האם תוכנית בנייה שמתעכבת עלולה להוביל למס רכישה גבוה?
בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, פסק באחרונה כי חברה שרכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי בתל אביב תיאלץ לשלם מס רכישה גבוה יותר מזה שציפתה לו. פסק הדין ניתן במסגרת ערר שהגישה החברה על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, כשהשאלה המרכזית היתה אם הנכס שנרכש ייחשב דירת מגורים או שמא קרקע - מה שמשפיע באופן ישיר על שיעור המס שיחול על העסקה.
השופטת ירדנה סרוסי, שעמדה בראש הוועדה, קבעה בפסק הדין כי אף שהחברה טענה כי רכשה את הנכס במטרה להרוס אותו ולבנות בניין חדש שישמש להשכרת דירות נופש, בפועל היא נהנתה מהכנסות משמעותיות מהשכרת יחידות הדיור בבניין לתקופה ארוכה מאז הרכישה. לדברי הוועדה, הדבר מעיד על כך שהנכס שימש בפועל למגורים, ולכן יש למסות את הרכישה בהתאם למס על דירות מגורים.
לפי הוועדה, יש למסות את הרכישה בהתאם למס על דירת מגורים צילום: רשות המסים
החברה רכשה את הבניין, שממוקם ברחוב אלנבי 98 בתל אביב, תמורת סכום כולל של 46 מיליון שקל. הבניין, שמוגדר מבנה לשימור "ללא הגבלות מחמירות", כלל שתי קומות שהיו מיועדות למגורים ולמשרדים לפי היתר הבנייה. בפועל, כל הקומות שימשו למגורים בלבד, וכללו 21 יחידות דיור קטנות שהושכרו לשוכרים שונים. מטרת החברה, כפי שנטען, היתה להרוס את המבנה במסגרת תהליך שימור ולבנות בניין חדש, עם שלוש קומות נוספות להשכרת דירות נופש.
תשואה שנתית של כמיליון שקל מהשכרת הדירות
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, בזמן מאז הרכישה ועד מתן פסק הדין, החברה המשיכה להשכיר את יחידות הדיור והפיקה רווחים מכך. על פי הערכות שהוצגו בפני בית המשפט, מדובר בתשואה שנתית של כמיליון שקל מהשכרת יחידות המגורים - מה שמהווה תשואה של 2%-2.5%.
הוויכוח העיקרי בערר היה סביב הסיווג של הנכס לצורכי מס רכישה. מצד אחד, החברה טענה כי הרכישה נועדה לשימוש עתידי ולא למגורים, ולכן יש לראות את הנכס כרכישת קרקע או בניין ולהחיל עליו מס רכישה בשיעור של 6% מנגד, עמדת מנהל מיסוי מקרקעין היתה שהנכס שימש בפועל למגורים, ולכן יש להטיל עליו מס רכישה בשיעור מדורג של 8%-10%, כפי שמתחייב ברכישת דירות מגורים.
בית המשפט קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, וקבע כי על החברה לשלם את מס הרכישה לפי שיעורי המס החלים על רכישת דירות מגורים. השופטת סרוסי הסבירה כי אף שהחברה טענה לרכישה למטרת פיתוח ושיפוץ עתידי, בפועל הנכס שימש לדירות מגורים, והחברה הפיקה ממנו הכנסות לא קטנות כתוצאה מכך.
- לא מתנה: החתן ישיב להורי גרושתו 150 אלף שקל
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- נפסלה צוואה שנעשתה כדין, אף שתאמה את רצון המורישה
בפסק הדין שפורסם נכתב כי, "לא יכולה להיות מחלוקת כי לדירות המגורים היה ערך אובייקטיבי משמעותי בעת רכישת הבניין... והעוררת המשיכה להשכיר את הדירות ברווח שנתי של כמיליון ש"ח ויותר המהווה תשואה של 2%-2.5%". בהקשר זה, הדגישה השופטת כי החברה לא הוכיחה כוונה קונקרטית לפעול להריסת הבניין באופן מיידי לאחר הרכישה - דבר שהיה יכול לשנות את סיווג הנכס.
