
צניחה חופשית: מכירת הדירות החדשות בשפל של שני עשורים
קצב מכירת הדירות החדשות נחתך כמעט בחצי, המשקיעים בורחים, ורוכשי הדירה הראשונה כרגע בוחרים לא לנהור אל הרכישה. המגבלות החדשות של בנק ישראל חונקות את מבצעי המימון, הביטחון האישי הפך לשיקול מרכזי - והקבלנים מתקשים להיפטר מהמלאי - מאי 2025 מתגלה כחודש של נקודת מפנה: הביקוש נעצר, והמגמה ברורה – הציבור יושב על הגדר, והשוק כולו בהאטה
הסקירה החודשית של משרד האוצר שפורסמה הבוקר מציגה תמונה מעניינת: שוק הנדל"ן למגורים במאי 2025 רשם אחת הרמות הנמוכות ביותר של פעילות מאז תחילת שנות ה-2000. סך העסקאות עמד על פחות מ-7 אלף דירות שנמכרו, ליתר
דיור - 6,698. מדובר על ירידה של 16% לעומת חודש מאי 2024.
גם בניכוי דירות מוזלות ומסובסדות ("מחיר למשתכן" ודומיו), נרשמה צניחה של 18% בעסקאות. זה לא חודש בודד שאפשר לומר עליו שאינו מייצג - אלא המשך ישיר למגמה ברורה שמתחזקת מאז תחילת השנה.
במונחי ממוצע מכירות יומי, נרשמה ירידה של 14% לעומת אפריל, למרות שבמאי היו יותר ימי עבודה. זהו חודש מאי מהחלשים ביותר שתועדו בעשרים השנים האחרונות. בדומה לתקופות משבר כמו פרוץ הקורונה או ימי האינתיפאדה השנייה.
במוקד ההאטה - שוק הדירות החדשות:
רק 1,720 דירות חדשות נמכרו בשוק החופשי, ירידה דרמטית של 44% לעומת מאי שעבר. זהו אחד הנתונים הגרועים ביותר שנרשמו אי פעם לחודש מאי. הירידות מקיפות כמעט את כל הארץ. בתל אביב
ובבת ים, אזור שבו נמכרו אשתקד 60% מהדירות בשוק החופשי כדירות חדשות, חלה ירידה חדה שהורידה את הנתון ל-39% בלבד. גם באזורי ב"ש, נתניה וחדרה נרשמו צניחות של עשרות אחוזים. אחת הסיבות המרכזיות להתכווצות היא השינוי ברגולציה.
בחודש אפריל האחרון נכנסו לתוקף מגבלות חדשות של בנק ישראל על מבצעי המימון שמציעים הקבלנים – כמו תשלום של 10% בלבד היום והיתרה בעת המסירה ('10/90').המגבלות
הללו מייקרות את עלות האשראי ליזמים, ודוחפות אותם לצמצם את היקף ההטבות לרוכשים - בעיקר בדירות “על הנייר”.
התוצאה: הציבור נזהר הרבה יותר, והקבלנים מתקשים למכור. שיעור העסקאות שבהן נרכשה דירה 'על הנייר' ירד ל-60% בלבד. ירידה חדה לעומת החודשים הקודמים.
נתוני משרד האוצר מצביעים על ירידה חדה בהיקף ההטבות באזורים כמו נתניה (מ-65% ל-20%) וחדרה.
מנגד, ברמת גן דווקא חלה קפיצה: 70% מהדירות שנמכרו במאי כללו הטבת מימון, לעומת 27% בלבד במרץ. ייתכן שזה ביטוי ללחץ גובר מצד קבלנים להיפטר ממלאים בעיר.גם המשקיעים
מאטים באופן דרמטי את פעילותם. רק 923 דירות נרכשו על ידם במאי, ירידה של 31% לעומת מאי שעבר, והמשך ישיר למגמה שנרשמת מאז תחילת השנה.
גם תושבי חוץ קונים פחות: רק 130 דירות נרכשו על ידם, מרביתן בירושלים, נתניה וטבריה. המשקיעים, שנחשבו בעבר למנוע ביקושים
מרכזי, כמעט נעלמו מהשטח. גם נתוני 'רכישות נטו' מראים מגמה של נטישה: יותר משקיעים מוכרים מאשר קונים, ולראשונה מזה זמן רב, הדירות לא מוצאות בקלות רוכשים חלופיים.
