צניחה חופשית: מכירת הדירות החדשות בשפל של שני עשורים

הסקירה החודשית של משרד האוצר שפורסמה הבוקר מציגה תמונה מעניינת: שוק הנדל"ן למגורים במאי 2025 רשם אחת הרמות הנמוכות ביותר של פעילות מאז תחילת שנות ה-2000. סך העסקאות עמד על פחות מ-7 אלף דירות שנמכרו, ליתר דיור - 6,698. מדובר על ירידה של 16% לעומת חודש מאי 2024.

גם בניכוי דירות מוזלות ומסובסדות ("מחיר למשתכן" ודומיו), נרשמה צניחה של 18% בעסקאות. זה לא חודש בודד שאפשר לומר עליו שאינו מייצג - אלא המשך ישיר למגמה ברורה שמתחזקת מאז תחילת השנה.

במונחי ממוצע מכירות יומי, נרשמה ירידה של 14% לעומת אפריל, למרות שבמאי היו יותר ימי עבודה. זהו חודש מאי מהחלשים ביותר שתועדו בעשרים השנים האחרונות. בדומה לתקופות משבר כמו פרוץ הקורונה או ימי האינתיפאדה השנייה.

במוקד ההאטה - שוק הדירות החדשות:

רק 1,720 דירות חדשות נמכרו בשוק החופשי, ירידה דרמטית של 44% לעומת מאי שעבר. זהו אחד הנתונים הגרועים ביותר שנרשמו אי פעם לחודש מאי. הירידות מקיפות כמעט את כל הארץ. בתל אביב ובבת ים, אזור שבו נמכרו אשתקד 60% מהדירות בשוק החופשי כדירות חדשות, חלה ירידה חדה שהורידה את הנתון ל-39% בלבד. גם באזורי ב"ש, נתניה וחדרה נרשמו צניחות של עשרות אחוזים. אחת הסיבות המרכזיות להתכווצות היא השינוי ברגולציה.

בחודש אפריל האחרון נכנסו לתוקף מגבלות חדשות של בנק ישראל על מבצעי המימון שמציעים הקבלנים – כמו תשלום של 10% בלבד היום והיתרה בעת המסירה ('10/90').המגבלות הללו מייקרות את עלות האשראי ליזמים, ודוחפות אותם לצמצם את היקף ההטבות לרוכשים - בעיקר בדירות “על הנייר”.

התוצאה: הציבור נזהר הרבה יותר, והקבלנים מתקשים למכור. שיעור העסקאות שבהן נרכשה דירה 'על הנייר' ירד ל-60% בלבד. ירידה חדה לעומת החודשים הקודמים. נתוני משרד האוצר מצביעים על ירידה חדה בהיקף ההטבות באזורים כמו נתניה (מ-65% ל-20%) וחדרה.

מנגד, ברמת גן דווקא חלה קפיצה: 70% מהדירות שנמכרו במאי כללו הטבת מימון, לעומת 27% בלבד במרץ. ייתכן שזה ביטוי ללחץ גובר מצד קבלנים להיפטר ממלאים בעיר.גם המשקיעים מאטים באופן דרמטי את פעילותם. רק 923 דירות נרכשו על ידם במאי, ירידה של 31% לעומת מאי שעבר, והמשך ישיר למגמה שנרשמת מאז תחילת השנה.

גם תושבי חוץ קונים פחות: רק 130 דירות נרכשו על ידם, מרביתן בירושלים, נתניה וטבריה. המשקיעים, שנחשבו בעבר למנוע ביקושים מרכזי, כמעט נעלמו מהשטח. גם נתוני 'רכישות נטו' מראים מגמה של נטישה: יותר משקיעים מוכרים מאשר קונים, ולראשונה מזה זמן רב, הדירות לא מוצאות בקלות רוכשים חלופיים.

