ברקליס על האירו: "כנראה שהחזקנו בגישה שמרנית מידי בנוגע להתחזקות הדולר"
המסחר שהתנהל בסוף השבוע האחרון במטבע האירופאי נמשך באותה מגמה שאפיינה אותו בשבועות האחרונים - צלילה מהירה מטה. בימים האחרונים שבר האירו את מחסום ה-1.40 מול הדולר וצלל לשפל של חצי שנה כשהוא ננעל בשער של 1.386 דולר. בתוך פחות מחודשיים איבד המטבע כ-7.5% מערכו מול הדולר.
בהתנהלות מול השקל נסחר המטבע במגמה דומה כשמתחילת חודש דצמבר האחרון השלים האירו צלילה של קרוב ל-9% בשערו כשהוא מתקרב במהירות לשפל של שנה. רק לפני פחות מחודשיים החליף המטבע האירופאי ידיים בשער של 5.70 שקל - כשנכון ליום ו' האחרון נסחר המטבע בשער של 5.20 שקל.
בבנק ההשקעות הבריטי, ברקליס קפיטל, לא התעלמו כמובן מההתדרדרות המהירה בשער האירו ומיהרו לעדכן את תחזית שערו לששת החודשים הקרובים. בסקירה שמפרסם היום ברקליס מציינים האנליסטים כי לא העריכו נכון את חולשתה הרבה של יוון ובהתאם לכך עידכנו למטה את השער הצפוי לאירו בטווח הקצר. השער החזוי למטבע ב-3-6 החודשים הבאים נקבע על 1.35 דולר לאירו אשר משקף התחזקות נוספת של הדולר בשיעור של יותר מ-2.5%.
"פתחנו את השנה הנוכחית בציפייה כי הדולר יתחזק מול האירו בשיעור של 5% במחצית הראשונה של 2010 ולאור ההתפתחויות האחרונות בשער החליפין, נראה כי החזקנו בגישה שמרנית מדי לגביו - בהתאם לכך אנו מעדכנים את תחזית שער האירו-דולר לששת החודשים הקרובים", כך מציין דיוויד וו, אנליסט המט"ח של ברקליס קפיטל. יחד עם זאת מדגיש האנליסט כי בצפי השנתי הוא שומר על אותה תחזית לאירו בטווח הארוך שעומדת על שער של 1.45 דולר.
גם הכלכלנים בארץ חולקים את אותן התובנות ביחס לחולשת האירו ובסקירה השבועית שערכה חברת FXCM ישראל, המתמחה במסחר במט"ח, הביעו גם הם את חששותיהם מביצועיו החלשים. ב-FXCM ישראל מסמנים את מצבה הרעוע של יוון כסיבה המרכזית לחולשת האירו. "בעוד שלפנינו שבוע פונדמנטלי עמוס ביותר עבור האירו, לאירועים הללו ניתן להתכונן. לא ניתן לומר את אותו הדבר על הדעיכה במידת האמון בכלכלה האזורית בקרב משקיעים בינלאומיים. קיימות סיבות רבות לפקפק בחוסנו של גוש האירו ובמטבע שלו, אולם הסכנה התקשורתית והפוליטית ביותר הינה ההתנפחות בגרעון התקציבי של יוון".
עוד עולה מסקירת הכלכלנים כי החששות כעת לא מתרכזים אך ורק בכלכלת יוון הבעייתית, אלא גם בכלכלות נוספות באזור אשר עתידות להקרין מחולשתן על המטבע: "אם כלכלת יוון אינה יכולה לעמוד בכללים הנוקשים של האיחוד והמדינות השכנות אינן מספקות סיוע, מישהו ייאלץ לוותר. באם משמעות הדבר היא חילוץ או נטישה של האירו, הצפי עבור המטבע אינו מזהיר. יתר על כן, יוון איננה מדינה האירו היחידה שנתונה בקשיים. אירלנד, ספרד, פורטוגל, איטליה ורבות נוספות מרגישות את המצוקה".
