הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
תל אביב
צילום: מרכז הנדלן

UBS: "מחירי הדיור בעולם יורדים בחזרה למחירים של 2020"

כבר לא בועה? מחירי הנדל"ן בת"א שולשו בין השנים 2002-22, הקצב הגבוה ביותר בעולם – אבל הריבית הגבוהה עצרה את זה
ארז ליבנה | (7)
נושאים בכתבה UBS נדל"ן

רבים וטובים ניסו להסביר במשך שנים את הסיבות הרבות לעליית מחירי הנדל"ן. התחלות בנייה אמרו, המשקיעים אמרו, בסוף מסתבר שכל מה שהיה צריך לעשות זה להעלות את הריבית ואת עלויות המימון כדי לקרר את סקטור הנדל"ן שהיה בתנופה בלתי נגמרת עם חשש לבועתיות מסוימת. אגב, זה לא רק בישראל. על פי מדד בועת הנדל"ן הגלובלי של UBS, הסוקר 25 ערים בעולם, "חוסר האיזון בשוקי הדיור ירד בחדות ברוב העולם, כשרק ציריך וטוקיו נותרו בקטגוריית סיכון בועת הדיור".

 

איך היו הביצועים של הנדל"ן התל אביבי ביחס לערים האחרות הנסקרות? לפי כותבי המדד "בין 2002 ל-2022, מחירי הבתים  בתל אביב שולשו, הצמיחה הגבוהה ביותר מבין כל הערים שניתחנו בדוח זה", כתבו ב-UBS.

"עליית שיעורי המשכנתאות במהלך 2022 שמה קץ פתאומי לבום הנדל"ני. כשצמיחת היקף המשכנתאות ירדה ביותר מחצי מאז השנה שעברה ועליית המחירים הריאליים הייתה שלילית במחצית הראשונה של 2023. הקלה מתונה זו במחירים צפויה להימשך מכיוון שאין סימנים להתאוששות  בביקוש ומלאי שלא נמכר נערם בתוך פייליין הבנייה".

 

עוד קובעים כותבי הדו"ח כי "העלייה העולמית באינפלציה ועליית הריבית בשנתיים האחרונות הובילו לירידה חדה בחוסר האיזון בשוקי הדיור של המרכזים הפיננסיים הגלובליים בממוצע", קבעו. "השנה נותרו רק שתי ערים – ציריך וטוקיו – בקטגוריית סיכון לבועה, לעומת תשע ערים שהיו בסיכון זה לפני שנה. בעבר באזור סיכון הבועות, היו טורונטו, פרנקפורט, מינכן, הונג קונג, ונקובר, אמסטרדם ותל אביב, וכעת כולן נמצאות בטריטוריה של הערכת-יתר של מחירי הדירות (overvalued territory). שוקי הדיור במיאמי, ז'נבה, לוס אנג'לס, לונדון, שטוקהולם, פריז וסידני ממשיכים להיות מוערכים יתר על המידה, ללא שינוי מהשנה הקודמת", הוסיפו.

 

מדו"ח עולה גם צמיחת מחירי הבתים סבלה מעלייה בעלויות המימון מכיוון ששיעורי המשכנתאות הממוצעים שולשו בערך מאז 2021 ברוב השווקים. עליית המחירים הנומינלית השנתית ב -25 הערים שנבדקו נעצרה לאחר עלייה של 10% לפני שנה.

 

קלאודיו ספוטלי, ראש תחום הנדל"ן במשרד ההשקעות הראשי ב-UBS Global Wealth Management מוסיף ואומר כי "במונחים מותאמים לאינפלציה, המחירים כיום נמוכים ב-5% אפילו יותר מאשר באמצע שנת 2022. רוב הערים איבדו את עליית המחירים שהושגה במהלך מגיפת הקורונה וכעת הן חוזרות לרמות של אמצע שנת 2020".

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    שמואלי 25/09/2023 13:51
    הגב לתגובה זו
    במערב המחירים ניקבעים על ידי כח הקניה בלבד אבל אצלינו על ידי הממשלה וזה ההבדל הגדול
  • קוקו לא מאילת 26/09/2023 10:36
    הגב לתגובה זו
    אחרי זה האזרחים טובעים בחובות ומוכרים בתים - מפה הדרך למטה סלולה...
  • 5.
    רון 24/09/2023 17:09
    הגב לתגובה זו
    הקרקעות מנוהלות על ידי המדינה, ותוכניות לוקחות 25 שנה לבניה.הכל בסדר בעולם הקומבינה
  • 4.
    פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)
    ראובן 21/09/2023 19:15
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    דש 20/09/2023 13:27
    הגב לתגובה זו
    גם התל אביבים מבינים לפני שנים רבות שהנדל"ן בישראל מזמן שהוא נמצא בטרטוריה הבועתית וכדי לחזור לשפיות לפחות נסיגה של 35/50% -
  • 2.
    רועירועי 20/09/2023 12:50
    הגב לתגובה זו
    קריסה נעימה לכולם לצערי
  • 1.
    שי 20/09/2023 12:45
    הגב לתגובה זו
    שיאכלו את כל הזרנוק הקבלנים המז האלה
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

להמשך הכתבה לחץ כאן