הפתרון למצוקת הדיור עובר רק דרך השוק החופשי

עו"ד אורי פריש, מנכ"ל משותף ב-CITYR, המתמחה בהשקעות נדל"ן מניב בארה"ב, על הצעדים להוספת והנגשת דיור בר השגה לציבור
אורי פריש | (1)
נושאים בכתבה דיור בר השגה

שר הפנים לשעבר, גדעון סער, חתם בזמנו על צו המאפשר לוועדות תכנון ובנייה מקומיות להפקיע קרקע לטובת הקמת פרויקטים להשכרה במחיר מופחת. על פי הצו, בניית דירות להשכרה על ידי רשות מקומית, חברה עירונית או גוף ממשלתי - בהן שכר הדירה יהיה נמוך ב-20% לפחות ממחיר השוק וצמוד מדד - תוגדר כ"מטרה ציבורית", על פי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה.

יוזמה זו היא צעד בכיוון הנכון ובעלת פוטנציאל משמעותי להוזלת יוקר הדיור בישראל. ברם, על-פי התנאים שאותם קבע המשרד, מי שתהיה אחראית על ההקמה, ההפעלה, הניהול, והאחזקה התקינה של יחידות הדיור - לרבות הרכוש המשותף של אותו הבניין היא דווקא הרשות המקומית, שבמקביל גם תפקח על הוראות הצו והסכם השכירות.

הקמת מרכזי דיור להשכרה היא פתרון אפקטיבי למשבר הדיור שמדינת ישראל חווה בשנים האחרונות, אך פתרון זה אינו צריך להגיע בדמות דיור ציבורי בירוקרטי, כבד ומסורבל. אין זה סוד שהמדינה והרשות המקומית אינן מוכרות לגופים יעילים ותחרותיים, בלשון המעטה, המועדים לפרוטקציוניזם ושחיתות. יותר מסביר, אפוא, כי גורלו של הפרויקט המבורך ייחרץ מראש ויהפוך באופן צפוי למשכנות של אומללות ועליבות.

מנגד, בארצות-הברית מתגוררים כ-35% ממשקי הבית בשכירות, כאשר השיטה הדומיננטית הנהוגה במדינה בתחום הדיור להשכרה מכונה "מולטי פאמילי", תחתיה חוסים כ-18 מיליון משקי בית. לפי שיטה זו, חברה פרטית מחזיקה בבעלות על שכונה קטנה המיועדת להשכרה והרשויות האמריקניות מתערבות ומציבות מגבלות על שכר הדירה והאפשרות לפנות דיירים.

ה"מולטי פאמילי" יוצר כדאיות, מכיוון שהשוכר מקבל יותר ומשלם פחות. התקורה על ההוצאות נמוכה ויש תחרות בין החברות על השירותים שהדייר מקבל. מחיר הדירה במתחם מגורים שכזה נמוך בכ-15% והדייר מקבל בנוסף שירותים כמו חדר כושר, מגרשי ספורט ובריכה.

בכדי להכניס את השיטה לישראל, על המדינה לדחוף כמה שיותר לכניסתן של חברות פרטיות לתחום שוק השכירות, ולא לדחוק אותן לטובת דיור ציבורי ולעודד בירוקרטיה ממשלתית נוספת. ראשית, המדינה חייבת לשחרר קרקע זולה באיזורי ביקוש לצורך בנייה חופשית בשוק הפרטי, כש-20% בלבד יוקצו לדיור בר-השגה. שנית, יש צורך לדאוג להעמדת מכרזים לאותם היזמים שיעמדו בתנאים אלו ולאפשר בניה במחיר מופחת - כפי שנעשה בארה"ב - לתת הטבות במיסוי מקומי בכדי לעודד את היזם ואת השוכרים.

פרט חשוב נוסף, היזם - ולא המדינה או הרשות המקומית - ישמשו לאחר השלמת בניית הדיור בר-ההשגה כחברת הניהול של הנכס והבעלים הפרטיים יספק את שרותי התחזוקה, במקביל לאכלוס וגביה. מראות ההזנחה של הדיור הציבורי שהיה בבעלות חברת "עמידר" (206 אלף יחידות דיור) בישראל, בשנות ה-70' - אשר הביאו לירידה בביקוש לדיור הציבורי - עודם טריים בזיכרון וכך גם סטיגמת העוני והמצוקה שנוצרה לדיור מסוג זה.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

