צביעת נכסים ספציפיים באיגוד
מאת עו"ד ורו"ח אהרון צ'יסמדיה
חלוקת נכסי המקרקעין של איגוד באופן ספציפי בין בעלי מניותיו ללא אירוע מס היא שאיפתם של כל בעלי מניות באיגוד המעוניינים לפרקו בלא שיצטרכו להחזיק את נכסי המקרקעין במושע או למוכרם תחילה.חלוקת נכסי המקרקעין של איגוד באופן ספציפי בין בעלי מניותיו ללא אירוע מס היא שאיפתם של כל בעלי מניות באיגוד המעוניינים לפרקו בלא שיצטרכו להחזיק את נכסי המקרקעין במושע או למוכרם תחילה.
רשות המסים התירה בעבר ביצוע חלוקה ספציפית לאחר פירוק במקרים מסוימים, תוך שימוש במנגנון איחוד וחלוקה או כאשר מדובר בחלוקת עיזבון בין יורשים (וראו לדוגמה החלטות מיסוי 26/06 ו-52/08).
ואולם חלוקה מעין זו, ללא אירוע מס, אינה אפשרית בטרם פורק האיגוד והנכסים הועברו לבעלי המניות, וזאת לאור הגדרת "מכירה" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), כפי שיובהר להלן.
חלופה 4 להגדרת "מכירה" בסעיף 1 לחוק מסווגת "מכירה" גם כ"פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסויימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסויימים".
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי חלופה זו, כאשר מתבצעת פעולה באיגוד כאמור, לאו דווקא איגוד מקרקעין (ויש הטוענים - דווקא לא באגוד מקרקעין), על פי הגדרתה בסעיף 1 לחוק המעניקה מקרקעין ספציפיים לגורם כלשהו או את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור מקרקעין ספציפיים לאותו גורם, הרי מדובר במכירה מ"עושה הפעולה" לאותו גורם.
חלופה זו מכוונת לדרך הפעולה הרגילה שבה מבוצעת מכירת מניות המעניקות זכות במקרקעין ספציפיים אולם חלה גם במצב שבו נחתם הסכם בין בעלי המניות ולפיו כל אחד מהבעלים זכאי למקרקעין ספציפיים בעת הפירוק. לפיכך פעולה זו תהווה מכירה בהתאם לחלופה 4 זו, כאמור.
יש לציין כי הגם שהן הגדרת "פעולה באיגוד" והן הגדרת "זכות באיגוד" שבסעיף 1 לחוק הן רחבות ביותר, פעולה באיגוד עדיין צריכה להתבסס על קיומו של הסכם משפטי מחייב ועל כן התחייבות שאין לה תוקף משפטי לא תיחשב לפעולה באיגוד.
- הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם?
- מה זאת ריבית פריים, על ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה - 10 סוגי ריביות שונות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם?
נפקא מינה לעניין זה, ניתן לדעתנו לראות מה הבדל בין הסכם משפטי הנערך בין בעלי מניות על "צביעת נכסים" באופן ספציפי לאחר פירוקו של האיגוד, המהווה מכירה לעניין החוק, לבין קביעה כאמור הנקבעת כהנחיה במסגרת צוואה, אשר אינה מהווה מסמך משפטי מחייב כל עוד כותב הצוואה עודו בחיים.
כמו כן יש לתת את הדעת כי סעיף 7א לחוק, הקובע הוראות מיוחדות לעניין חישוב השבח בפעולה באיגוד מקרקעין, לא יחול על אירוע מכירה על פי חלופה 4 כאמור, שכן זו נחשבת "מכירת זכות במקרקעין" על פי סעיף 6 לחוק ולא כ"פעולה באיגוד מקרקעין" כאמור בסעיף 7 לחוק.
כך לדוגמה, הוראות סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין יחולו על חישוב השבח במקרה זה, וזאת בניגוד לחישוב השבח בפעולה באיגוד המבוצעת על פי סעיף 7א(א) לחוק - לפי הוראות חלק ה' לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961.
הכותב - ממשרד ארצי חיבה אלמקייס כהן פתרונות מיסוי בע"מ WWW.AHEC-TAX.CO.IL

הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם?
הסיכויים להורדת ריבית מאוד גבוהים, איך זה ישפיע על השווקים הפיננסיים ועל הכסף שלכם? וגם - 10 דברים שצריך לדעת על ריבית בנק ישראל
הנגיד, פרופ' אמיר ירון הוא שחקן הגנתי. סוג של בונקר. העיקר לא לספוג שער. לא צריך לנצח, צריך לא להפסיד. היו לו הרבה הזדמנויות לצאת למתפרצת, לכבוש ולהלהיב את הקהל. הוא יכול היה להוריד ריבית במספר הזדמנויות בעבר והיו לכך את כמעט כל התנאים הכלכליים, אבל למה לקחת סיכון ואולי להפקיר את ההגנה. הוא הולך על הכי בטוח שיש. אבל גם הוא יודע שנגמרו התירוצים למשחק הגנתי. השוק דורש כבר מזמן הורדת ריבית ורואים את זה בתמחורים של אגרות החוב והנכסים הסולידים. התנאים במשק ונתוני המאקרו תומכים בהפחתת ריבית. חוץ מזה, אצלנו יש ריבית ריאלית של 2% - אינפלציה של 2.5% וריבית של 4.5% מובילה לריבית ריאלית של 2% - זה גבוה מאוד בראייה עולמית.
