האם תוכנית בנייה שמתעכבת עלולה להוביל למס רכישה גבוה?
בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, פסק באחרונה כי חברה שרכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי בתל אביב תיאלץ לשלם מס רכישה גבוה יותר מזה שציפתה לו. פסק הדין ניתן במסגרת ערר שהגישה החברה על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, כשהשאלה המרכזית היתה אם הנכס שנרכש ייחשב דירת מגורים או שמא קרקע - מה שמשפיע באופן ישיר על שיעור המס שיחול על העסקה.
השופטת ירדנה סרוסי, שעמדה בראש הוועדה, קבעה בפסק הדין כי אף שהחברה טענה כי רכשה את הנכס במטרה להרוס אותו ולבנות בניין חדש שישמש להשכרת דירות נופש, בפועל היא נהנתה מהכנסות משמעותיות מהשכרת יחידות הדיור בבניין לתקופה ארוכה מאז הרכישה. לדברי הוועדה, הדבר מעיד על כך שהנכס שימש בפועל למגורים, ולכן יש למסות את הרכישה בהתאם למס על דירות מגורים.
לפי הוועדה, יש למסות את הרכישה בהתאם למס על דירת מגורים צילום: רשות המסים
החברה רכשה את הבניין, שממוקם ברחוב אלנבי 98 בתל אביב, תמורת סכום כולל של 46 מיליון שקל. הבניין, שמוגדר מבנה לשימור "ללא הגבלות מחמירות", כלל שתי קומות שהיו מיועדות למגורים ולמשרדים לפי היתר הבנייה. בפועל, כל הקומות שימשו למגורים בלבד, וכללו 21 יחידות דיור קטנות שהושכרו לשוכרים שונים. מטרת החברה, כפי שנטען, היתה להרוס את המבנה במסגרת תהליך שימור ולבנות בניין חדש, עם שלוש קומות נוספות להשכרת דירות נופש.
תשואה שנתית של כמיליון שקל מהשכרת הדירות
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, בזמן מאז הרכישה ועד מתן פסק הדין, החברה המשיכה להשכיר את יחידות הדיור והפיקה רווחים מכך. על פי הערכות שהוצגו בפני בית המשפט, מדובר בתשואה שנתית של כמיליון שקל מהשכרת יחידות המגורים - מה שמהווה תשואה של 2%-2.5%.
הוויכוח העיקרי בערר היה סביב הסיווג של הנכס לצורכי מס רכישה. מצד אחד, החברה טענה כי הרכישה נועדה לשימוש עתידי ולא למגורים, ולכן יש לראות את הנכס כרכישת קרקע או בניין ולהחיל עליו מס רכישה בשיעור של 6% מנגד, עמדת מנהל מיסוי מקרקעין היתה שהנכס שימש בפועל למגורים, ולכן יש להטיל עליו מס רכישה בשיעור מדורג של 8%-10%, כפי שמתחייב ברכישת דירות מגורים.
בית המשפט קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, וקבע כי על החברה לשלם את מס הרכישה לפי שיעורי המס החלים על רכישת דירות מגורים. השופטת סרוסי הסבירה כי אף שהחברה טענה לרכישה למטרת פיתוח ושיפוץ עתידי, בפועל הנכס שימש לדירות מגורים, והחברה הפיקה ממנו הכנסות לא קטנות כתוצאה מכך.
- הבדיקה הסתיימה בקטיעת אצבע - האם זו תאונת דרכים?
- העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
בפסק הדין שפורסם נכתב כי, "לא יכולה להיות מחלוקת כי לדירות המגורים היה ערך אובייקטיבי משמעותי בעת רכישת הבניין... והעוררת המשיכה להשכיר את הדירות ברווח שנתי של כמיליון ש"ח ויותר המהווה תשואה של 2%-2.5%". בהקשר זה, הדגישה השופטת כי החברה לא הוכיחה כוונה קונקרטית לפעול להריסת הבניין באופן מיידי לאחר הרכישה - דבר שהיה יכול לשנות את סיווג הנכס.
