צילום: משה בנימין

מחירי הדיור יורדים כבר כמה חודשים. למה רואים את זה באיחור?

דר' אביחי שניר | 20/04/2023 07:52 (16)

נושאים בכתבה יוקר המחיה ירידת ערך מחיר הדיור מחירי הדירות נדל"ן למגורים

נתוני מדד מרץ הראו בפעם הראשונה בשנים האחרונות שמחירי הדירות יורדים. מישהו שאל אותי איך ייתכן שמדד מחירי הדירות החדשות יורד כבר כמה חודשים, ובכל זאת מדד מחירי הדירות לא החל לרדת כבר קודם. התשובה מורכבת משני חלקים. הראשון, הוא איך מודדים מחירי דירות. השני, הוא ההבדלים בין שוק הדירות החדשות ושוק הדירות יד שנייה.

בכל מה שנוגע למדידה של מחירים, מדידה של שינויים במחירי דירות היא אחד הדברים הכי מסובכים. כי כשמדובר על מוצרי צריכה, אפשר להשוות (בדרך כלל) את הצריכה של מוצרים סטנדרטיים. אפשר להניח ברמה גבוהה של ודאות שבקבוק קוקה-קולה שנקנה בחודש מסוים זהה לבקבוק שנקנה חודש קודם. אותו דבר לגבי רוב מוצרי המזון. בטווחי זמן של שנה-שנתיים, אפשר להניח את זה גם לגבי מוצרים שמשתנים לעתים תכופות יותר, כמו מחשבים, ביגוד, ריהוט, וכדומה.

אבל כשמדובר בדירות, הבעיה נעשית הרבה יותר מסובכת, כי דירות מוגדרות, קודם כל, לפי המיקום שלהם. לכן אין אף שתי דירות זהות. בנוסף, כשמדובר במוצרי צריכה, אפשר לדעת מה המחיר שלהם גם אם הם לא נמכרים. אם אני רוצה לדעת מה המחיר של בקבוק קוקה-קולה, אני לא צריך לקנות אותו, אני יכול להיכנס לחנות ולבדוק. אבל כשמדובר בדירות, המחיר מתברר רק כשמתבצעת עסקה. מכיוון שמדד של מחירי דירות אמור לשקף את המחיר של כלל הדירות במשק, זה יוצר בעיה: איך מסיקים מה השינוי במחיר של כלל הדירות במשק, על סמך נתונים על דירות שנמכרו בחודש מסוים, כשאנחנו יודעים שהדירות הללו הן ייחודיות, ולכן המחירים שלהן לא בהכרח מייצגים אפילו את המחירים בשכונה שבה הן נמצאות.

יש מספר דרכים לעשות זאת, ואף אחד מהן אינה מושלמת. עד לפני כמה שנים, השמאי הממשלתי פרסם מדד שהיה מבוסס על המחיר הממוצע של דירות 4 חדרים. ההנחה של השמאי הממשלתי הייתה שמכיוון שדירות 4 חדרים הן הכי נפוצות במשק, המחיר הממוצע שלהן הוא גם מדד טוב למחיר של כל הדירות במשק. מצד שני, המדד הזה התעלם מכל מה שהוא לא דירות 4 חדרים. בנוסף, מכיוון שיש שונות רבה גם בין דירות 4 חדרים, הוא בחר כל פעם באילו ערים להתמקד ומאילו להתעלם, מה שיצר מדד שמבוסס במידה מסוימת על המודד, ולא רק על הנתונים.

שיטה אחרת היא שיטה שנקראת Case-Shiller. הייתה תקופה שבנק ישראל פרסם גרסה שלה, ותקופה אחרת שבה מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת רייכמן פרסם גרסה אחרת שלה. מדד Case-Shiller מבוסס על השינויים במחירים של דירות שנמכרות בפעם השנייה, כך שניתן למדוד את ההבדל בין המחיר בפעם הראשונה והשנייה. היתרון של השיטה שהיא מבטיחה במידה רבה שההשוואה היא בין נכסים זהים, כיוון שמדובר באותן דירות. החסרונות שלה הן שהיא מתעלמת ממחירים של דירות חדשות, שהיא לא לוקחת בחשבון באופן מלא שינויים שנעשו בדירות בין המכירות, ושהיא נותנת משקל גבוה לדירות שנמכרות פעמים רבות.

מדד מחירי הדירות שמפורסם בישראל מבוסס על שיטה סטטיסטית – המטרה היא לנסות לבודד את ההשפעה של מרכיבי הדירה על המחיר, ועל ידי כך, לזהות את החלק שמוסבר על ידי שינויים בין חודשים שונים. לשיטה הזאת יש הרבה יתרונות, אבל היא ממש לא מושלמת. הבדלים באיכות הדירות שנמכרות בתקופות שונות, במיקומים שלהם, וכו' יכולים להביא לתוצאות שלא בהכרח מייצגות את השינויים בכלל מחירי הדירות. לכן, כשמסתכלים על המדד, צריך לזכור שהמדידה כוללת מרכיב של שגיאה. זה המדד הכי טוב שאפשר לייצר, אבל צריך לקחת אותו עם כפית של מלח.

