מניבים ריט רכשה 50% משני מבנים בהיקף כולל של 84 מיליון שקל
מניבים ריט 0.09% רכשה 50% ממתחם שלד-פלד בפארק התעשייה קיסריה ו-50% מאופציה לרכישת מגרש לייזום והקמת מבנה המיועד לתעסוקה ומסחר בסמוך לתחנת רכבת פרדס חנה-קיסריה. וזאת בתמורה ל-71 מיליון שקל, בתוספת מע"מ והוצאות רכישה של כ-5.25 מיליון שקל (בעיקר מס רכישה).
המתחם, הממוקם באזור התעשייה הדרומי בקיסריה, כולל 5 מבנים בשטח בנוי של כ-12,600 מ"ר וכ-170 חניות על גבי חטיבת קרקע בשטח של כ-16 דונם. המתחם משמש לתעשייה, אחסנה ומשרדי הייטק.
המבנים נבנו בשלבים, כשהמבנה החדש האחרון במתחם, בשטח של כ-4,400 מ"ר, אוכלס בשנת 2019 ע"י מספר חברות הייטק. שיעור התפוסה במתחם הינו כ-97%, והוא מושכר ל-19 שוכרים לתקופות שכירות שבין שנה ל-5 שנים, בתוספת אופציות.
ה-NOI השנתי הצפוי, בתפוסה מלאה של המתחם, מוערך בכ-8.5 מיליון שקל, ומניבים תהיה זכאית ל-50% מההכנסות.
בנוסף החברה רכשה 50% מהאופציה לרכישת מגרש, בשטח של כ-7.6 דונם, הממוקם בפארק התעסוקה העתידי "אילנות"
הפארק יוקם מזרחית לתחנת הרכבת פרדס חנה-קיסריה. מניבים תשלם בתמורה ל-50% מהמגרש סך כולל של כ- 13.4 מיליון שקל (לרבות בגין סיחור האופציה), בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה, ובתוספת הוצאות עסקה של כ-1 מיליון שקל (בעיקר מס רכישה).
- תשואה שנתית של 10% - האם קרן מניבים ריט מעניינת?
- מניבים ריט: ה-NOI גדל ב-19% לכ-218 מיליון שקל ב-2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על גבי המגרש מתכוונת מניבים ליזום במשותף עם המוכרת את SPIRIT - פרויקט חדש, המיועד לתעסוקה ומסחר, בשטח של כ-15 אלף מ"ר עילי בתוספת חניות. ההשקעה הכוללת בהקמה צפויה להסכם בכ-160-200 מיליון שקל, וחלקה של מניבים צפוי לעמוד על 80-100 מיליון שקל. להערכת מניבים, הקמת הפרויקט תחל בתוך כשנתיים וסיומו צפוי בתוך 4-5 שנים.
מניבים צופה שה-NOI מהמתחם, לאחר השכרתו המלאה ועם סיום הקמתו, צפוי לעמוד על 13.5-16 מיליון ש"ח ולהניב לחברה תשואה של 7.5%-9%.
עופר אברם, מנכ"ל מניבים קרן הריט החדשה: "אנו שמחים על השותפות עם חברת שלד פלד במתחם, שמאפשרת לנו דריסת רגל בפארק הייטק ותעשיה איכותי ומתקדם. באמצעות הרכישה אנו ממשיכים לנצל את קופת המזומנים של החברה ומגדילים את ה-NOI השנתי של החברה באופן מיידי.
השותפות במגרש להקמת פרויקט SPIRIT הינה הזדמנות להגדיל את הפורטפוליו של החברה ואת הכנסותיה העתידיות באמצעות פעילות ייזום, המתאפשרת לחברה כחלק מהרגולציה החלה על קרנות הריט. מדובר על יזמות המגלמת בתוכה פוטנציאל רב, לאור אופיו ומיקומו הייחודיים של הפרויקט בצמידות לתחנת הרכבת ובאזור שזוכה לביקושים רבים בקרב חברות הייטק ותעשייה".
- 1.למה מניבים מתומחרת כל כך נמוך ? (ל"ת)מוטי 05/01/2022 22:24הגב לתגובה זו
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
