הראל פרץ. קרדיט: יחצ"7 שנים לקידום פרויקט? זה לא סביר": המנכ"ל הנכנס של ICR התחדשות עירונית
הראל פרץ, שנכנס לאחרונה לתפקיד מנכ"ל ICR התחדשות עירונית שבשליטת ישראל קנדה ו-ORC Land, מדבר על הצורך הדחוף בצמצום חסמים רגולטוריים, על היעד להכפלת הפעילות, על חשיבות ההתחדשות גם כמענה ביטחוני - ועל האחריות של היזמים כלפי הדיירים: "המטרה היא לא רק לשדרג את הבניין - אלא לחזק את המרחב האזרחי כולו"
לאורך השנים האחרונות, ובמיוחד מאז תחילתה של 'מלחמת 12 הימים' מול איראן, הפכה ההתחדשות העירונית מעדיפות לבנייה כנגד רעידות אדמה לעדיפות לאומית. הבניינים הישנים, שרבים מהם ללא ממ"ד וללא תשתיות ראויות, הפכו
לסיכון בטחוני - לא רק לבעיה תכנונית.
במציאות שבה מלאי הקרקעות הפנויות באזורים המבוקשים הולך ואוזל, ההתחדשות העירונית היא גם המענה המרכזי למשבר הדיור, גם אמצעי לציפוף מושכל של הערים, וגם פתרון מיגוני קריטי לעורף האזרחי.בתוך המגמה הזו פועלת חברת
ICR, שנמצאת כיום בצמיחה מואצת ומבססת את עצמה כאחת מהשחקניות המרכזיות בענף.
החברה, שנמצאת בבעלות משותפת של קבוצת ישראל קנדה ישראל קנדה 0.07% שבשליטת היזמים ברק רוזן ואסי טוכמאייר ושל חברת ORC Land שבשליטת רז
עודד, מחזיקה כיום בעשרות פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר באזורי ביקוש, ופועלת להרחבת פעילותה בקצבים מהירים.
בעבר הלא רחוק, התרחש מהלך שהעניק לחברה חוסן פיננסי נוסף וגב מוסדי משמעותי: "אנחנו רואים בהתחדשות העירונית לא רק הזדמנות עסקית, אלא
משימה לאומית עם השלכות חברתיות וביטחוניות", אומר מנכ"ל חברת ICR התחדשות עירונית - הראל פרץ, שנכנס לאחרונה לתפקיד ומוביל את האסטרטגיה החדשה להתרחבות.
בראיון לביזפורטל הוא מדבר על החסמים בענף, על האחריות כלפי הדיירים, ועל המטרות לשנים הקרובות, כולל
יעד שאפתני להכפלת כמות הפרויקטים הפעילים.
מה הביא אותך ל-ICR התחדשות עירונית?
קודם כל - האמונה שלי בחברה ובמה שהיא מייצגת. התחברתי מאוד לרצון של החברה להשקיע ולהתפתח בתחום ההתחדשות העירונית. תחום שאני עוסק בו כבר למעלה מ-12 שנה. מעבר לזה, ראיתי בצוות הקיים ובפוטנציאל של החברה בסיס איתן שאפשר לבנות עליו. החברה נמצאת בצמיחה מואצת, וזה מאוד עניין אותי לבוא למקום שכבר מתקדם מהר, ולעזור לו לגדול אפילו יותר.
איך התרשמת מהפורטפוליו של החברה?
הדבר שהכי בלט לי הוא האיכות, גם בבחירת המיקומים, גם באופי התכנון
וגם בשלב שבו נמצאים רוב הפרויקטים. חלק גדול מהפרויקטים כבר בשלב תכנוני מתקדם, חלקם עם היתר, וחלק כבר בביצוע.
זו נקודת פתיחה מאוד טובה. בנוסף, יש לנו פרויקטים באזורים שונים בארץ – גם אזורי ביקוש קלאסיים במרכז, גם בחיפה – אבל בכל מקרה, אנחנו בוחרים
את המיקום בקפידה. אנחנו בוחנים את הכדאיות של כל פרויקט ולא ניגשים לכל דבר.
אתם מתכננים להכפיל את כמות הפרויקטים - איך תעשו את זה?
אנחנו
עובדים על זה בשתי זרועות. מצד אחד - ייזום. החברה משתתפת במכרזים, מגישה הצעות, מתחרה וזוכה בפרויקטים חדשים. מצד שני - אנחנו בוחנים גם מהלכים אסטרטגיים של רכישות או מיזוגים, שיכולים לקצר לנו תהליכים ולהגדיל את ההיקף.
אבל חשוב לומר - זה לא עניין של
גדילה לשם הגדילה. המטרה היא לא רק לצבור עוד ועוד פרויקטים, אלא גם לקדם ולהוציא לפועל את מה שכבר יש. הצלחה מבחינתי היא לראות תוכנית שיושבת על השולחן - יוצאת לדרך.
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באופן כללי - איך נראה את תחום ההתחדשות העירונית מתפתח בעשור הקרוב?
אני חושב שזה הכיוון המרכזי של שוק הדיור. רוב התחלות הבנייה בישראל יגיעו מהתחדשות עירונית - אין כמעט אלטרנטיבה אחרת. הקרקעות הפנויות נגמרות, במיוחד באזורי הביקוש. אני רואה את התחום הזה לא כ'נישה', אלא כתחום ליבה. עברנו כברת דרך, יש עוד הרבה חסמים, אבל ככל שהשוק יתמקצע והרשויות יתגייסו, ההתחדשות תהפוך למנוע הצמיחה המרכזי של ענף הבנייה.