רגל פה רגל שם

גם רוכשי הדירה הראשונה ממתינים על הגדר. לפי נתוני האוצר, בחודש מאי נרכשו כ-3 אלף דירות בשוק החופשי על ידי זוגות צעירים, ירידה חדה של 21% לעומת מאי אשתקד. מדובר בהמשך ישיר לירידות שנרשמו כבר מתחילת השנה, על רקע שחיקה באמון, תחושת אי ודאות, ופחות נכונות להתחייבות כלכלית גדולה.

נראה שרוב הזוגות מעדיפים להמתין לפרויקטים עתידיים בסבסוד ממשלתי, או שפשוט אינם מוצאים דירה שמתאימה לתקציב ולמציאות הכלכלית הנוכחית.חשוב לציין -  גם בקרב משפרי הדיור נרשמה האטה, אם כי מתונה יותר: במאי נרכשו כ-2,000 דירות על ידי משפחות שמכרו דירה קודמת - ירידה של 3% בלבד לעומת מאי שעבר. אולם בתוך הנתון הזה מסתתר שינוי מעניין: שיעור 'מצמצמי הדיור' - כלומר משקי בית שעוברים לדירה קטנה או זולה יותר, עלה ל-28%. זהו גידול של 3% מהחודש הקודם, ו-4% לעומת השנה שעברה. ייתכן שמדובר בסימן ללחץ כלכלי שמוביל להקטנת התחייבויות, או בבחירה יזומה לעבור לדירה עם ממ"ד, באזור בטוח יותר, גם אם היא קטנה יותר.


ומה לגבי דירות יד שנייה?

שוק היד השנייה, לעומת זאת, ממשיך להפגין מעט יציבות: אמנם מדובר ברמות נמוכות היסטורית, אך לפחות נרשמה עלייה של 1% בהיקף העסקאות לעומת מאי אשתקד. וזאת בניגוד לצניחה שנרשמה בדירות החדשות.בממוצע ארצי, שוק היד השנייה שומר על קצב נמוך, אך ככל הנראה כיום הוא נתפס בעיני הציבור כחלופה בטוחה יותר. הסיבה העיקרית לכך היא שהציבור מחפש ודאות. דירות יד שניה זמינות מיידית, נמצאות לעיתים באזורים ותיקים עם תשתיות מוכרות, והחשוב מכל -רבות מהן כוללות ממ"ד.

מאז מתקפות הטילים מאיראן וחיזבאללה, הפכה נוכחות ממ"ד לשיקול מרכזי ברכישת דירה. לפי נתוני רשות המסים, במאי הגיע שיעור הדירות עם ממ"ד מתוך כלל עסקאות היד השנייה ל-60%. מדובר בעלייה ניכרת לעומת חודשים קודמים. הציבור כבר לא רודף אחרי פרויקטים נוצצים עם הבטחות לעתיד, אלא מחפש דירה בטוחה - לכאן ועכשיו.

בסופו של דבר, נדמה שהמחיר כבר לא הגורם המרכזי בקבלת החלטה. הריבית אמנם בירידה, הקבלנים מציעים מבצעים (יצירתיים יש לומר). אבל הקונים פשוט לא ממהרים. התחושה הכללית בשוק היא של זהירות. אנשים חוששים מהמצב הביטחוני, מהשלכות כלכליות, מהתחייבות ארוכת טווח - ומעדיפים לחכות.

שוק הנדל"ן נמצא כרגע על פרשת דרכים: ההיצע לא מצליח לייצר ביקוש, התמריצים מצטמצמים, והרגולציה מצננת את המשחק. המשמעות היא שהלחץ עובר בהדרגה מהציבור, ישירות אל הקבלנים. אלה מחזיקים במלאי, מממנים בנייה, אך לא מצליחים למכור בקצב שדרוש להם.

נכון לעכשיו, לא מדובר בקריסה - אלא בעצירה. אבל עצירה כזו, כשהיא נמשכת לאורך זמן, עשויה להפוך לבעיה עמוקה הרבה יותר.