הפתרון למצוקת הדיור עובר רק דרך השוק החופשי

עו"ד אורי פריש, מנכ"ל משותף ב-CITYR, המתמחה בהשקעות נדל"ן מניב בארה"ב, על הצעדים להוספת והנגשת דיור בר השגה לציבור
אורי פריש | (1)
נושאים בכתבה דיור בר השגה

שר הפנים לשעבר, גדעון סער, חתם בזמנו על צו המאפשר לוועדות תכנון ובנייה מקומיות להפקיע קרקע לטובת הקמת פרויקטים להשכרה במחיר מופחת. על פי הצו, בניית דירות להשכרה על ידי רשות מקומית, חברה עירונית או גוף ממשלתי - בהן שכר הדירה יהיה נמוך ב-20% לפחות ממחיר השוק וצמוד מדד - תוגדר כ"מטרה ציבורית", על פי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה.

יוזמה זו היא צעד בכיוון הנכון ובעלת פוטנציאל משמעותי להוזלת יוקר הדיור בישראל. ברם, על-פי התנאים שאותם קבע המשרד, מי שתהיה אחראית על ההקמה, ההפעלה, הניהול, והאחזקה התקינה של יחידות הדיור - לרבות הרכוש המשותף של אותו הבניין היא דווקא הרשות המקומית, שבמקביל גם תפקח על הוראות הצו והסכם השכירות.

הקמת מרכזי דיור להשכרה היא פתרון אפקטיבי למשבר הדיור שמדינת ישראל חווה בשנים האחרונות, אך פתרון זה אינו צריך להגיע בדמות דיור ציבורי בירוקרטי, כבד ומסורבל. אין זה סוד שהמדינה והרשות המקומית אינן מוכרות לגופים יעילים ותחרותיים, בלשון המעטה, המועדים לפרוטקציוניזם ושחיתות. יותר מסביר, אפוא, כי גורלו של הפרויקט המבורך ייחרץ מראש ויהפוך באופן צפוי למשכנות של אומללות ועליבות.

מנגד, בארצות-הברית מתגוררים כ-35% ממשקי הבית בשכירות, כאשר השיטה הדומיננטית הנהוגה במדינה בתחום הדיור להשכרה מכונה "מולטי פאמילי", תחתיה חוסים כ-18 מיליון משקי בית. לפי שיטה זו, חברה פרטית מחזיקה בבעלות על שכונה קטנה המיועדת להשכרה והרשויות האמריקניות מתערבות ומציבות מגבלות על שכר הדירה והאפשרות לפנות דיירים.

ה"מולטי פאמילי" יוצר כדאיות, מכיוון שהשוכר מקבל יותר ומשלם פחות. התקורה על ההוצאות נמוכה ויש תחרות בין החברות על השירותים שהדייר מקבל. מחיר הדירה במתחם מגורים שכזה נמוך בכ-15% והדייר מקבל בנוסף שירותים כמו חדר כושר, מגרשי ספורט ובריכה.

בכדי להכניס את השיטה לישראל, על המדינה לדחוף כמה שיותר לכניסתן של חברות פרטיות לתחום שוק השכירות, ולא לדחוק אותן לטובת דיור ציבורי ולעודד בירוקרטיה ממשלתית נוספת. ראשית, המדינה חייבת לשחרר קרקע זולה באיזורי ביקוש לצורך בנייה חופשית בשוק הפרטי, כש-20% בלבד יוקצו לדיור בר-השגה. שנית, יש צורך לדאוג להעמדת מכרזים לאותם היזמים שיעמדו בתנאים אלו ולאפשר בניה במחיר מופחת - כפי שנעשה בארה"ב - לתת הטבות במיסוי מקומי בכדי לעודד את היזם ואת השוכרים.

