רכישת דירה - איך לחפש, מה לבדוק והאם צריך מתווך? כל מה שצריך לדעת

איך למצוא את הדירה המתאימה עבורכם? בשלב הראשון צריך לדעת מה התקציב שלכם. נשמע פשוט, אבל זה נושא מורכב. אתם צריכים לדעת מה ההון שלכם והוא זה שממנו תיגזר המשכנתא ועלות הדירה שתוכלו לקנות. בשלב הבא תצטרכו לאתר את האזור המתאים לכם, בשלב הבא - חיפוש אחרי הדירה המתאימה, איך בודקים אותה, מה צריך לדעת. איך קומה, כיווני אוייר, מיקום ליד בית ספר משפיע על המחיר? מה ההוצאות הנלוות למהלך. בקיצור, הרבה עבודה, בואו נצא לדרך:  

מה התקציב שלכם לרכישת דירה?

התקציב מורכב משני גורמים עיקריים: ההון העצמי והמשכנתא שתוכל לקבל. אך מעבר לכך, ישנן הוצאות נוספות שעליכם לקחת בחשבון כמו תיווך, שכר טרחה של עורך דין, במקרים רבים שיפוץ ועוד. נתייחס לכולן בהמשך, נתחיל בבסיס - איך אנחנו יודעים מה התקציב שלנו? רוכשי דירה ראשונה צריכים הון עצמי של לפחות 25% צילום: FREEPIK מתחילים בהון העצמי שיש לנו. ההון העצמי הוא הסכום שכבר קיים ברשותכם ויוכל לשמש כרכיב המרכזי במימון הדירה. רוכשי דירה ראשונה נדרשים להעמיד לפחות 25% מהשווי הכולל של הנכס כהון עצמי. לדוגמה, אם מחיר הדירה הוא 2 מיליון ש"ח, תצטרכו להחזיק בהון עצמי של לפחות 500,000 ש"ח כדי להיות זכאים למשכנתא. 500 אלף זה לא מעט, ויש רבים שעושים קיצורי דרך מסוכנים - הם מקבלים הלוואה לכל מטרה מבנק מסוים, הלוואה ממשפחה, וכך מגיעים ל-500 אלף שקל, אלא שבפועל יש להם פחות מכך - נניח 200 אלף שקל. בשלב הבא הם הולכים לבנק ומקבלים משכנתא. אלא שההלוואות והמשכנתא שלהם מגיעה להרבה יותר ממה שלכאורה אפשר לקבל. הם נמצאים עם הלוואות כוללות של 90%, וזה מאוד מסוכן. יש גם כאלו שמממנים כמעט את כל הדירה בהלוואות ומשכנתא. כל עוד מחירי הדירות עולים, הם מבחינה שווי הנכס בניכוי ההלוואות במצב טוב, לא בטוח שבמצב תזרימי טוב.  אם המצב מתהפך והמחירים יורדים הם נכנסים לבעיה קשה, ערך הנכס שווה פחות מההלוואות.  בכל מקרה,  זה נעשה בעיקר לזוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה. רוכשים המעוניינים בדירה נוספת (כאלה שכבר יש להם דירה אחת לפחות) לא יקחו לרוב הלוואות לכל מטרה והלוואות מסביב, כי לרוב הן יקרות יותר מהמשכנתא, והם רוכשים דירה שנייה ושלישית כדי להרוויח על אמת - לייצר תשואה משכר דירה, להשביח את הנכס ומנגד לשלם את המשכנתא. רוכשים כאלו, יידרשו להעמיד בין 30% ל-50% של הון עצמי והשאר במשכנתא. כלומר, הבנקים פחות נוטים ללכת לקראתם, אבל כל מקרה לגופו. אם הם משעבדים את הנכס הראשון וגם את הנכס השני מצבם מבחינת ביטחונות מצוין והם יקבלו מימון גדול יותר.  

איך מקבלים משכנתא?

