חושבים להגר לארה"ב? 10 ערים מזנקות שממגנטות אוכלוסיות ענק
כלכלת ארצות הברית צמחה בשנת 2013 ב-1.9%, נתון מאכזב ביחס לציפיות הכלכלנים. מנגד, שוק הבתים המשיך לרשום התאוששות מרשימה לפי מדד קייס שילר, המודד את מחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות בארה"ב, מחירי הבתים במדינה רשמו עלייה של 13.2% בחודש ינואר בהשוואה לשנה לפני כן.
לאילו ערים עברו מרבית האמריקנים בשנה החולפת? אתר CNNMoney מיפה באמצעות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האמריקנית, את 10 הערים בארצות הברית עם גידול האוכלוסין הרב ביותר ב-2013. התעשיות שמשכו את האוכלוסייה במרבית המקרים הן האנרגיה והטכנולוגיה.
1. אוסטין, טקסס: אוכלוסיה 1.9 מיליון נפש, כ-48 אלף תושבים חדשים, גידול של 2.6%. עיר האוניברסיטאות בעלת סצנת המוזיקה המפותחת מושכת אליה צעירים רבים. המוקד העיקרי בעיר היא אוניברסיטת טקסס המתמחה בהנדסה ובמדעי המחשב, דבר אשר מוביל להקמתן של חברות הייטק וסטארט אפים רבים. שיעור האבטלה בעיר עומד על 4.7% בלבד, הנמוך ביותר בארצות הברית.
2. יוסטון, טקסס: אוכלוסיה 6.3 מיליון נפש, כ-138 אלף תושבים חדשים, גידול של 2.2%. הזינוק במחירי הנפט יוצר בעיר הרבה מאוד משרות חדשות. מלבד סקטור האנרגיה, העיר מהווה בסיס עבור תעשיות התחבורה, התעופה והתרופות. מחיר הבתים החציוני בעיר עומד על 195 אלף דולר בלבד, 10 אלף דולר פחות מהמחיר החציוני בארה"ב.
- רמאקו מצטרפת למירוץ האמריקאי להפחתת התלות בסין במתכות הנדירות
- המגפה השקטה - תרופות נגד דיכאון נמכרות במעל 20 מיליארד דולר, והשוק צומח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
3. ראלי, צפון קרוליינה: אוכלוסייה 1.2 מיליון נפש, כ-26 אלף תושבים חדשים, גידול של 2.2%. העיר הפכה למרכז משמעותי עבור תעשיית ההייטק המתפתחת. אוניברסיטאות דיוק, צפון קרוליינה וצ'אפל עיר תורמות לפיתוח תעשייה זו. שיעור האבטלה בעיר עומד על 5.5% בלבד, 2% פחות בהשוואה ל-2012 וגיוס העובדים נמצא בשיא. מחיר הבתים בעיר גבוה ב-10% מהרמה החציונית הארצית, אולם השכר גבוה ב-20%.
4. אורלנדו, פלורידה: אוכלוסיה 2.3 מיליון נפש, כ-44.4 אלף תושבים חדשים, גידול של 2%. מספר התיירים בעיר זינק ב-2013 ל-57 מיליון, זאת לעומת 43 מיליון ב-2009 זאת בשל הימצאותו של וורלד דיסני במקום. אולם גם תעשיית ההייטק המתפתחת במקום מושכת עובדים חדשים, וכן תעשיות מסורתיות. בעיר ניתן למצוא קווי יצור של חברות לוקהיד מרטין, ג'נרל דינאמיקס וסימנס. מחיר הבתים החציוני בעיר 155 אלף דולר בלבד.
5. סאן אנטוניו, טקסס: אוכלוסיה 2.3 מיליון, כ-43 אלף תושבים חדשים, גידול של 1.9%. תעשיית הנפט ממשיכה להקפיץ את כלכלת העיר. החברות ולרו אנרג'י, אחת מחברות הנפט הגדולות בארצות הברית וחברות דוגמת טסורו ונוסטאר יושבות בעיר. תעשיות נוספות משגשגות בעיר רפואה, תיירות ופיננסים. צריך כמובן להזכיר שאחד מהבסיסים הצבאיים הגדולים במדינה נמצאים בעיר. שיעור האבטלה בעיר עומד על 5.4% בלבד.
- מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
- מיזוגים ורכישות בנדל"ן הישראלי: קיצור דרך לצמיחה, אם עושים זאת נכון
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
6. דנבר, קולורדו: אוכלוסיה 2.7 מיליון נפש, כ-51 אלף תושבים חדשים, גידול של 1.9%. העיר מהווה מרכז סקי גדול ורבים רואים בה כמרכז להזדמנויות. שיעור המועסקים בעיר גדל ב-3% ב-2013 והאבטלה עומדת על 6.4% בלבד, זאת בזכות תעשיות הכרייה, האנרגיה, הבנייה, הרפואה והשירותים העסקיים. מחיר הבתים החציוני אומנם גבוה ועומד על 259 אלף דולר, אך השכר החציוני למשק בית מסתכם ב-78 אלף דולר.
7. נאשוויל, טנסי: אוכלוסיה 1.8 מיליון נפש, כ-31 אלף תושבים חדשים, גידול של 1.8%. העיר ידועה בזכות תעשיית המוזיקה שלה, אולם בשנים האחרונות התפתחו בה ענף הרפואה וסצינת סטארט אפים. גורם משיכה משמעותי הוא עלות המחייה בעיר, הנמוכה ב-14% מהממוצע הארצי.
8. שארלוט, צפון קרוליינה: אוכלוסיה 2.3 מיליון נפש, כ-40 אלף תושבים חדשים, גידול של 1.8%. העיר מהווה את מרכז הבנקאות השני בחשיבותו בארצות הברית אחרי העיר ניו יורק. בעיר יושב המטה של בנק אוף אמריקה ונמצאים בו משרדים של כל הבנקים הגדולים במדינה. סקטור הפיננסים יצר השנה ביקוש רב לעובדים ועובדים לשעבר של בנקים גדולים פתחו ייסדו חברות יעוץ פיננסיות רבות במקום.
9. אוקלהומה סיטי, אוקלהומה: אוכלוסיה 1.3 מיליון נפש, 22 אלף תושבים חדשים, גידול של 1.7%. כלכלת העיר פורחת בעקבות נסיקת תעשיית הנפט באזור, בדומה למתרחש בטקסס ובצפון דקוטה, וכסף רב זורם לעיר בעקבות הקידוחים החדשים בסביבה. שיעור האבטלה בעיר עומד על 5%, 2% פחות מהרמה החציונית בארה"ב.
10. פניקס, אריזונה: אוכלוסיה 4.4 מיליון נפש, 71 אלף תושבים חדשים, גידול של 1.6%. העיר מתחילה "להרים את הראש" ממשבר הנדל"ן שהיכה בה חזק. מחירי הבתים מתחילים לעלות שוב והביקוש לעובדים בענף הבנייה גובר. בעיר מתפתחות תעשיות של אנרגיה מתחדשת, ביומד ותעופה. לאחרונה הודיעה אפל שתקים מפעל בעיר שיעסיק 2,000 עובדים.
- 2.לקח ליהודים 2000 שנה להבין שהם צריכים מדינה יהודית (ל"ת)אלי 28/03/2014 04:28הגב לתגובה זו
- אם זו התוצאה אחרי 2000 שנה של הבנה, אז המצב מאוד עגום (ל"ת)החלום ושברו 28/03/2014 12:33הגב לתגובה זו
- 1.דנבר קולורדו - עולם אחר! (ל"ת)ואנחנו תקועים בחרא 27/03/2014 17:59הגב לתגובה זו
- דנבר מדהימה מכל בחינה אפשרית (ל"ת)הלוואי עלינו 28/03/2014 12:35הגב לתגובה זו
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
מחירי הדירות יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 3.05% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
