פינוי בינוי בר"ג: תראו איך בעלי דירות שיכון - ירוויחו (על הנייר) מיליון שקל
בוננזת פינוי בינוי: אמש החלה הריסתם של בניינים ברחוב החולה 8-12 בשכונת גן ערמונים ברמת גן, כחלק מההתחדשות העירונית של השכונה כולה.
במסגרת הפרויקט תהרוס קבוצת כנען בניינים ישנים בני 4 קומות הכוללים 48 יח"ד ובמקומם תקים שני מגדלים בני 23 קומות שיכלול 167 יח"ד, יחס של כ-3.5 דירות לדירה. תמהיל הדירות בפרויקט החדש יכלול דירות 3-6 חדרים ופנטהאוזים - הדירות תהיינה חכמות, בהן ניתן יהיה להפעיל את כל מערכות החשמל באמצעות הסמארטפון. הבניין יכלול חניון תת-קרקעי ולכל דירה יהיו מרפסת ומחסן.
הדיירים הוותיקים שיפנו דירות 60 מ"ר יקבלו במקומן דירות 4 חדרים בשטח 110 מ"ר בשווי של כ-2 מיליון שקל – נציין שברחוב האם 4, לא הרחק משם, נמכרה בדצמבר 2014 דירת 3 חדרים 64 מ"ר ב-1.3 מיליון שקל, כלומר מי שוויתר על דירת 60 מ"ר ירוויח (על הנייר) סכום של כ-700 אלף שקל.
דיירים שיפנו דירות 86 מ"ר יקבלו 5 חדרים בשטח של כ-125 מ"ר במחיר של כ-2.25 מיליון שקל – נציין שלא הרחק משם, ברחוב ארנון, נמכרה בנובמבר 2014 דירת 4 חדרים בשטח 86 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-1.372 מיליון שקל, כלומר מי שיוותר על דירת 86 מ"ר ירוויח (על הנייר) סכום של כ-878 אלף שקל.
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דיירים שיפנו דירות 100 מ"ר יקבלו 6 חדרים בשטח של 142 מ"ר במחיר של כ-2.7 מיליון שקל. בסמטת היסמין 7 נמכרה בנובמבר 2014 דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, ב-1.62 מיליון שקל, כלומר מי שיוותר על דירת 100 מ"ר ירוויח (על הנייר) סכום של 1.08 מיליון שקל.
במסגרת המכירה הראשונית ישווקו בפרויקט דירות 5 חדרים, 125 מ"ר 12 מ"ר מרפסת, אשר יעלו החל מ-2.250 מיליון שקל ודירות 6 חדרים בגודל 142 מ"ר החל מ 2.7 מיליון שקל.
אדריכלי הפרויקט הם ברק ציפור וכנף-פרנס אדריכלים. משרד עורכי הדין המלווה את הפרויקט הוא דורון, טיקוצקי, צדרבוים ושות'.
- 9.הצפיפות שם מטורפת, פקקים של 30 דקות ביציאה בבוקר.. הזוי (ל"ת)ברוכים הבאים לפקקים 02/06/2015 23:55הגב לתגובה זו
- 8.את מי מעניין חיזוק מבנים?העיקר הכסססף!!! (ל"ת)שמואל הטמע 02/06/2015 10:41הגב לתגובה זו
- 7.כל הכבוד ל"כנען" לא כמו תשובה שזורק אנשים לרחוב..... (ל"ת)sdsd 02/06/2015 00:11הגב לתגובה זו
- 6.סוף סוף גם אנשים קשי יום מקבלים משהו. שיהיה להם לבריאות (ל"ת)sdsd 02/06/2015 00:08הגב לתגובה זו
- 5.מה ההבדל בין זה לבין חלוקת דירות לחרדים בחצי מחיר? (ל"ת)איפה השוויוניות? 01/06/2015 14:23הגב לתגובה זו
- אב גד 01/06/2015 18:57הגב לתגובה זווכשמישהו פשוט יוזם ומרוויח כל הכבוד
- שהשטח שלהם. (ל"ת)רון 01/06/2015 15:15הגב לתגובה זו
- השטח המקורי שלהם, והמדינה נותנת להם שטח נוסף לדירה חינם (ל"ת)משה 02/06/2015 08:55
- 4.בן 01/06/2015 14:08הגב לתגובה זואם כבר שילך לאנשים קשיי יום שחיים בשיכונים.
- 3.נוה יהושע ר"ג מ1946 סמטאות צרות שלא מכילות מכוניות נוספ (ל"ת)המאשרים לא בקרו בשכו 01/06/2015 14:06הגב לתגובה זו
- 2.סגל חיים 01/06/2015 14:05הגב לתגובה זומה יקרה אם הקטנים ירוויחו האם רק הקבלנים צריכים לאכול.
- 1.ג'יפה 01/06/2015 13:58הגב לתגובה זואם המפונים חוזרים לגור בדירות פטר אלו אחרי שהגיפה שחיו בה התאימה להם.זו יכולה להיות בעיה גדולה מאוד מבחינת תשלום התחזוקה השוטפת
- מה הבעיה? שימכרו. ויקנו במקום יותר זול.. (ל"ת)יאיר 01/06/2015 14:19הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