בנוסף למה שנאמר, נראה כי המלחמה הראתה לנו כמה חשובה ההתחדשות העירונית, גם בפן הביטחוני. איך אתה רואה את זה?
בסופו של דבר, כשאתה רואה אזרחים שיורדים למקלט או רצים לחדר מדרגות כי אין להם ממ"ד, אתה מבין שמשהו כאן לא
תקין. ההתחדשות העירונית היא כבר לא רק פתרון לבעיות תכנוניות, היא חלק מחומת המגן של העורף האזרחי. כשאנחנו מוציאים לפועל פרויקט פינוי בינוי, אנחנו לא רק משדרגים את הדירה, אנחנו נותנים ביטחון לתושב. ביטחון במלחמה, ובמקרה של רעידת אדמה, חס וחלילה. זה הופך את כל
העשייה למשמעותית הרבה יותר.התחום של ההתחדשות נותן מענה ישיר. הבניינים שאנחנו בונים הם לפי התקנים החדשים - כל דירה עם ממ"ד, כל תכנון מתחשב בביטחון ובטחון.
זו לא פריבילגיה - זו חובה. ולכן מבחינתי, התחדשות עירונית היא לא רק פרויקט נדל"ני, היא פרויקט
לאומי. ככל שנקדם יותר פרויקטים, כך נקטין את מספר התושבים שחיים בלי מענה בעת חירום.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
הבירוקרטיה חונקת - זה כבר מובן מאליו, מהם הצעדים הנדרשים כדי לזרז תהליכי התחדשות עירונית?
צריך לקבוע מתודולוגיה סדורה עם לוחות זמנים ברורים ומחייבים. לא כותרת, לא כוונה - אלא חקיקה. כמו שנהוג בעולם. היום כל רשות מקומית עובדת אחרת, כל ועדה לוקחת את הזמן שלה, והיזם מוצא את עצמו רודף אחרי אינסוף גורמים, חומרים, תיקונים. חייבים לצמצם
את מספר המעורבים, לייצר תהליך אחיד, ולהפחית את הביורוקרטיה.
לצערי, זמן סביר לקידום כיום עומד על כשבע שנים. וזה עוד בלי הפתעות. אתה מתחיל בוועדה המקומית, עובר למחוזית, חוזר, תכנית עיצוב, התנגדויות, בקשה להיתר - וכל שלב כזה מוסיף חודשים אם לא יותר.
זו מערכת איטית מאוד, וזה אחד הגורמים הכי בולמים בענף. אם באמת רוצים להאיץ התחדשות עירונית, זו הנקודה להתחיל ממנה.
איך השותפות עם כלל ביטוח משפיעה על החברה?
זו הבעת אמון מאוד גדולה - לא רק בפעילות של החברה, אלא גם באנשים שבה ובפוטנציאל שגלום בה. כשגוף מוסדי בסדר גודל כזה נכנס כשותף, לפי שווי של 1.72 מיליארד שקל, זו אמירה ברורה: יש פה חברה עם יציבות, תשתית טובה, וצפי לצמיחה משמעותית. זה נותן לנו חוסן פיננסי, גמישות, ויכולת להתמודד בפרויקטים גדולים יותר.
מה באמת היתרון של השילוב בין כלל ביטוח, ישראל קנדה ו-ORC Land?
זה שילוב מאוד חזק. ישראל קנדה מביאה ניסיון יזמי וביצוע רחב מאוד, ORC מביאה יזמות עם חשיבה יצירתית ויכולת כוללת - וכלל מוסיפה את הפן המוסדי, המשקיע לטווח ארוך. זה נותן לנו שלד מאוד חזק.
איך החברה מבדלת עצמה מהמתחרים בתחום?
אנחנו לא מסתכלים רק על הרווח, אלא על המוצר. בכל פרויקט אנחנו שואלים איך נבדל אותו, איך נשדרג אותו, איך ניצור ערך אמיתי לדייר. זה יכול להיות בגמרים, בשטחים ציבוריים, בחניונים, בתכנון של מבני ציבור, או אפילו בתחושה הכללית של הבניין. בנוסף, אנחנו רואים בדיירים שותפים. אנחנו נשארים איתם לכל אורך הדרך, גם אחרי שהפרויקט מסתיים. זה לא תמיד קל - אבל זו הדרך שלנו.
אם כבר מדברים על אחראיות חברתית ועזרה לדיירים. איך אתם מאזנים בין רווחיות ואחראיות?
זה מתחיל בתפיסה: לא רואים את הדיירים כמכשול, אלא כחלק מהתהליך. אנחנו משקיעים הרבה עוד לפני שהפרויקט בכלל מתחיל - בהקשבה, בתכנון, בתאומים, בפתרונות. לפעמים זה עולה כסף, ולפעמים זה גם מאט תהליכים, אבל כשאתה רואה דייר חוזר לדירה חדשה, בטוחה ומוגנת - זה שווה הכול. זו הצלחה.
שאלה לסיום - מה המטרות שלך לשנה הקרובה בתפקיד המנכ"ל?
שתי מטרות ברורות: האחת - להרחיב את הפעילות של החברה, גם בכמות הפרויקטים וגם בפריסה הגאוגרפית. השנייה - לקדם את מה שכבר קיים. יש לנו פרויקטים נהדרים שצריכים לעבור שלב. כל פרויקט כזה שיקבל היתר או ייצא לביצוע - זו מבחינתי הצלחה.
- 1.קשרי 31/07/2025 23:00הגב לתגובה זואחד מרבים שמתעשרים על חשבון חלשים ובחסות החוק
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
