מחירי הדיור יורדים כבר כמה חודשים. למה רואים את זה באיחור?
נתוני מדד מרץ הראו בפעם הראשונה בשנים האחרונות שמחירי הדירות יורדים. מישהו שאל אותי איך ייתכן שמדד מחירי הדירות החדשות יורד כבר כמה חודשים, ובכל זאת מדד מחירי הדירות לא החל לרדת כבר קודם. התשובה מורכבת משני חלקים. הראשון, הוא איך מודדים מחירי דירות. השני, הוא ההבדלים בין שוק הדירות החדשות ושוק הדירות יד שנייה.
בכל מה שנוגע למדידה של מחירים, מדידה של שינויים במחירי דירות היא אחד הדברים הכי מסובכים. כי כשמדובר על מוצרי צריכה, אפשר להשוות (בדרך כלל) את הצריכה של מוצרים סטנדרטיים. אפשר להניח ברמה גבוהה של ודאות שבקבוק קוקה-קולה שנקנה בחודש מסוים זהה לבקבוק שנקנה חודש קודם. אותו דבר לגבי רוב מוצרי המזון. בטווחי זמן של שנה-שנתיים, אפשר להניח את זה גם לגבי מוצרים שמשתנים לעתים תכופות יותר, כמו מחשבים, ביגוד, ריהוט, וכדומה.
אבל כשמדובר בדירות, הבעיה נעשית הרבה יותר מסובכת, כי דירות מוגדרות, קודם כל, לפי המיקום שלהם. לכן אין אף שתי דירות זהות. בנוסף, כשמדובר במוצרי צריכה, אפשר לדעת מה המחיר שלהם גם אם הם לא נמכרים. אם אני רוצה לדעת מה המחיר של בקבוק קוקה-קולה, אני לא צריך לקנות אותו, אני יכול להיכנס לחנות ולבדוק. אבל כשמדובר בדירות, המחיר מתברר רק כשמתבצעת עסקה. מכיוון שמדד של מחירי דירות אמור לשקף את המחיר של כלל הדירות במשק, זה יוצר בעיה: איך מסיקים מה השינוי במחיר של כלל הדירות במשק, על סמך נתונים על דירות שנמכרו בחודש מסוים, כשאנחנו יודעים שהדירות הללו הן ייחודיות, ולכן המחירים שלהן לא בהכרח מייצגים אפילו את המחירים בשכונה שבה הן נמצאות.
יש מספר דרכים לעשות זאת, ואף אחד מהן אינה מושלמת. עד לפני כמה שנים, השמאי הממשלתי פרסם מדד שהיה מבוסס על המחיר הממוצע של דירות 4 חדרים. ההנחה של השמאי הממשלתי הייתה שמכיוון שדירות 4 חדרים הן הכי נפוצות במשק, המחיר הממוצע שלהן הוא גם מדד טוב למחיר של כל הדירות במשק. מצד שני, המדד הזה התעלם מכל מה שהוא לא דירות 4 חדרים. בנוסף, מכיוון שיש שונות רבה גם בין דירות 4 חדרים, הוא בחר כל פעם באילו ערים להתמקד ומאילו להתעלם, מה שיצר מדד שמבוסס במידה מסוימת על המודד, ולא רק על הנתונים.
- הביצים מתייקרות ב-1%; כמה עולה חבילה של 12 ביצים?
- המבול עוד לפנינו - על העלייה הגדולה בהוצאות המשפחתיות ואיך להיערך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שיטה אחרת היא שיטה שנקראת Case-Shiller. הייתה תקופה שבנק ישראל פרסם גרסה שלה, ותקופה אחרת שבה מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת רייכמן פרסם גרסה אחרת שלה. מדד Case-Shiller מבוסס על השינויים במחירים של דירות שנמכרות בפעם השנייה, כך שניתן למדוד את ההבדל בין המחיר בפעם הראשונה והשנייה. היתרון של השיטה שהיא מבטיחה במידה רבה שההשוואה היא בין נכסים זהים, כיוון שמדובר באותן דירות. החסרונות שלה הן שהיא מתעלמת ממחירים של דירות חדשות, שהיא לא לוקחת בחשבון באופן מלא שינויים שנעשו בדירות בין המכירות, ושהיא נותנת משקל גבוה לדירות שנמכרות פעמים רבות.
מדד מחירי הדירות שמפורסם בישראל מבוסס על שיטה סטטיסטית – המטרה היא לנסות לבודד את ההשפעה של מרכיבי הדירה על המחיר, ועל ידי כך, לזהות את החלק שמוסבר על ידי שינויים בין חודשים שונים. לשיטה הזאת יש הרבה יתרונות, אבל היא ממש לא מושלמת. הבדלים באיכות הדירות שנמכרות בתקופות שונות, במיקומים שלהם, וכו' יכולים להביא לתוצאות שלא בהכרח מייצגות את השינויים בכלל מחירי הדירות. לכן, כשמסתכלים על המדד, צריך לזכור שהמדידה כוללת מרכיב של שגיאה. זה המדד הכי טוב שאפשר לייצר, אבל צריך לקחת אותו עם כפית של מלח.
