המדריך למניעת טרגדיה: 20 הטעויות הגדולות שמבצעים רוכשי דירות בישראל

רכישת דירה היא במקרים רבים העסקה הגדולה ביותר שמבצע הישראלי בחייו, וגם אחת מהמורכבות. אדם שמשתכר 7,000-8,000 שקלים בחודש מבצע רכישה ב-1.5 מיליון שקלים, כמובן שיש מקום לטעויות, כאלה שבמקרה הטוב יהפכו את הנכס לנטל ובמקרה הפחות הטוב יכריחו את הרוכש למכור.

Bizportal שוחח עם מומחי הנדל"ן לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס, עדינה חכם, מנכ"ל אנגלו סכסון, דני דניאל, מנכ"ל MNA מחקרי נדל"ן ועם ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה וליקט את 20 הטעויות הגדולות שמבצעים רוכשי הדירות.

לוי יצחק, עורך מחירון דירות:

1. אי בירור זהות המוכר - בלא מעט מקרים מצערים רוכשי דירות לא בדקו את תעודות הזיהוי של המוכר וגם לא ראו נסח טאבו עדכני. אין דרך אחרת לוודא שהמוכר הוא אמנם הבעלים. היו כבר מקרים ששוכרים מכרו דירות שהתגוררו בהן. נוכלים שמכרו דירות שלא שלהם.

2. בדיקת הדירה בסוף השבוע - גם הדירה הרועשת ביותר שקטה בשבת. תמיד להגיע באור יום ביום עבודה רגיל. לרדת ולעלות גם במדרגות וגם במעלית, לעלות גם לקומות האחרות ולהתרשם מהשכנים שמתגוררים מעל ומסביב. לבדוק את תיבות הדואר, שלמות, שבורות, כל הזנחה מעידה על שכנים שמתגוררים בבניין.

3. חוסכים בבדיקה יסודית של הבית - כשרוכשים רכב שעלותו 5% או פחות ממחיר המחירון, לוקחים אותו לבדיקה. כשרוכשים בית ומשקיעים סכומי עתק מסתפקים בבדיקה חובבנית ולא בחברה רצינית ומקצועית שיודעת למצוא פגמים. כשנמצאים הפגמים מאוחר יותר - עלות התיקון, אם ניתן לתקן, עצומה.

4. הנחה על חשבון מפרט - רוכשי הדירות מגיעים עם מוטיבציה עצומה לקבל הנחה. כשעולה בידם ל"כופף" את הקבלן ולהוריד מהמחיר הם מאוד מרוצים וחותמים על החוזה, רק אחר כך מתברר להם שבמפרט אין הכנה למיזוג אוויר, יש חניה אחת והם חשבו על שתיים, אין מחסן, על כל נקודה של חשמל אינסטלציה או אינטרנט וכוח הם חייבים תשלום וכו'. ייתכן וחלק מהמפרט הקודם ( לפני ש"כופפו" את הקבלן) דווקא כלל מיזוג/חניה נוספת/ נקודות חשמל נוספת, אך ההורדה במחיר שינתה את המפרט. ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס:

5. קנייה בטרם המכירה - חתימה על חוזה מכר כקונה לפני ביצוע עסקת מכירה על הנכס הקיים משמעותה התחייבות לתקציב פיקטיבי שלא בטוח כי ניתן לממשו. חס וחלילה נמצא את עצמנו במצב בו התחייבנו כלפי בעל נכס כלשהו לקנות את דירתו, ובדיעבד אנו מגלים כי לא נוכל למכור את הנכס שלנו במחיר לו ציפינו. אנו עלולים למצוא עצמנו במצב בו נאלץ לבטל את חוזה הרכישה ולהיות חייבים בקנס כבד לבעל הנכס ממנו קנינו. ואיך נוודא שלא נמצא עצמנו "ברחוב" בין שתי העסקאות? נגדיר בחוזה המכר שלנו תקופת פינוי ארוכה שתאפשר לנו לאתר ולרכוש נכס חדש בשקט נפשי, והכי חשוב בביטחון כלכלי ועיניים פקוחות.

