"הרבה חברות נסחרות בדיסקאונט. זמנים קשים בשווקים מייצרים אנשים חזקים - המצליחים של העתיד"
"כוחות השוק לא תמיד מתנהגים בקורלציה ישירה למצב החברות. רואים היום הרבה חברות שנסחרות בדיסקאונט משמעותי על ההון העצמי. מדובר בבעיה לא של השוק המקומי אלא חולשה גלובלית עולמית, שלא קשורה לחברה מסוימת" אומר היזם צחי אבו, שעוסק בתחום הנדל"ן, בראיון לביזפורטל. והוא גם בטוח שזה הזמן לקחת יותר סיכונים כדי לייצר את העשירים של העתיד: "זמנים קשים מייצרים אנשים חזקים. אנשים שיודעים לקחת סיכון, לזהות הזדמנויות, לאתר אותן ולפעול - זה יכול להצליח להם".
צחי אבו, ארנה
אבו רכש את את ארנה גרופ, הפך אותה לארי נדל"ן והקפיץ את השווי שלה מ-400 מיליון ל-700 מיליון שקל כשבשיא היא עברה את ה-1.3 מיליארד שקל. לפני כן הוא פעל בעיקר באזור אשדוד והיום יש לו קרקעות גם בגלילות והוא לא מתכוון לעצור שם. אתמול הוא התחיל בדיקת נאותות בת חודשיים במטרה לרכוש 33% מחברת האשראי החוץ בנקאי בול מסחר בול מסחר 0% תמורת 30 מיליון שקל ולשנות אותה כמעט לחלוטין. בול סובלת מחוסר אמון מוחלט של השוק. אגרות החוב שלה נסחרות בתשואת זבל, המניה ירדה ב-40% מאז ההנפקה לפני קרוב לשנתיים כשאתמול על רקע הכניסה של צחי אבו המניה עלתה בקרוב ל-30% (כעת יורדת ב-7%). אגרות החוב לא התרגשו מכניסתו של אבו והן עדיין מבטאים חשש עמוק מאוד שהחברה לא תשלם את החוב, גם זה הקצר - לעוד 10 חודשים.
מה לך - איש עסקים בתחום הנדל"ן ולמימון חוץ בנקאי?
"אני קצת מבין בתחום הנדל"ן וזה תחום שצורך הרבה מאוד מימון. בנוסף, כסף זה משהו שאנשים תמיד צריכים. הם יכולים לוותר על הכל אבל הם תמיד צריכים כסף"
מה אתה מתכוון לעשות עם בול?
"אני מחפש ליצור פלטפורמה שתיתן מימון אך ורק לנדל"ן, רק כנגד נכסים עם שיעבוד מדרגה ראשונה. כלומר לא מימון חוץ בנקאי של כל הפלטפורמות האחרות שלוקחות שיעבוד של מכולת או צ'קים והלוואות בריביות כאלה או אחרות, אלא רק נדל"ן. אני רוצה להקים 'בנק למשכנתאות חוץ בנקאי'."
- ארי נדל"ן: גידול של 33% ב-NOI וקיפאון ב-FFO השנתי
- צחי אבו קיבל היתר שליטה מרשות התחרות והשלד קאנומד מזנק ב-23%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
למה בעצם?
"אני רואה את ההתנהלות של כל יזמי הנדלן והתחדשות עירונית מסבבינו והתחדשות עירונית שבנקים לא נותנים מענה. רואה את הצורך של היזמים סביבי. האשראי הוא חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן. יש מקומות בשוק שהבנקים לא מתעסקים בהם ולשם אני רוצה להיכנס" והוא מדגיש שוב ושוב: "כמובן רק עם סינרגיה ישירה לנדל"ן. לא לשום סקטור אחר".
היכן אתה רואה שהבנקים לא נותנים מענה?
"הבנקים נותנים מענה ל-90% מהפעילות בתחם הנדלן אבל יש 5%-10% של לקוחות שלא מקבלים את המענה דרך הבנקים ושם אני רוצה להיות".
למשל?
"פרויקטים של תמא 1. פרוקייטים של לקוחות שיש להם בעיות רגולציה כאלה ואחרות. זה הרבה אשראי שנצרך בשוליים של המערכת הבנקאית, שהבנקים לא נותנים להם מעה".
זה בגלל עליית הריבית במשק?
"לא קשור לעליית הריבית. יש תקופות של מחנקי אשראי ושוב אני מדגיש - לא מדובר בזליגה שלנו לתחום של מימון חוץ בנקאי קלאסי. אלא התמקדות באשראי למימון נדלן". אנחנו לא הולכים להתחרות באחרים בתחום המנעד של האשראי החוץ בנקאי".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
תהיה סינרגיה עם שאר החברות שלך?
