ברקליס על האירו: "כנראה שהחזקנו בגישה שמרנית מידי בנוגע להתחזקות הדולר"
המסחר שהתנהל בסוף השבוע האחרון במטבע האירופאי נמשך באותה מגמה שאפיינה אותו בשבועות האחרונים - צלילה מהירה מטה. בימים האחרונים שבר האירו את מחסום ה-1.40 מול הדולר וצלל לשפל של חצי שנה כשהוא ננעל בשער של 1.386 דולר. בתוך פחות מחודשיים איבד המטבע כ-7.5% מערכו מול הדולר.
בהתנהלות מול השקל נסחר המטבע במגמה דומה כשמתחילת חודש דצמבר האחרון השלים האירו צלילה של קרוב ל-9% בשערו כשהוא מתקרב במהירות לשפל של שנה. רק לפני פחות מחודשיים החליף המטבע האירופאי ידיים בשער של 5.70 שקל - כשנכון ליום ו' האחרון נסחר המטבע בשער של 5.20 שקל.
בבנק ההשקעות הבריטי, ברקליס קפיטל, לא התעלמו כמובן מההתדרדרות המהירה בשער האירו ומיהרו לעדכן את תחזית שערו לששת החודשים הקרובים. בסקירה שמפרסם היום ברקליס מציינים האנליסטים כי לא העריכו נכון את חולשתה הרבה של יוון ובהתאם לכך עידכנו למטה את השער הצפוי לאירו בטווח הקצר. השער החזוי למטבע ב-3-6 החודשים הבאים נקבע על 1.35 דולר לאירו אשר משקף התחזקות נוספת של הדולר בשיעור של יותר מ-2.5%.
"פתחנו את השנה הנוכחית בציפייה כי הדולר יתחזק מול האירו בשיעור של 5% במחצית הראשונה של 2010 ולאור ההתפתחויות האחרונות בשער החליפין, נראה כי החזקנו בגישה שמרנית מדי לגביו - בהתאם לכך אנו מעדכנים את תחזית שער האירו-דולר לששת החודשים הקרובים", כך מציין דיוויד וו, אנליסט המט"ח של ברקליס קפיטל. יחד עם זאת מדגיש האנליסט כי בצפי השנתי הוא שומר על אותה תחזית לאירו בטווח הארוך שעומדת על שער של 1.45 דולר.
גם הכלכלנים בארץ חולקים את אותן התובנות ביחס לחולשת האירו ובסקירה השבועית שערכה חברת FXCM ישראל, המתמחה במסחר במט"ח, הביעו גם הם את חששותיהם מביצועיו החלשים. ב-FXCM ישראל מסמנים את מצבה הרעוע של יוון כסיבה המרכזית לחולשת האירו. "בעוד שלפנינו שבוע פונדמנטלי עמוס ביותר עבור האירו, לאירועים הללו ניתן להתכונן. לא ניתן לומר את אותו הדבר על הדעיכה במידת האמון בכלכלה האזורית בקרב משקיעים בינלאומיים. קיימות סיבות רבות לפקפק בחוסנו של גוש האירו ובמטבע שלו, אולם הסכנה התקשורתית והפוליטית ביותר הינה ההתנפחות בגרעון התקציבי של יוון".
עוד עולה מסקירת הכלכלנים כי החששות כעת לא מתרכזים אך ורק בכלכלת יוון הבעייתית, אלא גם בכלכלות נוספות באזור אשר עתידות להקרין מחולשתן על המטבע: "אם כלכלת יוון אינה יכולה לעמוד בכללים הנוקשים של האיחוד והמדינות השכנות אינן מספקות סיוע, מישהו ייאלץ לוותר. באם משמעות הדבר היא חילוץ או נטישה של האירו, הצפי עבור המטבע אינו מזהיר. יתר על כן, יוון איננה מדינה האירו היחידה שנתונה בקשיים. אירלנד, ספרד, פורטוגל, איטליה ורבות נוספות מרגישות את המצוקה".
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