פרט חשוב נוסף, היזם - ולא המדינה או הרשות המקומית - ישמשו לאחר השלמת בניית הדיור בר-ההשגה כחברת הניהול של הנכס והבעלים הפרטיים יספק את שרותי התחזוקה, במקביל לאכלוס וגביה. מראות ההזנחה של הדיור הציבורי שהיה בבעלות חברת "עמידר" (206 אלף יחידות דיור) בישראל, בשנות ה-70' - אשר הביאו לירידה בביקוש לדיור הציבורי - עודם טריים בזיכרון וכך גם סטיגמת העוני והמצוקה שנוצרה לדיור מסוג זה.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

על משרד הפנים להכריע בעד הקמת מתחמי דיור להשכרה דרך השוק החופשי, שבתוספת לצעדים שהועלו כאן, יובילו להגדלה היצע הדיור, וכפועל יוצא מכך, להורדת מחירים בכלל שוק הדיור. הרגולציה שתקבע המדינה בדירות שיוקצו לדיור בר-השגה, תשרת את השוכרים ותדאג שאלו ישלמו מחירי גג בהתאם לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בתוספת 1% בשנה לכל היותר. בנוסף, השוכרים ייהנו ממתן שירות מתקדם ומשוכלל של החברה הפרטית, במקום להסתמך על מנגנון בירוקרטי מנופח ולא יעיל.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    ירושלמי 18/11/2014 16:01
    הגב לתגובה זו
    במציאות אין כאן שוק חופשי. אלה מונופול אחד גדול של המדינה במספסרת באדמות. וכלן זה לא רלוונטי
דולרים כסף מזומן
צילום: Pixabay

שער הדולר ירד יותר מדי - בגלל הספקולנטים והמוסדיים; מה יהיה בהמשך?

אפשר להאשים את כל העולם בהתחזקות השקל אולם חוסר המעש של הבנק המרכזי הוא הגורם העיקרי שמושך לכאן ספקולנטים; וגם - ההשפעה הקשה של הדולר הנמוך על ההייטק והיצואנים 


יוסי פרנק |
נושאים בכתבה שער הדולר

במדינה מתוקנת עם בנק מרכזי חזק ואמין, היה נגיד הבנק מתייצב בערב החג למול האומה המקומית ואומר: "שגיתי כשלא הפחתתי את הריבית בהחלטה האחרונה, במיוחד לנוכח מה שקרה השבוע בזירה הגיאופוליטית ועם ההשלכות על שערי החליפין, יש מקום להפחית את הריבית ועל כן החליט הבנק המרכזי להקדים ולהודיע על הפחתה מידית"

דולר שקל רציף 0.19%  


אבל אנחנו כבר מזמן לא מדינה מתוקנת וכשסדר העדיפויות הציבורי מעמיד את נושא הריבית רחוק ממרכז ההתעניינות, יכולים בבנק ישראל להמשיך לשבת בחוסר מעש ולא להגיב בטענות שונות ומשונות, במיוחד שחברי ההנהלה מתנהלים כמו עדר מפוחד ומצביעים פעם אחר פעם פה אחד בעד גחמותיו של הנגיד.

גם יתרות המט"ח של מדינת ישראל שברו החודש את שיא כל הזמנים עקב שערוכן (כשהשקל מתחזק היתרות גדלות). זאת הטעות האסטרטגית הכי גדולה של בנק ישראל שלא ניצל הזדמנויות רבות בשנתיים האחרונות, בעיקר במהלך המלחמה, על מנת לדלל את היתרות ולהעניק לעצמו תחמושת למצב בו שוב יתחזק השקל יתר על המידה ועל הדרך לייצר רווח עצום לבנק ישראל שהיה מעביר את מאזנו לראשונה מאז תחילת שנות ה-2000 לרווח שהיה מועבר לקופתה המידלדלת של המדינה.