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
הפרויקט יקום על קרקע בשטח של כ-43 דונם. החברה תשלם עבור הזכויות סכום של כ-29.1 מיליון שקל - סך העלויות בפרויקט מבטא שיעור רווחיות גולמית של כ-15%; וגם - עסקאות אחרונות
חברת רוטשטיין רוטשטיין -0.76% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה, ובתחום הנדל"ן המניב, התקשרה בהסכם לרכישת זכויות חכירה בקרקע להקמת פרויקט מגורים בהיקף של 493 דירות חדשות בקריית גת. הקרקע, בשטח של כ-43 דונם, נרכשה במסגרת עסקת השבה עם מושב עוזה, בתמורה לכ-29.1 מיליון שקל ובפטור ממכרז, בכפוף לאישור רשות מקרקעי ישראל. הפרויקט צפוי להניב הכנסות של כ-852 מיליון שקל מול עלויות של כ-723 מיליון שקל - ומבטא רוחיות גולמית על פי ההערכות של כ-15%. מדובר בקרקע הכוללת שבעה מגרשים בייעוד למגורים, שתאפשר הקמת שכונה חדשה בהיקף משמעותי בלב אחת הערים המתפתחות בישראל. קריית גת נמצאת בשנים האחרונות בתנופת פיתוח, בין היתר בזכות הרחבת אזורי התעשייה וההייטק, קידום תשתיות תחבורה חדשות וביקושים גוברים לדיור מצד זוגות צעירים ומשקיעים. בעסקאות אחרונות שבוצעו בעיר נרשמו מחירים ממוצעים של 16-18 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובשלב בו הפרויקט נמצא. מושב עוזה הוא יישוב חקלאי־דתי בחבל לכיש, השייך למועצה האזורית שפיר, וממוקם מדרום לעיר קריית גת.
רווחיות גולמית
דבר מעניין בעסקה הוא שיעור הרווחיות הגולמית הצפוי ה'גבולי' יחסית שעומד על כ-15% בלבד. מדובר על שיעור שנחשב נמוך יחסית לסטנדרט בענף היזמי, שבו פרויקטים רבים מתומחרים על בסיס רווחיות של 15%-20% ואף יותר. המשמעות היא שהחברה נכנסת לפרויקט עם מרווח ביטחון מצומצם יחסית, מה שיכול להעלות סיכון תזרימי בתקופה שבה עלויות מימון גבוהות ומדד תשומות הבנייה ממשיך להכביד. עם זאת, בפועל ייתכן שהרווחיות תתברר כגבוהה יותר - ברוב הפרויקטים שלה בשנים האחרונות נרשמו שיעורי רווחיות נאים יותר, בין היתר בזכות שדרוגי תכנון, תוספות זכויות והיכולת למכור במחירים גבוהים מההערכות הראשוניות. נראה כי החברה שמרנית ביחס לחברות אחרות בענף - וזה מתבטא גם בשאר הפרויקטים שלה, ושם הרווח והרווחיות גדולים בהרבה ומתעדכנים לאורך הזמן כלפי מעלה. לפחות כך היה בעבר הלא רחוק. נקח לדוגמא את הפרויקט שנמצא בשיווק כעת - בכרמי הנדיב. שם החברה עדכנה במצגת שפרסמה לאחרונה כי שיעור הרווחיות הגולמית יעמוד על 40%. וזה פרויקט שיכניס לקופה שלה כ-64 מיליון שקל.
אבישי בן- חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן, מסר: "חתימת ההסכם מהווה אבן דרך משמעותית נוספת בפעילות החברה ותומכת באסטרטגיית הצמיחה וההתרחבות שלנו ובפיתוח שכונות גדולות. על אף התקופה המאתגרת בשוק הדיור, הצלחנו בחודשים האחרונים לרשום היקפי מכירות גבוהים המעידים על האמון של הרוכשים במותג רוטשטיין ובאיכות הפרויקטים שלנו. אנו בטוחים שגם בקריית גת נראה ביקושים חזקים ונמשיך לייצר ערך למשפחות הרוכשות ולמשקיעים".
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?
שווי השוק של החברה עומד על כ- 1.49 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ- 674 מיליון שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-38%, וב-12 החודשים האחרונים בכ-98%.
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- רוטשטיין תקדם פרויקט פינוי בינוי במערב נתניה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עסקאות אחרונות באזור:
ברחוב האישה העברייה 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.11 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.
ברחוב הגבורה 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.225 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.
