שוק הנדל"ן ממשיך להיות רותח: מחירי הדירות בת"א עלו ב-15% בשנה
שוק הדיור רותח, וקיימים מספר הסברים אפשריים למגמה זו. המניע העיקרי לעליות המחירים הינה מגפת הקורונה. השלכות המגפה על השוק שגם כך התקשה להתרסן עקב המשבר הפוליטי שהתארך, פעלו בדיעבד רק בכיוון אחד: של עליות מחירים. היעדר מדיניות נדל"נית מובהקת, חזרה לתכניות שלא צלחו בעבר, גרעון היסטורי שישפיע על יכולתה של הממשלה החדשה להשפיע משמעותית על השוק וההכרה בכך שאיש איש לעצמו בשוק הנדל"ן, הם המניעים העיקריים לתבערה בשוק.
אך מעל לכל, מרחפת העובדה וההכרה שיצרה המגפה, שקבלת החלטות באופן מהיר והשקעת כספים בישראל, הינן הפעולות הנכונות בעת הזו. והציבור מסתער על הדירות, יד-שניה כחדשות, קטנות כגדולות, זולות ויקרות, משקיעים, משפרי דיור וזוגות צעירים.
ברבעון השני של שנת 2021 נצפתה עליה בשיעור של 1.1% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.
בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 1.8% בערים שנסקרו. בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ-4,571 עסקאות לניתוח ב-16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון השני אובחנה עליה בשיעור של כ- 18% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הראשון של 2021 ועליה בשיעור של כ- 128% ביחס לרבעון המקביל אשתקד).
ברבעון השני של שנת 2021 נרשמה ב-9 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. בראייה שנתית, שהעיר תל אביב, הינה שיאנית עליית המחירים בשיעור של 15% בשנה (הנובעת בעיקר מהעובדה שהציבור התל אביבי בחר לקנות דירות חדשות יחסית ברבעון זה) ואחריה רמלה עם 12% שנתיים ונתניה עם 5% עלייה
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העליות הן בישובים יקרים דוגמת תל אביב והן במקומות זולים יותר דוגמת רמלה ונתניה. מכאן, שהמגמה היא רחבה ולא מאפיינת אזור או מגזר כזה או אחר. ב-5 ערים נצפתה ירידה וב- 2 ערים ללא שינוי (אשקלון והרצליה).
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון השני לשנת 2021:
לקריאה נוספת:
> הממשלה והקבלנים לא אשמים במחירי הדיור - הנה האשם האמיתי
> טירוף חובק עולם: מדד מחירי הדיור של 57 מדינות בשיא כל הזמנים
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
> שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית די פשוטה אבל גם הפסיכולוגיה משפיעה
> באוצר משתעשעים ברעיון להעלות את מס הרכישה רק בת"א - אין לזה היתכנות
> בנק ישראל מודה: הסרת מגבלת הפריים גרמה לציבור לקחת עוד משכנתאות
- 9.סביח 23/08/2021 22:01הגב לתגובה זוגוף בולשביקי שתפקידו למקסם רווחים. צריך לגמור ולקבור אותו ואת שיטותיו.
