הפתרון למצוקת הדיור עובר רק דרך השוק החופשי

עו"ד אורי פריש, מנכ"ל משותף ב-CITYR, המתמחה בהשקעות נדל"ן מניב בארה"ב, על הצעדים להוספת והנגשת דיור בר השגה לציבור
אורי פריש | (1)
נושאים בכתבה דיור בר השגה

שר הפנים לשעבר, גדעון סער, חתם בזמנו על צו המאפשר לוועדות תכנון ובנייה מקומיות להפקיע קרקע לטובת הקמת פרויקטים להשכרה במחיר מופחת. על פי הצו, בניית דירות להשכרה על ידי רשות מקומית, חברה עירונית או גוף ממשלתי - בהן שכר הדירה יהיה נמוך ב-20% לפחות ממחיר השוק וצמוד מדד - תוגדר כ"מטרה ציבורית", על פי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה.

יוזמה זו היא צעד בכיוון הנכון ובעלת פוטנציאל משמעותי להוזלת יוקר הדיור בישראל. ברם, על-פי התנאים שאותם קבע המשרד, מי שתהיה אחראית על ההקמה, ההפעלה, הניהול, והאחזקה התקינה של יחידות הדיור - לרבות הרכוש המשותף של אותו הבניין היא דווקא הרשות המקומית, שבמקביל גם תפקח על הוראות הצו והסכם השכירות.

הקמת מרכזי דיור להשכרה היא פתרון אפקטיבי למשבר הדיור שמדינת ישראל חווה בשנים האחרונות, אך פתרון זה אינו צריך להגיע בדמות דיור ציבורי בירוקרטי, כבד ומסורבל. אין זה סוד שהמדינה והרשות המקומית אינן מוכרות לגופים יעילים ותחרותיים, בלשון המעטה, המועדים לפרוטקציוניזם ושחיתות. יותר מסביר, אפוא, כי גורלו של הפרויקט המבורך ייחרץ מראש ויהפוך באופן צפוי למשכנות של אומללות ועליבות.

מנגד, בארצות-הברית מתגוררים כ-35% ממשקי הבית בשכירות, כאשר השיטה הדומיננטית הנהוגה במדינה בתחום הדיור להשכרה מכונה "מולטי פאמילי", תחתיה חוסים כ-18 מיליון משקי בית. לפי שיטה זו, חברה פרטית מחזיקה בבעלות על שכונה קטנה המיועדת להשכרה והרשויות האמריקניות מתערבות ומציבות מגבלות על שכר הדירה והאפשרות לפנות דיירים.

ה"מולטי פאמילי" יוצר כדאיות, מכיוון שהשוכר מקבל יותר ומשלם פחות. התקורה על ההוצאות נמוכה ויש תחרות בין החברות על השירותים שהדייר מקבל. מחיר הדירה במתחם מגורים שכזה נמוך בכ-15% והדייר מקבל בנוסף שירותים כמו חדר כושר, מגרשי ספורט ובריכה.

בכדי להכניס את השיטה לישראל, על המדינה לדחוף כמה שיותר לכניסתן של חברות פרטיות לתחום שוק השכירות, ולא לדחוק אותן לטובת דיור ציבורי ולעודד בירוקרטיה ממשלתית נוספת. ראשית, המדינה חייבת לשחרר קרקע זולה באיזורי ביקוש לצורך בנייה חופשית בשוק הפרטי, כש-20% בלבד יוקצו לדיור בר-השגה. שנית, יש צורך לדאוג להעמדת מכרזים לאותם היזמים שיעמדו בתנאים אלו ולאפשר בניה במחיר מופחת - כפי שנעשה בארה"ב - לתת הטבות במיסוי מקומי בכדי לעודד את היזם ואת השוכרים.

פרט חשוב נוסף, היזם - ולא המדינה או הרשות המקומית - ישמשו לאחר השלמת בניית הדיור בר-ההשגה כחברת הניהול של הנכס והבעלים הפרטיים יספק את שרותי התחזוקה, במקביל לאכלוס וגביה. מראות ההזנחה של הדיור הציבורי שהיה בבעלות חברת "עמידר" (206 אלף יחידות דיור) בישראל, בשנות ה-70' - אשר הביאו לירידה בביקוש לדיור הציבורי - עודם טריים בזיכרון וכך גם סטיגמת העוני והמצוקה שנוצרה לדיור מסוג זה.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

על משרד הפנים להכריע בעד הקמת מתחמי דיור להשכרה דרך השוק החופשי, שבתוספת לצעדים שהועלו כאן, יובילו להגדלה היצע הדיור, וכפועל יוצא מכך, להורדת מחירים בכלל שוק הדיור. הרגולציה שתקבע המדינה בדירות שיוקצו לדיור בר-השגה, תשרת את השוכרים ותדאג שאלו ישלמו מחירי גג בהתאם לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בתוספת 1% בשנה לכל היותר. בנוסף, השוכרים ייהנו ממתן שירות מתקדם ומשוכלל של החברה הפרטית, במקום להסתמך על מנגנון בירוקרטי מנופח ולא יעיל.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    ירושלמי 18/11/2014 16:01
    הגב לתגובה זו
    במציאות אין כאן שוק חופשי. אלה מונופול אחד גדול של המדינה במספסרת באדמות. וכלן זה לא רלוונטי
דגל סוריה. צילום: Ahmed akacha, Pexelsדגל סוריה. צילום: Ahmed akacha, Pexels

סוריה זקוקה לשיקום בהיקף של כחצי טריליון דולר. איזה מדינות ירימו את הכפפה?

מלבד קטאר וסעודיה, רשימת השמות עשויה לכלול גם כמה שמות מפתיעים, ולמה בכל מקרה על ישראל לשקול היטב לפני שהיא חותמת על הסכם כלשהו עם השכנה מצפון



משה כסיף |
נושאים בכתבה סוריה

מאז פרץ המרד בסוריה בשנת 2011 נחרבו אזורים נרחבים במדינה, נוסף על נזקים שנגרמו עוד לפני פרוץ המרד בגלל מפגעי מזג האוויר, אובדן תשתיות חקלאיות והגירה מאסיבית מהכפרים לערים. עלייתו של מוחמד אלג'ולאני לשלטון וההפוגה השברירית למדי במלחמת האזרחים מעוררות תקוות גדולות בסוריה ובאזור בכלל, אבל כלל לא בטוח ששיקום המדינה הסורית השסועה, שפעם היתה מובילת המזרח התיכון, ייצא לפועל בקרוב.

נקודת הזמן הנוכחית היא הזדמנות מצוינת לסקור את חומרת הנזקים וכמה עשוי לעלות השיקום.

מהן עלויות השיקום של סוריה? 

אין הערכות מדויקות של עלויות השיקום בסוריה. זאת, משום שעדיין אין הערכות מבוססות של היקף הנזקים לתשתיות, למבנים, לחקלאות, לתעשייה ולכלכלה הסורית. בנוסף יש נזקים עקיפים לבריאות, לביטחון הפנים, להשכלה ולמוסדות השלטון. על כל אלה יש להוסיף גם את אובדן התל"ג לאורך 13 שנות מלחמה. ואחרון (אבל לא חביב) - נזקים למערכת הצבאית, שחלק לא מבוטל מהם נגרם על ידי ישראל. עם זאת, הערכות מבוססות גורסות שעלויות שיקום התשתיות בלבד עשויות להגיע לכדי חצי טריליון דולר ויותר.

לשם השוואה, תקציב המדינה של ישראל לשנת 2025 יעמוד, ככל הנראה, על 620 מיליארד שקל, שהם  בערך 177 מיליארד דולר. אם כוללים את כלל האספקטים של השיקום כפי שהוזכרו לעיל, ולא רק את התשתיות, העלויות עלולות להסתכם לפחות בסכום כפול, ואפילו פי שלושה. 

בשנת 2020 העריך הבנק העולמי את עלויות שיקום התשתיות של סוריה בסך של 400 מיליארד דולר. מאז, ככל הידוע, המצב רק החמיר. משטר אסד לא עשה דבר, וביסס את כלל הכנסות המדינה, אם היו כאלה, על גידול וסחר בסמים. בדצמבר 2024 פורסם כי משטר אסד הבריח מסוריה למוסקבה 250 מיליון דולר, שרוקנו את מה שעוד נותר מהמט"ח שם. שיקום התשתיות בסוריה מתחלק בין התחומים הבאים: