מלחמת "חרבות ברזל" הובילה למתיחות בין רוכשים לקבלנים. זה קרה בשל סיבה עיקרית אחת: קבלנים רבים לא יכולים לבנות, הם הודיעו לרוכשים שהם מאחרים במסירה ואלה דרשו לקבל פיצוי. הקבלנים, מנגד, טענו כי מדובר ב"כוח עליון". "לא אנחנו יזמנו את המלחמה", הם הסבירו לרוכשים. במקביל, הם המשיכו לדרוש מהם לשלם את מדד תשומות הבניה. הרוכשים כעסו. מצד אחד, הם אומרים, לא מפצים אותנו ומצד שני - דורשים מאיתנו לשלם. אז שיחליטו: כוח עליון, או לא כוח עליון - הם שואלים. כוח עליון או לא כוח עליון? דירה בבנייה (שלומי יוסף) השאלה המרכזית שעלתה היא האם האיחורים במסירת הדירות תגרום לתשלום פיצויים של עשרות או מאות מיליוני שקלים לרוכשי הדירות ואיך זה ישפיע על תמחור הדירות לאחר המלחמה. "זה לא כל כך פשוט", אומרת עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות'. "צריך לעשות הפרדה בין הסכמים בתחום ההתחדשות העירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי לבין רכישה מקבלן, מכר. לגבי מכר - חל סעיף 5 א' לחוק המכר (הסעיף הזה תוקן ביולי 2022, ותכף תבינו למה זה חשוב, א"י), שעוסק בפיצוי בשל איחור במסירת דירה - הוא קובע שרק במקרה של סיכול הסכם, כלומר רק במקרה של כוח עליון, התרחשות אירוע שאי אפשר לצפות הקבלן פטור מתשלום פיצוי על איחור במסירה. צריכות להיות נסיבות שמצדיקות את הפטור והסיכול, שהוכרו ככוח עליון". במילים פשוטות, המלחמה היא כוח עליון? "אז זהו, שלא. בפסיקה נקבע בפסקי דין שהיו תקפים במלחמת יום כיפור ומלחמת לבנון וגם ממבצע צוק איתן, שבישראל מלחמה היא משהו שהקבלן צריך לצפות. כלומר, לא פוטר אותו מתשלום פיצוי על איחור במסירה. גם קורונה היא לא כוח עליון. חשוב לציין שזה לא חל על חוזים לפני התיקון (כאמור, יולי 2022, א"י)". זה מגוחך. אם לא קורונה ומלחמה - מה כן? "בכל חוזה מכר, הקבלנים מכניסים בהסכם פסקה שלמה מתי זה לא נחשב לכוח עליון. הם כותבים מלחמה, מחסור בפועלים, פעולות איבה, מחסור בחומרי בנייה - אבל זה לא חוקי. זה רלוונטי רק להסכמים שנחתמו לפני תיקון החוק. היום לא". מה לגבי קבוצות רכישה והתחדשות עירונית? "זה לא בתוקף, כי לא חל עליו חוק המכר, לכן כל הסעיפים שעוסקים באיחור במסירה בגלל נסיבות מסוימות כן דוחות את מועד המסירה. במקרה הזה, דייר בפינוי בינוי מופלה ביחס לרוכש דירה מקבלן. בגלל שאנחנו מודעים לזה, באופן יזום אנחנו מכניסים להסכמים בהתחדשות עירונית סעיף שמגן על הדיירים, שלא יתחמקו מלשלם להם על איחור במסירה. כלומר, הוא חל בהסכמה וקובע שהמנגנון לפיצוי הדיירים יהיה בהתאם לחוק המכר. כלומר, מלחמה לא נחשבת לכוח עליון והאיחור הוא לא תירוץ". מה את עושה כשאת מייצגת יזם? "מראש מחליטים על תקופה יחסית ארוכה שבה הוא מחויב למסור דירה, כדי לא להיכנס לפרשנות. אם הבניין מוכן בעוד 3 שנים, לוקחים עוד 6-8 חודשים בגלל אירועים כאלה. הכי הרבה, מקדימים את המסירה". אבל יש עוד בעיות: הקבלן לא שולט במחסור בפועלים, למשל. "באזור המרכז יש בעיות קשות של מחסור בפועלים, יזמים כבר הוציאו מכתב על הצפי באיחור המסירת הדירות. יש לנו פרויקט גדול בבת ים, שרצו להתחיל שיווק בשלב ב', כששלב א' כבר הסתיים. מה קרה? עצרו אותו בגלל המצב. אז מה אתה חושב שיקרה? יש כעת צפי לעליית מחירים בתום המלחמה כי באמת לא משווקים עכשיו דירות, הביקוש כבוש. יש מחסור בפועלים, פחות