיידי. בהתנתקות המדינה התקשתה להקים קראווילות עבור אוכלוסיה קטנה משמעותית, וכאן מדובר באוכלוסיה גדולה משמעותית. אין ספק שהדבר יגרום לזינוק משמעותי במחירי הדירות, וזה יכול לקרות הרבה יותר מהר ממה שרבים חושבים."

• פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
• חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

אתה מבחין בשינוי העדפות בקרב רוכשי הדירות?

"רוכשי הדירות הבינו שהם צריכים להתפשר בגודל הדירה ובמיקומה. המעט דירות 3 חדרים שבונים נחטפות והרבה יותר קשה למכור דירות 5 חדרים בהשוואה לעבר. בחלק מהפרויקטים אנחנו מראש לא מכוונים דירות חדשות ישר למשפרי דיור, יותר זוגות צעירים רוכשים דירות יד שנייה."

האם גם לקבלנים יש יד בעליית מחירי הדירות? בדו"חות הכספיים של החברות המשכנות, גם שלכם, נרשם בחלק מהפרויקטים רווח גולמי חלומי על דירות שנע בין 30% ל-45%

"ברור שאם רוכשים קרקע חקלאית שאחר כך מופשרת המחיר שלה קופץ, לא מעמיסים בדוחות הכספיים כמה ריבית שילמה החברה על המימון הבנקאי. הקרקע רשומה בערכים היסטוריים ולכן הרווח שנרשם הוא לכאורה גדול. יש קפיצת שווי בהפשרה, זה נכון, אך גם משלמים היטל השבחה. מי שרכש קרקע חקלאית צריך להרוויח כי לקח סיכון ענקי מאחר ואם הקרקע לא הייתה מופשרת הוא היה יכול לגדל בטטות ולהפסיד הון עתק. כמעט ואין כיום מי שיושב על קרקעות היסטוריות וממתין, החברות היחידות שיש להן הן שיכון ובינוי ואזורים, אנחנו מתקשים לשים את היד על קרקעות."

לדעתך נראה בקרוב פריצת דרך בתחום הפינוי בינוי?

"אני מרגיש שיש נתק גדול מדיי בין הכוחות בממשלה שרואים בתחום זה כמשימה לאומית, לבין המבט הנקודתי של הרשויות המקומיות שמעדיפות לא לבצע פרויקטים כאלה, ונכנסות לסוגיה הקטנונית של כמה מרוויחים בעלי הדירות והיזמים. פרויקטים כאלה משביחים את הסביבה, אך העיריות חרדות מבנייה לגובה ומצפיפות. חייבים כאן מבוגר אחראי מאחר וכל אחד ממשרדי הממשלה והרשויות המקומיות דוחף לכיוון אחר. לגבי הרווח של היזמים בתחום, צריך להבין שעל כל פרויקט פינוי בינוי שמתכננים ולא יוצא לפועל מוחקים הרבה כסף, פרויקט אחד מתוך עשרה שמצליח צריך לכסות את השאר."

במצב הדברים הנוכחי אנו צפויים לראות את הציבור חוזר להפגין ברחובות?

"נראה חזרה למחאה, אי אפשר להמשיך עם עליית מחירי הדיור ועם החזרה למגורים אצל ההורים. קיימת כיום מצוקה בקרב גם אלו שיש ברשותם דירה אני מאלה שיש ברשותם דירה, אך בעוד שנתיים אצטרך לדאוג לבן שלי לדירה ובעתיד גם לשני הילדים הנוספים שלי, זו בעיה של כולנו. כרגע הציבור הוא זה שנשבר, הוא מסכים להסתפק בפחות ולעבור להתגורר במקומות מהם נמנע בעבר דוגמת מצליח, אור עקיבא ויבנה, חבל שהמדינה לא דואגת לתחבורה ציבורית הולמת. הציבור מתפשר על תנאים פחות טובים, אך אנשים יפסיקו לרדת ברמות הדרישות כשיציעו להם קרוואן באזור ספר, ואז הם יהפכו את הכיכרות גם מרחיקים אותם מאזור המרכז וגם גורמים להם לגור בקרוואן."

כתבות מעניינות נוספות:

ביקשו 1.25 מיליון שקל על דירת 3 חד' בכפר סבא, כמה קיבלו בסוף?

חג'ג': "אי אפשר לבצע תמ"א 38 מחוץ לת"א, עבורנו ר"ג היא פריפריה"