ראשי הערים מתנגדים, המשקיעים נוהרים: הסיבה לצמיחת המרלו"גים
התפרצות נגיף הקורונה לפני יותר משלוש שנים שינתה מאוד את הרגלי הצריכה של הישראלים: יותר אנשים עורכים קניות דרך האינטרנט ולא יוצאים למרכזי בילוי ובהתאם לכך - עלה קרנם של המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים). גם המשקיעים הבינו את זה. למרות המשבר בשוק הנדל"ן הם מדוויחים על תשואה של 6% שנותרת יציבה וחברות הנדל"ן מרחיבות את הפעילות ומפזרות סיכונים דרך השקעה בהם.
הדמיית מתחם LOGIX כפר סבא (איוולב מדיה)
את ההתפתחות האדירה של המרכזים הלוגיסטיים בשנים האחרונות אפשר לקרוא דרך נתוני הלמ"ס - השנה אמורים להיבנות כ-1.4 מיליון מ"ר, לעומת פחות מ-1.3 מיליון מ"ר בשנה שעברה; ברבעון הראשון של השנה עמדו השטחים הלוגיסטיים על 9% מכלל הבניה בישראל, לעומת ממוצע של 6% בעשור האחרון; כיום, 56 יישובים בונים מרכזים לוגיסטיים. הכי הרבה בונים בקריית גת. מגדל תפן שבגליל ובמושב מאור שבשרון נמצאים אחריו. גם מעלה אדומים ואופקים בצמרת. בישובים אחרים כמו כפר יונה, בית שמש, יבנה, קצרין ואפילו בעמק יזרעאל נרשמות התחלות בניה. בפארק תעשיה קיסריה יש כיום 3,500 דונם, בפארק התעסוקה רג"מ (רמלה, גזר, חבל מודיעין) יש בערך 3,000 דונם, בשדה יואב עוד 1,000 דונם, המתחם הלוגיסטי של נמלי ישראל מכיל כ-1,400 דונם, עוד 4,700 דונם קיממים במודיעין (לא כולל עוד 4,700 דונם בפארק התעסוקה שלה), עוד 750 דונם באייפורט סיטי ו-500 דונם בשוהם. כיום מספר חברות פועלות בבורסה בתחום המרכזים הלוגיסטים. בין היתר מדובר בגב ים שמחזיקה ב-140 דונם במפרץ חיפה, בחברת אמות שיש לה מרכז גדול במודיעין ובאיירפורט סיטי, חברת מגה אור שנחשבת לאימפריית נכסים שמחזיקה את רשת ביג, אבל גם מרכזים לוגיסטים באשדוד, מודיעין, קיבוץ גת ועוד.
בגלל שמדובר בשטחים גדולים מאוד, הם ממוקמים בעיקר בפריפריה, מה שמוזיל עלויות גם מבחינת המיסוי - תחשבו כמה היה עולה להקים מרכז כזה בתל אביב, לעומת מרכז בערד או בדימונה. מצד שני, ראשי הרשויות לא אוהבים מרכזים לוגיסטיים. הם מעדיפים מגדלי משרדים בכניסה לעיר ולא מבנה שנראה כמו מכולת ענק. חוץ מזה, יש להם גם אינטרס מובהק - הארנונה בשטחי משרדים גבוהה בהרבה. כמו שאין להם רצון להעדיף בניית מגורים על שטחי מסחר בגלל ארנונה נמוכה, הם יעדיפו את מגדלי המשרדים על המרלו"ג.
- מה מושך יזמים ומשקיעים למרכזים הלוגיסטיים?
- אורבין Smart Logistics: מקימה מרכז לוגיסטי נוסף בארצות הברית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה היא למה בכלל ענף הלוגיסטיקה כל כך מעניין והאם הוא אפיק השקעה מספיק אטרקטיבי כדי שמשקיעי נדל"ן, שסובלים מעליית הריבית ומתרחקים מהשוק, ייכנסו אליו? חברות הנדל"ן המניב לא מפסיקות להשקיע בתחום, גם בשל התפתחות תרבות האיקומרס. יש כאן סיבות רבות להתפתחות של המרלו"ג. ההיצע קטן יחסית, בגלל היעדר קרקעות במדינה, ולכן החברות מצליחות להשכיר בקלות יחסית את המבנים, או למכור אותם לאחר הבניה. גם הקמת הנמלים, כמו נמל חיפה החדש, מגדילות את אפשרויות היבוא ואז יותר חברות מייבאות זקוקות למרכזים לוגיסטיים לאחסון או לפיתוח המוצר.
"אין ספק שתרבות האיקומרס מחוללת שינוי, התפתחות הענף הזה מתרחשת ב-6-7 השנים האחרונות וזה רק הולך וצומח", אומר ערן לב, שותף קרדן גבע. "אחד הדברים שיצר את השינוי הוא נושא הרגולציה. היום חברות מתחום התעשיה, המלאכה, ולא רק לוגיסטיקה, צריכות מבנים כאלה. המנעד של המשתמשים צמח מאוד בשנים האחרונות. פעם היו משתמשים במבנים לוגיסטיים נגר, רתך, מסגר, פחח וכדומה, אבל בשנים האחרונות קרו 2 דברים בתחום הרגולציה. חברה היום לא יכולה לייצר או לאכסן ברפת במושב, אז המדינה הוציאה אותם משם ומפנה הרבה מאוד אזורי תעשיה ארעיים, בהרבה מאוד מושבים וקיבוצים ומקומות בצפון ובדרום, שלא יועדו במקום למקור לאזורי תעשיה. זה קרה עם השנים והתחילה אכיפה".
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
"לראשי הערים יש אינטרס לבנות משרדים". ערן לב, שותף קרדן גבע (אלעד מלכה)
והדבר השני?
