הפתרון למצוקת הדיור עובר רק דרך השוק החופשי

עו"ד אורי פריש, מנכ"ל משותף ב-CITYR, המתמחה בהשקעות נדל"ן מניב בארה"ב, על הצעדים להוספת והנגשת דיור בר השגה לציבור
אורי פריש | (1)
נושאים בכתבה דיור בר השגה

שר הפנים לשעבר, גדעון סער, חתם בזמנו על צו המאפשר לוועדות תכנון ובנייה מקומיות להפקיע קרקע לטובת הקמת פרויקטים להשכרה במחיר מופחת. על פי הצו, בניית דירות להשכרה על ידי רשות מקומית, חברה עירונית או גוף ממשלתי - בהן שכר הדירה יהיה נמוך ב-20% לפחות ממחיר השוק וצמוד מדד - תוגדר כ"מטרה ציבורית", על פי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה.

יוזמה זו היא צעד בכיוון הנכון ובעלת פוטנציאל משמעותי להוזלת יוקר הדיור בישראל. ברם, על-פי התנאים שאותם קבע המשרד, מי שתהיה אחראית על ההקמה, ההפעלה, הניהול, והאחזקה התקינה של יחידות הדיור - לרבות הרכוש המשותף של אותו הבניין היא דווקא הרשות המקומית, שבמקביל גם תפקח על הוראות הצו והסכם השכירות.

הקמת מרכזי דיור להשכרה היא פתרון אפקטיבי למשבר הדיור שמדינת ישראל חווה בשנים האחרונות, אך פתרון זה אינו צריך להגיע בדמות דיור ציבורי בירוקרטי, כבד ומסורבל. אין זה סוד שהמדינה והרשות המקומית אינן מוכרות לגופים יעילים ותחרותיים, בלשון המעטה, המועדים לפרוטקציוניזם ושחיתות. יותר מסביר, אפוא, כי גורלו של הפרויקט המבורך ייחרץ מראש ויהפוך באופן צפוי למשכנות של אומללות ועליבות.

מנגד, בארצות-הברית מתגוררים כ-35% ממשקי הבית בשכירות, כאשר השיטה הדומיננטית הנהוגה במדינה בתחום הדיור להשכרה מכונה "מולטי פאמילי", תחתיה חוסים כ-18 מיליון משקי בית. לפי שיטה זו, חברה פרטית מחזיקה בבעלות על שכונה קטנה המיועדת להשכרה והרשויות האמריקניות מתערבות ומציבות מגבלות על שכר הדירה והאפשרות לפנות דיירים.

ה"מולטי פאמילי" יוצר כדאיות, מכיוון שהשוכר מקבל יותר ומשלם פחות. התקורה על ההוצאות נמוכה ויש תחרות בין החברות על השירותים שהדייר מקבל. מחיר הדירה במתחם מגורים שכזה נמוך בכ-15% והדייר מקבל בנוסף שירותים כמו חדר כושר, מגרשי ספורט ובריכה.

בכדי להכניס את השיטה לישראל, על המדינה לדחוף כמה שיותר לכניסתן של חברות פרטיות לתחום שוק השכירות, ולא לדחוק אותן לטובת דיור ציבורי ולעודד בירוקרטיה ממשלתית נוספת. ראשית, המדינה חייבת לשחרר קרקע זולה באיזורי ביקוש לצורך בנייה חופשית בשוק הפרטי, כש-20% בלבד יוקצו לדיור בר-השגה. שנית, יש צורך לדאוג להעמדת מכרזים לאותם היזמים שיעמדו בתנאים אלו ולאפשר בניה במחיר מופחת - כפי שנעשה בארה"ב - לתת הטבות במיסוי מקומי בכדי לעודד את היזם ואת השוכרים.

פרט חשוב נוסף, היזם - ולא המדינה או הרשות המקומית - ישמשו לאחר השלמת בניית הדיור בר-ההשגה כחברת הניהול של הנכס והבעלים הפרטיים יספק את שרותי התחזוקה, במקביל לאכלוס וגביה. מראות ההזנחה של הדיור הציבורי שהיה בבעלות חברת "עמידר" (206 אלף יחידות דיור) בישראל, בשנות ה-70' - אשר הביאו לירידה בביקוש לדיור הציבורי - עודם טריים בזיכרון וכך גם סטיגמת העוני והמצוקה שנוצרה לדיור מסוג זה.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

על משרד הפנים להכריע בעד הקמת מתחמי דיור להשכרה דרך השוק החופשי, שבתוספת לצעדים שהועלו כאן, יובילו להגדלה היצע הדיור, וכפועל יוצא מכך, להורדת מחירים בכלל שוק הדיור. הרגולציה שתקבע המדינה בדירות שיוקצו לדיור בר-השגה, תשרת את השוכרים ותדאג שאלו ישלמו מחירי גג בהתאם לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בתוספת 1% בשנה לכל היותר. בנוסף, השוכרים ייהנו ממתן שירות מתקדם ומשוכלל של החברה הפרטית, במקום להסתמך על מנגנון בירוקרטי מנופח ולא יעיל.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    ירושלמי 18/11/2014 16:01
    הגב לתגובה זו
    במציאות אין כאן שוק חופשי. אלה מונופול אחד גדול של המדינה במספסרת באדמות. וכלן זה לא רלוונטי
יסודות אסדת לווייתן
צילום: אלבטרוס

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית

יעקב צלאל |
נושאים בכתבה גז מפת הקידוחים

מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.

אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.

אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.

מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם, הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.

(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים הקרובים).

נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25% מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.