מעבר לחוסר הדיוק במדדים, מחירי הדירות יכולים לא לרדת במשך זמן רב גם בגלל שבשוק הדירות, מוכרים לא אוהבים להוריד מחירים. יזמים שמוכרים דירות חדשות לא אוהבים להוריד מחירים כי הם לא רוצים לשדר שאיכות הדירות שלהם לא טובה. לכן, יזמים שנתקעים עם מלאי של דירות בדרך כלל מנסים להוריד את המחיר האפקטיבי, בלי להוריד את מחיר המחירון. למשל, באמצעות הצעת הטבות כמו מטבח משודרג, מערכת מיזוג אוויר משופרת, או פטור מהצמדה למדד. מבחינת הרוכש זאת יכולה להיות הוזלה משמעותית, אבל היא לא תקלט במדד מחירי הדירות. מוכרי דירות יד שנייה, שמהווים כ- 70% משוק הדירות, אוהבים אפילו פחות להוריד מחירים. מה גם, שברוב המקרים, מוכרי דירות יד שנייה יכולים להרשות לעצמם להמתין. לכן, מחירי דירות יד שנייה יורדים או כשקורים משברים שמחייבים את בעלי הדירות למכור כדי לגייס כסף, או רק אחרי שהמוכרים מתייאשים מלהמתין.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
זה אומר שיכול להיות שמחירי הדירות ירדו, כי במחירים הקיימים אי אפשר למכור. אבל זה יכול לקחת חודשים עד שרואים את זה במדד, כי כל עוד הדירות לא נמכרות, ירידות המחירים לא נספרות.
ד"ר אביחי שניר
אוניברסיטת בר-אילן
- 9.סמי 20/04/2023 18:05הגב לתגובה זואולי די עם כול הכתבים שנותנים לכם השלייה כאילו המחירים בתל יורדים .... גם עם הדירות לפי דעתו של הכותב נכונים , אף אדם שפוי לא ימכור את הבית שלו בתא במחיר נמוך . אני קניתי לדוגמא ב 1.7 עלה לי בשנה ( תבדקו ... ) בכמעט מליון שח . באמת נראה לקונה שאמכור לו בפחות ..... ככה כול מוכר שפוי עושה ..... תא עיר מיוחדת ואני לא אומר את זה חלילה כדי להתריס . זה האמת !!!!
- רונית 20/04/2023 20:53הגב לתגובה זועל כל דירת פינוי בינוי נבנות ארבע דירות חדשות, תל אביב, מערב הרצליה , גבעתיים ורמת גן המחירים ירדו בשלושים אחוז בשנתיים הבאות.
- 8.היכונו 20/04/2023 11:45הגב לתגובה זוכשהם יתחילו להישבר ולהוריד מחיר הם יקלטו שיש המון כמוהם שמוכרים בו זמנית
- חחחחחחח 21/04/2023 00:46הגב לתגובה זוגם אני חשבתי על זה. ייתכן ויהיה עדר של מורידי מחירים.
- קריסת מחירי הדירות בתל אביב ומערב הרצליה כבר החלה. (ל"ת)רונן - מתווך 20/04/2023 20:55הגב לתגובה זו
- 7.אלון 20/04/2023 11:12הגב לתגובה זומכון גזית
- 6.חחחחחחח 20/04/2023 10:57הגב לתגובה זואז להבנתי, זה לא שאנשים לא רוצים לקנות. הם פשוט לא יכולים לקנות במחירים האלה (ועם ריבית כזאת)!
- 5.ויקטור חסון 20/04/2023 10:19הגב לתגובה זוברגע שירידות המחיר של הקבלנים יהיו רשמיות ולא דרך מבצעים, הדבר ישפיע על מחיר דירות יד שנייה בהתאם.
- 4.בקיצור 20/04/2023 09:30הגב לתגובה זואז עדיף כבר עכשיו לסגור עיסקה כשהמוכר מוכן להתפשר על אחוזים בודדים, ולא לחכות להתנפלות ולעליות הקרובות שיגיעו כרגיל בבום אדיר.
- ברצינות? 20/04/2023 10:58הגב לתגובה זואז לך לקנות, ותספר לנו בעוד כחודשיים איך היה.
- כפיים 20/04/2023 10:01הגב לתגובה זומה קרה, נתקעת עם מלאי דירות?
- 3.איך זה חוקי המתנות האלה מהקבלנים (ל"ת)דור 20/04/2023 08:52הגב לתגובה זו
- 2.במדינת היהודים מוכרים בית בחור בנגב במיליונים (ל"ת)ביביסטן וארבעים השוד 20/04/2023 08:13הגב לתגובה זו
- 1.מעניין שכשמחירי הדירות עלו ידעו יופי יופי למדוד (ל"ת)מדינה של נוכלים 20/04/2023 08:07הגב לתגובה זו
- סטטיסטיקאית 20/04/2023 11:48הגב לתגובה זוכשאין עסקאות אין לך נתונים וזה מייצר בעיית מדידה רצינית. כשזה קורה במניות לפחות יש ציטוטים בבורסה, איזשהו מנגנון שקובע מחיר בשוק מאוד דליל או אפילו בלי עסקאות, בנדל"ן אין.
- השוק מדשדש עם כמות עסקאות נמוכה. (ל"ת)אין עליה/ירידה מובהק 20/04/2023 10:20הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