המשכנתא היא כאמור ההלוואה שתיקחו מהבנק על מנת להשלים את יתרת התשלום. גובה המשכנתא שאתם יכולים לקבל תלוי בכמה גורמים, ביניהם ההכנסות החודשיות שלכם, התחייבויות נוספות (כמו הלוואות אחרות) ויכולתכם להחזיר את ההלוואה. בנק ישראל מגביל את גובה ההחזר החודשי כך שלא יעלה על שליש מההכנסה החודשית שלכם. לכן, כדי להבין איזה גובה משכנתא תוכלו לקבל, יש לבצע חישוב של ההכנסות וההוצאות החודשיות. רוב נוטלי המשכנתא מפזרים אותה על פני כמה מסלולים צילום: canva pro לדוגמה, אם ההכנסות החודשיות שלכם הן 20,000 ש"ח נטו, תוכלו להחזיר כ-6,600 ש"ח לחודש. בהנחה שתקופת המשכנתא היא 25 שנה, תוכלו לקבל משכנתא בסכום של כ-1.5 מיליון ש"ח (בהתאם לתנאי הריבית של הבנק). לקיחת משכנתא היא נושא בפני עצמו - מה תמהיל המשכנתא, האם כדאי בריבית משתנה או קבועה, או צמוד למדד? בסופו של דבר לרוב לוקחי המשכנתאות מפזרים את המשכנתא על פני מספר מסלולים כדי לייצר איזון ופיזור מתאים בין כל המרכיבים. ככה אם המדד פתאום מזנק הם לא נפגעים מאוד, ובאותו אופן אם הריבית עולה, הם לא ניזוקים בכל מסלולי המשכנתא.  כיום קל יחסית לקבל משכנתא, חלק גדול מאוד מהתהליך הוא אוטומטי ומהיר. אתם יכולים גם להיעזר ביועץ משכנתאות, אם כי זה לא הכרחי. תמהיל המשכנתא שאתם יכולים לקבל כנראה דומה מאוד ואפילו זהה למה שהיועץ מקבל. לרוב הם לא מספקים ערך גדול, אם כי הם עושים בשבילכם את עבודת הניירת.   

הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון

שכר טרחה לעורך דין: תשלום לעורך דין מקרקעין שילווה אתכם בתהליך הרכישה נע בין 0.5%-1.5% ממחיר הדירה. לדוגמה, עבור דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, שכר הטרחה ינוע בין 10,000 ל-30,000 ש"ח. מס רכישה: אם זו דירתכם הראשונה, אתם זכאים להנחות במס הרכישה. עבור דירה ראשונה עד סכום של 1,919,155 ש"ח יש פטור מלא ממס רכישה, ומעל סכום זה תשלמו מס מדורג. לדירה נוספת, מס הרכישה יהיה גבוה יותר (בדרך כלל 8% ומעלה מהשווי).  למדריך מס רכישה דמי תיווך: אם בחרתם לעבוד עם מתווך, דמי התיווך ינועו בין 1%-2% ממחיר הנכס. עבור דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, תשלמו בין 20,000 ל-40,000 ש"ח. רישום בטאבו: אגרת הרישום בטאבו תעמוד על כ-1,800 ש"ח, בהתאם לשווי הדירה. שיפוצים ושדרוגים: לעיתים תידרשו לבצע שיפוצים קטנים או גדולים. שיפוץ בסיסי לדירה יכול לעלות בין 50,000 ל-200,000 ש"ח, בהתאם למצב הנכס. אבל שיפוץ מהיסוד כבר יכול לעלות הרבה מאוד כסף, תלוי כמובן במיקום הדירה, השטח והשיפוץ עצמו.   

איפה אפשר למצוא דירה מתאימה לתקציב שלכם?

לאחר שהגדרתם את התקציב, השלב הבא הוא חיפוש הדירה. ניתן לחפש דירה במגוון דרכים. חיפוש דירה באינטרנט הוא הדרך הנפוצה והנוחה ביותר. אתרים כמו יד2 מאפשרים לכם לסנן את התוצאות לפי מיקום, מחיר, גודל הנכס, מצב הדירה, ועוד.יש הרבה אתרי מידע שמספקים לכם מידע על עסקאות קודמות שנעשו באזור, ונתונים סטטיסטיים נוספים שיכולים לעזור לכם לקבל החלטה מושכלת. הכי טוב להסתכל באתר של המדינה - נדלן.גוב ולראות עסקאות באזור. אפשר גם להשתמש במאגר המידע של רשות המסים - "מאגר עסקאות בנדל"ן של רשות המסים" שם תמצאו עסקאות נוספות ומעודכנות יותר. מתווך יכול להיות פתרון - אבל יש לכך מחיר צילום: pexels

