מה מזניק את טאואר?

האם השבתת ממשלת ארה"ב אכן תוביל לתיקון שהמומחים מזהירים מפניו? יש כמה סימנים לכך כמו מחיר הזהב ששובר שיאים או הביטקוין ששוב מאיים לחצות 120,000 דולר (שניהם אגב "יקרים" לא פחות מאנבידיה). מאידך, לא נראה עדיין שתיקון אמיתי בפתח. יש כמה עסקאות מיזוגים ורכישות ענקיות ובערכי חלל שלא נראה שמישהו מנסה לצאת מהן. אפשר, אולי, להסביר זאת בעובדה שמניית TSLA ממשיכה לעלות. איך הסביר זאת האנליסט Daniel Ives מבית ההשקעות Wedbush שהוציא עדכון על טסלה שבו טען כי טסלה ומאסק נכנסו לאחד הפרקים המכריעים ביותר בהיסטוריה של החברה כאשר הבינה המלאכותית מעצבת מחדש את תעשיית הרכב ושוק המוניות הרובוטיות המיוחל הופך למציאות מה שלדעתו יביא את המניה למחיר כפול מהנוכחי. "הכוח" שמאחורי תחזית זו נמצא באתרי רובינהוד (סימול:HOOD) ורדיט (סימול:RDDT) שלקוחותיהם הם שמניעים את וול סטריט, שמחליפים את הבייבי-בומרס. אלו אנשים שלא מטילים ספק בכך שההתנחלויות על מאדים אכן יקומו. 

למה TSEM עולה כך? 

כזכור לקוראי , באוגוסט 2023 בוטל הסכם הרכישה בין אינטל (סימול:INTC) לטאואר (סימול:TSEM) ובהסכמת שני הצדדים. אינטל שילמה, עבור ביטול ההצעה, 353 מיליון דולר לטאואר והמשקיעים, שרכשו את מניית TSEM במהלך המו"מ ואפילו לפניו, התאכזבו קשות ונמלטו מהמניה בעידוד המומחים שטענו שלטאואר יהיה קשה להמשיך לבד. מה שקרה למניית TSEM בפועל היה שהמניה, שהגיעה לשיא באפריל 2023, התחילה להתדרדר (עקב חששות מביטול הדיל) ובחודשים אפריל-אוגוסט 2023 ירד מחיר המניה בכ-28%. משנודע על ביטול העסקה המשיכה המניה להתדרדר ובסה"כ ירדה מהשיא ב-58%.

אני מלווה את החברה מאז שוכנע ראסל אלוונגר, מבכירי אפלייד מטיריאלס, ב-2005, לקבל לידיו את ניהול החברה שהתנדנדה אז סביב הכונס ודבק מאז בהמלצתי שמניות TSEM חייבות להיות חלק מכל תיק השקעה ישראלי, גם בגלל אלוונגר וגם בגלל תחום העיסוק של החברה. בכול מקרה, המומחים אכן טענו שביטול המכירה יפגע בחברה ומאז הביטול עלתה מניית TSEM בכ-24%.

בשבוע בו בוטלה העסקה כתבתי, "כל עוד ראסל אלוונגר נשאר אין למשקיעי טאואר TSEM ממה לדאוג. מה שהוא ביצע במגדל העמק עד כה זה לא פחות מפלא והביקוש למוצרי יצרניות השבבים הייעודיים רק ילך ויגדל. אני מבין את אכזבתם של אלו שרכשו 'בגלל העסקה' אבל למי שיש סבלנות יפוצה". ועדיין, השאלה, למה TSEM עולה כך, רלוונטית.

