דגן: "הרוכשים והמשקיעים ירדו מהגדר; ההתרחקות ממדינת ת"א צוברת תאוצה"
ציבור רוכשי הדירות ירד לגמרי מהגדר והחל שוב למלא את אולמות המכירות.
זאת ועוד,
חברת שיכון ובינוי נדל"ן דיווחה היום כי מכרה בחודש יולי 118 דירות בסך כולל של כ-199 מיליון שקל. מדובר בזינוק של 195%, לעומת 40 דירות בסך כולל של 74 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ-195% במכירות ושל כ-170% בהיקף הכספי. מתחילת השנה מכרה החברה 527 דירות בסך כולל של כ-860 מיליון שקל, זאת לעומת 487 דירות בסך כולל של כ-817 מיליון שקל מינואר 2011 עד יולי 2011, גידול של 8.2% במכירות.
"עיקר הגידול במכירות הוא בדירות במחיר של 1.2 מיליון שקל ובמחיר של 2 מיליון שקל צפונה, בקרב משפרי הדיור הרוכשים דירות במחיר של 1.6-1.8 יותר רגוע", כך אומר תמיר דגן, מנכ"ל החברה, אמר בראיון ל-Bizportal.
לדבריו, הציבור שישב על הגדר וציבור המשקיעים מתחילים לחזור. "אנחנו רואים תנועה ערה וגדולה במקומות כמו כרכור, אשקלון, חדרה וזכרון יעקב, לרוב מדובר ברוכשי דירה ראשונה במחיר של 900 אלף שקל עד 1.3 מיליון שקל, 30% מרוכשי הדירות בפרויקטים של החברה באשקלון מגיעים מבחוץ, גם מירושלים, תל אביב ואפילו מאזור השרון. אין ספק שרואים התרחקות ממדינת תל אביב, גם בפתח תקווה רמת המחירים מקשה לא פעם על הזוגות הצעירים לרכוש דירה."
דגן אינו צופה שמחירי הדירות יעלו באופן ניכר, אך גם אינו מאמין שנראה ירידה. "עד כה בנק ישראל והממשלה ניסו להשפיע על ידי הטיפול בביקוש לדירות, כעת יש לטפל בהיצע, אך לצערי בגלל מצוקת האשראי רואים האטה בבנייה שרק תחמיר ותשפיע על המחירים."
- 7.נו? מה ציפיתם שהוא יגיד? (ל"ת)נחליאלי 07/08/2012 10:06הגב לתגובה זו
- 6.07/08/2012 09:08הגב לתגובה זומדינה של אנשים טיפשים אין מה לעשות. בגלל זה כל שנה כל האקדמאים יורדים מפה כי בחול הם חיים כמו מלכים בלי משכנתא וגם מצליחים קצת לחסוך אין להם למה לחזור. זוג שהולך לעשות דוקטורט יכול להסתדר בלי עבודת אשה ופה לא. ביבי הצליח לשעבד את עם הפסיכים. אז תקנו ותעבדו כל החיים לפרנס מנכל בנק וכמה פקידות בוגרות סמינר למורות שהתקדמו לסגני מנהלים ומנהלים ובוגרי כלכלה אין להם עבודה בבנק לדוגמא בנק הפועלים מקדם בוגרת סמינר ולא כלכלנית .
- 5.מי נתן ליהודים האלה מדינה? (ל"ת)הורסים לנו את המדינה 06/08/2012 13:59הגב לתגובה זו
- 4.באמת יש הכוללללללל 06/08/2012 13:15הגב לתגובה זוטילים פעם בשבוע....בית חולים מיתפורר(במידה ותיצתרכו )אבטלה ועוד..ועוד
- 3.06/08/2012 12:40הגב לתגובה זוהעיר הכימ טובה בארץ.חופי ים,קרוב למרכז,אין צפיפות עיר מצויינת זה הדבר האמיתי.
- 2.אשקלוני 06/08/2012 11:29הגב לתגובה זותחשבו רגע באמת. יש חוף ים משגע, מרינה יפה עם בתי קפה ומועדונים, טיילת שמי שמטייל בה גם ביום וגם בלילה לא פעם אפשר לשמוע שהיא יותר יפה מהטיילת של תל אביב. בתי קולנועה. קניונים. מבחר של מסעדות. תחבורה ציבורית ענפה, רכבת עם חנייה ענקית שלא מזמן סיימו להכשיר, אז אפשר באמת לקנות ביית או דירה במחיר סביר יחסית לאזור המרכז, ישאר לך כסף למכונית חדשה, ועוד עודף לבזבז כל חודש ומקסימום כמו הרבה אחרים נוסעים לעבודה או ברכב הפרטי ביחד עם 3-4 אחרים וחוסכים או פשוט ברכבת
- מה חסר? אקדמאים, פרנסה, תשתיות, תרבות, גשם... (ל"ת)תל אביבי 06/08/2012 12:10הגב לתגובה זו
- 1.הו!!! שלום לך ,מה קרה התעוררת?! ירדו המכירות שוב?!~ (ל"ת)פבריק 06/08/2012 11:27הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
