המסמך חושף: ועדות התכנון "תוקעות" 30% מהתכניות. איך יוצאים מזה?

עליית המחירים בישראל בשנה האחרונה גרמה למדינה להתעשת. היא רוצה להוריד מחירים, אבל לא רק דרך הריבית אלא גם דרך הגדלת ההיצע. בדרך, כשמתבוננים על הרפורמה הכוללת שהיא רוצה לעשות בשוק הדיור, קשה להתעלם מהמספרים.

בדיקת ביזפורטל מגלה את המספרים שעומדים מאחורי ועדות התכנון, שפשוט מעכבים פרוייקטים בגלל ביורוקרטיה. טיוטת חוק ההסדרים חושפת למה גלגל השיניים חורק: שימו לב מה קורה בוועדות המחוזיות - שם מאושרות מרבית יחידות הדיור.

בשנת 2021 אושרו בוועדות המחוזיות כ-82 אלף יחידות דיור מתוך כ-108 אלף יחידות דיור שאושרו, בשנת 2022 אושרו כ-106 אלף יחידות דיור מתוך כ-158 אלף יחידות דיור. מניתוח סוג התכניות, עולה כי חלק משמעותי הוא תכניות שוליות הכוללות כמות קטנה של יחידות דיור. בשנה האחרונה, 70 תכניות כללו פחות מ-20 יחידות דיור. המדינה טוענת כי העיסוק בתכניות קטנות פוגע במיקוד הוועדות בתכניות בעלות משמעות לשוק הדיור.

מה היא מציעה בעצם? שתכנית הכוללת תוספת של עד 15 יחידות דיור ועוד 1,500 מ"ר, תהיה בסמכות ועדה מקומית במקום להיתקע על המדפים המאובקים של הוועדה. תכנית הכוללת תוספת של עד 30 יח"ד ועד 3,000 מ"ר למגורים תהיה בסמכות של ועדה מקומית עצמאית. מה יקרה אם זה יתקע? כיום, חוק התכנון והבניה מאפשר לשר הפנים להעביר את סמכויות הועדה המקומית לוועדה המחוזית, כך שאין חשש שלא יהיה ניתן לקדם את התכניות האלה.

• האם אדריכלים באמת יצליחו לקצר תהליכים? ומה המשמעות למחירי הדירות?
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר

אבל עזבו את זה, סעיף 109 לחוק התכנון והבניה, מחייב כיום את הוועדה המחוזית להכריע בתכנית תוך 18 חודשים ממועד ההגשה, אבל למרות זאת, חושפת טיוטת חוק ההסדרים, כ-30% מהתכניות אינן מוכרעות בזמן. לכן, החוק מאפשר לפנות למזכיר הוועדה המחוזית שיעביר את התכנית לוועדת המשנה של המועצה הארצית.

אבל מה קורה אז? ובכן - שום דבר. הפעם האחרונה שהתכנסה ועדת המשנה לדיון בנושא הזה היתה בשנת 2019. מה קרה קודם? בשנים 2019-2017 הגיעו לוועדה 4 תכניות בלבד. אתם מבינים? התכניות אמורות לזרום אליה, אבל היא לא מתכנסת? תקראו לזה פוליטיקה, תקראו לזה "כוח עליון" - מה זה בכלל משנה? בסוף, צריך לפתור את זה. וזה מה שהמדינה מנסה לעשות. היא רוצה לאפשר מעבר חופשי של תכניות לוועדת המשנה ללא צורך בבקשה של מגיש התכנית. כל תכנית שכוללת מעל 100 יחידות דיור, היא קובעת, תועבר לוועדת המשנה בלי שהיזם יבקש. אוטומטית. היא מאפשרת ליו"ר המועצה הארצית להחליט רק מטעמים מיוחדים שלא להעביר את התכנית.