מעבר לחוסר הדיוק במדדים, מחירי הדירות יכולים לא לרדת במשך זמן רב גם בגלל שבשוק הדירות, מוכרים לא אוהבים להוריד מחירים. יזמים שמוכרים דירות חדשות לא אוהבים להוריד מחירים כי הם לא רוצים לשדר שאיכות הדירות שלהם לא טובה. לכן, יזמים שנתקעים עם מלאי של דירות בדרך כלל מנסים להוריד את המחיר האפקטיבי, בלי להוריד את מחיר המחירון. למשל, באמצעות הצעת הטבות כמו מטבח משודרג, מערכת מיזוג אוויר משופרת, או פטור מהצמדה למדד. מבחינת הרוכש זאת יכולה להיות הוזלה משמעותית, אבל היא לא תקלט במדד מחירי הדירות. מוכרי דירות יד שנייה, שמהווים כ- 70% משוק הדירות, אוהבים אפילו פחות להוריד מחירים. מה גם, שברוב המקרים, מוכרי דירות יד שנייה יכולים להרשות לעצמם להמתין. לכן, מחירי דירות יד שנייה יורדים או כשקורים משברים שמחייבים את בעלי הדירות למכור כדי לגייס כסף, או רק אחרי שהמוכרים מתייאשים מלהמתין.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

זה אומר שיכול להיות שמחירי הדירות ירדו, כי במחירים הקיימים אי אפשר למכור. אבל זה יכול לקחת חודשים עד שרואים את זה במדד, כי כל עוד הדירות לא נמכרות, ירידות המחירים לא נספרות.

ד"ר אביחי שניר

אוניברסיטת בר-אילן

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

9.
סמי 20/04/2023 18:05
הגב לתגובה זו
אולי די עם כול הכתבים שנותנים לכם השלייה כאילו המחירים בתל יורדים .... גם עם הדירות לפי דעתו של הכותב נכונים , אף אדם שפוי לא ימכור את הבית שלו בתא במחיר נמוך . אני קניתי לדוגמא ב 1.7 עלה לי בשנה ( תבדקו ... ) בכמעט מליון שח . באמת נראה לקונה שאמכור לו בפחות ..... ככה כול מוכר שפוי עושה ..... תא עיר מיוחדת ואני לא אומר את זה חלילה כדי להתריס . זה האמת !!!!
רונית 20/04/2023 20:53
הגב לתגובה זו
על כל דירת פינוי בינוי נבנות ארבע דירות חדשות, תל אביב, מערב הרצליה , גבעתיים ורמת גן המחירים ירדו בשלושים אחוז בשנתיים הבאות.
8.
היכונו 20/04/2023 11:45
הגב לתגובה זו
כשהם יתחילו להישבר ולהוריד מחיר הם יקלטו שיש המון כמוהם שמוכרים בו זמנית
חחחחחחח 21/04/2023 00:46
הגב לתגובה זו
גם אני חשבתי על זה. ייתכן ויהיה עדר של מורידי מחירים.
קריסת מחירי הדירות בתל אביב ומערב הרצליה כבר החלה. (ל"ת)
רונן - מתווך 20/04/2023 20:55
הגב לתגובה זו
7.
אלון 20/04/2023 11:12
הגב לתגובה זו
מכון גזית
6.
חחחחחחח 20/04/2023 10:57
הגב לתגובה זו
אז להבנתי, זה לא שאנשים לא רוצים לקנות. הם פשוט לא יכולים לקנות במחירים האלה (ועם ריבית כזאת)!
5.
ויקטור חסון 20/04/2023 10:19
הגב לתגובה זו
ברגע שירידות המחיר של הקבלנים יהיו רשמיות ולא דרך מבצעים, הדבר ישפיע על מחיר דירות יד שנייה בהתאם.
4.
בקיצור 20/04/2023 09:30
הגב לתגובה זו
אז עדיף כבר עכשיו לסגור עיסקה כשהמוכר מוכן להתפשר על אחוזים בודדים, ולא לחכות להתנפלות ולעליות הקרובות שיגיעו כרגיל בבום אדיר.
ברצינות? 20/04/2023 10:58
הגב לתגובה זו
אז לך לקנות, ותספר לנו בעוד כחודשיים איך היה.
כפיים 20/04/2023 10:01
הגב לתגובה זו
מה קרה, נתקעת עם מלאי דירות?
3.
איך זה חוקי המתנות האלה מהקבלנים (ל"ת)
דור 20/04/2023 08:52
הגב לתגובה זו
2.
במדינת היהודים מוכרים בית בחור בנגב במיליונים (ל"ת)
ביביסטן וארבעים השוד 20/04/2023 08:13
הגב לתגובה זו
1.
מעניין שכשמחירי הדירות עלו ידעו יופי יופי למדוד (ל"ת)
מדינה של נוכלים 20/04/2023 08:07
הגב לתגובה זו
סטטיסטיקאית 20/04/2023 11:48
הגב לתגובה זו
כשאין עסקאות אין לך נתונים וזה מייצר בעיית מדידה רצינית. כשזה קורה במניות לפחות יש ציטוטים בבורסה, איזשהו מנגנון שקובע מחיר בשוק מאוד דליל או אפילו בלי עסקאות, בנדל"ן אין.
השוק מדשדש עם כמות עסקאות נמוכה. (ל"ת)
אין עליה/ירידה מובהק 20/04/2023 10:20
הגב לתגובה זו

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן