מחירות לעבדות: האם באמת אפשר לרכוש דירה עם הון עצמי של 300 אלף שקל?
זוג חברים שגרים באזור המרכז שפנה אליי לאחרונה להתייעצות שאל האם אפשר לרכוש דירה עם תקציב של 500-600 אלף שקל. התשובה שלי הייתה פשוטה: אפשר לרכוש כמעט בכל סכום, גם בסכום נמוך יותר, בשני תנאים: תלוי איפה אתם רוצים לקנות והאם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי, כלומר לשלם בערך 30% משכר הנטו שלכם. התשובה הייתה חיובית והם יצאו לדרך. הם רכשו דירה בצפון והשאירו בידיהם הון עצמי של 50-60 אלף שקל לשינויים בדירה ושיפוץ קטן, אחרי שרכשו דירה ללא תיווך והיו צריכים להיעזר רק בשמאי של הבנק לצורך משכנתא ובעורך דין, שגבה מהם שכר טרחה של חצי אחוז. ההחזר החודשי היה נמוך, משהו כמו 25% מהשכר הפנוי. כך רכשו דירות פעם.
אפילו היא הפכה לאופציה יקרה. דירות באילת (איציק יצחקי)
אבל מה קורה עם זוג צעיר שיש לו הון עצמי נמוך יותר, 200-300 אלף שקל, והוא יכול לקבל עזרה מקסימלית של 100 אלף שקל מההורים. אתם יודעים מה? עזבו את החלוקה - מה קורה עם זוג צעיר שיכול לגייס 350 אלף שקל בסך הכל? האם הוא יכול לקנות דירה בישראל ואם כן - איפה? ובכן, קבלו עצה חכמה. לפני שאתם הולכים לבנק, עשו לעצמכם טובה ובדקו את הרקע שלכם עם יועץ משכנתאות. למה זה חשוב? כי הוא יוכל לתת לכם טיפ מנצח. יועץ הוגן יאמר לכם במידת הצורך שאתם לא זקוקים לו. אם זו עסקה מעט יותר מורכבת, קחו מישהו שינהל את המשא ומתן מול הבנק. הפקיד תמיד ייתן לכם הרגשה שהבנק יצא פראייר, שקיבלתם הנחה בריבית אחרי אישור מנהל (תחסכו מאיתנו את האמת, היא כנראה תכאב לכם).
ועכשיו, לחלק העיקרי - איך קונים דירה עם הון עצמי של 350 אלף שקל? לכאורה, זה נראה סיפור כל כך פשוט לעומת זוג שרכש דירה עם הון עצמי של 570 אלף שקל, אותו זוג שרכש דירה בצפון. אבל זכרו: כל שקל שאתם שמים על הבית מההון העצמי שלכם, שווה בערך שלושה שקלים במינוף. זוג ששם 570 אלף שקל יכול לרכוש דירה, בכפוף ליכולת ההחזר כמובן, בסכום של 1.9 מיליון שקל. זוג ששם 350 אלף שקל יכול לרכוש בסכום של 1.16 מיליון שקל. כן, עד כדי כך משמעותי.
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כבר דיווחנו לכם אתמול על רשימת הדירות שאפשר לקנות במיליון שקל, שזה המקסימום שתוכלו לקנות, כי אתם זקוקים לתשלום למתווך (במידת הצורך), שמאי, עורך דין ותקציב בסיסי לשיפוץ הדירה. רוב הדירות במחיר של מיליון שקל זקוקות לרענון, לאו דווקא לשיפוץ, כך שאם חשבתם לרכוש דירה בסכום הזה ולהתחיל לשפץ - תצטרכו לקחת הלוואה לכל מטרה, והיא הלוואה לטווח קצר יותר עם החזר גבוה, וזה לא מה שאתם צריכים עכשיו (אם כושר ההחזר שלכם יותר גבוה והשכר גבוה, סביר להניח שתמנפו את זה לנכס אחר).
במקרה שאתם יכולים לקחת הלוואה מההורים, מהמשפחה או לכל מטרה, ואתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי, אפשר למנף ולרכוש דירה יקרה יותר. זה כמובן פחות משתלם משיקולי ריבית, אבל לחלק מהפרויקטים החדשים שתמצאו ב-1.5 מיליון שקל (דירת 3 חדרים, בפריפריה) יש סיכוי גבוה יותר להניב לכם רווח בגין עליית מחיר הדירה עצמה. בקצרין, למשל, מצאנו לאחרונה דירות על הנייר במחיר של 1.1 מיליון שקל, וזו אופציה לא רעה גם למי שלא רוצה לקחת הלוואה לכל מטרה. התשלום לעורך הדין הוא נמוך יותר, אין צורך במתווך והשמאי שאתם לוקחים יקבל תשלום מינימלי של 800 שקל, דרך הבנק. אם אתם יכולים להתרחק מעט, זו אופציה טובה מאוד.