חיזוק לדברי השופטת מפרויקט אחר של היזמית
פסק הדין מדגיש את החשיבות של השימוש בפועל בנכס לצורכי מס רכישה. גם אם קיימת כוונה עתידית לשינוי ייעוד הנכס, במקרים שבהם הנכס ממשיך לשמש למגורים בזמן שבין הרכישה לתחילת השיפוץ או הבנייה מחדש, ייחשב הנכס דירת מגורים לצורכי מס. השופטת ציינה גם כי: "העוררת רכשה דירות מגורים עם כוונה סובייקטיבית להמשיך להשתמש בהן כדירות מגורים לזמן משמעותי גם אם לא בלתי מוגבל".
חיזוק נוסף למסקנותיה של השופטת הגיע מפרויקט דומה שביצעה החברה ברחוב אלנבי 103 בתל אביב. בפרויקט זה, היתר הבנייה התקבל לאחר כשש שנים, כך שהחברה היתה מודעת לתקופות הזמן הארוכות הנדרשות להשלמת פרויקטים מסוג זה, והיא לא יכלה לטעון לתום לב בכך שהשכירה את הדירות לתקופת הביניים.
אחת הטענות המרכזיות של החברה היתה שהשימוש בדירות המגורים הוא זמני בלבד, עד שיתקבלו ההיתרים הדרושים לביצוע השיפוץ והבנייה מחדש. ואולם השופטת דחתה את הטענה הזו, וקבעה כי השכרה של דירות לתקופה כה ארוכה (יותר מארבע שנים) אינה יכולה להיחשב זמנית. בפסק הדין נכתב: "חלוף הזמן מביא למסקנה כי אין מדובר בשימוש זמני למגורים... מי שרכש דירת מגורים בכוונה להרסה אולם לא מימש כוונתו זו ובמשך מספר שנים משמשת הדירה למגורים יהיה עליו לשלם מס לפי המצב העובדתי בפועל".
השופטת גם התייחסה ליתרון הכלכלי שבשמירה על מבנה לשימור, וציינה כי: "למבנה שכזה שווה יותר דווקא בגלל אותה המשכיות והעובדה שלא ניתן להרסו". כלומר, אף שהחברה מתמודדת עם קושי מסוים בכך שלא ניתן להרוס את המבנה כליל, יש לכך גם יתרון כלכלי לטווח הארוך, שכן ערכו של הנכס עשוי לעלות בשל מגבלות השימור.
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לרוכשי נכסים לשימור וליזמים לגבי ההשלכות המשפטיות והכלכליות של שימוש בפועל בנכס עד להשלמת תוכניות השיפוץ או הפיתוח. כשהנכס משמש למגורים בזמן שבין הרכישה לתחילת הפרויקט, ייתכן שהוא ייחשב דירת מגורים לצורכי מס - גם אם הכוונה הסופית היא לשנות את ייעודו.
חוזה מכירת דירה CHATGPTביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים
החלטה חשובה קובעת כי הצמדת גג, חצר או קומת עמודים לדירה אחת ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות - אינה תקפה. בית המשפט המחוזי הבהיר מחדש את גבולות השימוש ברכוש המשותף, והחזיר את הכוח לידי דיירי הבניין. פסק הדין עשוי להשפיע על אלפי בתים משותפים ברחבי הארץ. על פי ההכרעה, ייתכן שעברו שנים רבות שבהן המצב הוא כזה, אך עדיין ניתן להשיב את הרכוש המשוף לידי כלל הדיירים
דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.
פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?
הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין.
על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות
בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.
עזבה את הבית וביקשה שבעלה ימשיך לפרנס אותה: מה קבע בית המשפט?
אשה שנישאה לפני יותר מ-50 שנה ועזבה את הבית לאחר שטענה להתעללות נפשית מתמשכת, ביקשה לחייב את בעלה במזונות ובמדור זמניים. לטענתה, היא יצאה מהבית “עם נייר וארנק בלבד” והחלה חיים חדשים הרחק ממנו. הבעל טען שמדובר בעלילת שווא שנועדה להצדיק מעבר לצפון ודרישת
מזונות. השופט בחן את הטענות, את מכתב העזיבה החריג ואת מצבם הכלכלי - והכריע
באוגוסט האחרון, לאחר יותר מ-50 שנות נישואים, לקחה אשה את תיקה ויצאה מבית המשפחה בחדרה. לא היה זה צעד רגעי או גחמה פתאומית; לפחות כך היא טענה בבקשה שהגישה לבית המשפט לענייני משפחה. לדבריה, במשך שנים היא נשאה לבדה תחושת מועקה, פחד ושחיקה רגשית, עד שהגיעה לנקודת שבירה. “יצאתי ואני לא חוזרת, כבד את החלטתי”, כתבה לבעלה בהודעה שנשלחה זמן קצר לאחר שעזבה. היא תיארה יציאה כמעט טקסית, “עם נייר וארנק בלבד”, ועם תחושת חירות שלא הכירה שנים ארוכות. כעת, כשהיא חיה בצפון בדירה שכורה, ביקשה האשה שבעלה - שממנו התרחקה פיזית ונפשית - ימשיך לפרנס אותה עד הגירושים.