על משרד הפנים להכריע בעד הקמת מתחמי דיור להשכרה דרך השוק החופשי, שבתוספת לצעדים שהועלו כאן, יובילו להגדלה היצע הדיור, וכפועל יוצא מכך, להורדת מחירים בכלל שוק הדיור. הרגולציה שתקבע המדינה בדירות שיוקצו לדיור בר-השגה, תשרת את השוכרים ותדאג שאלו ישלמו מחירי גג בהתאם לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בתוספת 1% בשנה לכל היותר. בנוסף, השוכרים ייהנו ממתן שירות מתקדם ומשוכלל של החברה הפרטית, במקום להסתמך על מנגנון בירוקרטי מנופח ולא יעיל.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    ירושלמי 18/11/2014 16:01
    הגב לתגובה זו
    במציאות אין כאן שוק חופשי. אלה מונופול אחד גדול של המדינה במספסרת באדמות. וכלן זה לא רלוונטי
בינה מלאכותית גנרי AI generic בינה מלאכותית גנרי AI generic

אתר או אפליקציה? ייתכן שהממשק הבא של הגופים הפיננסיים לא יכלול מסך

עומר מילויצקי, יועץ חדשנות ואסטרטגיה דיגיטלית לארגונים על המהלך הבא: אחרי המעבר מהסניף לאפליקציה ואחרי המעבר מהמסך לשיחה: כיצד הבינה המלאכותית תשנה את הדרך שבה ננהל כסף?

עומר מילויצקי |
נושאים בכתבה AI השקעות

עולם הפיננסים אוהב לחשוב במונחים של מסכים. במשך יותר מעשרים שנה בנקים, חברות אשראי ובתי השקעות מדדו את ההצלחה הדיגיטלית שלהם לפי כמה הלקוח משתמש באתר, כמה פעולות הוא מבצע באפליקציה וכיצד הכלים הדיגיטליים חוסכים מהלקוחות להגיע לסניף. אבל ברקע מתבשל שינוי עמוק יותר: אם בינה מלאכותית שמחוברת לדאטה בזמן אמת יודעת להסביר מסלולים, להשוות עמלות, להמליץ על מוצרים ולבצע עסקאות ישירות דרך הצ'אט, עולה השאלה האם בעולם כזה בכלל נצטרך אפליקציות עמוסות מסכים ותפריטים, או שהממשק הפיננסי הבא יהיה משהו אחר לגמרי. 

המהפיכה הראשונה

כדי להבין את המהפכה הבאה, צריך לחזור קודם למהפכה הראשונה. בשנות האלפיים התחילו הבנקים להנגיש ללקוחות אתרי אינטרנט אישיים, שתחילה העניקו ערך בסיסי: צפייה ביתרות, בדיקת תנועות ומעקב אחר החיובים בכרטיס האשראי. מהר מאוד נוספו גם פעולות בשירות עצמי, כגון העברות, הוראות קבע, תשלומי חשבונות, וביצוע פיקדונות. פתאום פעולות שהיו מחייבות תור בסניף וחתימה על טופס עברו למסך הבית במחשב. עבור הבנק זו הייתה הזדמנות לייעל ולחסוך בכוח אדם, ועבור הלקוחות זו הייתה תחושת שליטה חדשה ובעיקר נוחה בכסף שלהם.

השלב הבא היה הרבה יותר משמעותי מבחינת התנהגות הלקוחות: עידן האפליקציות. עם מהפכת הסמארטפונים, הבנקים הבינו שהאתר הוא רק תחנה בדרך, והחלו להשיק אפליקציות ייעודיות שהביאו את החשבון לכף היד. מעבר לגישה 24 שעות ביממה, נכנסו יכולות מתקדמות יותר כמו זיהוי ביומטרי, התראות בזמן אמת, סריקת צ׳קים, חתימה דיגיטלית ותהליכים מקוצרים שהעלימו כל חיכוך מיותר בתהליך. אם האתר שימש בעיקר כמערכת מידע, האפליקציה הייתה כבר מערכת חיה ונושמת לניהול הפיננסים האישיים.

התוצאה הייתה אימוץ מסיבי כמעט בכל העולם. לפי נתונים עדכניים, כ־2.17 מיליארד בני אדם ברחבי העולם משתמשים כיום בשירותי בנקאות במובייל, ועל פי הערכות כ־65 אחוז מבעלי הסמארטפונים משתמשים בבנקאות מובייל לפחות פעם בחודש. בארצות הברית כ־72 אחוז מהבגירים משתמשים באפליקציות בנקאות, ובאירופה מדינות מובילות כמו נורווגיה, דנמרק ושוודיה כבר חצו את רף 80 האחוזים. סקרים שנערכו בשנים האחרונות מראים כי עבור חלק גדול מהלקוחות, האפליקציה היא כבר ערוץ הבנקאות העיקרי: כ־55 אחוז מהלקוחות בארצות הברית מציינים את האפליקציה כדרך המועדפת לניהול החשבון שלהם, לעומת כ־22 אחוז בלבד שמעדיפים את האתר במחשב.