מה עוד אפשר לעשות בתקציב כזה? לקנות דירה להשקעה, באזור הצפון או הדרום. בדיקה שערכנו לאחרונה גילתה שבעכו, חיפה, דימונה, בית שאן ומגדל העמק, תוכלו לרכוש דירה במחיר של עד 900 אלף שקל, בתשואה של עד 5%. באילת, בניגוד לעבר, אי אפשר לרכוש דירה חדשה במחיר הזה. מחירי הדירות הגיעו ל-19-20 אלף שקל למ"ר והבניה החדשה כבר חוצה את הרף הזה.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
מנגד, בשכונת כמו נוף גנים בבית שאן, למשל, המחיר הממוצע לרכישת דירה זול יותר מדימונה. מדובר בשכונה ישנה, אבל 8,000 שקל למ"ר זה מחיר ממש נמוך. יש שכונות, כמו נוף גנים, שבהן אפשר לרכוש דירה להשקעה בסכום של 450 אלף שקל והתשואה נעה סביב 5% ומעלה. הבעיה, ואת זה צריך לציין, הוא מה הביקוש לדירות בשכונה כזו. לכאורה, נמוך. העניין הוא שמי שגר בסביבה יודע מראש שלא יוכל לצאת ממנה, בגלל שפער מחירי השכירות לעומת שכונות אחרות גבוה יותר - מאות שקלים במקרה הטוב. מה הוא עושה? נשאר באותה שכונה, במידה דומה או עם עוד חדר. כשאין ביקוש מורידים את מחיר השכירות ואז התשואה יורדת, אבל במקרה של בית שאן, גם אם תורידו את השכירות בעוד 400 שקל תקבלו תשואה סבירה של כמעט 4%.
בגדול, יש כמה אזורים שבהם היינו מתמקדים: קו התפר של חיפה והקריות, אזור דרך הים - המחיר הנהדר ביחס לתמורה שאתה מקבל. היינו מחפשים דירות דומות גם באזור קריית ים. נכון, זה מאוד מפתה לגור ליד הים, אבל שימו לב איפה אתם קונים. הדירות בקו הראשון, חלקן עוברות התחדשות עירונית והמחירים כבר מאוד גבוהים. לכן, צריך לזהות אזור "צמוד דופן" ולרכוש שם דירה עם פוטנציאל כזה. ועדיין, אפשר לרכוש בקריות דירות ב-900-950 אלף שקל.
אזורים נוספים שזיהינו: קצרין, בשכונות מסוימות, ואפילו בשכונות ישנות בערים שאינם נחשבות לפריפריה בצורה מובהקת. בשכונות הישנות בחדרה ובפרדס חנה אפשר לאתר מציאות בודדות, דירות עד מיליון שקל. היינו ממליצים להתרחק מהשקעה במלון דירות במחיר הזה, תופעה מוכרת באזור זכרון יעקב למשל, גם אם המחיר נראה מפתה וכולל נוף לים, משום שיש לו חסרונות רבים עליהם נרחיב בפעם אחרת.
על השאלה האם לא כדאי להשקיע בשטח חקלאי - מיותר לענות. התשובה היא לא. אם מישהו מכם מכיר חבר קרוב (ולא סבא של חבר קרוב) שרכש שטח חקלאי והבנייה אכן החלה כפי שמבטיחים לו, אחרי 5-6 שנים, דעו לכם שזהו אירוע נדיר, אם אכן קיים. ואם זה קרה, היטל ההשבחה שהוא ישלם כל כך גבוה, עד שהופך את העסקה לכמעט לא כדאית.
לכן, התשובה צריכה להיות ברורה - אל תנסו להמציא את הגלגל מחדש. המשקיעים כבר הבינו את מה שאתם גיליתם אתמול, אל תנסו להמציא את הגלגל ולכו לאזורים שיוכל להניב לכם תשואה גבוהה אם אתם משקיעים, או ערך אמיתי אם אתם זוג צעיר. כל הדברים כאן נאמרים במקרה שבו לא הצלחתם לרכוש דירה בהנחה. במקרה כזה, יש אפשרות לרכוש דירה בפחות ממיליון שקל באזורים כמו צפת ואחרים, בלי בעיה. כל עוד לא קניתם דירה, כדאי להירשם.