הוויכוח על השפעתם של הספקולנטים על מהלך המסחר הוא ויכוח ארוך שנים - איך הם משפיעים, כמה, האם הם יוצרים מגמה או רק מצטרפים אליה. אי אפשר לשכנע את המשוכנעים למרות שמי שמבין קצת במסחר ומסתכל על גרף הפעילות היומי (ובמיוחד הלילי) מבין מיד שמשהו פה עקום מן היסוד ודורש טיפול הרבה יותר אינטנסיבי מצד מי שאמור לדאוג לכך שזה לא יקרה - ניחשתם נכון, בנק ישראל.

צילום: Pixabay, Pexelsצילום: Pixabay, Pexels

מלחמה בשמיים: בעלי הכנפיים שמאתגרים את המטוסים

למעלה מאלף מקרים של פגיעות ציפורים במטוסים מתועדים מדי שנה בישראל ונושאים איתם סכנה בטיחותית משמעותית. מה מושך את הציפורים דווקא לאזורים של שדות תעופה ואילו כלים עומדים לרשות הטייסים כדי להתמודד עם האיום המעופף



עופר הבר |


בשמי ישראל מתרחשת תופעה שמסכנת את בטיחות הטיסות: למעלה מאלף מקרים של פגיעות ציפורים במטוסים מתועדים מדי שנה בישראל. הגילוי של הציפורים במרחבי שדות התעופה הופכים את האיום לשגרה שמאתגרת טייסים, חברות תעופה ונוסעים.

כיצד מתמודדת תעשיית התעופה עם האיום המעופף שנמצא מתחת לפני השמיים?

התנגשויות בין מטוסים ללהקות ציפורים, "Bird Strikes", מהוות אחד האיומים הרציניים והנפוצים ביותר בתעשיית התעופה האזרחית והצבאית, עם השלכות בטיחותיות, טכניות וכלכליות משמעותיות. בכל רגע נתון, אלפי מטוסי נוסעים ממריאים ונוחתים בשדות תעופה ברחבי העולם, ונאבקים מול האיום הבלתי נראה אך מסוכן הזה. מדי שנה נרשמות ברחבי העולם עשרות אלפי פגיעות שכאלו, שרובן מסתיימות ללא נפגעים, אך חלקן גורמות לנזקים של מיליארדי דולרים למנועים, לכנפיים ולמערכות מטוס קריטיות.

החשש העיקרי הוא ממפגש בין עופות גדולים למנועי הסילון. יניקה של ציפור אחת לתוך מנוע עלולה לגרום לנזק חמור ואף להשבתתו המיידית. 

כשעורב במשקל 450 גרם פוגע במטוס שטס ב-800 קמ"ש

הכוח של ציפור שנכנסת במהירות למנוע סילון מטוס יכול להיות אדיר, לעיתים עד כדי יצירת כוחות של עשרות או מאות טונות בהתאם למשקל הציפור ומהירות המטוס. לדוגמה, עורב אפור שמשקלו 450 גרם שפוגע במטוס הנוסעים במהירות של 800 קמ"ש, מייצר עוצמה של יותר מ-15 טונות, ואילו ציפור גדולה כמו עגור במשקל 7.5 ק"ג עלולה ליצור עוצמה עצומה של כ־100 טונות. פגיעות כאלה יכולות לגרום לקריסת מנוע, לנזק למערכות ההידראוליות, לקריעת מעטה הכנפיים ואפילו לאובדן שליטה בטיסה שגורם לתאונות קטלניות.

הסיבה שציפורים נמשכות לאזורי שדות תעופה קשורה בעיקר לזמינות מזון, סביבת מנוחה נוחה, ומיקומם הגיאוגרפי. שדות תעופה מציעים משטחים פתוחים, לעיתים עם דשא וגידולים, שמושכים חרקים, עכברים וחרקי קרקע - מקורות מזון מרכזיים לציפורים. בנוסף, שדות תעופה ממוקמים לעיתים באזורים רחבים יחסית וכמעט ללא עצים גבוהים, כך שהציפורים יכולות להרגיש בטוחות ולהימנע מטורפים.