דירה בהנחה - פתרון חלקי למצוקת הדיור, ומה צריך לעשות כדי שזה יהיה פתרון רחב?

האם פרויקטים של דירה בהנחה משפיעים על מחירי הדירות בסביבה, בכמה מתעשרים הזוכים בדירה בהנחה ומה התוכנית שבאמת תוכל לשפר את בעיית הדיור בארץ?

אלון יוניאן | 25/11/2024 19:31 (8)

נושאים בכתבה דירה בהנחה

בימים אלו שולח משרד השיכון והבינוי הודעות זכייה ל-4,000 משפחות. מדובר בקבוצה מצומצמת של זוכים בדירות בהנחה. זאת הנחה משמעותית שיכולה להגיע לסכום של מיליון שקלים, כ-30%-40% ממחיר הדירה. מתנה משמעותית מאוד לזוגות צעירים וזכאים ויש לזה השלכות נוספות - ראשית, זה חלק מפתרון הבעיה בשוק הדיור, אפילו חלק מרכזי משוק הדיור. שנית זה משפיע כאמור על הרוכשים - זה הופך אותם בן רגע לאנשים עם הון משמעותי ושלישית - זה אמור להשפיע על הסביבה.

השפעת התוכנית על מחירי השוק

ההנחות בפרויקטי דירות בהנחה לא משפיעים על המחירים בסביבה, וגם אם כן, זה לתקופה מוגבלת וזה יחסית בשוליים. אם בעבר חשבו שהפרויקטים יגרמו להורדת מחירים באזורים הסמוכים ובהדרגה ישפיעו על המחירים בארץ, התברר שזה חלום רחוק.

וכך נותרה בעצם מטרה אחת עיקרית לפרויקט - פתרון בעיית הדיור לכמות משמעותית ככל האפשר. עם זאת, יש עדיין במשרד האוצר והשיכון והבינוי הערכה שבכמויות גדולות מאוד של דירות בהנחה, תהיה השלכה על המחירים בארץ. הסיכוי לכך נראה נמוך מאוד.

השפעת התוכנית על הזוכים

הזוכים מקבלים מתנה - ההון שלהם כאמור גדל, זה יכול להיות 200 אלף שקל וזה גם יכול להיות 1 מיליון שקל. זה כמו לזכות בלוטו. אבל מעבר לעלייה בהון יש יתרון נוסף.

המשכנתא מותאמת לאנשים גם עם הון עצמי נמוך, והדירה נחשבת בטוחה לפי מחיר לפני ההנחה. יש לזה משמעות פרקטית גדולה - דמיינו שאתם זוכים בדירה ששווה 2 מיליון שקל ומשלמים רק 1.4 מיליון שקל. אתם ניגשים לבנק שמבחינתו הנכס שווה 2 מיליון שקל והוא מוכן לתת לכם 75% מערך הדירה - כ-1.5 מיליון שקל. משמע, אתם לא באמת צריכים להביא הון עצמי. הרווח שלכם בזכייה מתורגם מיד להון עצמי ומקטין את הצורך שלכם להציג הון בבנק למשכנתאות.

זה בעצם לקנות דירה עם אפס הון עצמי (הרחבה: 0% הון עצמי לרכישת דירה בתל אביב: איפה זה והאם יש כאן קאץ'?). כשמתעמקים בזה, הרי שמדובר בזכייה כפולה.

הזוכים הם כאלו שעומדים בתנאים והיא מופנית בעיקר לזוגות צעירים שזו דירתם הראשונה, יחידים מעל גיל 35 שלא רכשו דירה ומשפחות חד-הוריות. אבל המדינה מרחיבה בהדרגה את המעגל, גם למשפרי דיור ומשפחות עם הכנסה בינונית. יש גם הצעות להגדיל את ההטבות למילואימניקים ולהרחיב את התמריצים לרכישת דירות בפריפריה, תוך העלאת הסבסוד. השינויים הללו עשויים לעודד יותר אנשים לעבור לפריפריה, במיוחד לאור ההנחות המשמעותיות במחירי הקרקע.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

התוכנית - דרושה עליית מדרגה בכמות הדירות המשווקת

התוכנית מהווה פתרון חלקי למצוקת הדיור ההולכת וגוברת בישראל, כאשר גם המחירים הנמוכים וגם האפשרות להיכנס לשוק הדיור עם תנאי משכנתא נוחים הופכים אותה להזדמנות משמעותית עבור רבים. עם זאת, כדי שהיא תהפוך לפתרון משמעותי היא צריכה לעלות בהיקפים. 12-20 אלף דירות בשנה זה לא רע, אבל בתוכניות האלו ניגשים בכל פעם למעלה מ-110 אלף משפחות וכמות הזכאים עולה בשנה בלפחות 25-35 אלף. כדי לתת מענה אמיתי צריך להקפיץ את התוכנית פי יותר מ-2 לאזור ה-30-40 אלף דירות משווקות בשנה.

כשזה יקרה, הרי שסיכוי הזכייה גם יעלו מאוד. כיום מדובר על סיכוי של 3% לזכות בכל הגרלה (לא דווקא במקום המועדף, אלא לזכות בכלל), הכפלת התוכנית, תרים את הסיכויים ל-6%, וזה משמעותי, כי במקביל כמות הזכאים תלך ותרד (להבדיל מהמצב היום שהיא הולכת ועולה).

כך או אחרת, התוכנית הזו צריכה להגיע עם פתרונות משלימים כדי לפתור את מצוקת הדיור. הממשלה מרחיבה את התוכניות בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, שזה פתרון מקובל בעולם והוא עשוי להיות הפתרון המשמעותי לצד דירה בהנחה שיוביל לכך שהצעירים יוכלו להגיע לדירה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

5.
כתבת יחצנות בתשלום שרחוקה משיקוף המציאות (ל"ת)
יהודה 25/04/2025 02:38
הגב לתגובה זו
4.
שאפיק 26/11/2024 12:56
הגב לתגובה זו
גם למשפרי הדיור וככה המחירים יירדו כי משפרי דיור ימכרו דירות.
באיזה מחיר משפרי הדיור ימכרו את הדירה שלהם? גם בהנחה? (ל"ת)
יוגב 03/12/2024 20:32
הגב לתגובה זו
3.
אלון 26/11/2024 10:32
הגב לתגובה זו
רק להביא אותם ויבנו פה ערים שלמות, לא תהיה מצוקת דיור גם עוד חמישים שנה עם קצת מאמץ מצד ממשלת ההלכה שלנו.
2.
צריך לשכנע את סין שתבנה פה מליון דירות בחצי מליון לדירה (ל"ת)
יפני 26/11/2024 05:47
הגב לתגובה זו
אלעדי 02/12/2024 15:47
הגב לתגובה זו
הכל במדינה הון שילטון ושחיתות. ואז תראה כמה בניה תהיה בארץ. פשוט לא רוצים להוריד את המחירים ולא רוצים שיהיה היצע מספק ככה זה במדינה מושחתת שכנסת ישראל והעומד בראשה מסריחים משחיתות ולא משנה מימין או משמאל. איך אמר פעם מישהו (בינוקיו) "הכוח משחית צריך להגביל ל 2 קדנציות" תנחשו מי אמר זאת.
או חבר של השרה שקד (ל"ת)
דוד 08/06/2025 01:05
1.
יוגב 25/11/2024 21:47
הגב לתגובה זו
תפסיק לבלבל את המוח אין מצוקת דיור יש אי כדאיות לדיור הן מבחינת המחיר והן מבחינת האיזור הזה

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן