מגדלים לצד התחדשות עירונית: שתי תוכניות הופקדו בבת ים - מה המחיר למ"ר באזור?
הוועדה המחוזית תל אביב החליטה להפקיד תוכניות בבת ים הכוללות 1,025 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה ומבני ציבור. מדובר בשתי תוכניות בבת ים: ברובע העסקים וברחוב כצנלסון.
תוכנית רחוב כצנלסון בבת ים (אילן פיבקו אדריכלים)
בלב רובע העסקים של בת ים, הוחלט להפקיד תוכנית בשטח של כ-9 דונם, הממוקמת במתחם הרחובות ישראל וישינגרד המסגר, אהוד קינמון ומנחם יקואל. התוכנית כוללת הקמת מגדל מגורים בן 38 קומות ובו 335 יחידות דיור, שישלב קומת מסחר. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-105 יחידות דיור יוקצו לטובת דירות קטנות (בשטח כולל של עד 65 מ"ר), ו-125 יחידות דיור יוקצו לטובת דיור בהישג יד. בנוסף יוקם מגדל תעסוקה בן 47 קומות שישלב בקומות התחתונות תעסוקה וקומת קרקע מסחרית.
לפני שנמשיך, כמה מילים על השכונה והעיר בת ים. המחיר בבת ים נע סביב 29 אלף שקל למ"ר. מחירי השכירות נעים סביב 6,500-7,000 שקל ל-4 חדרים וכ-9,000 שקל לדירות גדולות - 5 חדרים. התשואה הממוצעת לדירת 4 חדרים נעה סביב 2.9%.
- מחירי הדירות בבת ים - תמונת מצב: כמה עולה דירה ישנה, ומה הפער מול דירות חדשות?
- התחדשות עירונית של 900 דירות יוצאת לדרך במרכז בת ים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב כצנלסון נמכרות דירות חדשות סביב 32-35 אלף שקל למ"ר. דירות ישנות יותר נמכרות ב-29-31 אלף שקל למ"ר - כלומר, מתחת לרף התחתון של דירות חדשות.
התוכנית ברובע העסקים מקצה שטח של כ-2 דונם עבור מבני ציבור (חינוך, קהילה, ספורט, בריאות, דת ורווחה) וכן נקבע הקמת רחוב חדש במערב התוכנית, שיהווה חלק משדרה מרכזית חדשה המקשרת בין שטחי ציבור משמעותיים בצפון ובדרום רובע העסקים. סה"כ התוכנית כוללת כ-50,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה וכ-10,000 מ"ר עבור מבני ציבור.
בהיבט התחבורתי, התוכנית ממוקמת במרחק של כ-350 מ' משתי תחנות של הקו האדום של הרכבת הקלה וכ-650 מטרים מתחנת מטרו עתידית "הקוממיות". מיקום זה בלב אזור המשורת במערכות להסעת המונים מאפשר לצופף את הבנייה ולערב שימושים תוך הפחתת הצורך בשימוש ברכב פרטי לצורכי התניידות. לאור זאת, תקני החנייה בתכנית הינם מופחתים.
התוכנית מתבססת על מסמך מדיניות שאישרה הועדה המחוזית לרובע העסקים בבת ים ומצטרפת לתכניות דומות רבות שאושרו בתחום רובע העסקים של בת ים, ושמימושן יוביל ליצירת רובע מעורב שימושים עירוני ומשגשג כחלק מתנופת ההתחדשות העירונית שמתרחשת בכל העיר בת ים. התוכנית הינה ביוזמת חברת אפרת השקעות.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
ברחוב כצנלסון, הוחלט להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית בשטח כולל של 13 דונם, הממוקמת בצד המזרחי של רחוב כצנלסון בסמוך לבית הספר יד מרדכי, סמטת נילי ולדיור המוגן שעל פינת הרחובות יוספטל כצנלסון.
התוכנית שביוזמת חברת "תדהר", כוללת 690 יחידות דיור שיוקמו בארבעה מבנים בני 10-46 קומות: שני המבנים שיוקמו על רחוב כצנלסון יהיו בני 10-27 קומות והם ישלבו מגורים, תעסוקה וקומת מסחר. מאחוריהם, יוקמו שני בניינים נוספים בני 46 קומות שישלבו, מגורים ומבני ציבור. מתוך כלל יחידות הדיור, 138 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות בשטח של עד 55 מ"ר ועוד 138 יחידות דיור בשטח של עד 80 מ"ר.
בין המבנים מוצעת הקמת כיכר עירונית פנימית בשטח של 2.5 דונם שתתחבר לרחוב כצנלסון ותלווה בחזית מסחרית המשכית לזו שעל רחוב כצנלסון.
כיום מצויים במתחם 208 יחידות דיור בחמישה מבני רכבת בני 4 קומות, שיפונו לטובת הפרויקט החדש. לתוכנית תרומה ציבורית משמעותית של שטח למבני ציבור בגודל של כ- 2 דונם והיקף זכויות של 9500 מ"ר בצמוד לבית ספר קיים שיוכל לשמש להרחבתו ולשימושים ציבוריים נוספים של קהילה ותרבות. בנוסף מוצעים שטחי ציבור מבונים בקומות הקרקע של המגורים.
התוכנית ממוקמת בלב המרכז המתחדש של העיר, בסמוך לקניון בת ים ולמתחמים המצויים בבניה על רחוב כצנלסון ורחוב יוספטל ובכך משלימה רצף של תחום משמעותי ביותר להתחדשות בסמוך לתחנת "יוספטל" של הקו האדום ותחנת מטרו עתידית.
- 2.3 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר בבת ים. זיל הזול. (ל"ת)המגיב 22/11/2023 23:34הגב לתגובה זו
- 1.מנשה 22/11/2023 12:51הגב לתגובה זולדעתי פוטנציאל ענק
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