"לא מתכוון כרגע לייצר סינרגיה אבל ברור שזה יהיה חלק מסך כל פעילויות הנדל"ן שיש לנו בקבוצה. אם נזהה נכסים בקבוצה שצריכים אשראי ניתן".
למה דווקא בול?
"אני רואה בהם פלטפורמה טובה. נכון לעכשיו הנושא של מימון נדל"ן זה חלק לא משמעותי בתיק שלהם ולשם ניקח את החברה. מדובר פלטפורמה טובה במחיר הזדמנותי. אני רוצה לקחת ולבדוק. בחודשיים הקרובים נסיים את הבדיקות ואם הכל יהיה לשביעות רצוננו, ולא נגלה דיפולטים שאנחנו לא רואים כרגע אז נתקדם."
כשקונים כזה עסק זה עניין של אמון יותר מכל דבר אחר, אתה הרי לא יודע מה יכול להסתתר בדוחות. אחרי הקריסה של יונט קרדיט וגיבוי אחזקות אתה לא חושש שאולי ימכרו לך חתול בשק?
"אני לא מסתכל על אחרים, אלא רוצה לדעת שבחברה שאני קונה אין בעיות. כרגע על פניו אני רואה חברה רציניים שעושים עבודה."
איך אתה מסביר את התנהגות השוק - אגרות החוב בתשואה דו ספרתית?
"כוחות השוק לא תמיד עובדים בקורלציה ישירה למצב החברות. רואים היום הרבה חברות שנסחרות בדיסקאונט משמעותי על ההון העצמי. הבעיה היא גלובלית ולא מקומית או בחברה מסוימת.
"זמנים קשים מייצרים אנשים חזקים. אנשים שיודעים לקחת סיכון לזהות הזדמנויות ולאתר אותן זה יכול להצליח להם.
קצת על ארי - תוכניות פיתוח, התקדמות, יש ירידה בזמן במניה ובכלל שוק הנדל"ן בלחץ וירידות מחירים. איך אתה רואה את זה?
"בארי נדלן ארי נדלן 1.37% אנחנו עוברים את התקופה הזו בצורה ראויה לשבח. נכנסו לתקפה הזו עם מינוף מאוד נמוך. עם אשראי מקובע וזול. אין לנו אשראי יקר כנגד שום מתחם. התוצאות העסקיות רק הולכות ומשתפרות. מגדילים הכנסות בכל פרמטר וכל מתחם שבו מחזיקים. לא נפגענו מעליית הריבית כי אין לנו שום הלוואה שהיא במסלול פריים.
"אנחנו עם הפנים קדימה. זכינו במכרז לפני חודש לקרקע נוספת באשדוד. בוחנים עסקאות נוספות לקרקעות נוספות אחרות; מפתחים מתחם מסחרי קניות, בנוסף למתחם איקאה שאנחנו מקדמים. זה נמצא בצד הצפוני ואיקאה בצד הדרומי.
"ויש לנו עוד פרויקטים שאנחנו מתכוונים לפתח בתקופה הקרובה, כשבסה"כ הכללי אנחנו חברה מאוד יציבה עם יחס חוב למאזן מאוד נמוך ביחס לחברות הנדל"ן האחרות ונזילות גבוהה.
"אז כשיורד גשם הוא יורד על כולם והוא יורד בכל העולם".
איפה המיקוד של ארי כיום, מה התשואה שהיא מייצרת במקומות המרכזיים שלה?
"הפרויקטים היום מניבים לנו תשואה יפה מאוד ומשמעותית הגדלנו את ההכנסות. אנחנו רק בפרויקט אחד מגיעים ל-NOI של 54 מיליון שקל, בפרויקט בנהריה מגיעים ל-14 מיליון בשנה כל פרויקט לגופו כשבסה"כ צומחים בפרויקטים. המיקוד המרכזי שלנו זה פרויקטים של מרכזי קניות ותעסוקה. לא מגורים"
איך אתה רואה את ההמשך לגבי מחירי הדירות, מחירי המשרדים, מחירי הקניונים?
"אני חושב שמחירי הדירות אולי טיפה יירדו בגלל המצב בשווקים, אבל אני גם חושב שבטווח הבינוני המחירים יעלו משמעותית. סביבת הריבית הנוקשה גורמת להיצעים ממש נמוכים של פרויקטים. יש מעט מאוד התחלות בנייה וההיציעים ירדו בצורה משמעותית. במקביל, מי שמתחתן מתגרש צריך בית, ויש כאלו 100 אלף משפחות בשנה. במצב הכלכלי הנתון אני לא רואה איך השוק מייצר את ההיצעים האלה. וגם הלקוחות רוכשי הדירות ישובים בפקק וירטואלי ולא קונים והפקק הזה רק הולך ומתארך. הביקושים הם קבועים, אז אומנם כרגע יש פקק וירטואלי שלא רואים אותו, אבל כשזה ישתחרר נראה התפוצצות מחירים נוספת.