עד כאן נושא ועדת התכנון. אבל יש עוד דברים שתוקעים את ההיצע. כמו למשל, האצת התכנון בקרקע פרטית. גידול האוכלוסייה בישראל, יחד עם התמעטות משאב הקרקע, מייצרים אתגר. באזור מרכז הארץ, לפי הדוח, חלק לא מבוטל מהקרקעות הפנויות המצויות במרקם העירוני או בסמוך לו, הן בבעלות פרטית. מבחינה תכנונית, אומרת המדינה, יש יתרון בתכנון של מתחמים גדולים הכוללים מספר רב של מגרשים, ולא בתכנון פרטני לכל מגרש. כיום, לפי חוק התכנון והבניה, בתכנון בקרקע פרטית הכוללת ריבוי בעלים, נדרשת הסכמה של לפחות 75% מהבעלים. מאחר ובמקרים רבים מדובר במספר גדול של בעלים, יש קושי בהשגת הרף. לכן המדינה מציעה להפחית את רף ההסכמה לרוב רגיל - 51%. בנוסף, היא מציעה לראות את מי שלא התנגד כמסכים לשינוי. מה זה אומר? שאולי בחלק מהתכניות יספיק רוב של פחות ממחצית. נחמד, לא?

• פרויקט חדש בלב הרצליה פיתוח: מגדל בן 30 קומות במקום בית קורקס
• היישובים נחשפים: כך יחולקו המגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אבל יש עוד: לגבי האצת הליכי הרישוי, הליכים ארוכים ביחס למצב הרצוי שדורשים שיפור, המדינה רוצה לקצר את משכי הזמן להוצאת היתרי בניה.

רק בשנה שעברה פורסם דו"ח מבקר המדינה אשר מצביע על משכי הזמן להוצאת היתר: 319 ימים בהיתר ללא הקלות, ו-407 ימים בהיתר הכולל הקלות. בפועל, הוצאת היתר הכולל בניה חדשה למגורים מתארכת במקרים רבים לשנתיים ואף יותר.

התארכות הליכי הרישוי מטילה עומס בירוקרטי רב על היזמים והקבלנים, מעלה את עלויות המימון וכך מהווה גורם נוסף לעליית מחירי הדיור. חוק התכנון והבניה מאפשר מסלול רישוי מקביל למסלול הרגיל, במסגרתו אדריכל שמוסמך כמורשה להיתר יכול לתת היתר בניה במקום רשות הרישוי.

כעת, היא מציעה לתקן את החוק כך שמסלול זה יחול בכל תחומי הרשויות המקומיות, החל מינואר 2024. בנוסף, מוצע לאפשר הליך רישוי באמצעות מורשה להיתר, אדריכל במקרה הזה, גם עבור הקמת מבני ציבור וכן להעניק לו היתר סמכות או שיקול דעת לכל נושא שמהנדס וועדת מקומית יכול להחליט לגביו.

מה יקרה במקרה כזה? תנו לנו לנחש. המנהדס והאדריאל ינסו להוכיח מי עובד מהר יותר, והקצב יואץ. לא פי 2. אולי פי 3 ואפילו יותר.

המדינה מצאה שישנן רשויות רישוי מקומיות בהן הליך הרישוי מתארך באופן משמעותי יותר ביחס לממוצע. כדי להימנע מעיכוב מימוש של תכניות עם כמות משמעותית של יחידות דיור, המדינה אומר: בואו נסמיך את שר הפנים להכריז על רשות רישוי מקומית שלא ממלאת את תפקידיה במתן היתרי בניה כראוי, ושם ספציפית תתאפשר הוצאת היתר בניה במתחמי בניה הכוללים מעל 40 יח"ד, במסגרת רשות רישוי ארצית שתתבסס על ועדת המשנה של המועצה הארצית ותהווה סמכות רישוי מקבילה. מה עוד נקבע? שלרשות הרישוי הארצית ניתן יהיה גם להעביר בקשות להיתר שעברו שנתיים מקליטתן וטרם אושרו.

רוצים לומר, בשורה התחתונה - ועדות מקומיות ומחוזיות, היכונו - מעכשיו, או שתתחילו לעבוד מהר יותר, או שאנחנו ניקח לכן את הסמכות. מה יקרה עכשיו? קודם שהתכנית תאושר. ואז, רק אז, ימים יגידו.