הפתרון למצוקת הדיור עובר רק דרך השוק החופשי
דיור בר השגה שר הפנים לשעבר, גדעון סער, חתם בזמנו על צו המאפשר לוועדות תכנון ובנייה מקומיות להפקיע קרקע לטובת הקמת פרויקטים להשכרה במחיר מופחת. על פי הצו, בניית דירות להשכרה על ידי רשות מקומית, חברה עירונית או גוף ממשלתי - בהן שכר הדירה יהיה נמוך ב-20% לפחות ממחיר השוק וצמוד מדד - תוגדר כ"מטרה ציבורית", על פי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה.
יוזמה זו היא צעד בכיוון הנכון ובעלת פוטנציאל משמעותי להוזלת יוקר הדיור בישראל. ברם, על-פי התנאים שאותם קבע המשרד, מי שתהיה אחראית על ההקמה, ההפעלה, הניהול, והאחזקה התקינה של יחידות הדיור - לרבות הרכוש המשותף של אותו הבניין היא דווקא הרשות המקומית, שבמקביל גם תפקח על הוראות הצו והסכם השכירות.
הקמת מרכזי דיור להשכרה היא פתרון אפקטיבי למשבר הדיור שמדינת ישראל חווה בשנים האחרונות, אך פתרון זה אינו צריך להגיע בדמות דיור ציבורי בירוקרטי, כבד ומסורבל. אין זה סוד שהמדינה והרשות המקומית אינן מוכרות לגופים יעילים ותחרותיים, בלשון המעטה, המועדים לפרוטקציוניזם ושחיתות. יותר מסביר, אפוא, כי גורלו של הפרויקט המבורך ייחרץ מראש ויהפוך באופן צפוי למשכנות של אומללות ועליבות.
מנגד, בארצות-הברית מתגוררים כ-35% ממשקי הבית בשכירות, כאשר השיטה הדומיננטית הנהוגה במדינה בתחום הדיור להשכרה מכונה "מולטי פאמילי", תחתיה חוסים כ-18 מיליון משקי בית. לפי שיטה זו, חברה פרטית מחזיקה בבעלות על שכונה קטנה המיועדת להשכרה והרשויות האמריקניות מתערבות ומציבות מגבלות על שכר הדירה והאפשרות לפנות דיירים.
- הרצליה משיקה מדיניות דיור בר השגה: אלפי דירות קטנות במחירים מוזלים
- הגרלת דירות למורים בתל אביב - 64 דירות להשכרה מוזלת ל-5 שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ה"מולטי פאמילי" יוצר כדאיות, מכיוון שהשוכר מקבל יותר ומשלם פחות. התקורה על ההוצאות נמוכה ויש תחרות בין החברות על השירותים שהדייר מקבל. מחיר הדירה במתחם מגורים שכזה נמוך בכ-15% והדייר מקבל בנוסף שירותים כמו חדר כושר, מגרשי ספורט ובריכה.
בכדי להכניס את השיטה לישראל, על המדינה לדחוף כמה שיותר לכניסתן של חברות פרטיות לתחום שוק השכירות, ולא לדחוק אותן לטובת דיור ציבורי ולעודד בירוקרטיה ממשלתית נוספת. ראשית, המדינה חייבת לשחרר קרקע זולה באיזורי ביקוש לצורך בנייה חופשית בשוק הפרטי, כש-20% בלבד יוקצו לדיור בר-השגה. שנית, יש צורך לדאוג להעמדת מכרזים לאותם היזמים שיעמדו בתנאים אלו ולאפשר בניה במחיר מופחת - כפי שנעשה בארה"ב - לתת הטבות במיסוי מקומי בכדי לעודד את היזם ואת השוכרים.
פרט חשוב נוסף, היזם - ולא המדינה או הרשות המקומית - ישמשו לאחר השלמת בניית הדיור בר-ההשגה כחברת הניהול של הנכס והבעלים הפרטיים יספק את שרותי התחזוקה, במקביל לאכלוס וגביה. מראות ההזנחה של הדיור הציבורי שהיה בבעלות חברת "עמידר" (206 אלף יחידות דיור) בישראל, בשנות ה-70' - אשר הביאו לירידה בביקוש לדיור הציבורי - עודם טריים בזיכרון וכך גם סטיגמת העוני והמצוקה שנוצרה לדיור מסוג זה.
- רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
- טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
על משרד הפנים להכריע בעד הקמת מתחמי דיור להשכרה דרך השוק החופשי, שבתוספת לצעדים שהועלו כאן, יובילו להגדלה היצע הדיור, וכפועל יוצא מכך, להורדת מחירים בכלל שוק הדיור. הרגולציה שתקבע המדינה בדירות שיוקצו לדיור בר-השגה, תשרת את השוכרים ותדאג שאלו ישלמו מחירי גג בהתאם לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בתוספת 1% בשנה לכל היותר. בנוסף, השוכרים ייהנו ממתן שירות מתקדם ומשוכלל של החברה הפרטית, במקום להסתמך על מנגנון בירוקרטי מנופח ולא יעיל.
- 1.ירושלמי 18/11/2014 16:01הגב לתגובה זובמציאות אין כאן שוק חופשי. אלה מונופול אחד גדול של המדינה במספסרת באדמות. וכלן זה לא רלוונטי
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא?
חברת ארנק פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%.
רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.
לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.
נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה.
- מיסוי חברות ארנק ב-2025: הכסף על השולחן
- החשד: רואה החשבון השמיט הכנסות ושיקר - מה עשתה רשות המסים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס
מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).