6. עורך דין ברגע האחרון - קונים רבים מניחים כי תפקידו של עורך הדין מסתכם בביצוע טיוטות הסכם המכר ונוכחות בחתימתו. זו טעות שיש להימנע ממנה. בחרו עורך דין שילווה אתכם בקנייה בשלב מוקדם והפעילו אותו במהלך הבירורים אודות הנכסים המעניינים אתכם. עורך הדין יעיין בנסח הטאבו של הדירה וינסה לאתר מבעוד מועד קשיים אפשריים, כגון עיקולים, שעבודים, בעיות רישום ובעלות, חריגות בנייה ועוד. קשיים כאלו, אם מתגלים ברגע האחרון, יכולים להוביל לפיצוץ עסקאות, עוגמת נפש רבה ואפילו הפסדים כספיים.

7. ניהול משא ומתן עצמאי - עלינו להימנע מלהיכנס אל תוך סיר הלחץ האמוציונאלי שהוא מו"מ ישיר ופנים-אל-פנים מול בעל הנכס. משאים ומתנים שכאלו מועדים לפורענות ועתירי מניפולציות, הטעיות, דרמות וסחטנות רגשית. מו"מ איכותי מנוהל אך ורק באופן רציונאלי המאפשר קבלת החלטות קרה ומחושבת לקידום העסקה. מומלץ בחום להשתמש באיש מקצוע לצורך ביצוע המו"מ בפועל, וזאת על מנת ליצור חיץ בינינו ובין הבעלים המאפשר הפעלת שיקול דעת בצורה נוחה, נעימה ורגועה. חשוב לזכור בעל הנכס אינו אמור להיות חבר שלנו. תפקידו מסתכם כצד השני במו"מ, ורצוי שכל ההתקשרות מולו תתבצע באמצעות צד שלישי עליו אנו סומכים. כל טעות במו"מ, ולו הקטנה ביותר, הנובעת מתגובות אמוציונאליות עולה הרבה כסף!

8. בירור פיננסי חלקי - כמות הרוכשים הפוטנציאליים המגיעים להתרשם מנכסים למכירה בטרם ביררו לעומק את יכולתם הכלכלית מול בנק למשכנתאות תדהים אתכם. מדובר בכמות נכבדה ביותר, ומדובר בטעות חמורה. האינטרנט מציע לנו היום מחשבוני משכנתא לכל דורש, אולם במחשבונים אלו הגולש קובע את כל הפרמטרים, כולל כמה ריבית ישלם... הבנק לא בהכרח יסכים איתו. פגישה עם יועצי משכנתאות וקבלת אישור עקרוני למשכנתא הינם צעדים אלמנטאריים לפני תחילת תהליך רציני של חיפוש דירה.

עדינה חכם, מנכ"ל אנגלו סכסון: 9. לא בודקים אם באמת מתבצע תמ"א 38/פינוי בינוי - מוכרי דירות רבים "מנפנפים" בכך שהבניין קיבל אישור לביצוע תמ"א 38 או שאוטוטו הבולדוזרים באים ובמקום דירת השיכון הפשוטה יקבלו דירה גדולה ומפוארת במגדל יוקרתי. אין לרכוש דירה שכזו ללא קבלת אסמכתאות מהעירייה ורצוי שעורך דין יהיה מעורב בבדיקה. אין שום הצדקה לתשלום פרמיה ללא תהליך מעשי. 10. רוכשים דירה לפי הרגש - יש לנטרל אלמנטים רגשיים ולא לרכוש דירה רק בגלל שיש בה מטבח יפה או פרקט אלא לבחון את כל התמונה האם תהיה רכבת קלה באזור, האם יוקמו מכללה או מתחם הייטק.

11. מפגינים התלהבות יתר - בניהול משא מתן יש לפעול באופן אובייקטיבי וקר ולא לחשוף רגשות כלפי מושא הרכישה, יהיה קשה מאוד אחר כך להתמקח על המחיר.

