בעידן החדש - עידן הרפורמה במס, נותר מספר מצומצם של אפיקי השקעה הפטורים ממס הכנסה בידי יחידים.

במסגרת הרפורמה במס בוטל חלק ניכר מהפטורים על הכנסות פאסיביות של יחידים, שהבולט בהם הוא הכנסות משוק ההון. אולם, הפטור על הכנסות פאסיביות של יחידים משכר דירה למגורים בישראל (להלן גם - הכנסות משכר דירה) לא בוטל, כך שכיום השקעה בנדל"ן למגורים הינה אחת הדוגמאות הבודדות להשקעה שפירותיה פטורים ממס בידי יחידים, בכפוף לתקרת הכנסות.

מקור הפטור האמור הינו לפני יותר מעשור ותכליתו עידוד השכרת דירות מגורים לעולים חדשים. כיום, בהעדר תכלית לפטור, ניתן להבחין במגמת רשויות המס לצימצומו.

ביום 11 ביולי 2004 פורסם ברשומות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת השעה) (תיקון מס' 11), התשס"ד – 2004, על פיו בשנים 2005 ו-2006 תופחת תקרת הפטור על הכנסות פאסיביות של יחידים משכר דירה למגורים בישראל ב-25% ו-50%, בהתאמה.

לאמור, תקרת הפטור החודשית בשנת 2005 תעמוד על סך של 5,542 ₪ ובשנת 2006 על סך של 3,695 ₪ (במקום סך של 7,390 ₪ לחודש בשנת 2004). מגמה זו של הפחתת תקרת הפטור, לעניות דעתנו, מתחייבת לאור עקרונות הרפורמה במס, ותלך ותגבר עם השנים.

לאור האמור לעיל, ומכיוון שנדל"ן ככלל ונדל"ן למגורים בפרט, הינו על פי רוב אפיק השקעה לטווח ארוך בידי יחידים, יש לבחון את כדאיות ההשקעה בדירה למגורים בישראל גם תחת מסלולי המיסוי האחרים. יתרה מכך, לא בהכרח שבמסלול הפטור חבות המס הינה מינימלית.

להלן נעמוד על החלופות למיסוי הכנסות יחידים משכר דירה למגורים בישראל, ועל מסלול המיסוי המועדף.

בפקודת מס הכנסה שלושה מסלולים למיסוי הכנסות פאסיביות של יחידים משכר דירה למגורים בישראל, כדלהלן:

(א) מסלול הפטור.

(ב) מסלול ה-10%.

(ג) מסלול המס השולי.

יודגש כי על מנת להיכלל במסלולים א' או ב' לעיל, על המשכיר להיות יחיד ועל הדירה לשמש, על פי טיבה, למגורים. כמו כן, נדרש שהכנסות היחיד מדמי שכירות לא יגיעו לכדי עסק.

מסלול הפטור

במסלול זה, הכנסות פאסיביות של יחידים משכר דירה למגורים בישראל עד תקרה של 7,390 ₪ בחודש (ובמונחים שנתיים - 88,680 ₪) פטורות ממס בשנת 2004. כל זאת במידה ומתקיימים התנאים לעיל וקיים מסמך בחתימת ידו של השוכר כי הדירה משמשת לו למגורים.

כאמור, בשנים 2005 ו-2006 תופחת תקרת הפטור לעיל ב-25% ו-50% בהתאמה (תקרת הפטור החודשית בשנת 2005 תעמוד על סך של 5,542 ₪ ובשנת 2006 על סך של 3,695 ₪).

במידה וסכום ההכנסה עולה על תקרת הפטור, הסכום הפטור מופחת בגובה ההפרש שבין תקרת הפטור המקורית לסכום ההכנסה (להלן גם - התקרה המותאמת).

לדוגמה, ליחיד בשנת 2004 הכנסות משכר דירה למגורים בסך של 102,000 ₪. סכום ההכנסה שעולה על תקרת הפטור הינו 13,320 ₪ (=88,680 - 102,000), ותקרת הפטור המותאמת הינה 75,360 ₪ (=13,320 - 88,680). בהתאם, דמי שכירות בסך של 26,640 ₪ (=75,360 - 102,000) חייבים במס.