מתווכים - בעוד ונגד -  אם יש לכם מעט זמן או שאתם מתקשים למצוא דירה שמתאימה לכם לבד, מתווך נדל"ן יכול להוות פתרון, אבל יש לזה כמובן מחיר. מתווכים מקומיים מכירים את השוק ויכולים לעיתים להציע לכם דירות שלא נמצאות במודעות הציבוריות. ידמי תיוון הם 1%-2% ממחיר הדירה.

הסתובבות בשכונות - מעבר לחיפוש אינטרנטי, חשוב להסתובב פיזית בשכונות שמעניינות אתכם. כך תוכלו לראות בזמן אמת את האווירה, לבדוק אם יש חניה מספקת, איך נראים הרחובות, ואילו שירותים ציבוריים קיימים באזור.

דירות חדשות מול יד שנייה: מה עדיף?

מה עדיף - דירה חדשה או דירה יד שנייה? זה תלוי כמובן במספר פרמטרים, לרבות מחיר הדירה. הנה יתרונות וחסרונות של דירה חדשה ושל דירה יד שנייה:  

יתרונות של דירות חדשות

• אחריות קבלן: דירה חדשה מגיעה עם אחריות קבלן לתקלות ושיפוצים למשך כמה שנים.

• תשתיות חדשות: כל מערכות הדירה חדשות, כולל צנרת, חשמל ומערכות נוספות.

• תכנון מודרני: דירות חדשות נבנות לפי תקנים מודרניים יותר, כך שהן בדרך כלל מאורגנות טוב יותר מבחינת חלוקת החדרים והמרחבים הציבוריים.

חסרונות של דירות חדשות

• מחיר גבוה יותר: דירות חדשות נוטות להיות יקרות יותר מדירות יד שנייה, לעיתים בפער של 10% ויותר. עם זאת, בשל לחץ של קבלנים וקושי מימוני, יש גם הזדמנויות ברכישת דירה מקבלן ופעמים רבות הדירה אפילו זולה יותר מדירה יד שנייה.
• תהליך המתנה: לעיתים תצטרכו להמתין לסיום הבנייה, דבר שעלול לעכב את הכניסה לדירה למשך מספר שנים.

יתרונות של דירות יד שנייה

• מחיר נגיש יותר: דירות יד שנייה נמכרות בדרך כלל במחירים נמוכים יותר מדירות חדשות.
• שכונות מפותחות: דירות יד שנייה נמצאות בשכונות מבוססות עם תשתיות קיימות ושירותים קרובים כמו בתי ספר, גנים ציבוריים, תחבורה ציבורית, ועוד.

חסרונות של דירות יד שנייה

• צורך בשיפוצים: דירות ישנות עלולות לדרוש שיפוצים ושדרוגים, מה שמוסיף לעלות הכוללת.
• תחזוקה יקרה יותר: תשתיות ישנות עשויות לגרום לתקלות שיצריכו תיקונים תכופים.

מה לבדוק כשמבקרים בדירה?

כשאתם מבקרים בדירות פוטנציאליות, יש כמה דברים קריטיים שחשוב לבדוק: בראש וראשונה, שטח הדירה בפועל. בדקו היטב את שטח הדירה המוצהר. לעיתים הדירה מוצגת עם שטח שכולל מרפסות, שטחים משותפים או שטחים שלא ניתן להשתמש בהם בפועל. כדי להימנע מהפתעות, צריך לוודא בעצמכם את שטח הדירה. אפשר לוודא זאת דרך תסריט של הדירה, אבל האמת שהכי נכון הוא למדוד אותה בעצמכם.  

נזילות, צנרת ומצב תחזוקתי - בדקו את מצב התשתיות בדירה: האם יש סימני רטיבות או נזילות בקירות או בתקרה? האם הצנרת והחשמל תקינים? תחזוקה לקויה יכולה להוביל לבעיות יקרות בהמשך הדרך, ולכן מומלץ לבצע בדיקה יסודית – לעיתים כדאי לשקול להזמין מומחה לבדק בית כדי לוודא שהכל במצב טוב.

