האם תופסק התמ"א 38 בסמיכות לקווי המטרו?
המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה על העברה להערות והשגות של תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו (תמ"א 70). הוועדה בראשות עו"ד שלומי הייזלר, החליטה על העברת תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו (תמ"א 70) להערות והשגות הועדות המחוזיות.
כחלק מקידום מערכת המטרו להסעת ההמונים בגוש דן, פרויקט התשתית הגדול ביותר שמתוכנן במדינת ישראל מאז הקמתה, מקודמת תוכנית מתאר ארצית לפיתוח מרחב תחנות המטרו. התוכנית מתווה את מדיניות התכנון סביב תחנות המטרו המאושרות והמתוכננות. בין היתר, קובעת התוכנית הוראות והנחיות לתכניות אחרות שיקודמו בתחומה, מתוך ראיה כוללת. התוכנית עוסקת בהעצמת הבינוי הסמוכה לתחנות, מעודדת עירוב שימושים, קישוריות ונגישות של המרחב לתחנות.
זאת ועוד, התוכנית נותנת מענה לסוגיית ייעול השימוש בקרקע במרחבים האורבניים סביב תחנות המטרו באמצעות קביעת עקרונות והוראות של תכנון מוטה תחבורה ציבורית המאפשרות חידוש של אזורים רבים ויצירת תועלות רבות בתחומי הדיור והתעסוקה במרחב תחנות המטרו.
במסגרת הדיון עלתה סוגיה של הטלת מגבלות על הוצאת היתרים לפי תמ"א 38 ומכוח תכניות לפי סעיף 23, המועצה הארצית, בהובלת יו"ר מטה התכנון הלאומי שלומי הייזלר, החליטה כי על מנת להכריע בסוגיה המורכבת יש לבצע בחינה מקיפה של מידת ההשפעה העלולה להיגרם מכוח הוראות מגבילות על הוצאת היתרים ומאידך לבחון האם המשך הוצאת היתרים במתחמי ההשפעה יש בו כדי לפגוע בהתחדשות המרחבית הצפויה במתחמי המטרו. על כן, הוחלט כי המועצה הארצית תשוב ותדון בנושא המגבלות לאחר עבודת מטה אשר תכלול בחינה של נתוני הרשויות המקומיות והרשות להתחדשות עירונית, זאת ביחס להיקף ההיתרים בתחום ההשפעה של תמ"א 70 ומידת ההשפעה שתהיה להגבלה כאמור על פרויקטים של תמ"א 38, וכן הצעותיהן למנגנוני גמישות ובקרה שיאפשר מתן היתרים במקרים המתאימים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יו"ר מטה התכנון, שלומי הייזלר: "עברנו היום אבן דרך משמעותית נוספת בקידום תוכנית המטרו, אישור קווי המטרו בוועדה לתשתיות לאומיות מהווה רק מרכיב אחד ממכלול שלם של תוכנית ארציות לפיתוח מרחבי ההשפעה של המטרו. תמ"א 70 הינה התוכנית אשר תשנה את כל המטרופולין ותוביל את גוש דן בעשרות השנים הקרובות. כמו כן, אני בטוח שנצליח להגיע למנגון יעיל ומוסכם שיפתור את סוגיית ההתחדשות העירונית".
מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר: "תמ"א 70 מגלמת איכות תכנון ברמה הגבוהה ביותר. מדובר על התוכנית החשובה במרחב האורבני של מטרופולין תל-אביב ומהווה משלימה לתכנון קווי המטרו. תשתית המטרו ואינטנסיביות עירונית משמעותית ואיכותית סביב המטרו הן קריטיות והן צו השעה לאתגרי הכפלת אוכלוסיות המדינה מחד וקידום תשתיות להסעת המונים יעילה. התוכנית התקבלה פה גם במועצה הארצית בקונצנזוס על חשיבותה ואיכותה".
על רק ההתפתחות אמר עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, כי "תמ"א 70 היא מהתכניות החשובות ביותר שעל הפרק כיום. על מנת שלא לסכל את הבנייה שתיווצר מכוחה, המועצה הארצית קבעה כי יש לבצע בחינה מקיפה של מידת ההשפעה העלולה להיגרם מכוח הוראות מגבילות על הוצאת היתרים במתחמי ההשפעה, וכן לבחון האם הוצאת היתרים תשפיע ותפגע בתכנון המוצע והעצמת הבנייה. נראה כי כל זמן שלא ניתנה החלטה לכאן או לכאן הדבר עלול להביא לתמונת מצב בעייתית אשר מציבה את אלפי בעלי הקרקעות בתוואי ההגבלות בחוסר ודאות לגבי העתיד הקרוב ויכולתם לקדם בניה והתחדשות עירונית, ומעלה ספק בנוגע ליכולת להוציא לפועל פרויקטים באזורים האלה, גם אם עדיין לא התקבלה החלטה המגבילה אותם".
- 2.מנסה להבין 02/08/2022 21:31הגב לתגובה זווחורבן כללי בזמן רעידת אדמה או התמוטטויות?
- 1.tbh 02/08/2022 20:32הגב לתגובה זוכבר 20 שנה שומעים מטרו שיפור בתחבורה במדינה כאשר הגענו לשלב הביצועים כולם מפחדים אז נבחרי ציבור ייתכן וקיום המדינה לא חשובה לכם ורק הכסא של כל אחד מכם חשוב. תתעוררו יש הרבה נושאים שצריך לתקן ולהעביר לעידן 122 והלאה חישבו מחוץ לקופסא וקחו אחריות ותתחילו לשנות דברים מהיסוד אם בחינוך ברפואה בתחבורה. בדיור לא ייתכן שהיתרים ייקחו 8 שנים ובנייה 3 שנים. תפסיקו לתקוע מקלות בגלגלים לשיפור הערים ובתים המוטים ליפול. בקיצור תתעוררו.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הטבה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ- 55-60 אלף שקל; מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל אבל הכי חשוב - בלי לקרוא לזה “הנחה”
כבר זמן רב שהקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור לפתרון הקיפאון בענף, אבל נראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". יתרה מכך, מחירים רשמיים כמעט שאינם זזים, אבל בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. כל זאת מבלי להוריד את המחיר שמופיע בחוזה. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים ושל שאר הגורמים בעלי האינטרס במחירי הדירות בישראל. חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
מנגנון מסוג אחר מגיע מחברת אמריקה ישראל, שבפרויקט המושבה בטבריה מציעה תשלום משכנתא על חשבון היזם למשך שנה. זהו פתרון שמקל משמעותית על השנה הראשונה - התקופה שבה משפחות נדרשות בו-זמנית לממן גם שכירות, גם עלויות מעבר, וגם התחלה של תשלומי משכנתא. במקרה כזה, היזם בעצם “קונה” לרוכש זמן, ומנהל עבורו את גובה ההחזר בתקופה שבה תזרים המשפחה נמצא בנקודת לחץ.
