האם תוכנית בנייה שמתעכבת עלולה להוביל למס רכישה גבוה?
בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, פסק באחרונה כי חברה שרכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי בתל אביב תיאלץ לשלם מס רכישה גבוה יותר מזה שציפתה לו. פסק הדין ניתן במסגרת ערר שהגישה החברה על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, כשהשאלה המרכזית היתה אם הנכס שנרכש ייחשב דירת מגורים או שמא קרקע - מה שמשפיע באופן ישיר על שיעור המס שיחול על העסקה.
השופטת ירדנה סרוסי, שעמדה בראש הוועדה, קבעה בפסק הדין כי אף שהחברה טענה כי רכשה את הנכס במטרה להרוס אותו ולבנות בניין חדש שישמש להשכרת דירות נופש, בפועל היא נהנתה מהכנסות משמעותיות מהשכרת יחידות הדיור בבניין לתקופה ארוכה מאז הרכישה. לדברי הוועדה, הדבר מעיד על כך שהנכס שימש בפועל למגורים, ולכן יש למסות את הרכישה בהתאם למס על דירות מגורים.
לפי הוועדה, יש למסות את הרכישה בהתאם למס על דירת מגורים צילום: רשות המסים
החברה רכשה את הבניין, שממוקם ברחוב אלנבי 98 בתל אביב, תמורת סכום כולל של 46 מיליון שקל. הבניין, שמוגדר מבנה לשימור "ללא הגבלות מחמירות", כלל שתי קומות שהיו מיועדות למגורים ולמשרדים לפי היתר הבנייה. בפועל, כל הקומות שימשו למגורים בלבד, וכללו 21 יחידות דיור קטנות שהושכרו לשוכרים שונים. מטרת החברה, כפי שנטען, היתה להרוס את המבנה במסגרת תהליך שימור ולבנות בניין חדש, עם שלוש קומות נוספות להשכרת דירות נופש.
תשואה שנתית של כמיליון שקל מהשכרת הדירות
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, בזמן מאז הרכישה ועד מתן פסק הדין, החברה המשיכה להשכיר את יחידות הדיור והפיקה רווחים מכך. על פי הערכות שהוצגו בפני בית המשפט, מדובר בתשואה שנתית של כמיליון שקל מהשכרת יחידות המגורים - מה שמהווה תשואה של 2%-2.5%.
הוויכוח העיקרי בערר היה סביב הסיווג של הנכס לצורכי מס רכישה. מצד אחד, החברה טענה כי הרכישה נועדה לשימוש עתידי ולא למגורים, ולכן יש לראות את הנכס כרכישת קרקע או בניין ולהחיל עליו מס רכישה בשיעור של 6% מנגד, עמדת מנהל מיסוי מקרקעין היתה שהנכס שימש בפועל למגורים, ולכן יש להטיל עליו מס רכישה בשיעור מדורג של 8%-10%, כפי שמתחייב ברכישת דירות מגורים.
בית המשפט קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, וקבע כי על החברה לשלם את מס הרכישה לפי שיעורי המס החלים על רכישת דירות מגורים. השופטת סרוסי הסבירה כי אף שהחברה טענה לרכישה למטרת פיתוח ושיפוץ עתידי, בפועל הנכס שימש לדירות מגורים, והחברה הפיקה ממנו הכנסות לא קטנות כתוצאה מכך.
- רבו בכביש והתנגשו - האם זו תאונת דרכים?
- עברו לחדרים נפרדים אחרי הגירושים - האם זו זוגיות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
בפסק הדין שפורסם נכתב כי, "לא יכולה להיות מחלוקת כי לדירות המגורים היה ערך אובייקטיבי משמעותי בעת רכישת הבניין... והעוררת המשיכה להשכיר את הדירות ברווח שנתי של כמיליון ש"ח ויותר המהווה תשואה של 2%-2.5%". בהקשר זה, הדגישה השופטת כי החברה לא הוכיחה כוונה קונקרטית לפעול להריסת הבניין באופן מיידי לאחר הרכישה - דבר שהיה יכול לשנות את סיווג הנכס.