חיזוק לדברי השופטת מפרויקט אחר של היזמית
פסק הדין מדגיש את החשיבות של השימוש בפועל בנכס לצורכי מס רכישה. גם אם קיימת כוונה עתידית לשינוי ייעוד הנכס, במקרים שבהם הנכס ממשיך לשמש למגורים בזמן שבין הרכישה לתחילת השיפוץ או הבנייה מחדש, ייחשב הנכס דירת מגורים לצורכי מס. השופטת ציינה גם כי: "העוררת רכשה דירות מגורים עם כוונה סובייקטיבית להמשיך להשתמש בהן כדירות מגורים לזמן משמעותי גם אם לא בלתי מוגבל".
חיזוק נוסף למסקנותיה של השופטת הגיע מפרויקט דומה שביצעה החברה ברחוב אלנבי 103 בתל אביב. בפרויקט זה, היתר הבנייה התקבל לאחר כשש שנים, כך שהחברה היתה מודעת לתקופות הזמן הארוכות הנדרשות להשלמת פרויקטים מסוג זה, והיא לא יכלה לטעון לתום לב בכך שהשכירה את הדירות לתקופת הביניים.
אחת הטענות המרכזיות של החברה היתה שהשימוש בדירות המגורים הוא זמני בלבד, עד שיתקבלו ההיתרים הדרושים לביצוע השיפוץ והבנייה מחדש. ואולם השופטת דחתה את הטענה הזו, וקבעה כי השכרה של דירות לתקופה כה ארוכה (יותר מארבע שנים) אינה יכולה להיחשב זמנית. בפסק הדין נכתב: "חלוף הזמן מביא למסקנה כי אין מדובר בשימוש זמני למגורים... מי שרכש דירת מגורים בכוונה להרסה אולם לא מימש כוונתו זו ובמשך מספר שנים משמשת הדירה למגורים יהיה עליו לשלם מס לפי המצב העובדתי בפועל".
השופטת גם התייחסה ליתרון הכלכלי שבשמירה על מבנה לשימור, וציינה כי: "למבנה שכזה שווה יותר דווקא בגלל אותה המשכיות והעובדה שלא ניתן להרסו". כלומר, אף שהחברה מתמודדת עם קושי מסוים בכך שלא ניתן להרוס את המבנה כליל, יש לכך גם יתרון כלכלי לטווח הארוך, שכן ערכו של הנכס עשוי לעלות בשל מגבלות השימור.
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לרוכשי נכסים לשימור וליזמים לגבי ההשלכות המשפטיות והכלכליות של שימוש בפועל בנכס עד להשלמת תוכניות השיפוץ או הפיתוח. כשהנכס משמש למגורים בזמן שבין הרכישה לתחילת הפרויקט, ייתכן שהוא ייחשב דירת מגורים לצורכי מס - גם אם הכוונה הסופית היא לשנות את ייעודו.
חוזה מכירת דירה CHATGPTמוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
אחרי שנה וחצי של מגעים, ובזמן שהתובע השקיע מאמצים רבים להסרת עיקולים ולהעברת רישום הדירה על שם המוכר ואחיו, החליט האחרון להתרחק מהעסקה - מבלי לחשוף כי הסיבה האמיתית היא עליית המחירים בעיר. בית משפט השלום בתל אביב קבע כי אף שלא נחתם הסכם, המוכר נהג בחוסר
תום לב ועליו לפצות את רוכש-החלום על אובדן ההזדמנות
בינואר 2022, אחרי קרוב לשנתיים של תקוות, תכתובות, סידורים אינסופיים מול הרשויות ואמונה עמוקה שהעסקה עומדת לצאת לפועל, קיבל אדם הודעה מהמוכר של הדירה שבה גדל: הכל מתבטל. מבחינתו של האיש, שראה עצמו כבר זמן רב כמי שהדירה ברחוב דיזינגוף חוזרת למעשה אליו, היתה זו נפילה חדה לתוך חלל ריק, מלוּוה בתחושה עמוקה של חוסר צדק. כך החל המאבק המשפטי שהסתיים באחרונה בפסק דין מפורט ומנומק של השופט ליאור גלברד, שקבע כי המוכר אמנם לא חתם על חוזה מחייב, אך נסיגתו מהמו״מ נעשתה בחוסר תום לב מובהק - ולכן הוא יפצה את האיש בסכום של 360 אלף שקל.