במקביל, גם הצד השני של המאזניים השתנה. כאשר אפליקציה מאפשרת לבצע היום כ־80 אחוז מהפעולות היומיומיות, תפקיד הסניף המסורתי עבר טרנספורמציה. הסניף הפיזי הפך בהדרגה למקום שמשרת בעיקר לקוחות פחות דיגיטליים, או כאלה שזקוקים לליווי אנושי בתהליכים מורכבים כמו משכנתה, אשראי עסקי או טיפול בבעיות חריגות. במילים פשוטות, המהפכה הדיגיטלית בעולם הפיננסי, שהתחילו והובילו האתרים והאפליקציות כבר עשתה את שלה: רוב האינטראקציות הבנקאיות עברו לערוצים דיגיטליים בדגש על המובייל. הדיגיטל כבר ניצח, אבל השאלה הבוערת עם כניסת טכנולוגיות ה-AI היא: איך ייראה הדור הבא של הניהול הפיננסי הדיגיטלי?

הבוס הרובוט (נוצר בעזרת AI)הבוס הרובוט (נוצר בעזרת AI)

מה עושים כשהבוס החדש שלך הוא אלגוריתם?

20 אלף עובדי מדינה יוחלפו על ידי ה-AI - החזון הזה של המדינה הוא מסוכן; מה קורה בעולם, איך אלגוריתם ינהל עובדים והאם ההוא יכול לפטר עובדים?

אדם בלומנברג |
נושאים בכתבה רובוט

מדינת ישראל מתגאה, ובצדק, בתואר "אומת הסטארט-אפ". אנו מובילים בפיתוח טכנולוגיות, בפריצות דרך בסייבר ובחדשנות רפואית. אך בצל הזרקורים של האקזיטים הנוצצים, מתהווה מציאות חדשה ומדאיגה בשוק העבודה הישראלי: ואקום רגולטורי מסוכן המותיר את העובד הישראלי חשוף לחלוטין אל מול עוצמתה המתגברת של הבינה המלאכותית (AI) והמהפכה בעולם העבודה שאנחנו רק נמצאים בתחילתה.

​בעוד השיח הציבורי מתמקד בשאלה "האם רובוט יחליף אותי?", האיום המיידי והמוחשי יותר כבר כאן: הפיכתו של המנהל האנושי לאלגוריתם אדיש. זהו עידן ה"ניהול האלגוריתמי", שבו תוכנות מחליטות את מי לגייס, את מי לקדם, את שיבוץ העובדים במשמרות העבודה, ולעיתים, כפי שכבר קורה בעולם, את מי לפטר, ללא מגע יד אדם.

​אין חולק שהטכנולוגיה מבורכת כשהיא באה להעצים את העובד (Augmentation), אך היא הרסנית כשהיא משמשת כתחליף לאחריות ניהולית וכלי לניצול ומעקב. באופן עקבי וגם כעת, מדינת ישראל בוחרת במדיניות של "רגולציה רכה" והתבוננות מהצד. העולם, לעומת זאת, כבר מזמן הפסיק להמתין.

​האיחוד האירופי, במהלך היסטורי, החיל באוגוסט האחרון את ה-EU AI Act. החוק הזה לא רק מסדיר טכנולוגיה, הוא מגדיר מוסר. הוא קובע שמערכות AI המשמשות לניהול עובדים, גיוס ופיטורים הן מערכות ב"סיכון גבוה" (High Risk). המשמעות? אסור למעסיק להפעילן ללא פיקוח אנושי הדוק, ללא שקיפות מלאה וללא מנגנוני הגנה מפני אפליה. באמסטרדם, בית המשפט כבר פסק נגד ענקיות כמו Uber ו-Ola וקבע כי "פיטורים רובוטיים" (Robo-firing) אינם חוקיים. בארה"ב, איגודי התסריטאים והשחקנים בהוליווד השביתו את התעשייה והבטיחו שה-AI לא יהיה הכותב, אלא הכלי בידי היוצר.

​אך בעוד העולם מתקדם לעבר הגנה על האדם, בישראל נדמה שמקבלי ההחלטות רואים רק את הצד של המכונה. החלטת הממשלה 3375 (מספטמבר 2025), שמנחה על הקמת המטה הלאומי לבינה מלאכותית, היא אמנם צעד אסטרטגי חשוב, אך היא חושפת סדר עדיפויות מדאיג. בעוד שהממשלה מקצה משאבים אדירים ל'האצת' הטכנולוגיה ומעבירה סמכויות רגולטוריות למרכז כוח פוליטי במשרד ראש הממשלה, קולו של העובד נותר מחוץ לחדר.