ועדיין, הכל פתוח - עד שלא מורידים, הכל לכאורה פתוח, אבל הסיכויים להפחתה מחר של הריבית מאוד מאוד גבוהים. האינפלציה ירדה לתוואי ונשארת בו כבר מספר חודשים, שער הדולר נמוך, אחרי ירידה של 10% מתחילת השנה והוא בולם ומדכא עליות של מחירי יבוא. אנחנו אולי לא סיימנו את המלחמה, אבל יש סוג של הפסקת אש. גם נתוני הכנסות והוצאות המדינה עומדים בתקציב ועוד שורה של נתונים כלכליים והכי חשוב לנגיד - האינפלציה במסלול יורד. הריבית הגבוהה נועדה לדכא את האינפלציה שהיא האיום הגדול לכלכלה. הנגיד השאיר את הריבית גבוהה כי היא גורמת לירידה בהלוואות ובצריכה וגורמת לירידה בביקושים. כל זה כדי למנוע ביקושים שיעלו את המדד.
האינפלציה ירדה ל-2.5% התחזית קדימה היא לכ-2.2% ב-12 החודשים הקרובים, אז אפשר לשחרר מעט. וזו מילת המפתח - מעט. אל תצפו שירידה של רבע אחוז בריבית מ-4.5% ל-4.25% תשנה משמעותית את החזרי המשכנתא, את התשלום בגין הלוואות. זה יהיה בשוליים.
איך הפחתת הריבית תשפיע על הכסף שלכם?
ההורדה הצפויה מגיעה לאחר 14 החלטות רצופות שבהן הריבית נותרה ללא שינוי והנה ההשפעות שצפויות להיות לה:
- בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
- הנגיד מודאג מחרם על תוצרת ישראלית, סיום המלחמה לא מבטיח הורדת ריבית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתחיל במשכנתאות: השינוי הצפוי ישפיע ישירות על נוטלי משכנתאות והלוואות בריבית משתנה. במשכנתא ממוצעת של מיליון שקל ל-25 שנה, הורדה של 0.25% תוביל להפחתה של כ-70 שקל בהחזר החודשי. גם ההלוואות שלכם במסלול משתנה יוזלו בשיעור של 0.25%.

מה זאת ריבית פריים, על ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה - 10 סוגי ריביות שונות
ריבית מוניטרית, ריבית צמודה למדד, ריבית דריבית ועוד - הסבר על מה זו ריבית ומהם סוגי הריביות השונים
ריבית בנק ישראל, ריבית פריים, ריבית משתנה, ריבית צמודה - אם יש לכם בלגן בריביות ובסוגי הריביות הגעתם למקום הנכון , ננסה לעשות לכם סדר:
1. ריבית בנק ישראל (ריבית מוניטרית)
הריבית הבסיסית שקובע הבנק המרכזי, המשמשת כעוגן לכל הריביות במשק. כיום עומדת על 4.5%. זוהי הריבית שבה בנקים מסחריים יכולים ללוות כסף מבנק ישראל או להפקיד בו. משפיעה על כל שאר הריביות במשק ומהווה כלי מרכזי במדיניות המוניטרית.
2. ריבית פריים (Prime)
ריבית הבסיס שהבנקים גובים מהלקוחות הטובים ביותר שלהם. מחושבת כריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5%. כיום עומדת על 6%. משמשת כבסיס לחישוב ריביות על הלוואות ומשכנתאות בריבית משתנה.
3. ריבית קבועה
ריבית שנקבעת מראש ונשארת זהה לאורך כל תקופת ההלוואה, ללא קשר לשינויים בשוק. מעניקה וודאות ללווה לגבי גובה ההחזרים החודשיים. נפוצה במשכנתאות לטווח ארוך ובאג"ח. החיסרון - בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משתנה בתחילת התקופה.
4. ריבית משתנה (צמודת פריים)
ריבית שמשתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים. מחושבת כפריים פלוס או מינוס מרווח קבוע. יתרונה - בדרך כלל נמוכה יותר בתחילה מריבית קבועה. חסרונה - חוסר וודאות לגבי גובה ההחזרים העתידיים.
- נשיאת הפד של בוסטון מתנגדת להורדת ריבית נוספת בדצמבר
- הריבית תרד מחר ל-4.25% - איך זה ישפיע עליכם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5. ריבית צמודת מדד
ריבית המתעדכנת בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. הקרן וההחזרים מתעדכנים מדי חודש בהתאם לאינפלציה. נפוצה במשכנתאות ובאג"ח ממשלתיות. בתקופות אינפלציה גבוהה עלולה להוביל לעלייה משמעותית בהחזרים.