הסיפור כולו מתחיל שנים לפני כן, כשהדירה עוד היתה שייכת לשני אחים. אחד מהם, שגדל בבניין ואף נהפך למי שמנהל אותו, הכיר את התובע מאז ילדותו וניהל עבורו את הדירה כשהשניים התגוררו בדנמרק. היחסים היו קרובים, כמעט משפחתיים, ולכן לא מפתיע שביוני 2020, בסמוך לגל הראשון של מגפת הקורונה, הוא הציע לו לרכוש את הדירה תמורת 1.9 מיליון שקל. כעבור חודשיים, לאחר בדיקות עם מתווך ובהתכתבות ווטסאפ תכופה, השיב אלמוני: "We have agreed to sell the apartment to you".
באותו רגע, כך נראה, הכל היה מונח על פסי רכבת שמובילים לעבר בחתימה ברשמית. המוכר הגיע לישראל, נערכה פגישה עם עורך הדין ליעד מרציפרו שהוסמך לנסח את ההסכם, ואף הועברה טיוטת חוזה ראשונית. אלא שתקלות ביורוקרטיות - עיקול ישן שלא הוסר ורישום בעלות שלא עודכן משנים עברו - מנעו התקדמות מיידית. המוכר ביקש קודם להסיר את העיקול ולסדר את הרישום, ורק אז להתקדם לחתימה.
מאותו רגע נטל התובע על עצמו את מרבית העבודה. הוא פילס את דרכו בין משרדי הרשויות, ובעזרת עו״ד מרציפרו הצליח להסיר את העיקול באוקטובר 2020. מאמצים נוספים הביאו לכך שבאוגוסט 2021 נרשמה סוף סוף הבעלות בדירה על שם המוכר ואחיו. כל אותה תקופה, כך עלה מהראיות, המוכר שידר מסר עקבי: העסקה עומדת להתקדם. כשהתובע עדכן אותו שהרישום כמעט הושלם, השיב המוכר: "That's very good news, so we… can continue the process of selling the apartment".
- לא מתנה: החתן ישיב להורי גרושתו 150 אלף שקל
- שוכרים קיזזו ליקויים שגילו לטענתם - ואולצו להתפנות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המוכר החל לבחון מחדש את המחיר המוסכם
אלא שמאחורי הקלעים השתנה משהו. בעצת עורכת דין חדשה שאליה פנה, ורקע לעלייה המתמשכת במחירי הדירות בתל אביב בתקופת הקורונה, החל במוכר לבחון מחדש את המחיר המוסכם. לפי קביעת השופט גלברד, זה היה המניע האמיתי לנסיגה. ואולם בפועל, הוא לא אמר זאת לתובע - לא לאורך החודשים שבהם קידם האחרון את הרישום, ולא בספטמבר-אוקטובר 2021, כשהמגעים נמשכו באמצעות עורכת הדין החדשה, ואף לא כשנשלחו אליו ייפויי כוח לקראת חתימה קונסולרית.
