פלוג: ״לטיפול במשבר הדיור, לא צריכים ניסים אלא מדיניות מושכלת" - צפו בשידור ישיר
״לטיפול במשבר הדיור, לא צריכים ניסים אלא מדיניות מושכלת שמבוססת על מחקר איכותי תומך מדיניות. דיור הוא אחד מהשירותים הבסיסיים והמשמעותיים שאדם צורך במהלך חייו, ולכן הוא נושא מרכזי בכל כלכלה. כדי לרכוש שירותי דיור, אדם צריך קודם כל להחליט אם לרכוש או לשכור דירה, ואם החליט לרכוש דירה, הרכישה מהווה כנראה את העסקה הכלכלית החשובה ביותר במהלך חייו״, כך אמרה נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, בפתח כנס חטיבת המחקר של בנק ישראל שעוסק בסוגיות בשוק הדיור. במסגרת הכנס, הוצגה עבודת המחקר של ניצן צור-אילן, שבחנה את ההשפעה של הגבלות על שיעור המימון במשכנתאות על הבחירות שעושים משקי הבית בבואם לרכוש דירה. לטענתה, ״המגבלה הראשונה שהטיל בנק ישראל על שיעור המימון לרכישת דירה, גרמה למשקי בית לבחור משכנתאות בשיעור מימון נמוך יותר, והובילה גם לרכישת דירות זולות יותר ומרוחקות יותר מהמרכז. הבנקים היו צריכים להקצות יותר הון להלוואות של מעל 60% הנחשבות בסיכון גבוה והעלו לאותם ׳לווים מסוכנים׳ את הריבית״. השידור הישיר מכנס בנק ישראל היום:
נסביר כי המגבלה הראשונה בנושא שיעור המימון (LTV) החלה משנת 2010, ומשמעותה שהבנקים יקצו הון רב יותר כתמיכה במשכנתאות בשיעור מימון הגבוה מ-60%, כאשר ההנחיה לא נוגעת להלוואה של מתחת ל-800 אלף שקל. במשכנתאות במימון של מעל 60% , ההפרשים בריבית עולים משמעותית צור אילן סיפרה כי במסגרת המחקר, ממצא מעניין הוא כי בהשוואה של שני משקי בית בני אותו גיל והכנסה ובעלי מאפיינים כמעט זהים, האחד לווה משכנתא בשיעור מימון של 61% והשני בשיעור מימון של 59%, לפני המגבלה לא היה כל הבדל בריבית המשכנתא בין שני משקי בית אלה, ובעקבות ההנחיה, ישנו הפרש של 0.36% בין שני משקי הבית. ולדבריה מדובר ״בתוספת של אלפי שנים בשנה על תשלומי ריבית המשכנתא״. לטענת החוקרת, משקי הבית הגיבו לשינו האמור, ״היו רבים שהורידו את שיעור המימון שלהם מהבנק בעקבות השינויים והם משנים בחירותיהם וקונים נכסים באזורים באזורים סוציואקונומיים נמוכים יותר״. לדבריה של צור אילן, ״בעקבות השינויים בכל קבוצה באוכלוסיה, חל שינוי בשוק הדיור, אך המשקיעים הושפעו רבות יותר מן המגבלות שהוטלו. מגבלת המימון גרמה למשקי הבית לבחור נכסים שתואמים משכנתאות בשיעור מימון נמוך יותר ובריבית גבוהה יותר, הנכסים זולים יותר ריאלית ורחוקים יותר מהמרכז״.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