התחלות בנייה. ויש גם עלויות מימון. בסוף זה יתפרץ". מה קורה עם קבלנים שהתחילו פרויקט לפני המלחמה? "מנהלים משא ומתן על המחיר, מורידים מחיר. אין להם ברירה. כשאני מייצגת רוכשים יש את העניין הצמדה למדד, האיחור של היזם לא עוצר את ההצמדה. אני כותבת בהסכם ומבקשת מהיזם שאותו איחור לא ייחשב לצורך ההצמדה. יזמים פתוחים לשינוי ותיקון, אין להם ברירה". עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות'​ בואי נדבר רגע על סיכול חוזי שכירות של עקורים מהצפון והדרום. מה קורה כשדייר שפונה למקום אחר מקבל מבעל הדירה שלו דרישה לתשלום? "צריך להבין קודם מה זה סיכול: חוזה שאי אפשר לקיים כי הנסיבות השתנו. העמדה שלנו היא שבאמת כשהדירה נמצאת באזור קו העימות, ההסכם בטל. למה? כי כתוב בהסכם שהדירה היא למטרת מגורים ושהם צריכים להיות רואיים וסבירים. אם אתה נמצא בדירה בלי ממ"ד או שפינה אותך, הדירה כבר לא רלוונטית למגורים. זה לא עונה על הדרישות. אלה תנאים שיכולים לעמוד לטובת הדייר כדי לצאת מההסכם". קרה מקרה שבעלים תבע שכירות כשהשוכר היה בשבי חמאס, אירוע קיצוני ומכוער. אבל במקרה הזה, קרה שבעלים תבע שוכר שפונה? "הם יודעים שהם לא יכולים. דירה שנמצאת באזור העוטף באזור בצפון בקו הגבול ואין בה ממ"ד - אי אפשר לגור בה. כשהמדינה הכריזה פינוי מאזור מסוים, אי אפשר לקיים אותו. מה בעל הדירה יעשה?". את מייצגת גם בתחום ההתחדשות העירונית. מה קרה בהסכמים האלה בעקבות המלחמה? "היו כמה דרישות מצד דיירים לתיקונים בבניינים שנפגעו כתוצאה מרסיס. כלומר, הם חתמו על הסכם התחדשות עירונית, אבל לפני שהבניין נהרס יש מלחמה. הם רצו לדעת שאם ייפול רסיס (במקרה של הרס, מערבים את מס רכוש, א"י) ומשהו נפגע, הקבלן יתקן כדי שיוכלו להמשיך לגור שם. יש דיירים שגרים עוד שנתיים או שלוש, בזמן התכנון. הם רוצים להיות רגועים שהיזם ידאג לתחזוק של הבניין מבחינה הנדסית". לא מפריע לך לייצג גם קבלנים וגם דיירים? "אני מייצגת בעיקר דיירים, עובדת עם יזמים על ההסכם הראשוני לדיירים, אבל לא מייצגת מולם ובטח שלא אייצג דיירים מול יזם שכתבתי לו את החוזה. יש ענייני אתיקה". קבלנים דורשים מדיירים לשלם הצמדה למדד תשומות הבניה, כשמהצד השני הם דורשים סעיף כוח עליון בשל איחור במסירה. זאת צביעות, לא? "פנו אליי דיירים שלא רצו להיות מחויבים בסכומי הצמדה, בזמן שהיזם מאחר במסירה שלא באשמתם. ניהלנו משא ומתן כדי להפחית את אותן הצמדות למדד". הקבלן הסכים? "עם רובם אנחנו מגיעים איתם להסכמות. הדייר משלם חלק מזה". איך השפיעה עליית מחירי השכירות על הסכמים? "יש דיירים בפוריקטים של התחדשות עירונית שגרים בשכירות בדירות חלופיות. שכר הדירה עלה והם פנו כדי שנפנה ליזם ונגדיר מחדש את המנגנון לעלייה בדמי השכירות. הגענו להסכם תואם שווי השוק. הוא היה צריך להשלים את ההפרש, לפעמים הקבלן גם מתעכב וצריך לעדכן את ההסכם". איך נושא הממ"ד השפיע בתקופה האחרונה? "מאז המלחמה דיירים שהתמהמהו מאוד לחוצים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, כי הם רואים שהממ"ד מאוד חשוב בטיחותית וזה באמת מה שיגן עליהם בשעת צרה. מה קרה? תופעה חדשה: דיירים סרבנים התחילו לחתום. יש לנו פרויקט ברמת השרון המערבית, היו דיירים סרבנים ופתאום עכשיו החליטו לחתום. עניין הממ"ד קידם חלק מהפרויקטים, פתאום - גם הסרבנים הבינו את החשיבות של הפרויקט".