לא מתנה: החתן ישיב להורי גרושתו 150 אלף שקל
השופט הבכיר רמזי חדיד חייב את הגרוש לשעבר להשיב להורי אשתו לשעבר את הכספים שהעניקו לבני הזוג לצורך רכישת דירה, לאחר שהחתן חתם על כתב התחייבות מפורש בפני נוטריון. פסק הדין קובע כי טענותיו לקיזוז במסגרת הסכם הגירושים, למתנה או להסכמות בעל-פה, נסתרו על
ידי לשון ההסכמים והראיות שהוצגו, וכי התנאי להשבת הכסף התקיים במלואו עם הגירושים
זה התחיל כמעשה של רצון טוב בין הורים לבת זוג צעירה שזה עתה נישאה. ס' ו-י' ח', הוריה של ל' ח', הציעו לעזור לבתם ולבעלה הטרי באותה תקופה, א' ג', להגשים חלום משפחתי קטן: רכישת דירת מגורים ראשונה. בני הזוג התגוררו במשך כמה שנים בדירה שהעמידו להם ההורים, וכשביקשו להתקדם ולרכוש דירה משלהם, ההורים הסכימו לסייע בסכום משמעותי של 150 אלף שקל. אלא שהסיוע הזה לא ניתן כמתנה מוחלטת. עוד לפני שנחתמה העסקה, ולפני שהסכומים עברו בפועל, דרשו ההורים מהחתן לחתום על כתב התחייבות הכולל תנאי ברור: אם בני הזוג ייפרדו, הכסף ישוב לידיהם בתוספת ריבית והצמדה.
א' ג' הסכים, וב-7 בפברואר 2016 הוא חתם בפני נוטריון על מסמך מפורט שבו נכתב במפורש כי קיבל מהורי אשתו סכום של 150 אלף שקל לצורך רכישת הדירה, וכי הוא "מתחייב להחזיר את הסכום הנ"ל למשפחת XXX במקרה גירושין עם אשתי – ל' ח' ג'... תוך 30 יום מיום הגירושין בתוספת ריבית והצמדה". יום לאחר מכן חתמו הוא ו-ל' על הסכם רכישת הדירה ברחוב XXX, והחיים המשותפים נמשכו עוד כמה שנים.
אלא שעם הזמן היחסים עלו על שרטון. באפריל 2023 חתמו בני הזוג על הסכם גירושים שקיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה, ובהמשך אף השלים הנתבע את מתן הגט. במסגרת ההסכמות ביניהם, נקבע כי ל' תרכוש את חלקו של א' בדירה תמורת 350 אלף שקל. הסכום הזה שולם לו במלואו, כשבפועל היו אלה ההורים, התובעים בהליך, שהעבירו את הכסף. לאחר העברת התמורה ביקשו ההורים לקזז מהסכום את אותם 150 אלף שקל שהתחייב להשיבם במקרה של פרידה, אך א' סירב וטען כי הכספים "הוטמעו" כבר במסגרת הסדר הרכוש המוסכם עם ל' בגירושים.
האם הכסף ניתן כמתנה ללא תנאי?
כך הגיע הסכסוך לבית משפט השלום בחיפה, שם נדונה תביעה כספית על סכום של 182,453 שקל - סכום הקרן כשהוא משוערך למועד הגשת התביעה, בהתאם לריבית והצמדה כפי שהתחייב הנאשם מול הנוטריון. מהרגע הראשון עמדו בפני השופט שתי שאלות מרכזיות: האם הכסף ניתן כמתנה ללא תנאי, כפי שטען הנתבע, והאם ניתן לראות בהסדרי הגירושים משום קיזוז של אותו חוב.
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- שוכרים קיזזו ליקויים שגילו לטענתם - ואולצו להתפנות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופט חדיד ציין כבר בראשית הכרעתו כי העובדות הבסיסיות אינן שנויות במחלוקת: הנתבע אכן חתם על כתב התחייבות, בני הזוג אכן התגרשו, וכספי התמורה בגין חלקו בדירה הועברו אליו במלואם מהתובעים. לנוכח זאת, הוא קבע בפסק הדין שפורסם כי עצם החתימה על כתב ההתחייבות שוללת את האפשרות לראות בסכום כמתנה שאין להשיבה. הוא הפנה לסעיף 4 לחוק המתנה, המאפשר לתת מתנה "על תנאי", וציין כי "כך היה במקרה דנן".