רגל פה רגל שם
גם
רוכשי הדירה הראשונה ממתינים על הגדר. לפי נתוני האוצר, בחודש מאי נרכשו כ-3 אלף דירות בשוק החופשי על ידי זוגות צעירים, ירידה חדה של 21% לעומת מאי אשתקד. מדובר בהמשך ישיר לירידות שנרשמו כבר מתחילת השנה, על רקע שחיקה באמון, תחושת אי ודאות, ופחות נכונות להתחייבות
כלכלית גדולה.
נראה שרוב הזוגות מעדיפים להמתין לפרויקטים עתידיים בסבסוד ממשלתי, או שפשוט אינם מוצאים דירה שמתאימה לתקציב ולמציאות הכלכלית הנוכחית.חשוב לציין - גם בקרב משפרי הדיור נרשמה האטה, אם כי מתונה יותר: במאי נרכשו כ-2,000 דירות על ידי משפחות
שמכרו דירה קודמת - ירידה של 3% בלבד לעומת מאי שעבר. אולם בתוך הנתון הזה מסתתר שינוי מעניין: שיעור 'מצמצמי הדיור' - כלומר משקי בית שעוברים לדירה קטנה או זולה יותר, עלה ל-28%. זהו גידול של 3% מהחודש הקודם, ו-4% לעומת השנה שעברה. ייתכן שמדובר בסימן ללחץ כלכלי
שמוביל להקטנת התחייבויות, או בבחירה יזומה לעבור לדירה עם ממ"ד, באזור בטוח יותר, גם אם היא קטנה יותר.
ומה לגבי דירות יד שנייה?
שוק היד השנייה, לעומת זאת, ממשיך להפגין מעט יציבות: אמנם מדובר
ברמות נמוכות היסטורית, אך לפחות נרשמה עלייה של 1% בהיקף העסקאות לעומת מאי אשתקד. וזאת בניגוד לצניחה שנרשמה בדירות החדשות.בממוצע ארצי, שוק היד השנייה שומר על קצב נמוך, אך ככל הנראה כיום הוא נתפס בעיני הציבור כחלופה בטוחה יותר. הסיבה העיקרית לכך היא שהציבור
מחפש ודאות. דירות יד שניה זמינות מיידית, נמצאות לעיתים באזורים ותיקים עם תשתיות מוכרות, והחשוב מכל -רבות מהן כוללות ממ"ד.
מאז מתקפות הטילים מאיראן וחיזבאללה, הפכה נוכחות ממ"ד לשיקול מרכזי ברכישת דירה. לפי נתוני רשות המסים, במאי הגיע שיעור הדירות
עם ממ"ד מתוך כלל עסקאות היד השנייה ל-60%. מדובר בעלייה ניכרת לעומת חודשים קודמים. הציבור כבר לא רודף אחרי פרויקטים נוצצים עם הבטחות לעתיד, אלא מחפש דירה בטוחה - לכאן ועכשיו.
בסופו של דבר, נדמה שהמחיר כבר לא הגורם המרכזי בקבלת החלטה. הריבית אמנם
בירידה, הקבלנים מציעים מבצעים (יצירתיים יש לומר). אבל הקונים פשוט לא ממהרים. התחושה הכללית בשוק היא של זהירות. אנשים חוששים מהמצב הביטחוני, מהשלכות כלכליות, מהתחייבות ארוכת טווח - ומעדיפים לחכות.
שוק הנדל"ן נמצא כרגע על פרשת דרכים: ההיצע לא מצליח
לייצר ביקוש, התמריצים מצטמצמים, והרגולציה מצננת את המשחק. המשמעות היא שהלחץ עובר בהדרגה מהציבור, ישירות אל הקבלנים. אלה מחזיקים במלאי, מממנים בנייה, אך לא מצליחים למכור בקצב שדרוש להם.
נכון לעכשיו, לא מדובר בקריסה - אלא בעצירה. אבל עצירה כזו, כשהיא
נמשכת לאורך זמן, עשויה להפוך לבעיה עמוקה הרבה יותר.
- 22.אנונימי 11/07/2025 14:19הגב לתגובה זואך שעבדו וממשכים לשעבד את חילנו ודור ההמשך של מדינת המלחמה למחזקי דירות למינהם זה פשע שחיבים לחקור ולהעניש בכלא רבים ומיד
- 21.קונים יד עוד בזול ליד הים לפני המראה מעלה קריית ים רח יוספטל לפני שיהיה מאוחר (ל"ת)אנונימי 11/07/2025 10:16הגב לתגובה זו
- 20.נגמרו הפראיירים שישלמו 2מיליון על ערימת בלוקים בפתח תקווה (ל"ת)עברתי לקפריסין 10/07/2025 19:42הגב לתגובה זו
- 2 מיליון זה היום מציאה בפתח תקווה (ל"ת)אנונימי 12/07/2025 08:45הגב לתגובה זו
- 19.בבר מהממד 10/07/2025 12:55הגב לתגובה זוקבלנים הסתיים מי שלא מוריד מחיר לא ישרוד .
