משכירי הדירה נהנים פעמיים - פסק הדין העקום של בית המשפט המחוזי
מס שבח מס שבח והקשר להוצאות הפחת
מס שבח על דירה (למדריך מלא על מס שבח עם דוגמאות) הוא נגזרת של מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה. אבל עקרונית צריך גם להכיר בהוצאות הפחת. זה לרעת המוכר כי הוצאות הפחת מקטינות את מחיר הרכישה ומבטאות פער גדול יורת בין מחיר המכירה למחיר הקנייה. בתקופה האחרונה נדונה סוגיה חשובה מאוד לאלפים ואפילו לרבבות משכירי דירות שלא רושמים את הוצאות הפחת בעת קבלת שכר דירה. נזכיר - ניתן לשלם מס על שכר דירה בשלושה אופנים - הראשון מס של 10%, השני מס לפי מדרגות המס של המשכיר כי מדובר בעסק והשלישי - מס אפס עד 5,654 שקלים. 
מס שבח - האם יש להתחשב בהוצאות הפחת?
כאשר משלמים מס אפס כי שכר הדירה נמוך גם לא מנכים את הוצאות הפחת, אם בוחרים במודל של מדרגות המס, כלומר שמדובר בעסק, מכירים גם בהוצאות השוטפות לרבות פחת. זה על קצה המזלג (למדריך מס על שכר הדירה - הגישות השונות ואיך תחסכו במס).
הסוגייה הזו התעוררה והיא עדיין לא נפתרה סופית - עו"ד רשף חן רכש דירה בשנת 1996 והשכיר אותה בפטור ממס ולא ניכה הוצאות פחת. הוא מכר את הדירה ב-2019 וקיבל מרשות המסים השגה על החישוב שביצע. רשות המסים טענה שיש לכלול את הוצאות הפחת.ההוצאות האלו מקטינות את עלות רכישת הדירה ובהתאמה מגדילות את הרווח ואת חבות מס שבח.
ההחלטה של בית המשפט - לא לרשום פחת בחישוב השבח
עו"ד חן הגיש תביעה ייצוגית בשם בעלי דירות רבים שנמצאים במצב דומה לשלו. הטענה היא שמדובר בפחת רעיוני שלא נוכה בפועל לצורך חישוב המס. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת עו"ד חן ופסק כי אין הצדקה לרשום הוצאות פחת והקטין את מחיר הרכישה של הדירה אם הפחת לא נוכה בפועל במהלך השכרת הדירה. יש לזה משמעות גדולה שמוערכת בסדר גודל של מיליארד שקל.
- הפקעה, מחלוקת ומס: המושב נגד המדינה - מי ניצח?
- כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה עמדת רשות המסים?
רשות המסים טוענת כי יש להחיל פחת רעיוני על כל נכס שהושכר, גם אם בפועל הפחת לא נוכה, כדי למנוע מצב בו בעל הנכס מקבל "הטבת מס כפולה" — גם פטור ממס הכנסה על השכירות וגם אי ניכוי פחת על מס השבח. מבחינת הרשות, החלת הפחת היא כלי הכרחי לשמירה על איזון הוגן במערכת המסים ולמניעת עיוותים. האמת שרשות המסים צודקת. יש כאן הטבה כפולה למשכירים שלא משלמים מס על שכר הדירה וכעת נהנים גם מאי רישום הוצאות פחת על הדירה. רשות המסים ערערה על ההחלטה וזו צפויה להיות מוכרעת במהלך השנה הבאה.
השפעה כלכלית והחזר מס לבעלי דירות
על פי ההחלטה, רשות המסים תחויב להחזיר כספים לכל בעלי הדירות שנפגעו ממהלך זה, וההערכה היא כי מדובר בהחזר מצטבר שיכול להגיע לכמיליארד שקל. מדובר בהחלטה תקדימית שעשויה להשפיע על מאות בעלי נכסים ולשנות את אופן חישוב מס השבח בעת מכירת דירות שהושכרו בפטור ממס הכנסה.פסק הדין עשוי לעודד בעלי דירות להשכיר נכסים במחירים נוחים יותר, מתוך הבנה כי במקרה של מכירה, חישוב מס השבח יהיה נמוך יותר אם הפחת לא נוכה במהלך תקופת ההשכרה. עם זאת, יש לקחת בחשבון שפסק הדין טרם סופי — רשות המסים הגישה כאמור ערעור לבית המשפט העליון, ובינתיים יש עיכוב בביצוע פסק הדין עד להכרעה הסופית.