- 8.בן 23/08/2021 20:06הגב לתגובה זורק הציבור העיוור והמטומטם שמוכן לשלם כל סכום על דירה הוא שגורם לעליה , תרשמו את זה בזיכרון הדירות בתל אביב עוד ירדו בחצי מחיר של היום ,
- בסוף עוד תאמין לעצמך (ל"ת)די די כבר 24/08/2021 13:00הגב לתגובה זו
- 7.מבצעי חבר 23/08/2021 14:17הגב לתגובה זוהמצב יהיה יותר גרוע
- 6.יאיר 23/08/2021 12:53הגב לתגובה זובושה משרתים שלוש שנים בחינם והמדינה עוד מתעללת בצעירים הכל יחזור לנו לפנים יהודים חמדנים כמה שזה נכון
- 5.לפיד ובנט יורידו 23/08/2021 07:37הגב לתגובה זוכחלון ניסה לעשות משהו עקום אבל ניסה אלה אומרים זה מה יד קורונה תמותו נדלן תקנו לא נעשה כלום עבאס יקבל הכל ערבים סוג א יהודים לכו חפשו
- את הנזק שכחלון גרם 24/08/2021 12:59הגב לתגובה זוושלא תחיה באשליות ירידת המחיר לכאורה בראשל"צ נובעת רק בגלל תעלול של חישוב סטטיסטי מטעה, שמכלילים מחירי דירות חדשות ויד 2 ביחד, והחדשות הן ברובן מחיר למשתכן, והיום כול הצעירים והוריהם שבכלל לא חשבו לקנות דירה וזכו, ועכשיו מבינים שזכו בלוטו ולוקחים משכנתאות זולות בכול מחיר שאפשר. אחלה מימון לזכיה בפיס, והתודה לכחלון, רק חבל שזה בא על חשבון הצעירים שישארו בגללו חסרי דיור, לכאורה.
- 4.נדלניסט 23/08/2021 01:59הגב לתגובה זולשמחי אבל גם לצערי המחירים לא ירדו אני נגוע מאחר שיש לי נכס ועוד נכס להשקעה ולכן יש לי נטייה לשמח כשאני שומע שהולך להיות עליית מחירים אך מאידך גיסא גם עצוב לי שכל האנשים צריכים לסבול בגלל זה\ לכן אני מאחל לכולם פה ים של כסף מזוודות וארגזים של כסף שיוכלו לקנות שתי דירות ועכשיו לעניין.. מי שחושב שמחירי הדיור ירדו וזה בועה וכו פשוט משלה את עצמו אנחנו כבר שומעים את הפמפומים הללו כבר למעלה מעשר שנים כמה זה לא הגיוני ואיך שהמחירים זה בועה ומשהו הולך לקרות חברה שום דבר לא הולך לקרות כמו שלא קרה עד עכשיו מי שלא יתפוס את עצמו עכשיו לצערי . יבכה מחר מי שאשם בסיפור זה אחד יחיד ומיוחד רמ"י שמחזיקה ב93 אחוז מהקרקעות ואיננה משווקת קרקעות זה בדיחה עצובה וצריך כח ציבורי חזק חזק חזק כדי לשנות את שלטון הפקידים הזה תחשבו כל החברה הללו יש להם דירות למה שמישהו מהם ירצה שמחירי הדיור ירדו? לכן כל עוד הציבור לא יצא להפגין יפעיל כח נגד רשות מקרקעי ישראל שהיא פשוט מתנהלת בצורה מחפירה אזי מחירי הדירות ימשיכו לעלות
- 3.רמי 22/08/2021 23:52הגב לתגובה זומי משלם סכומים כאלה מה נהיה
- שמפו 23/08/2021 03:05הגב לתגובה זושלא קרא. לא על ההיטקיסטים ונילוויהם. לא על פורשי צה"ל הפנסיונרים. לא על עובדי המגזר הציבורי. ולא על שאר עובדי החינם! ??????? מי באמת!
- 2.אלקין וסער המושחתים 22/08/2021 22:07הגב לתגובה זוקיבלנו את אותם חזירים מהממשלות הקודמות שדואגים לכך שהמחירים רק ימשיכו לעלות בלי סוף ושהחמדנים יתעשרו על חשבון מחוסרי הדיור.
- אל תעצור פה 24/08/2021 12:55הגב לתגובה זווכול מי שלא מסדר לך קומבינה מסומן...
- 1.ישראלי 22/08/2021 18:26הגב לתגובה זוברור שזאת היתה מדיניות של ביבי וממשלתו ליקר את הנדל"ן ולעשות דרכו קופה רושמת לאוצר על ידי מתן משכנתאות ללא הגבלה אבל אין לי צל של ספק שאיבדנו שליטה ומי שמכתיב היום אלה הבנקים והחברות הקבלניות לאן זה יוביל בסוף נחכה וניראה
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