- להאשים את הממשלה בטפשות שלנו זאת עוד טפשות (ל"ת)אנונימי 14/07/2025 18:42הגב לתגובה זו
- 18.אנונימי 10/07/2025 12:26הגב לתגובה זוגינדי נתנה הנחה של 3%% ומכרה 500 דירות בשדה דבתיתנו הנחות תורידו במחירים המנופחים ותמכרו לא תיתנו הנחות גדולות של 35% לא תימכרו תישארו עם 80000 דירות על המדף ובלי רווחים
- 17.רחמים מזיל דמעה . 10/07/2025 11:19הגב לתגובה זו1 . שיורידו מחירים ויפסיקו לשדוד . 2 . הבנקים שופכים שמן למדורה ומשתפים פעולה בשוד הציבור . 3. על ראשו של גולדקנופ גדול השודדים בוער השטריימל . 4 . ביבי אשם אבל כמו תמיד הוא מסרב לקבל אחריות .
- 16.אני 10/07/2025 10:48הגב לתגובה זוזה לא יושבים על הגדר או לא ממהרים או מעדיפים להמתין פשוט המשדרגים שקנו בזול סיימו משכנתאמועגשיו חוקחים אחת חדשה אחרי שהרוויחו 2 מליון מהעליות נגמרו ולרוב האנשים בארץ אין בבנק את הסכומים שצריך לקנות דירה. אין.
- 15.שלי 10/07/2025 09:13הגב לתגובה זוהקבלנים מכרו בחודש מאי 1680 דירות יד 1 לא כולל מחיר למשתכן ומכרו 694 דירות מחיר למשתכן בסהכ מכרו מכרו 2374 דירות תוסיפו שכבר שנתיים מלאי הדירות הלא מכורות רק עולה ובטוח עבר 80000 דירותזאת אומרת שכדי למכור את הדירות הקבלנים צריכים 3 שנים
- 14.אנונימי 10/07/2025 08:54הגב לתגובה זואיזה יופי לקרוא בסוף שתזרים המזומנים של הקבלנים במאי יצר להם רווח של 55 מיליון שקל. תוסיפו כמה מילים על מלאי הדירות הלא מכורות בחודש אפריל המלאי היה 78700 דירות אם הקבלנים מכרו במאי רק 2374 דירות חישוב פשוט דירות שנמכרו פחות דירות יד2 ואז נגלה שהמלאי של הקבלנים קפץ ל 82000 דירות לא מכורות.
- 13.סחבק 10/07/2025 06:03הגב לתגובה זוכשהירידה הגדולה תגיע לערים מסביב תתחיל הפאניקה של מוכרים ששקועים במשכנתא מטורפת שירצו להתפטר מהנכס לפני שיאבד את הערך שלו ואז המפולת תגיע. אלא אם כן המדינה והבנקים יתערבו כדי למנוע את זה.
- הירידות בתל אביב והרצליה כבר קיימות שנתיים וגם בבת ים חולון ראשון לציון ראש העין באר שבע אשדוד אשקלו (ל"ת)אנונימי 10/07/2025 08:56הגב לתגובה זו
- בהרצליה בהתחדשות יד התשעה ליד רעננה המחירים עולים (ל"ת)חיים ע 11/07/2025 10:17
- 12.יעלי 10/07/2025 00:27הגב לתגובה זודירות מחיר למשתכן שמתבלות במהירות מלא תקלות רמה נמוכה של בנייה.
- 11.ביגלל הרבית של הנגיד המטומטם... אנשים צריכים לגור בדירה זה מוצר בסיסי (ל"ת)אנונימי 09/07/2025 22:43הגב לתגובה זו
- אנונימי 10/07/2025 12:24הגב לתגובה זוהאינפלציה הנוכחית היא סיבה מספיק טובה לא להוריד את הריבית
- ירון 10/07/2025 08:48הגב לתגובה זוצריך ממשלה למען האזרחים
- 10.חדשאיכותי וזול 09/07/2025 18:18הגב לתגובה זולא קונה ביוקר במקומות ישנים וצפופים
- 9.אלי 09/07/2025 17:58הגב לתגובה זואין לאנשים לגמור את החודש
- אנונימי 12/07/2025 14:06הגב לתגובה זוהם מכירים את הקונה הישראלי שהוא משלם בקיצור פרירי
- 8.אחכה 09/07/2025 17:04הגב לתגובה זוכמה עבדו עלינו על מחסור בדירות ומתברר שהמצב בדיוק הפוך. המחירים הגיעו לרמה חזירית כשהאחראים הם הממשלה רמי הלמס הבנקים הקבלנים המתווכים ועוד. לא מתפלא שמספר העסקאות והמחירים בצמיחה חופשית. אחכה עוד עד שאקנה. בינתיים צניחה נעימה.