חיזוק לדברי השופטת מפרויקט אחר של היזמית
פסק הדין מדגיש את החשיבות של השימוש בפועל בנכס לצורכי מס רכישה. גם אם קיימת כוונה עתידית לשינוי ייעוד הנכס, במקרים שבהם הנכס ממשיך לשמש למגורים בזמן שבין הרכישה לתחילת השיפוץ או הבנייה מחדש, ייחשב הנכס דירת מגורים לצורכי מס. השופטת ציינה גם כי: "העוררת רכשה דירות מגורים עם כוונה סובייקטיבית להמשיך להשתמש בהן כדירות מגורים לזמן משמעותי גם אם לא בלתי מוגבל".
חיזוק נוסף למסקנותיה של השופטת הגיע מפרויקט דומה שביצעה החברה ברחוב אלנבי 103 בתל אביב. בפרויקט זה, היתר הבנייה התקבל לאחר כשש שנים, כך שהחברה היתה מודעת לתקופות הזמן הארוכות הנדרשות להשלמת פרויקטים מסוג זה, והיא לא יכלה לטעון לתום לב בכך שהשכירה את הדירות לתקופת הביניים.
אחת הטענות המרכזיות של החברה היתה שהשימוש בדירות המגורים הוא זמני בלבד, עד שיתקבלו ההיתרים הדרושים לביצוע השיפוץ והבנייה מחדש. ואולם השופטת דחתה את הטענה הזו, וקבעה כי השכרה של דירות לתקופה כה ארוכה (יותר מארבע שנים) אינה יכולה להיחשב זמנית. בפסק הדין נכתב: "חלוף הזמן מביא למסקנה כי אין מדובר בשימוש זמני למגורים... מי שרכש דירת מגורים בכוונה להרסה אולם לא מימש כוונתו זו ובמשך מספר שנים משמשת הדירה למגורים יהיה עליו לשלם מס לפי המצב העובדתי בפועל".
השופטת גם התייחסה ליתרון הכלכלי שבשמירה על מבנה לשימור, וציינה כי: "למבנה שכזה שווה יותר דווקא בגלל אותה המשכיות והעובדה שלא ניתן להרסו". כלומר, אף שהחברה מתמודדת עם קושי מסוים בכך שלא ניתן להרוס את המבנה כליל, יש לכך גם יתרון כלכלי לטווח הארוך, שכן ערכו של הנכס עשוי לעלות בשל מגבלות השימור.
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לרוכשי נכסים לשימור וליזמים לגבי ההשלכות המשפטיות והכלכליות של שימוש בפועל בנכס עד להשלמת תוכניות השיפוץ או הפיתוח. כשהנכס משמש למגורים בזמן שבין הרכישה לתחילת הפרויקט, ייתכן שהוא ייחשב דירת מגורים לצורכי מס - גם אם הכוונה הסופית היא לשנות את ייעודו.

רבו בכביש והתנגשו - האם זו תאונת דרכים?
מה שהחל בוויכוח שגרתי על זכות קדימה בכביש בין נהג רכב לרוכב אופניים חשמליים, הסתיים בפציעות לא קלות, קטטה אלימה ובמאבק משפטי ארוך. חברת הביטוח הפניקס טענה כי הפגיעה היתה מכוונת ולכן אינה מכוסה בפוליסת החובה של נהג הרכב, אך בית המשפט קבע אחרת: מדובר
בתאונת דרכים לכל דבר. כעת חויבה החברה לשלם פיצוי של 192,570 שקל לנפגע, שנותר עם נכות קבועה בעקבות המקרה
בדצמבר 2019, בכביש צדדי בנתניה, מצא עצמו צעיר בן 20, חייל בשירות סדיר, במרכזו של ויכוח על זכות קדימה. הוא רכב על אופניו החשמליים כשמכונית פרטית, שבה נהג סרגיי דובינסקי, התקרבה אליו. מה שהתחיל כהתחככות בין שני משתמשי דרך, נהפך במהרה לעימות מסוכן: כל צד ניסה להראות כי זכותו לעבור ראשונה. דקות של זיגזוגים, עצירות וקללות הסתיימו בפגיעה ממשית - רכבו של דובינסקי סטה ימינה, פגע בגלגל האחורי של האופניים והטיל את הרוכב על הכביש. משם הדרך לאלימות פיזית היתה קצרה.