- 8.אני אקנה מהבנק כשקבלנים יתחילו לקרוס (ל"ת)t 24/04/2024 06:33הגב לתגובה זו
- 7.לאן הגענו 23/04/2024 11:55הגב לתגובה זוהניסיון לייצר תמונת מציאות כאילו תיכף יגמר פשוט בזוי. חבורת אינטרסנטים מנהלת פה את המדינה, מוכרת לצעירים לוקשים, וכולם פה מפוחדים שמים את הידיים לאזיקים ונכנעים. מה קרה?? מה זה הסכומים האלה? אתם שפויים? הרי ברור שהכל יקרוס על כולנו. אז לא תודה. מעדיפה לשמור את ההון העצמי שלי לעצמי ונראה מה יהיה. יצאתי מהמשחק, כי אני דואגת לעתידה של המשפחה שלי. לא שמה את הכסף על בלוקים וחמדנות.
- dw 23/04/2024 14:34הגב לתגובה זואת עלולה לגלות שהניתוק הוא שלך מהנתונים הדמוגרפיים החריגים של ישראל. אף מדינה מערבית איננה מתרבה בקצב מטורף של 2% שנתי, שמשמעותם תוספת שנתית של 200 אלף מתחרים איתך על הדירה העתידית. מה יוצא לך מזה שמשום מה ממשיכים לעודד את האוכלוסיה כאן להתרבות בקצב הכי הכי הכי גבוה בעולם המערבי? לא ברור. זה הופך את הדיור העתידי שלך ליותר צפוף ויותר יקר. כיף לך שצפוף ויקר? אם לא אז אולי הגיע הזמן לדרוש שינוי מדיניות. למשל קיצבה לילד 1/2 ו... זהו. אין שום הצדקה לעודד את האוכלוסיה להביא ילד 3, 5 או 7 ולהתחרות בך על משאב הדיור המוגבל.
- אלמוג 23/04/2024 23:02לא מתרבה בקצב ככ מהיר.
- 6.כלכלן בכיר 23/04/2024 10:13הגב לתגובה זולא ברור לי מה עומד מאחורי שטיפת המוח שלכם לקוראים במדור הנדלן, או זה שאתם לא מפרסמים תגובות מנומקות, אבל מה שברור וחד משמעי היא שבמצב של היום כלכלית מדינית בטחונית וחברתית בישראל - לקנות דירה זו כניסה לעבדות ויציאה מחירות ואין בה שום הגיון כלכלי!!!!!
- זה מה כתוב בכותרת חח (ל"ת)לולי 23/04/2024 18:25הגב לתגובה זו
- dw 23/04/2024 14:31הגב לתגובה זוההיגיון הכלכלי הוא להעריך עליה מסויימת בנקודת שיווי המשקל מבחינת התשואה בנדלן. משקיע לא ישקיע בדירה להשכרה תמורת 2-3% כאשר בפקדון פשוט בבנק, או באגח קונצרני, הוא יכול להרוויח יותר. לכן או שמחיר הדירה יעלה (מה שאתה סבור שלא) או ששכ"ד יעלה. לדעתי די הגיוני שהשכד יעלה, כי פשוט אין מספיק משקיעים הדיוטים לספק דיור מסובסד לאנשים זרים בתשואה של 2-3%, ולמרבה הצער ממשיכים לעודד כאן ילודה בקצב הכי הכי גבוה בעולם המערבי. למה בעצם? לא ברור. צפוף כאן ואם לא ירגיעו קצת את קצב הילודה אז יהיה פה גם צפוף וגם יקר. כיף לכם שצפוף ויקר? אני את הכסף שלי מעדיף להשקיע באגחים של דלק קבוצה למשל. אני מקבל כפול מכל משכיר דירה בישראל. מעל 6%. למה שמישהו שפוי יסכים להשקיע מיליוני שקלים כדי לספק לך דיור בחצי תשואה ממני? שאלה טובה.
- אנשים בונים על עליית ערך הדירה השכירות זה דבר משני (ל"ת)אלי 23/04/2024 23:00
- 5.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)ראובן 23/04/2024 00:36הגב לתגובה זו
- 4.קימחי 22/04/2024 14:29הגב לתגובה זומה יהיה עם המפרסם היומיומי שלנו בנידון כי אנחנו חיים במקום אחד והוא חי במקום אחר ולך תגשר בינהם
- 3.הומלס 22/04/2024 13:06הגב לתגובה זומציאה, בקצרין ב-1.1 מליון. לב רמת הגולן.מישהו חישבר את העלויות הנוספות של מגורים בפריפריה מרוחקת. איכות השרות הרפואי, הריצות לעיר המחוז חיפה. ועוד.
