בית משפט השלום בנוף הגליל-נצרת דחה באחרונה תביעה בדרישה לקבלת פיצויים עקב הפרת זיכרון דברים למכירת דירה. בזיכרון הדברים נקבע כי תוקפו מותנה בכך שהרוכש יקבל אישור עקרוני למשכנתה בתוך עשרה ימים. הרוכש טען שבפועל פרק הזמן לצורך קבלת האישור הוארך בשבועיים, כך שהוא עמד בתנאי זה, אך השופטת הבכירה נבילה דלה מוסא התרשמה שהשינוי בוצע באופן חד צדדי, וללא הסכמת המוכרים - כך שהוא, ועמו זיכרון הדברים, היו חסרי תוקף משפטי.

התובע, שעמד להתחתן, היה מעוניין לרכוש עבורו ועבור אשתו לעתיד דירת מגורים. בשלב מסוים הוא איתר את דירת הנתבעים שממוקמת בנוף הגליל, וביולי 2021 חתמו הצדדים על זיכרון דברים שלפיו התובע ירכוש אותה תמורת כ-1.5 מיליון שקל. זיכרון הדברים הותנה בכך שהרוכש יקבל אישור משכנתה עקרוני מהבנק לא יאוחר מעשרה ימי עסקים ממועד החתימה.

עשרת הימים חלפו והרוכש עדיין לא קיבל את האישור המיוחל. בנסיבות אלה, ופחות מחודש אחרי חתימת זיכרון הדברים, חתמו הנתבעים על הסכם למכירת דירתם לצד שלישי במחיר הנמוך ב-30 אלף שקל מזה שסוכם עם התובע. מכאן התביעה שהוגשה לבית המשפט באוקטובר 2021.

לטענת הרוכש, פרק הזמן לקבלת האישור העקרוני למשכנתה, הלכה למעשה, הוארך בין הצדדים ל-14 ימי עסקים, כשביום האחרון הוא קיבל אותו - ומשכך עמד בתנאי זיכרון הדברים. אלא שלתדהמתו, עוד באותו היום הוא גילה כי הנתבעים הפרו את זיכרון הדברים ומכרו את הדירה למישהו אחר. לדברי התובע, עקב ההפרה הוא זכאי לפיצוי מוסכם בסך 125.2 אלף שקל, וכן ל-10,000 שקל נוספים בשל עוגמת נפש.

• האם זיכרון דברים לרכישת בית מחייב? הנה מה שקבעה השופטת
• המדריך לרכישת דירה מקבלן - מה צריך לשאול ועל מה לא מומלץ לחתום?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנגד, טענו המוכרים כי הארכת פרק הזמן שניתן לצורך קבלת האישור למשכנתה בוצעה באופן חד צדדי וללא הסכמתם, כך שהיא אינה מחייבת אותם. מכיוון שאין מחלוקת סביב העובדה שלרוכש לא אושרה משכנתה בתוך עשרה ימים ממועד חתימת זיכרון הדברים, אמרו הנתבעים, הרי שהוא בטל - והם היו רשאים למכור את הדירה למישהו אחר.

השופטת דלה מוסא קבעה כי ממסכת הראיות עולה כי השינוי במספר הימים לצורך קבלת האישור למשכנתה, כתנאי לתוקפו של זיכרון הדברים, בוצע שלא בהסכמת המוכרים. כך, מעיון בזיכרון הדברים עלה כי ליד השינוי בנוגע לזמן קבלת האישור למשכנתה התנוססה חתימת הרוכש בלבד. השופטת הדגישה כי מדובר בשינוי לטובת הרוכש, שלפי ההיגיון היה צריך להיות מלווה בחתימותיהם של המוכרים, כאשר "משאין ליד אותו שינוי ביחס למספר ימי העסקים חתימת הנתבעים, יש בכך כדי לערער את גירסת התובע, שלפיה הנתבעים הסכימו לאותם שינויים".

בתוך כך, השופטת קיבלה יותר את טענות המוכרים, שסיפרו כי חתמו על זיכרון הדברים לפני הרוכש באופן שאפשר לו לבצע בהמשך שינויים חד-צדדים, לעומת הרוכש שסיפר כי חתם על השינויים בפניהם. עדות המוכר כי בזמן אמת התלונן בפני המתווך על השינויים שביצע הרוכש בזיכרון הדברים ללא ידיעתו או הסכמתו, וכי בשום שלב הוא לא הסכים להארכת פרק הזמן הנדרש לקבלת אישור למשכנתה בארבעה ימי עסקים – הותירו על השופטת דלה מוסא רושם אמין.

• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים במיזמי נדל"ן פיקטיביים
• החוב נפרע, אבל הליכי הכינוס יימשכו - למה?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים...

בנוסף, היא התרשמה כי המוכרים לא פעלו בחוסר תום לב כדי להתנער מהעסקה, בפרט כשבסופו של יום מכרו את דירתם במחיר שנמוך בעשרות אלפי שקלים מזה שסוכם עם התובע בזכרון הדברים.

לפיכך, משאין מחלוקת סביב העובדה כי הרוכש קיבל אישור למשכנתה בחלוף עשרת הימים שהוסכמו – קבעה השופטת כי פג תוקפו של זיכרון הדברים, וממילא הנתבעים היו משוחררים ממנו והיו רשאים למכור את הדירה שלהם לאנשים אחרים. לאור זאת, היא דחתה את התביעה, ללא צו להוצאות משפט.

זכרון דברים לרכישת דירה הוא מסמך שבו מצהירים שני צדדים של עסקה על הפרטים של עסקה כפי שסוכמו על ידם, מתוך כוונה להשלים את מה שנכתב בהמשך בצורה של חוזה מפורט ומסודר לרכישת הנכס. לרוב כולל זיכרון הדברים את הפרטים המהותיים בלבד, כגון מיקום הנכס, גודלו, המחיר שהוסכם בין הצדדים ומועדי התשלום עבורו והמסירה שלו. במקרים רבים נוהגים הצדדים לקחת מהאינטרנט נוסח סטנדרטי של מסמך זכרון דברים, ובמקרים אחרים הם מסתפקים ברישום התנאים בעצמם. שתי הדרכים עשויות להיחשב, מאוחר יותר, תקפות באותה מידה.

התוקף המשפטי של מסמך זיכרון דברים לדירה נתון לפרשנות, וזו הסיבה לכך שהשימוש בו הוא דבר בעייתי. מצד אחד, יש מקרים שבהם תיחשב החתימה על מסמך שכזה התקדמות טבעית בתהליך של הרכישה של הנכס ובמשא ומתן שמנהלים הצדדים - ושום דבר מעבר לכך. מצד שני, יש מקרים שבהם הוא ייחשב חוזה מחייב לכל דבר, שלא מאפשר לאף אחד משני הצדדים לחזור בו מביצוע העסקה.