"7 שנים לקידום פרויקט? זה לא סביר": המנכ"ל הנכנס של ICR התחדשות עירונית

לאורך השנים האחרונות, ובמיוחד מאז תחילתה של 'מלחמת 12 הימים' מול איראן, הפכה ההתחדשות העירונית מעדיפות לבנייה כנגד רעידות אדמה לעדיפות לאומית. הבניינים הישנים, שרבים מהם ללא ממ"ד וללא תשתיות ראויות, הפכו לסיכון בטחוני - לא רק לבעיה תכנונית.

במציאות שבה מלאי הקרקעות הפנויות באזורים המבוקשים הולך ואוזל, ההתחדשות העירונית היא גם המענה המרכזי למשבר הדיור, גם אמצעי לציפוף מושכל של הערים, וגם פתרון מיגוני קריטי לעורף האזרחי.בתוך המגמה הזו פועלת חברת ICR, שנמצאת כיום בצמיחה מואצת ומבססת את עצמה כאחת מהשחקניות המרכזיות בענף.

החברה, שנמצאת בבעלות משותפת של קבוצת ישראל קנדה ישראל קנדה 0.36%   שבשליטת היזמים ברק רוזן ואסי טוכמאייר ושל חברת ORC Land  שבשליטת רז עודד, מחזיקה כיום בעשרות פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר באזורי ביקוש, ופועלת להרחבת פעילותה בקצבים מהירים.

בעבר הלא רחוק, התרחש מהלך שהעניק לחברה חוסן פיננסי נוסף וגב מוסדי משמעותי: "אנחנו רואים בהתחדשות העירונית לא רק הזדמנות עסקית, אלא משימה לאומית עם השלכות חברתיות וביטחוניות", אומר מנכ"ל חברת ICR התחדשות עירונית - הראל פרץ, שנכנס לאחרונה לתפקיד ומוביל את האסטרטגיה החדשה להתרחבות.

בראיון לביזפורטל הוא מדבר על החסמים בענף, על האחריות כלפי הדיירים, ועל המטרות לשנים הקרובות, כולל יעד שאפתני להכפלת כמות הפרויקטים הפעילים.

מה הביא אותך ל-ICR התחדשות עירונית?

קודם כל - האמונה שלי בחברה ובמה שהיא מייצגת. התחברתי מאוד לרצון של החברה להשקיע ולהתפתח בתחום ההתחדשות העירונית. תחום שאני עוסק בו כבר למעלה מ-12 שנה. מעבר לזה, ראיתי בצוות הקיים ובפוטנציאל של החברה בסיס איתן שאפשר לבנות עליו. החברה נמצאת בצמיחה מואצת, וזה מאוד עניין אותי לבוא למקום שכבר מתקדם מהר, ולעזור לו לגדול אפילו יותר.

איך התרשמת מהפורטפוליו של החברה?

הדבר שהכי בלט לי הוא האיכות, גם בבחירת המיקומים, גם באופי התכנון וגם בשלב שבו נמצאים רוב הפרויקטים. חלק גדול מהפרויקטים כבר בשלב תכנוני מתקדם, חלקם עם היתר, וחלק כבר בביצוע.

זו נקודת פתיחה מאוד טובה. בנוסף, יש לנו פרויקטים באזורים שונים בארץ – גם אזורי ביקוש קלאסיים במרכז, גם בחיפה – אבל בכל מקרה, אנחנו בוחרים את המיקום בקפידה. אנחנו בוחנים את הכדאיות של כל פרויקט ולא ניגשים לכל דבר.

אתם מתכננים להכפיל את כמות הפרויקטים - איך תעשו את זה?

אנחנו עובדים על זה בשתי זרועות. מצד אחד - ייזום. החברה משתתפת במכרזים, מגישה הצעות, מתחרה וזוכה בפרויקטים חדשים. מצד שני - אנחנו בוחנים גם מהלכים אסטרטגיים של רכישות או מיזוגים, שיכולים לקצר לנו תהליכים ולהגדיל את ההיקף.

אבל חשוב לומר - זה לא עניין של גדילה לשם הגדילה. המטרה היא לא רק לצבור עוד ועוד פרויקטים, אלא גם לקדם ולהוציא לפועל את מה שכבר יש. הצלחה מבחינתי היא לראות תוכנית שיושבת על השולחן - יוצאת לדרך.

• פינוי-בינוי או תמ”א? כך תדעו מה מתאים לבניין שלכם
• פריצת דרך בהתחדשות עירונית? רמ"י מציגה הטבות להנעת פרויקטים בפריפריה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

באופן כללי - איך נראה את תחום ההתחדשות העירונית מתפתח בעשור הקרוב?

אני חושב שזה הכיוון המרכזי של שוק הדיור. רוב התחלות הבנייה בישראל יגיעו מהתחדשות עירונית - אין כמעט אלטרנטיבה אחרת. הקרקעות הפנויות נגמרות, במיוחד באזורי הביקוש. אני רואה את התחום הזה לא כ'נישה', אלא כתחום ליבה. עברנו כברת דרך, יש עוד הרבה חסמים, אבל ככל שהשוק יתמקצע והרשויות יתגייסו, ההתחדשות תהפוך למנוע הצמיחה המרכזי של ענף הבנייה.

בנוסף למה שנאמר, נראה כי המלחמה הראתה לנו כמה חשובה ההתחדשות העירונית, גם בפן הביטחוני. איך אתה רואה את זה?