- dw 23/04/2024 14:26הגב לתגובה זוגיגלתי מחיר למשתכן וקצרין וראיתי שיש הצעה עדיפה על זו המוזכרת כאן. דירה חדשה לפי 8600 שח למטר, כלומר אפשר לקנות דירה חדשה בעודף ממיליון שקלים. למי שכבר יש דירה אז לא זכאי אבל למי שלא? מחיר למשתכן זו אופציה מעניינת, הודות להטבה החד פעמית שהמדינה מוכנה לתת לאנשים שבמקרה אין להם דירה כרגע. משוגע מי שלא מנסה להגריל.
- 2.יעלי 22/04/2024 12:40הגב לתגובה זומי הטיפש שקונה דירה ? מחירי הדירות קורסים, ב 3 שנים המחירים יפלו ב 40 אחוז.
- ׳׳׳ 22/04/2024 16:12הגב לתגובה זווכך גם כל מי שהקשיב להיבגני צצל, טדי נויברט ודומיהם, לאורך אפילו רק 3 שנים, הפסיד מיליונים... מעניין, אולי כולכם עובדים למעשה כמעצבי תודעה, טוקבקוסיטים בתשלום, מטעם איזה אירגון פילנטרופיה לצמצום פערים חברתיים, באמצעות עצות כלכליות גרועות, שמשלם לכם בנדיבות?
- 1.dw 22/04/2024 12:03הגב לתגובה זומתבקשת לדעתי הערה לאלה הקונים לשימוש עצמי, ולא להשקעה - קודם כל נסו להגריל דירה. אני לא יכול להפריז בעד כמה זו הצעה יותר טובה מכל ההצעות המוזכרות בכתבה (המתאימות יותר למי שמחפש דירה שניה להשכרה). למי שזו דירתו הראשונה הייתי מוסיף פיסקה שכדאי להתעניין גם בהגרלות מחיר למשתכן. מאד מאד כדאי. זה דיל עדיף משמעותית ע"פ כל ההצעות המוזכרות כאן. אני מכיר מישהי שזכתה ב 3 חדשים חדשה בקרית מוצקין לפני כמה שנים, ושילמה משהו כמו 700 אלשח. דירה חדשה כן? לא כמו הדירות המוזכרות כאן בנות ה 50 שנה. הרבה יותר קל לה להשכיר דירה כזו ולתת פייט לדירות להשכרה המוצעות כאן. דירה חדשה, עם מרפסת וממ"ד, שבצפון איננו שיקול זניח. אני זוכר שאחת ההצעות במחיר למשתכן היתה דירה במחיר של אוטו (יקר). בית שאן, ב... 400 אלשח. כן כן. אבל... הגרלת פיס הנדלן של המדינה שמורה רק לאלה שזו דירתם הראשונה. אידיוט מי שזכאי ולא מנסה להגריל. זה אשכרה זכיה בפיס, חד פעמית, על חשבון המדינה. אף השקעה בשוק החופשי לא מסוגלת להתחרות מול בוננזה משוגעת שכזו. אבל... מי שמשקיע וכבר יש לו דירה לא זכאי להשתתף.
- שרון 22/04/2024 13:11הגב לתגובה זואחד ל5000
- dw 23/04/2024 14:20אבל... משוגע, פשוט משוגע, מי שלא מנסה להגריל, ולי כבר יש דירה, לכן לא זכאי ולכן זה לא בשבילי, אבל מכיר חברים שזכו, וכן, עבורם זו היתה לגמרי לגמרי זכיה בלוטו. ההצעות של מחיר למשתכן עדיפות על כל ההצעות המוזכרות כאן בכתבה. חד וחלק. פשוט בגלל שהמדינה מוכנה לתת מתנה חד פעמית משוגעת לזוכים, מה שלא קיים בכל ההצעות בכתבה. לכן את ההצעות בכתבה הייתי מפנה למשקיעים, ופחות למי שמחפש לשימוש עצמי. היתרון העיקרי בהצעות הללו הן שהן לשימוש מיידי ולא צריך לחכות עוד כמה שנים עד לכניסה, ובנוסף לא בכל ישוב נערכת הגרלת לוטו הנדלן של המדינה.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