"לגבי משרדים. תלוי באיזה אזורים. יש אזורים עם היציעים מטורפים ויש מקומות שאין והמחירים יישארו יציבים. כרגע המגמה ממה שנראה היא שחברות עלולות להיכנס לקשיים והשוק מתכווץ בגלל סביבת הריבית. המחירים של המשרדים בטווח הקרוב הולכים לרדת.
- 12.כותרת מטומטמת. זמנים קשים לא מייצרים אנשים, בכלל (ל"ת)כלכלן 21/04/2023 17:00הגב לתגובה זו
- 11.dw 20/04/2023 16:44הגב לתגובה זווהאגחים שלה נסחרים בתשואה דו ספרתית. צחי מופסד כרגע על ההשקעה בדסקש ונקווה שיסכים להשקיע באקוויטי במחיר הנוכחי וכך להרגיע את הנושים. מבחינתו זה יהיה מיצוע מחיר הקניה של דסק"ש.
- dw 20/04/2023 17:06הגב לתגובה זוצחי בדסק"ש זה צחי נחמיאס. כאן מדובר על צחי אבו.
- 10.יוני 20/04/2023 15:41הגב לתגובה זואתה רוצה שלד בורסאי? תקנה בגרוש וחצי תקים פלטפורמה מאפס . מה אתה נכנס לתחום שההבנה שלך בו שואפת לאפס?
- 9.חיים 20/04/2023 15:34הגב לתגובה זוביחד עם אנשים כמו ג׳קי בן זקן וקלוד נחמיאס עשו מאשדוד מסחטת כספים שלא תבייש שום ארגון פשע. זה כמובן לא ייחודי לאשדוד. מסדרים מכרזים, משנים ייעוד קרקעות ומקבלים הטבות באופן הנושק לפלילי. אם אתם חושבים שהאשכנזים בתל אביב ואזור השרון לא עושים אותו הדבר אתם טועים ובגדול.
- 8.תומר 20/04/2023 14:57הגב לתגובה זומניה כרגע על 581 אג, אבל היא יכולה להגיע בקלות מעל 1000 אג . צלי יכניס עוד שני שותפים לחברה זה כבר סגור וילד הם יכניסו בערך מאה מליון שקל, חכו תראו
- 7.יריב 20/04/2023 14:20הגב לתגובה זויכולות להתגלות הפתעות בבדיקה והוא עשוי עוד לדרוש הנחה שתשנה את האטרקטיביות של המניה והאג"ח. אין כאן התחייבות לסגור את העסקה וחודשיים זה המון זמן.
- 6.דרור 20/04/2023 13:31הגב לתגובה זויזם חכם מנצל הזדמנויות . חבל שבממשלת ביבי ליכוד המטורפים והפירומנים הורסים כל חלקה טובה . השבר והקטסטרופה יוצרים הזדמנויות למעטים מאד מול רבים מאד שמתרסקים .. חייבים לסלק אותם מההגה .
- 5.ח 20/04/2023 13:31הגב לתגובה זוזמנים קשים?איך לא? הנגחד מאשים את הממשלה בטענה לרפורמה.... האיש הווייייי. ביבי אני לא מבין איך לא הטסת אותו מהתפקיד ולמה הנגיד לא נשפט על כל הבלגן שעשה. הנגיד רץ מהר מידי רחוק מידי עם הריבית ללא פרופורציות .....האיש אינו מחובר למציאות כנראה החיים שלו טובים מידי ......
- שאול 20/04/2023 14:18הגב לתגובה זוהנגיד הקדים תרופה למכה מוחצת .
- 4.מאיר 20/04/2023 13:20הגב לתגובה זוהיא תיפול המון פשוא ככה לא שווה כל מה שצחי אומר בכתבה לא נכון בכלל החברה לא שווה גרוש
- 3.ליאור 20/04/2023 12:51הגב לתגובה זוהוא מכניס 30 מליון שקל , מניה ואט החברה יכולה לעלות יותר מכפול כיום , בדיוק כמו שהיה בארי וקאנומד
- 2.זמנים קשים עושים האנשים חזקים. (ל"ת)אידיוט 20/04/2023 11:38הגב לתגובה זו
- אנשים חזקים ?איפה אתה חי ? התרסקנו . (ל"ת)י 20/04/2023 13:36הגב לתגובה זו
- 1.חברות נסחרות בדיסקאונט? הבנאדם לא מחובר.. (ל"ת)ברי 20/04/2023 11:37הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