• מהדאטה סנטרים לכבישים: טאואר מתרחבת לשוק ה-LiDAR
• טאואר תיפול - נייס תזנק; המניות הבולטות מחר בבורסה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הסיבה הפחות חשובה היא דמי הביטול, 335 מיליון דולר שסיפקו לטאואר הזרמת מזומנים מיידית, ושפרו את הנזילות שהיוותה, לאורך שנים, עקב אכילס של החברה. הסיבות החשובות יותר להתאוששות המניה התחילו כאשר במהלך הירידות יכלו המשקיעים לתמחר מחדש את המניה על סמך הנתונים שלה במקום על סמך שווי הרכישה, מה שעצר את הירידות. עם הזמן הסתבר למשקיעים שטאואר ממשיכה לצמוח ובמיוחד כאשר הסכימה להשקיע ולהשתמש במתקן הייצור של אינטל בניו מקסיקו כדי להרחיב את הייצור עבור לקוחותיה. בסוף 2023 יצא מאמר חיובי מאוד על החברה באתר ה-Motley Fool שהביא קונים רבים למניה, . ההתאוששות בתעשיית המוליכים למחצה, חזרה בסוף 2023 ונתנה רוח גבית לשוק השבבים / יציקה / מוליכים למחצה אנלוגיים, מה שעזר לטאואר כבית יציקה מתמחה. גם העליות, כפי שתמיד קורה בוול סטריט, משכו משקיעים למניה. לבסוף, הנתונים, TSEM מכה את הקונצנזוס ובגדול ואפילו שמעתי שתי טענות מעניינות בנושא בניו יורק. הראשונה שכאילו הרה ארגון מחדש של אינטל יחזיר את אינטל לרחרח סביב החברה ממגדל העמק והשנייה שטאואר תיהנה מאוד מהקמת המרכז של אנבידיה בגליל. אסכם זאת כך, מבחינתי, כבייבי בומר, המניה יקרה מאוד אבל לא מספיק יקרה על מנת למכור במיוחד בגלל שתחום ה- Specialized fab שבו פועלת החברה מבוקש מאוד והסיכוי שתירכש בפרמיה עדיין קים. המשקיעים מדורות ה-X-Y או ה-Z שפועלים באמצעות רדיט ורובינהוד אוהבים את החברה וזה מה שקובע!!

מדוע מניות הנדל"ן בארה"ב מפגרות בתשואה מאז תיקון 2022?ֿ

בסוף 2021 ולצד כול מדדי המניות, שברו גם מדדי הנדל"ן את שיאי כל הזמנים שלהם. במהלך 2022 התבצע תיקון הערכות משמעותי וכול מדדי המניות ירדו בעוצמה כולל מדדי הנדל"ן. התיקון הסתיים בסוף 2022 ומדד ה- 500P&S עלה מאז בכ-98% והנאסד"ק ב-104% אבל מדדי הנדל"ן, לעומת זאת, לא התאוששו מאז. מדד ה-iShares U.S. Real Estate (סימול:IYR), כמייצג קבוצת מדדי הנדל"ן, עלה ב- % 17 בלבד. במהלך השנה האחרונה ירד ה- IYR ב- % 4.5 לעומת עלייה של % 15.8 במדד ה-P& Sושל % 24 בנאסד"ק. מדד ה-IYR היכה את מדד ה-500P&S באופן קבוע מאז תחילת שנות ה-90 ועד סוף 2021 והתחיל לפגר אחרי מדד ה-S&P לאחר תיקון 2022. מאז סוף 2022 עלה ה-IYR ב- % 30 לעומת ה-% 98 שעלה כאמור ה-S&P. יש לא מעט סיבות לכך שמדדי הנדל"ן פיגרו אחרי מדדי המניות האחרים. הסיבה החשובה ביותר הייתה העלייה המהירה בשיעורי הריבית שהגדילה את עלויות ההלוואה והפחיתה את יכולת הרכישה. אבל לצד הריבית הייתה גם ההאטה הכלכלית והקורונה שפגעו בענף קשות. גם צמיחת המסחר האלקטרוני פגעה במגזרי הנדל"ן המסחרי, במיוחד משרדים ובכמה נכסי קמעונאות. הבנק UBS שבמהלך 2023 עשה סקירה מקיפה של סקטור הנדל"ן הגלובלי יצא עם הכותרת, "מדד בועות הנדל"ן העולמי של UBS לשנת 2023: התכווצות הבועות", שווה לעיין.