- 10.אנונימי 19/02/2025 10:02הגב לתגובה זופחת כהגדרתו למעהש מאפשר ניכוי הוצאות של דירה מושכרת 2 אחוז בשנה. אלה אם השכירות נמוכה מתחת לפטור ואז לפי החוק אסור לנכות הוצאות פחת. אז רשות המיסים החליטה שלמרות שאסור לנכות הוצאות פחת היא תיקח פחת במכירה. זה לאחוז בחבל ב 2 הקצוות. הרשות תאלץ להשיב את הכספים שנגבו שלא כדין והערעור שלה לעליון הוא מריחת זמן מיותרת.
- 9.bb 19/10/2024 18:36הגב לתגובה זוהמס חייב להיות 15% עבור כל מניות הרווחים שכירות מ-0 שקל
- 8.יהווית 19/10/2024 17:07הגב לתגובה זוהחלטה צודקת
- 7.לכול 19/10/2024 14:39הגב לתגובה זושרק חולבים שוכרים תמימים, ובכלל שישווו את מס ריווחי הון למס השכרת דירות וכו': הרשו לי להציע לכם לתקופת זמן להשכיר נכס, מבטיח לכם שתזכו להצצה לחלק הפחות נחמד של האוכלוסיה, וסקירה קצרה באתר "תשאל עו"ד" של שוכרים חחמנים אפילו לא תראה לכם את קצה הקרחון של האספסוף ששורץ במדינה... לא תשתעממו...
- נחמה 21/10/2024 15:59הגב לתגובה זואנשים קונים נדלן בידיעה שתוך שנה שנתיים זה עוד מיליון שתיים ! נכון גם הטמטום אצל הקונים יגמר בסוף ! " מי שלא מבין מהראש יבין מהכיס"
- 6.הבעיה נראה לי שלכל שופט יש 200 דירות (ל"ת)לי אין דירה 19/10/2024 14:23הגב לתגובה זו
- 5.אשק 19/10/2024 13:35הגב לתגובה זורוב אם לא כל השופטים הם משקיעי נדלן, הפסיקות שלהם הן מנקודת מבט אישית תועלתנית ולא משפטית בתוך מסגרת חוקית.
- 4.אנונימי 19/10/2024 12:15הגב לתגובה זוהתשואה על דירות היא 2-3% הריבית היא 6% ניכוי פחת וריבית יגרום לכך שכל משכירי הדירות ידווחו על עסק וירשמו הפסדיםלניכוי בשנים הבאות (מאותה דירה בלבד)עד קץ הדורות או עד למכירת הדירה ואז ינכו את ההפסד שנשאר אז מס לא יראו לא 10%ובטח לא מס שולי
- 3.אנונימי 19/10/2024 12:15הגב לתגובה זוהתשואה על דירות היא 2-3% הריבית היא 6% ניכוי פחת וריבית יגרום לכך שכל משכירי הדירות ידווחו על עסק וירשמו הפסדיםלניכוי בשנים הבאות (מאותה דירה בלבד)עד קץ הדורות או עד למכירת הדירה ואז ינכו את ההפסד שנשאר אז מס לא יראו לא 10%ובטח לא מס שולי
- 2.צדק חברתי 19/10/2024 11:54הגב לתגובה זוריבית במשכנתא לדוגמא? לא נראה לי...אנחנו מדינה לא נאורה , חולבים אותנו מכל כיוון אבל לתת הכרה במס על הוצאות שונות...חס וחלילה, רק לחברות, האדם הפרטי לא נחשב כאן, דורכים עלינו, לילדים שלי אני אומר שאין אופק כלכלי במדינה הזו!
- 1.אם כבר 19/10/2024 11:10הגב לתגובה זושל שוכרי דירה ומשכירי דירה בהנחה/מחיר למשתכן? שמקבלים גם פטור כמעט כפול על השכרת דירה שנקנתה בהטבה של מילוני שח מהמדינה? אלו יקבלו גם פטור נוסף בעת מכירתה כדירה יחידה, כלומר מדובר ב3 הטבות מופרכות, בעוד בעלי דירות ששילמו מחיר מלא, לא מקבלים אותן! טפלו קודם בשחיתות הזו, לכאורה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