- 7.אנונימי 09/07/2025 16:33הגב לתגובה זולקונה המאושר
- 6.כולם נוקבים במחירים שלא תואמים בעליל את ההכנסות בישראל !!! (ל"ת)דן 09/07/2025 15:57הגב לתגובה זו
- 5.אנונימי 09/07/2025 15:50הגב לתגובה זוככה זה כמשחקים יותר מידיי באינסטלציה בסוף מקבלים צינור
- אנונימי 09/07/2025 19:59הגב לתגובה זונכון
- 4.הקבלנים לא מצליחים למכור שיורידו מחיר (ל"ת)אנונימי 09/07/2025 15:20הגב לתגובה זו
- הם לא יכולים בגלל המחויבות לבנקים (ל"ת)דני 10/07/2025 12:25הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 09/07/2025 15:05הגב לתגובה זואל תאמינו לקבלנים ועיתונאי החצר שמפמפמים את הבועה. המצב לא טוב. שימן הכסף בקרן כספית ב 44.5 אחוז ותחכו בסבלנות לקריסה
- 2.מתי כבר בלאט 09/07/2025 14:32הגב לתגובה זואין מכירות אבל המחירים לא קורסים ומותחים ומשקרים וממציאים והלמס משקר... כמה זמן עוד אפשר עם החרא הזה
- ממן קוריצה 09/07/2025 15:53הגב לתגובה זוהבלון יתפוצץ.הכל יקרוס.והבורסה טסה במחזורים קטנים.עוורון מוחלט.
- 1.בתל אביב קטסטרופה. 09/07/2025 13:54הגב לתגובה זואלפי בעלי דירות בתל אביב שבבעלותם דירת ירושה מציעים אותה למכירה ומעבירים את הכסף להשקעה במניות. תוך שנתיים מחירי הדירות בתל אביב והצלייה יפלו בעוד 30 אחוז.
- רמי 09/07/2025 15:07הגב לתגובה זוחי בשכירות ברמת אביב החדשה. אף אחד לא מצליח למכור בשכונה או בגוש הגדול או אזורי חן. גם חצי מליון פחות ואין קונים.
- כן נכון 09/07/2025 14:05הגב לתגובה זוניסינו האחים למכור את בית הורינו. לקח ארבע שנים קשות. ההיצע עצום בלתי נתפס. כל הדור שלנו הוריו נפטרו בערך באותה תקופה בפיתוח. למקום יש דימוי של דיפלומטים או צרפתים. ישראלים לא מתקרבים

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה
הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני משרד האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים של הקבלנים. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בשטח. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.
הירידה בפועל במחירי הדירות היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ וביולי-אוגוסט הם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים בדוחות הדירקטוריון הם מדברים על "שפיפות" ביקושים במחצית הראשונה וחלקם מספרים על חזרה לקצב מכירות טוב ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות ההנחות והמבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול) הם מעל 400 דירות, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?
זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה בעיקר עם מועדון חבר. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר אפקטיבי ותקבלו הנחה נוספת שהיא זו ששכנעה את הרוכשים לקנות. הרוכשים לא מסתערים - הם מחכים לירידה ואז קונים.
גם חברות נוספות מדברות על עלייה בכמות הדירות הנמכרות ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה שהתרחשה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה לשוק הדירות. זו מתנה לקבלנים ולרוכשי הדירות. כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו חדר גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הן לא משלמות עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הרוכשים הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשמנסים למצוא את נקודת שיווי המשקל בחודשים יולי-אוגוסט בין המחיר לכמות, מבינים שהכמות עלתה אך המחיר האפקטיבי ירד. זו לא ירידה דרמטית, אבל כדי להשיג קונים, הקבלנים מספקים הנחות אפקטיביות נוספות של 3%-5%. בהינתן הירידה מתחילת השנה, אנחנו כבר באזור ה-7%-8% ירידה מתחילת שנה. לא בכל מקום, יש הטרוגניות רבה.