כבר באותו יום מצא עצמו הרוכב בבית החולים הלל יפה, כשהוא מתלונן על כאבי ראש, סחרחורות, בחילות וחבלות בכל חלקי גופו. בתיק הרפואי נרשמו המטומה בראש, סימני חבלה בצלעות ובבטן, ושפשופים רבים. אלא שהפניקס, שביטחה את רכבו של דובינסקי, סירבה לראות באירוע תאונת דרכים רגילה. לטענתה, מדובר במעשה מכוון, ולכן - בהתאם לחוק הפיצויים לנפגעי תאונות דרכים - היא אינה נדרשת לשלם. בכתב ההגנה המתוקן שהגישה החברה נכתב כי הנהג פגע ברוכב "במטרה ברורה להזיק לו", ושכלל לא מדובר בתאונת דרכים. הפניקס אף צירפה חוות דעת של בוחן תנועה מטעמה, אייל אפטבי, שסקר את סרטוני מצלמות הרכב והמשטרה, וטען כי ההתנגשות לא היתה מקרית. לדבריו, הסרטון מצביע על "סטייה חדה ימינה באופן ברור", המעידה על כוונה.
מנגד, הנהג עצמו לא ניסה להצטדק. "התעצבנתי עליו כי סיכן את עצמו ואותי, הוא זיגזג בכביש ולא נתן לי לעקוף", הוא סיפר בעדותו. אלא שבאותה נשימה הוא הדגיש כי הפגיעה לא היתה מתוכננת: "בטעות ולא בכוונה פגעתי בו קלות." גם בסרטון מצלמת הגוף של השוטר שהגיע למקום נשמע הנהג מתאר כי "דפקתי אותו פה", אך בהמשך הבהיר: מדובר במלים בלבד, לא בכוונה של ממש.
השופט אמיר צ'כנוביץ מבית משפט השלום בתל אביב בחן את מכלול הראיות - הסרטונים, דו"חות המשטרה, חוות הדעת והעדויות, והגיע למסקנה ברורה. לדבריו, לא הוכח כי היתה כאן כוונה לפגוע. "מדובר בנהג אשר בעקבות סכסוך על זכות קדימה, נהג נהיגה פרועה, זגזג לתוך נתיב נסיעתו של רוכב האופניים, כאשר במהלכה של נהיגה פרועה זו נפגע התובע כתוצאת לוואי," כתב השופט בפסק הדין שפורסם. או בשפה פשוטה יותר, לדבריו השניים "רבו על זכות קדימה אבל התנגשו בטעות". בכך דחה השופט את טענת חברת הביטוח כי מדובר במעשה מכוון, והכיר באירוע כתאונת דרכים לפי חוק הפלת"ד (פיצויים לנפגעי תאונות דרכים). ההבחנה הזו קריטית - אילו הוא היה קובע כי הנהג פעל בכוונה, הנפגע היה נותר ללא שום פיצוי.
- נפלה מאופניה בטיילת נתניה - ותקבל פיצויים גבוהים
- רוכב קטנוע ללא ביטוח נפצע - ועדיין יקבל פיצוי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהמשך נדרש בית המשפט לשאלת הנזק. שני מומחים רפואיים שמונו מטעמו - ד"ר דן דבי בתחום האורתופדי וד"ר דניאל גוטליב בתחום הנוירולוגי - קבעו כי לתובע נותרו נכויות רפואיות צמיתות של 5% בעמוד השדרה הצווארי ו-5% נוספים בשל פגיעה עצבית ביד שמאל. בסך הכל הנכות המשוקללת נקבעה על 9.75%.