12. לא בודקים אם בוצעו עבירות בנייה - כלל זה חל במיוחד במקרה של רכישת דירת גג או בית צמוד קרקע. יש לדאוג שעורך דין יבדוק טוב את תוכניות הדירה מול רשויות התכנון אחרת במקרה הטוב תדרוש העירייה קנס על הבנייה הלא מאושרת ובמקרה הפחות טוב תדרוש את הריסתו. רוכש הדירה עשוי במקרה זה להיפגע פעמיים הן מהמחיר היותר גבוה ששילם עבור הנכס והן מתשלום הקנס לעירייה.

דני דניאל, מנכ"ל MNA מחקרי נדל"ן

13. הערכת שווי לקויה - אל תסתמכו על המחירים שמפורסמים בלוחות חינמיים באינטרנט כמו יד 2 כדי להעריך את מחיר הדירה שלכם או לרכישת דירה חדשה הרבה פעמים אנשים מפרסמים ב"שיטת מצליח" במחיר לא ראלי, מומלץ להכנס לנתוני רשות המיסים או אתרים שמציגים אותם וכך תוכלו לראות מהו מחיר הסגירה הסופי ברחוב ובאזור.

14. פזיזות בחתימת עסקה - לא לסגור עם הדירה הראשונה שאהבתם ולא למהר לחתום על זכרון דברים, קחו לילה או שניים לחשוב על זה, תתיעצו ואספו מידע מחברים ושכנים באזור, הכנסו לאתרים שיש מידע דמוגרפי על האוכלוסיה באזור ידע זה כוח!

15. הדירה היא רק 15 דקות נסיעה מתל אביב - בדקו את המרחק לעבודה גם בשעות העומס, יתכן ומצאתם דירה שהגעתם אליה בערב אבל בשעות הבוקר היציאה מהשכונה לכיוון העבודה תיקח לכם המון זמן שלא לקחתם בחשבון.

16. לגור מול הפארק עדיף מאשר לגור ליד כביש - לא בהכרח, יתכן ומתאספים בפארק בכל ערב חבורות נוער שמעשנים ומתקוטטים ביניהם ולא יתנו לכם ולילדיכם לישון. ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה: 17. עיכוב אישור משכנתא בגלל מחסור במסמכים - כשמבצעים שמאות לדירה דורשים שמאים מסמכים רבים כגון תשריטים ומסמכים תכנוניים נוספים. כל חוסר במסמך יכול לעכב ביצועה של משכנתא מצד הגורמים המשפטיים בבנק.

18. בעיות פיננסיות לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא - לאחר קבלת האישור העקרוני ועד התחלת הטיפול בתיק המשכנתא עם השלמת חוזה הרכישה יש לדאוג שלא תעלה כל בעיה פיננסית שעשויה לפגום בחוסן הכלכלי מול הבנק צ'קים חוזרים או הטלת עיקול על חשבון בנק בגלל חוב ארנונה לעירייה עשויים לגרום לחזרת הבנק מהאישור העקרוני.

19. נטילת משכנתא במינוף גבוה - יש לדאוג שהחזר המשכנתא יהיה מקסימום 33% מהשכר החודשי. זוג צעיר לפני ילדים המשתכר יחדיו 12.5 אלף שקל נטו ונוטל משכנתא בהיקף של 1.1 מיליון שקל עם הון עצמי של 470 אלף שקל (הדירה עולה 1.571 מיליון שקל) ימצא את עצמו עם החזר חודשי התחלתי של כ-4,700 שקל בחודש ויחס החזר של 37%. גם אם הבנק יאשר משכנתא שכזו מדובר בקפיצה פיננסית גדולה עבור הזוג ללא התחשבות בהוצאות העתידיות שעשויות לצוץ, שלא לדבר על ההוצאות הנלוות לרכישת דירה חדשה דוגמת שיפוץ ורכישת ריהוט.

20. אי ביצוע שמאות מוקדמת לפני חתימה על חוזה רכישה -הבנקים קובעים את שווי הנכס לפי חוזה רכישה או שמאות, הנמוך משניהם. זוג חתם על חוזה רכישת דירה וביקש 70% מימון, קרי 700 אלף שקל. השמאות לפי דרישת הבנק הייתה נמוכה משמעותית ועמדה על 870 אלף שקל ואחוז המימון עלה לכ-76%, מימון שהבנק לא בהכרח יאשר ולכן יתכן שהזוג יצטרך לגייס עוד הון עצמי.