בסופו של דבר, כשאתה רואה אזרחים שיורדים למקלט או רצים לחדר מדרגות כי אין להם ממ"ד, אתה מבין שמשהו כאן לא תקין. ההתחדשות העירונית היא כבר לא רק פתרון לבעיות תכנוניות, היא חלק מחומת המגן של העורף האזרחי. כשאנחנו מוציאים לפועל פרויקט פינוי בינוי, אנחנו לא רק משדרגים את הדירה, אנחנו נותנים ביטחון לתושב. ביטחון במלחמה, ובמקרה של רעידת אדמה, חס וחלילה. זה הופך את כל העשייה למשמעותית הרבה יותר.התחום של ההתחדשות נותן מענה ישיר. הבניינים שאנחנו בונים הם לפי התקנים החדשים - כל דירה עם ממ"ד, כל תכנון מתחשב בביטחון ובטחון.

זו לא פריבילגיה - זו חובה. ולכן מבחינתי, התחדשות עירונית היא לא רק פרויקט נדל"ני, היא פרויקט לאומי. ככל שנקדם יותר פרויקטים, כך נקטין את מספר התושבים שחיים בלי מענה בעת חירום.

• אלמוגים תגייס 54 מיליון שקל משותפה חדשה לפרויקטים בפתח תקווה וברעננה
• היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס

הבירוקרטיה חונקת - זה כבר מובן מאליו, מהם הצעדים הנדרשים כדי לזרז תהליכי התחדשות עירונית?

צריך לקבוע מתודולוגיה סדורה עם לוחות זמנים ברורים ומחייבים. לא כותרת, לא כוונה - אלא חקיקה. כמו שנהוג בעולם. היום כל רשות מקומית עובדת אחרת, כל ועדה לוקחת את הזמן שלה, והיזם מוצא את עצמו רודף אחרי אינסוף גורמים, חומרים, תיקונים. חייבים לצמצם את מספר המעורבים, לייצר תהליך אחיד, ולהפחית את הביורוקרטיה.

לצערי, זמן סביר לקידום כיום עומד על כשבע שנים. וזה עוד בלי הפתעות. אתה מתחיל בוועדה המקומית, עובר למחוזית, חוזר, תכנית עיצוב, התנגדויות, בקשה להיתר - וכל שלב כזה מוסיף חודשים אם לא יותר. זו מערכת איטית מאוד, וזה אחד הגורמים הכי בולמים בענף. אם באמת רוצים להאיץ התחדשות עירונית, זו הנקודה להתחיל ממנה.

איך השותפות עם כלל ביטוח משפיעה על החברה?

זו הבעת אמון מאוד גדולה - לא רק בפעילות של החברה, אלא גם באנשים שבה ובפוטנציאל שגלום בה. כשגוף מוסדי בסדר גודל כזה נכנס כשותף, לפי שווי של 1.72 מיליארד שקל, זו אמירה ברורה: יש פה חברה עם יציבות, תשתית טובה, וצפי לצמיחה משמעותית. זה נותן לנו חוסן פיננסי, גמישות, ויכולת להתמודד בפרויקטים גדולים יותר.

מה באמת היתרון של השילוב בין כלל ביטוח, ישראל קנדה ו-ORC Land?

זה שילוב מאוד חזק. ישראל קנדה מביאה ניסיון יזמי וביצוע רחב מאוד, ORC מביאה יזמות עם חשיבה יצירתית ויכולת כוללת - וכלל מוסיפה את הפן המוסדי, המשקיע לטווח ארוך. זה נותן לנו שלד מאוד חזק.

איך החברה מבדלת עצמה מהמתחרים בתחום?

אנחנו לא מסתכלים רק על הרווח, אלא על המוצר. בכל פרויקט אנחנו שואלים איך נבדל אותו, איך נשדרג אותו, איך ניצור ערך אמיתי לדייר. זה יכול להיות בגמרים, בשטחים ציבוריים, בחניונים, בתכנון של מבני ציבור, או אפילו בתחושה הכללית של הבניין. בנוסף, אנחנו רואים בדיירים שותפים. אנחנו נשארים איתם לכל אורך הדרך, גם אחרי שהפרויקט מסתיים. זה לא תמיד קל - אבל זו הדרך שלנו.

אם כבר מדברים על אחראיות חברתית ועזרה לדיירים. איך אתם מאזנים בין רווחיות ואחראיות?

זה מתחיל בתפיסה: לא רואים את הדיירים כמכשול, אלא כחלק מהתהליך. אנחנו משקיעים הרבה עוד לפני שהפרויקט בכלל מתחיל - בהקשבה, בתכנון, בתאומים, בפתרונות. לפעמים זה עולה כסף, ולפעמים זה גם מאט תהליכים, אבל כשאתה רואה דייר חוזר לדירה חדשה, בטוחה ומוגנת - זה שווה הכול. זו הצלחה.

שאלה לסיום - מה המטרות שלך לשנה הקרובה בתפקיד המנכ"ל?

שתי מטרות ברורות: האחת - להרחיב את הפעילות של החברה, גם בכמות הפרויקטים וגם בפריסה הגאוגרפית. השנייה - לקדם את מה שכבר קיים. יש לנו פרויקטים נהדרים שצריכים לעבור שלב. כל פרויקט כזה שיקבל היתר או ייצא לביצוע - זו מבחינתי הצלחה.