זו תופעה מעניינת בהשוואה להתנהגותם ההיסטורית של מדדי הנדל"ן ואין זה פלא שהאנליסטים המתוסכלים מנסים להבין מדוע ההתדרדרות נמשכת למרות הציפיות להורדות הריבית, הנזילות הגבוהה וכו' ומדוע לא רואים שום סימן להתאוששות בתחום. פעילויות נדל"ן, כולל בנייה, מכירות והשכרות, תורמות באופן משמעותי לתמ"ג. בארצות הברית, נדל"ן תורם כ-13% לתמ"ג, וכולל נכסים למגורים, מסחר ותעשייה, מעל 4 טריליון דולר ב-2023.

שני בתי השקעה מובילים, ג'יי פי מורגן ומורגן סטנלי, יצאו לאחרונה עם מחקרים שמנסים להבהיר את מצב הנדל"ן בארה"ב. ג'י פי מורגן, תחת הכותרת, "The outlook for the US housing market in 2025", ומורגן סטנלי תחת הכותרת,"דיור בעשור הבא: היכן להשקיע?".

• מנכ"ל Nvidia לא מפחד ממס של 7 מיליארד דולר
• סעודיה פותחת דלתות: מאיצה בנייה בהיקפים של עשרות מיליארדים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "ונצואלה תטיס את פלנטיר 28%"

"שוק הדיור בארה"ב", אומרים כלכלני ג'י פי מורגן, "צפוי להישאר קפוא ברובו עד 2025. עדיין צפויה צמיחה מסוימת, אך בקצב מאוזן מאוד של 3% או פחות. הביקוש למכירות של בתים קיימם עדיין נמוך במיוחד ולמרות שמלאי הדיור חוזר לעלות, הוא עדיין נותר מתחת לממוצעים ההיסטוריים". המצב בארה"ב מזכיר מאוד את המצב בישראל, מחירי נכסי הנדל"ן גבוהים והביקוש נמוך. ההערכה של ממשל טראמפ הייתה שבאמצעות צמצום ההגירה והפחתת הביקוש (בגלל שמהגרים רבים רוכשים דירות) ניתן יהיה להפחית את עלויות הדיור אבל מסתבר שצמצום ההגירה מביא דווקא לקיצוץ בהיצע העבודה בתעשיית הבנייה מה שבסופו של דבר מחריף את המחסור בדיור בר השגה. טראמפ, כזכור, בא מתחום הבניה ורבים ציפו שבקדנציה השנייה יציג תוכנית לשיפור המצב. טראמפ אכן הציע לייעל את תהליכי אישורי הבנייה לקיצור לוחות הזמנים של הבנייה אבל השאיר את הבצוע לרשויות המקומיות מה שלא עוזר להאיץ את הבניה. טראמפ גם החליט על הנגשת קרקעות פדרליות לפרויקטים חדשים של בניית דיור אלא שהבצוע מתעכב, שוב בדומה לישראל. טראמפ גם לא פעל הרבה לעודד הביקוש. במילים אחרות, האיש שבא מתחום הבניה לא פעל כפי שציפו על מנת לעורר את הצמיחה בתחום.