"הרגולציה של רישיונות העסק. לפני 40 שנה יכולת לעשות מטבח (חברות קייטירינג) בכל מקום, היום יש הרבה דרישות של משרד הבריאות שמקשות על העסקים להישאר שם - הם מבקשים גובה מסוים של המבנה, גנרטור חירום, בורות שומן, במבנים ישנים זה לא תמיד קיים. הרגולציה בתחום המזון היא דרמטית. זה עוד דבר שבגינו נוצר צורך למבנים חדשים. זה יכול להיות בהרבה תחומים. יש שינוי גם לגבי המוצרים שצריכים להיות בקירור, למשל - פעם תרופות היו במחסן רגיל, היום יש צורך במחסן מקורר עם סטנדרטים. זה לא יכול לקרות במבנים ישנים. כלומר, יש לנו שני שינויים, איקומרס ורגולציה - אכיפה מצד אחד על שימושים, ופעם שניה של שינויים מבחינת רישוי עסקים".
מה קורה בהייטק? גם הם עוברים למרלו"ג.
"יצרניות של ביוטק ומדיקל, בעיקר. הם נדרשים למעבדות ואין להם ברירה אחרת".
מה עם משרד גדול?
"מעבדות צריכות גובה מסוים, ארובות, תב"ע מיוחדת - אבל עזוב את זה, במשרדים יש 250 קילו על הרצפה כושר נשיאה, במעבדות צריך טונה. לכן אי אפשר לקחת משרדים ולהסב למעבדה. גם חברות רובוטיקה או רכב אוטונומי צריכות מבנה כזה".
למה ראשי הערים לא רוצים אתכם בכניסה לעיר?
"פעם ראשי הערים לא רצו מבנים מכוערים אלא מגדלי משרדים, כי על אותו דונם אפשר לקבל יותר ארנונה, אז הם החליטו לבנות לגובה. כולם רצו שתהיה להם רמת החייל משלהם. זה יותר אסתטי ומשלם יותר - אז למה לא? מצד שני, אי אפשר להתקיים בלי המרכזים הלוגיסטיים. לכן, נוצר מחסור אדיר בשטחים כאלה. זה לא שטחים שאנחנו רגילים לראות, 'ביג בוקס' בשום מקום, אלא מבנים הרבה יותר משוכללים היום. בגלל שנוצרה הלקונה הזאת אתה רואה עליה במחירים. יש ביקושים קשיחים למבנים כאלה היום ויש עוד שינוי בשוק - חוות שרתים, שצריכים שטחים. התפתחות ה-AI יוצרת ביקוש".
איזה עסקאות אתם עושים?
"יש הרבה מאוד סוגים של עסקאות שאפשר לעשות, אבל בגדול - אנחנו ממש לא קונים עשרה דונם, בונים חמישה ומשכירים. לא קונים שטח ובונים קומה אחת. אנחנו בונים מבנה רמפה, בשימושים של תעשיה, אחסנה, ייצור, תעשיה ומלאכה, בקומות, בגובה של 6-8 מטר. אנחנו היזמים, קונים קרקע, מתכננים ומקימים".
איפה יש לכם היום שטחים כאלה?
"יש לנו פרוייקט שסיימנו במודיעין פרוייקט, גבע התחילה אותו עוד לפני ההצטרפות לקרדן (בתחילת השנה שעברה, א"י). מדובר על 9 דונם, בשוהם יש לנו 30 דונם, בכפר סבא 50 דונם יחד עם רני צים".
מה זכויות הבניה? בדרך כלל מדובר על מאות אחוזים.
"כן, אבל זה מאוד משתנה ממקום למקום. המגרש המינימלי של מגרשים כאלה הוא סביב 15 דונם".
במודיעין קניתם פחות.
"כי יש שם טופוגרפיה שניתן לנצל בקומות. 15 דונם זה הרבה".
כמה עולה מטר? כמה בפריפריה וכמה במרכז?
"המחירים נעים בין 11-16 אלף שקל למטר לרכישה, תלוי במיקום. חלקם אנחנו מוכרים. בכפר סבא למשל, אנחנו מוכרים בין 13.5 אלף שקל למטר ל-15.5 אלף שקל למטר, תלוי בקומה. השכירות היא בין 50-75 שקל למטר. כפר סבא זאת בניה מתקדמת, שוהם בתכנון, במודיעין הכל מוכן. יש לנו עוד מרכז בחולון, אבל רק משרדים ומסחר".
בניית מרכז לוגיסטי הרבה יותר זולה ממשרדים?
"המבנה יותר כבד, אבל הדיזיין אחר. אין קירות מסך. בניה ישירה עולה סביב 4,000 שקל למטר".
מה התשואה?
- 3.מניב 13/08/2023 12:35הגב לתגובה זולכן כמו שכתוב בכתבה הרבה חברות הולכות על זה
- 2.שובני 11/08/2023 14:58הגב לתגובה זו...אם עכשיו בשיא הטרנד התשואה היא של 6%, מה יהיה כשייכנס עוד משקיע או שניים שאז התשואה תרד אף מתחת לזה? כבר עכשיו, תשואה של 6% היא ממש לא אטרקטיבית בהתחשב בתשואות אחרות חסרות סיכון, בטח שאין פה פרמיית סיכון. עוד מרלוג או 2 וכבר ההשקעה תהיה הפסדית. אבל מה איכפת?...עוד כותרת ועוד "כתבה" מעל דפי האתר.
- 1.קשקש 11/08/2023 13:29הגב לתגובה זואך הכול תלוי לאן פני המדינה ואיזה עוד חברות בינלאומיות יפתחו פה עסקים
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