כיווני אוויר ואור טבעי - בדקו את כיווני האוויר של הדירה. דירות שמקבלות אור טבעי מכיוונים דרום ומזרח נחשבות למאירות ומאווררות יותר, ויכולות להקטין את הוצאות החשמל על תאורה ומיזוג. לעומת זאת, דירות שפונות לכיוון צפון עלולות להיות קרות ומוצלות מדי.

 

חוזקות וחולשות של מיקום הדירה

סביבת הדירה משפיעה מאוד על ערכה ועל איכות החיים שלכם. להלן מספר דוגמאות של מצבים סביבתיים והשפעתם על מחיר הדירה:

סמיכות לבית קברות - מיקום סמוך לבית קברות נחשב לרוב לחיסרון משמעותי ויכול להוריד את ערך הדירה בכ-10%-20%. יש אנשים שמעדיפים להימנע ממצבים כאלה בגלל אמונות שונות או חוסר נוחות פסיכולוגית. קרבה למוסדות לימוד (אוניברסיטה) - אם הדירה קרובה לאוניברסיטה או למוסדות חינוך אחרים, ערכה עשוי לעלות בשל הביקוש הגבוה של סטודנטים להשכרה באזור. מדובר בעיקר ביתרון אם אתם שוקלים להשכיר את הדירה בעתיד, אך גם אם אתם מתכננים להתגורר בדירה בעצמכם, כדאי לקחת בחשבון שהסביבה תהיה תוססת ורועשת יותר. קרבה לבית חולים - דירות ליד בתי חולים יכולות ליהנות מקרבה לשירותים רפואיים חשובים, אך עלולות גם לסבול מרעש ותנועת אמבולנסים לאורך כל שעות היום והלילה. כמו כן, אם מדובר באזור עם תנועה כבדה ופקקים, זה עלול להוות חיסרון משמעותי.

חזיתית או עורפית? דירות חזיתיות פונות לרחוב ראשי ולכן עלולות להיות רועשות יותר. אך מצד שני, דירות חזיתיות יכולות ליהנות מנוף רחוב ותחושה של קרבה לשירותים כמו תחבורה ציבורית ומרכזי קניות. דירות עורפיות, לעומת זאת, מספקות יותר שקט ופרטיות, ולכן נחשבות לרוב לרצויות יותר – במיוחד אם מדובר בדירות משפחתיות.

קומה: השפעת גובה הדירה - קומת הדירה משפיעה לא רק על הנוחות האישית אלא גם על המחיר. דירות בקומות עליונות עם נוף פתוח ומרפסות יהיו לרוב יקרות יותר ב-10%-20% מדירות בקומות נמוכות. לעומת זאת, דירות בקומות נמוכות עלולות לסבול מרעש מהרחוב ופחות פרטיות.

 

הוצאות שוטפות שיש לקחת בחשבון

מעבר לעלות הרכישה הראשונית, קיימות עלויות שוטפות שיש לקחת בחשבון לפני שאתם מתחייבים לדירה מסוימת:

ארנונה - גובה הארנונה משתנה לפי העיר בה נמצאת הדירה וגודלה. בערים כמו תל אביב, הארנונה לדירה בגודל 4 חדרים יכולה להגיע ל-1,500 ש"ח לחודש, בעוד שבערים פריפריאליות כמו באר שבע הסכום יכול להיות נמוך בהרבה.

ועד בית - אם הדירה נמצאת בבניין משותף, תצטרכו לשלם דמי ועד בית. בבניינים ישנים, דמי ועד בית נעים סביב 100-400 ש"ח לחודש, אך בבניינים חדשים עם מעליות וחניה משותפת הסכום יכול לעלות עד 1,000 ש"ח ואף יותר.

תחזוקה שוטפת - אל תשכחו לקחת בחשבון גם את עלויות התחזוקה השוטפת, כגון תיקונים קטנים, חידוש צנרת או חשמל, תחזוקת מעליות, חניה משותפת ועוד. תחזוקה של דירות ישנות עלולה להיות יקרה יותר בשל הצורך לתקן מערכות ותשתיות מיושנות.