מנגד, הבעל מצייר תמונה אחרת: אדם בן 77, נכה צה"ל, שננטש לפתע על־ידי אשתו אחרי חיים של שקט, תמיכה ושיתוף, לטענתו. בין הטענות הקשות שהעלו שני הצדדים, עמד בית המשפט בפני השאלה המורכבת: האם על גבר שכבר אינו חי עם אשתו, לאחר שהיא זו שעזבה את הבית ומצהירה שאינה חוזרת, להמשיך ולשאת במזונותיה? פסק הדין מספק הצצה נדירה לדילמות שבין סכסוך זוגי מתמשך לבין עקרונות יסוד בדין העברי, ובעיקר למקום שבו מסתיימת החובה הזוגית ומתחילה עצמאות כלכלית.
הצדדים נישאו ב-1971 וחיו יחד רוב חייהם הבוגרים. שלושת ילדיהם כבר בוגרים, והזוג חי בבית משותף עד ה-21 לאוגוסט 2024 - היום שבו האשה עזבה את הבית מבלי לשוב. בכתב התביעה תיארה את נסיבות עזיבתה כצעד שננקט אחרי “שנים של התעללות נפשית ואלימות מילולית”, כלשונה. לדבריה, בעלה שלט בכל היבט בחייה: מהמפגשים החברתיים ועד השימוש בכספים המשותפים. היא טענה כי נאלצה להסתיר ממנו את כתובת דירתה החדשה מחשש לביטחונה.
האשה טענה גם כי המשיב נהנה מפנסיה מכובדת וקצבת נכות, בעוד שהיא מתקיימת מקצבאות בלבד ונדרשת להיעזר באמה כדי לשלם שכירות. לדבריה, במשק הבית המשותף נצברו סכומים נכבדים, כולל מט"ח בכספת ויתרות בחשבון הבנק של הבעל, אך אין לה גישה לכספים. בפנייתה לבית המשפט היא ביקשה לחייב את הבעל במזונות זמניים בסכום של 10,800 שקל בחודש, בטענה כי הוא מחויב, לפי הדין העברי, לפרנס את אשתו עד למועד הגט. עוד טענה האשה כי היא זכאית למזונות שיקום גם לאחר הגירושים, עד לחלוקת הזכויות הפנסיוניות.
- נדחו טענות אשה לקבלת 800 אלף שקל ממכירת דירה משותפת
- האשה חזרה בה: “אוהבת את בעלה ומבקשת שלום בית”
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"עלילת דם", “תלונת שווא” ונטישה לא מוסברת
הבעל דחה מכל וכל את טענותיה של אשתו. הוא תיאר מערכת יחסים אחרת לחלוטין: זוגיות רגילה, יציבה, נטולת אלימות. לדבריו, אשתו עברה בחודשים האחרונים “שינוי לא מובן”, החליטה לפרק את הבית ועזבה ללא סיבה אמיתית. לדבריו, הוא זה שנפגע ומשלם את המחיר. הוא טען כי תלונת האלימות שהגישה נגדו היתה תלונת שווא, וכי גם בית המשפט בדיון על צו ההגנה לא התרשם שהאשה מצויה בסיכון, אך בחר להשאיר את הצו על כנו משיקולים טכניים. עוד הוא הוסיף כי האשה חיה בסך הכל מכספיה שלה, נהנתה מחיי חברה, ואף הצטרפה אליו לטיולים ולפעילויות - עד שלפתע נטשה. מבחינתו, האשה היא זו שמרדה, פעלה בזדון, הביאה למעצרו שלא בצדק ונטשה אותו לעת זקנתו.