במורגן סטנלי, שם בדקו את מצב הנדל"ן האמריקאי בעשור הבא, אופטימיים הרבה יותר. בטווח הקצר (2025-6) הם מסכימים אומנם עם ג'י פי מורגן, שהתחום דורך במקום. אבל בטווח הארוך אין למומחי הבנק ספק שמחירי הנכסים יעלו כי בין אוכלוסיית הבייבי בום המזדקנת לגל של הקמת משקי בית בקרב דור המילניום ודור ה-Z מגיעים לחוסר של כ-18 מיליון יחידות דיור חדשות בארה"ב עד שנת 2035. זה, לצד המחסור בכוח אדם ועלויות חומרים שמחיריהם עולים בהתמדה, יביא למחסור של בתים חדשים מה שיגרום להעלאות מחירים (ולהתאוששות המניות). במורגן מאמינים ששוק הנדל"ן יתאושש אבל בשונה מהעבר. סביר להניח לדעתם שאמריקאים רבים יותר יעברו להשכרה במקום לקנייה. הזדמנויות ההשקעה לפיכך תהיינה קשורות למגמות אלה וכוללות לפיכך קרנות REIT עם חשיפה לשווקי שכירות נבחרים בארה"ב, דיור מוגן ודיור בר השגה, וחברות בנייה וחומרים.

המסקנה של מומחי מורגן סטנלי היא ששוק ההשכרה ייהנה מעליות בביקוש ולכן, קרנות REIT עם חשיפה לשווקי שכירות נבחרים בארה"ב צפויות ליהנות מהביקוש הגובר לנכסים להשכרה. בגדול, חושבים המומחים, נדל"ן למגורים אטרקטיבי במיוחד למשקיעים בתקופות של תנודתיות בשוק המניות. קטגוריות נדל"ן כמו בתים רב-משפחתיים ונכסים להשכרה צמודי קרקע מספקות תזרים מזומנים יציב מכיוון שדיור איכותי תמיד מבוקש. ריטי"ם למגורים יהיו, לדעת מורגן, ההשקעה הטובה ביותר ובמיוחד בשוק הסוער של המניות. היומון US NEWS בחר בשבעה ריטי"ם שמתמחים במגורים . הרי"ט Essex Property Trust, (סימול:ESS) כדוגמה הניב, בחמש השנים האחרונות, % 26 לעומת ה-% 98 שהניב מדד ה-500P&S. אבל אם תבדקו מתחילת המאה תגלו ש ESS היכה את המדד בקביעות עד 2022. אין כמובן לדעת עד מתי תיק ההשקעות של ESS, שמורכב מדירות משפחתיות (צמודות קרקע ובנייני קומות) וכמה בנייני משרדים מסחריים בשווקי החוף המערבי, בעיקר בקליפורניה ובוושינגטון, ימשיך להתדרדר אבל קשה לי להאמין שהנדל"ן לא יחזור ויסגור את פער התשואות. אני מסכים עם המחקר של מורגן סטנלי שדירות מגורים והשכרה במיוחד יובילו את התחום. אבל לא רק דירות מגורים והשכרה מהווים השקעה טובה. גם קרנות ה-REIT שמציעות חשיפה לצמיחה הצפויה בדיור מוגן מענינות. עם הזדקנות האוכלוסייה, ממליצים במורגן לשקול קרנות REIT המציעות חשיפה לצמיחה הצפויה בדיור מוגן. ריטי"ם שמתמחים בדיור מוגן וגם בחברות המתמחות בדיור בר השגה שממוקמות היטב זה בהחלט אלטרנטיבה להשקעה במניות שהערכתן בחלל. חברות הדיור המוגן שמשלבות טיפול רפואי כמו Sabra Health Care REIT (סימול:SBRA) כדוגמה אחת, מחזיקה ב-359 נכסי נדל"ן המורכבים מ-219 בתי אבות 36 קהילות דיור מוגן (דיור מושכר לבני הגיל השלישי), 73 קהילות דיור מוגן, 15 בתי חולים מתמחים בטיפול בקשישים ועוד. תבדקו הנתונים הפיננסיים של החברה שפועלת בארה"ב ובקנדה ותסבירו לי מדוע, מאז 2022, היא מפגרת אחרי ה-S&P.

שווה, לדעתי להיכנס למעקב אחרי רי"טים מהסוג שהזכרתי, במיוחד אלו שמטפלים בבתי אבות. אין הצדקה לפער בינם לבין מדד ה-S&P, זה ייסגר.

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ. העושה במידע הנ"ל שימוש - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. הכתב עשוי להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.