אורלנדו או תל אביב: איזה שוק נדל"ן אטרקטיבי יותר היום?
שוק הנדל"ן האמריקאי אינו מקשה אחת, ובניגוד לישראל הזעירה בממדיה, שבה התרחשות נדל"נית באזור מסוים מחייבת זליגה לאזורים אחרים, הרי שבשוק האמריקאי הקשר בין שוק הנדל"ן בשיקגו, למשל, לשוק הנדל"ן בפלורידה הוא לעיתים חלש ביותר.
בחרנו להתמקד בהשוואה בין תל אביב לאורלנדו שבפלורידה כהשוואה מייצגת במחירי הדיור (לא כולל מסחרי), אם כי המסקנה כנראה נכונה גם למקומות אחרים. הממצאים לספטמבר 2023 מפתיעים למדי.
מעבר לסיכוני הנדל"ן הבסיסיים הקיימים בכל אזור, השקעה בחו"ל כרוכה בשני סיכונים נוספים: סיכון מט"ח וסיכון ניהול בשלט רחוק. שני גורמי סיכון אלו, לגבי משקיע ישראלי, מחייבים את המסקנה כי התשואה הצפויה בהשקעה באורלנדו חייבת להיות מהותית גבוהה יותר כדי לפצות על סיכונים אלו.
כמו כן יש לקחת בחשבון שלמרות קיומה של אמנת מס בין ישראל לארה"ב, בישראל קיים פטור מהכנסה משכר דירה עד 5471 שקל לחדש, אך בארה"ב יידרש המשקיע לשלם מס מלא על הכנסה שוטפת, עובדה המקוזזת במעט בשל מס רווחי הון נמוך יותר בארה"ב. כלומר, בסופו של דבר משקיע ישראלי בנדל"ן אמריקאי ישלם את מלוא המס בישראל.
- כמה תקבלו היום על הריבית בפיקדונות?
- כלל בתשואה חלשה השנה בקרנות ההשתלמות, מה בטווח הארוך ומה עשו המתחרות באוגוסט?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נבחן את שאלת הכדאיות:
מחיר יחידת מגורים ממוצעת באורלנדו הינו 1,413,000 שקל (שער חליפין 3.8) ושכר הדירה הממוצע הינו בין 77 ל-89 שקל לחודש למ"ר בהתאם לגדל היחידה (שכ"ד יורד עם הגודל). התשואה השנתית ברוטו הנה 9.88%. בהתחשב בעובדה כי באורלנדו בעלי הנכס משלמים מכיסם מס רכוש (ארנונה) ודמי אחזקה (סוג של ועד בית) הרי לצורך השוואה עם ישראל התשואה ברוטו יורדת ל- 8.5%. שיעור עלות התחזוקה באורלנדו גבוהה מישראל שכן חלק ניכר מהמבנים הם עשויי עץ. יתירה מזו, מוסר התשלומים באורלנדו נמוך יותר, כאשר השוכר אמור לשלם פיקדון של חדש אחד בלבד ללא ערבויות נוספות. בנוסף לכך, משקיע ישראלי חייב להשתמש בשירותיו של מנהל נכסים מקומי/סוכן מקומי המחייב אותו ב-5% מתוך שכר הדירה כדמי ניהול. להערכתנו, התשואה השוטפת נטו הנה בסביבות 4.5-5.5% לשנה. הנתון הזה מהימן יותר מפרסומים שרלטניים של גורמים מקומיים המבטיחים תשואה דו ספרתית.
בתל אביב התמונה נראית פחות משלהבת במונחי התשואה השוטפת. מחיר ממוצע ל-מ"ר הינו 56,100 שקל והשכירות הממוצעת 112.6 שקל לחודש למ"ר. להערכתנו, לאחר הוצאות תחזוקה, שהנן מנת חלקו של בעל הנכס, התשואה השוטפת נטו הנה לכל היותר 2.1%.
לא די בנתונים אלו כדי להגיע למסקנה כלשהיא, שכן הגורם המרכזי שעדיין לא נלקח בחשבון הנה התשואה הצפויה כתוצאה משינוי ערך הנכס (רווח הון).
להלן התנהגות מחירי הנדל"ן הממוצעים באורלנדו ב-7.5 השנים האחרונות, בסמוך לתחילת תקופת ההתאוששות לאחר משבר 2008. שיעור עליית ערך הנכסים הממוצעת עומד על13.2% לשנה!! (ראה גרף. מקור: (Zillow בתל אביב בתקופה הדומה עלו ערכי הנכסים לדיור (לפי הלמ"ס) בשיעור שנתי של כ-5.4%.
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
- "שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
התנהגות מחירי הנדל"ן באורלנדו:
יחד עם זאת, בתקופה הנוכחית, בעוד שבתל אביב המחיר הממוצע למ"ר הינו כ-56,000 שקל, הרי שבאורלנדו הוא 8315 שקל למ"ר בלבד. יתירה מזו, בתל אביב נדרשות 281 משכורות חודשיות ממוצעות להגיע לדירה ממוצעת ובאורלנדו כ-64 חדשים בלבד (בארה"ב מחשבים יכולת קניית נדל"ן באמצעות מה שקרוי Affordability Index שירד לאחרונה לרמה הנמוכה ביותר מזה עשרים שנה עקב עליית ריבית המשכנתאות בשנה האחרונה).
נתון זה מאותת על חסם מסוים בעלייה עתידית של ערכי הדיור (בהנחה ששערי המשכנתאות ימשיכו להישאר גבוהים). לפיכך ניתן להעריך כי מגמת העלייה במחירי נדל"ן באורלנדו תמשיך להיות חיובית יותר מאשר בתל אביב (מן הראוי לציין שבמשבר 2008 ירדו מחירי הנדל"ן באורלנדו בשיעור חד של כ-40%). בינתיים, בשנה האחרונה, אין סמנים לירידת מחירי נדל"ן מהותית למרות עליית שערי הריבית שכן השוק חי וקיים, בניגוד גמור למה שאירע ב-2008. בחודשיים האחרונים ניכרת התחממות מסוימת בשוק, למרות שערי הריבית הגבוהים.
- 2.שום מדינה לא אטרקטיבית בריבית עולה .אג"ח -$ -ריבית (ל"ת)קשקש 26/09/2023 12:17הגב לתגובה זו
- 1.ברי 26/09/2023 11:20הגב לתגובה זותשווה ערים בישראל לערים במזרח התיכון או יוון קפריסין ספרד ופורטוגל לפחות. מה הקשר לערים בארה"ב שבאוקיינוס האטלנטי.
- 99 27/09/2023 20:02הגב לתגובה זובא לו להשוות את אורלנדו לתל אביב. לגיטימי לגמרי.
- עוד קורא לעצמו פרופסור ... פחחחח (ל"ת)ברי 26/09/2023 15:55הגב לתגובה זו
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