על פי עמדת רשויות המס, הכנסה מדמי שכירות כאמור, מעל תקרת הפטור, ולאחר ניכוי הוצאות מתייחסות, חייבת במס הכנסה לפי מדרגות המס המתייחסות להכנסה שאינה מיגיעה אישית (מס בשיעור מינימלי של 30%), ולעיתים אף חייבת בדמי ביטוח לאומי.

לכאורה, מסלול זה הינו האטרקטיבי ביותר. אולם, ככל שדמי השכירות גבוהים יותר, כך מסלול הפטור אטרקטיבי פחות. האמור מקבל משנה חשיבות לאור ההפחתה העתידית בתקרת הפטור והמגמה המסתמנת, כך שנדרשת בחינה זהירה גם של המסלולים האחרים.

מסלול ה-10%

בעוד מסלול הפטור כפוף לתקרת הכנסות, כיום במסלול ה-10% מלוא דמי השכירות, ללא תקרת הכנסות כלשהיא, חייבים במס בשיעור של 10%. במסלול זה לא יותרו בניכוי הוצאות כלשהן כנגד דמי השכירות.

כמו כן, תחולת מסלול זה מותנית בכך ששולם המס על ההכנסה תוך 30 יום מיום קבלתה או שהיחיד משלם מקדמות מס שוטפות. בהנחת מס שולי של 49%, ועל פי הפרשנות המקובלת, בשנת 2004 נקודת האיזון בין המסלול הנ"ל לבין מסלול הפטור הינה הכנסות שכירות שנתיות בסך של 98,756 ₪, ואילו בשנת 2006 – 49,378 ₪. נציין כי כיום מלוא ההכנסה במסלול זה פטורה מדמי ביטוח לאומי.

מסלול המס השולי

מסלול זה הינו מסלול המס ה"רגיל". קרי, תשלום מס על מלוא ההכנסה, לאחר ניכוי כל ההוצאות שהוצאו בייצורה, על פי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.

על פי רוב, מסלול זה אינו אטרקטיבי. אולם, יש לבחון היטב את ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה (לרבות, הוצאות פחת, הוצאות מימון הוצאות אחזקה והוצאות משפטיות), מכיוון שכתוצאה מהן לעיתים במסלול זה חבות המס הינה מינימלית.

נעיר כי במסלול זה הכנסות השכירות עשויות להתחייב גם בדמי ביטוח לאומי.

במאמר מוסגר, נציין כי האפשרות לשלב בין חלופות המיסוי אינה חד משמעית. נראה כי לגבי דירות שונות ניתן לשלב בין מסלול ה-10% לבין מסלול המס השולי, כך שהכנסות שכירות מדירות מסוימות יחויבו במס מחזור של 10% ואילו הכנסות שכירות מדירות אחרות יחויבו במס על פי מסלול המס השולי.

יתרה מכך, יתכן אף שניתן לגבי דירות שונות, לקבל פרשנות לפיה ניתן לשלב בין מסלול הפטור לבין מסלול ה-10%, אולם בכל מקרה תקרת הפטור המותאמת תקבע בהתייחס לכלל ההכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל.

לסיכום, בחינת כדאיות ההשקעה בנדל"ן למגורים מחייבת התייחסות למגמה המסתמנת – הפחתת תקרת הפטור על הכנסות משכר מדירה למגורים.

לא זו בלבד, לא בהכרח שבמסלול הפטור חבות המס הינה מינימלית. מסלול המיסוי המועדף אינו חד משמעי ונגזר, בין היתר, ממאפייני המשכיר, גובה דמי השכירות וההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה. כפועל יוצא, מומלץ לבחון היטב מבעוד מועד את שלושת מסלולי המיסוי ואת התקיימות התנאים להחלתם.

* רשימה זו נועדה למסירת מידע כללי בלבד. אין לראות בחומר המתפרסם ברשימה זו משום ייעוץ או חוות דעת כלשהי. לפני נקיטת צעדים כלשהם אנו ממליצים על קבלת ייעוץ מקצועי.