שוק הנדל"ן למגורים צפוי להצטנן בטווח הבינוני

אם היינו זקוקים להוכחה נוספת שמחירי הנדל"ן במרכז הארץ ובפרט באזור תל אביב - רמת גן - הרצליה ורמת השרון, הם שמכתיבים את מחירי הנדל"ן בארץ, הרי שקיבלנו הוכחה נוספת במכרז דרום הקריה המחודש.

כולנו זוכרים את תוצאות המכרז הראשון של דרום הקריה, במהלכו ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה בסוף 2008 בשיעור של 157 מליון ש"ח אשר לא נתקבלה ע"י המינהל שיקפה קיפאון בשוק וחשש מקריסת מחירים. הקיפאון בנדל"ן למגורים שלט אז בכל רחבי הארץ וכמות העיסקאות ירדה אז בצורה דרסטית (40% עפ"י דיווח של מינהל הכנסות המדינה).

בחודש ספטמבר 2009 ההצעה הזוכה במכרז דרום הקריה של האחים גינדי בשעור של 436 מליוני ש"ח (529 מליוני ש"ח כולל מע"מ ופיתוח), לא רק משקפת את הפריחה המחודשת בענף הנדל"ן למגורים אלא היוותה את יריית הפתיחה לשורה של עסקאות אשר היו בקנה אבל בטרם יצאו אל הפועל עקב חוסר בטחון וודאות עיסקית בכיוון של מגמת השוק, הן אצל המוכרים והן אצל הקונים.

אפקט מכרז דרום הקריה

מאז פרסום תוצאות מכרז דרום הקריה, אשר בעיקור שווי הנדל"ן המניב שבעיסקה בשעור של כ-60 מליון ש"ח משקפים שווי קרקע ממוצע לדירה של כ -1.45 מליון ש"ח, החלו להיסגר עסקאות רבות בשוק.

כך לדוגמא קיבלה חברת ב.ס.ר. בימים האחרונים אופציה מחברת חבס לרכישת קרקע למגדל דירות בן 122 דירות, בפארק צמרת, בשווי של 127 מליון ש"ח בצירוף מע"מ. דהיינו, שווי של 1.21 מליון ש"ח קרקע לדירה. לאחר מכרז דרום הקריה שם נקבע כאמור שווי של 1.45 מליון ש"ח לדירה, גם המוכר וגם הקונה בעיסקת ב.ס.ר. - חבס יכולים היו לצאת מרוצים.

דוגמא אחרת של הימים האחרונים היתה העיסקה במתחם אסותא בין קבוצת העיר החדשה לבין בוימלגרין. בעיסקה זו נרכשו הזכויות (או נתקבלה הזכות לרכישת הזכויות) במגדל של 155 דירות, תמורת סך של 343 מיליון ש"ח, המשקפים מחיר של 2.21 מיליון ש"ח לקרקע לדירה. מחיר זה על פניו לכאורה גבוה מהעלות לקרקע לדירה במכרז דרום הקריה, אלא ששטח הדירה הממוצעת בעיסקת אסותא גדול בהרבה משטח הדירה הממוצעת בדרום הקריה. מכל מקום סביר להניח שעיסקת גינדי-מנהל שימשה חסם עליון לעיסקה ואיפשרה סגירה מהירה שלו.

כך למשל גם נסגרה בימים האחרונים עיסקה בין מצלוואי לחברת אזורים לגבי מגרש בצומת עלית לבניית 58 דירות בשווי של 40 מיליון ש"ח, דהיינו שווי של 690,000 ש"ח לקרקע לדירה. שווי זה של העיסקה על פניו אינו מתיישב עם רמות המחירים הנוכחיות ויתכן שהוא משקף פרמטרים נוספים בעייתים בעיסקה.

כמכלול, אנו רואים כי מכרז דרום הקריה שיחרר את הניצרה, לביצוען של עסקאות שונות שיתכן והיו תקועות עקב חוסר הוודאות כאמור באשר למגמת המחירים בשוק, אשר שררה ערב מכרז דרום הקריה.

צפי להצטננות שוק הנדל"ן למגורים בטווח הבינוני

האם שוק הנדל"ן למגורים מאותת לנו על המשך עליית מחירים צפוייה או שמא אנו נמצאים בשיא?

ניבוי של העתיד לכאן או לכאן יהיה בבחינת הימור, שהרי גם אם נאמר ש"השיא החדש" שנשבר הוא גבוה מאוד, הרי שתמיד יכול להופיע בעתיד שיא חדש וכנ"ל להפך.

ואולם אם במסגרת ניתוח הצפי לעתיד של שוק הנדל"ן למגורים, נתמקד בבדיקת מספר פרמטרים, אשר סביר להניח שיש להן השפעה מהותית על מחירי הנדל"ן למגורים כי אז אולי נוכל לסמן את המגמה והכיוון הכללי של השוק.

א. הדולר הנמוך

הדולר הנמוך, מסתבר, הפך לאחרונה לבעיה מעיקה של רוב הכלכלות המערביות. גם בארצנו דולר יציג נמוך בשיעור של כ-3.7 ש"ח לדולר מאפשר עידוד ותמרוץ של שוק הנדל"ן. בעלי ההון בשקלים בארצנו מרגישים עשירים יותר, מה שמעודד אותם לעשות עסקאות נדל"ן שעדיין מתורגמות כאן לדולרים, גם פסיכולוגית וגם מעשית ונותנות תחושה של מחירי נדל"ן זולים. יצויין כי תחושה זו של הקונה הישראלי אינה מופרכת מיסודה. מאז ומתמיד שוק הנדל"ן בארצנו היה צמוד דולר.סביר להניח ששער הדולר הנמוך לא יוכל להתמיד ברמתו לאורך זמן לא בכלכלות המערביות ואף לא בארצנו. פיחות השקל בטווח הבינוני, יש להניח, יסב לרוכשי הנדל"ן הנוכחיים תשואה שיקלית יפה על השקעתם שכן, כאמור המחירים מתורגמים לדולר ולהפך (מנגד פיחות של השקל, עליית מחירי הנדל"ן בשקלים עקב כך, בטווח הבינוני, צפוי שיגרמו למגמה הפוכה של ירידה בשעור של היקף העיסקאות).

ב. ריבית נמוכה

אין ספק כי הריבית הנמוכה השוררת כיום בשוק מעודדת ביצוע עיסקאות נדל"ן ומתמרצת את השוק. גם הריבית הנוכחית לא תוכל להתמיד ברמתה, במיוחד כשנגיד הבנק המרכזי מודע לכך. לא בכדי התבטא הנגיד בימים האחרונים כי "הכיוון של הריבית הוא מעלה". עליית הריבית בטווח הבינוני תצנן את שוק הנדל"ן ותהווה גורם בולם לעליית מחירי הנדל"ן.

ג. התנהגות הפעילים בענף

עפ"י התנהגות הפעילים בענף הנדל"ן למגורים בתקופה זו, אנו למדים כי מרכיבי הסיכון עולים על מרכיבי הסיכוי לעליית מחירים נוספת. כך למשל האחים גינדי העדיפו בימים האחרונים לבצע מכירה מוקדמת של דירות רבות ככל האפשר בפרוייקט דרום הקריה וזאת כדי לצמצם סיכונים מפני העתיד הלא ידוע.קח מצב שבו שער הדולר עולה או הריבית עולה או גם וגם.במצב כזה היכולת למכור דירות יורדת משמעותית. על כן הגיוני היום שחברת גינדי מנצלת את חלון ההזדמנויות למכירת דירות רבות ככל האפשר, אגב מסע שיווק אגרסיבי, כל זאת בטרם יבשה הדיו על הסכם הרכישה.

יצויין כי אין באמור לעיל משום טענה כי מבחינת הקונים מדובר במקח טעות. חלון ההזדמנויות הוא הדדי ואף מבחינת הקונים, ניתן לנצל שער דולר נמוך וריבית נמוכה לעשיית עיסקה, אגב תשואה שקלית יפה כמוסבר לעיל. (שגשוג בענף וביזנס טוב מתקיימים כאשר חלון ההזדמנויות הוא הדדי).

התנהגות של פעילים נוספים בענף, גם היא מלמדת על מרכיב סיכון גבוה הקיים בעיסקאות. אנו עדים לכך כי רוב העיסקאות בענף הנדל"ן למגורים מתבצעות ע"י קבוצות רכישה, וזאת על מנת להפחית את הסיכון העתידי הטמון מטבע הדברים בעיסקאות נדל"ן (שינוי שער הדולר, שינוי הריבית, רפורמת הקרקעות). כך למשל בוצעה עיסקת ב.ס.ר.-חבס וכך גם העיסקה של העיר החדשה מול בוימלגרין קפיטל.

סיכום

דולר יציג נמוך המעיק על הכלכלה הישראלית, אשר לא יוכל להתמיד לאורך זמן, ריבית נמוכה שנגיד הבנק המרכזי הכריז קבל עם ועדה שתהא חייבת לעלות, והתנהגות הפעילים בענף, מעידים כולם כי יתכן ובטווח המיידי קיים חלון הזדמנויות לביצוע עיסקאות נדל"ן למגורים מוצלחות, ואולם בטווח הבינוני צפוי שוק הנדל"ן למגורים להצטנן.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא.המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו ? עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.